【正文】 建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)有限公司 住宅 70年；商業(yè) 40年劃撥350430202305A建寧縣溪口東坑口A地塊中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建寧縣溪口東坑口A地塊2023年 4月 14日 175 144 2324. 鄢茂煌住宅 70年；商業(yè) 40年拍賣出讓35043020234建寧縣家居城中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地建寧縣濉溪鎮(zhèn)河?xùn)|村王家2023年 7月 13日69208138416 2 22050 1593.福建尚和置業(yè)有限公司住宅 70年；商業(yè) 40年掛牌出讓35043020233建寧縣城關(guān)小學(xué)北側(cè)林業(yè)局地塊商住小區(qū)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地建寧縣城關(guān)小學(xué)北側(cè)林業(yè)局地塊2023年 4月 11日2700756714.7 18600 3279.福建省建寧縣南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅 70年；商業(yè) 40年拍賣出讓35043019建寧縣均口鎮(zhèn)舊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)地塊商住樓中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地建寧縣均口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)區(qū)2023年 3月 25日 3837 7674 2 525 建寧縣宜家房地產(chǎn)有限公司住宅 70年；商業(yè) 40年拍賣出讓—建寧縣商貿(mào)城 (一期 )批發(fā)零售用地建寧縣水南新區(qū)馬房村南側(cè)2023年 6月 22日3941493411.18 5736 614.福建竣邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅 70年；商業(yè) 40年掛牌出讓51建寧縣 2023年 2023年 2023年 2023年出讓土地幅地 1 8 7 7總占地面積（㎡） 21527 67058 11343 141843總建筑面積（㎡） 62288 185578 34477 301809成交總價(jià)（萬(wàn)元） 1519 10537 47144平均樓面價(jià)（元 /㎡） 568 2036 1562?近年建寧土地成交平均樓面價(jià)整體波動(dòng)較為明顯，特別 2023年出讓的幾幅土地（包括汽車 4店地塊與宏泰開(kāi)發(fā)拍下的地塊），成交樓面價(jià)創(chuàng)建寧縣記錄。8宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展階段。分析小結(jié)231作為新城片區(qū)的水南新城，區(qū)域偏、配套缺、環(huán)境差、人氣差是現(xiàn)狀。以 “ 建設(shè)海西現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)、新型工業(yè)新興區(qū)、特色旅游精品區(qū)、閩贛交流合作區(qū)、生態(tài)文明先行區(qū)和打造海西特種薄型紙生產(chǎn)基地、非金屬礦建材生產(chǎn)基地、生物能源生產(chǎn)基地、綠色食品生產(chǎn)基地 ” 這 “ 五區(qū)四地 ” 為區(qū)域 發(fā)展重點(diǎn)。穩(wěn)定發(fā)展，市場(chǎng)呈現(xiàn)自住與投資需求并重局面，同時(shí)開(kāi)發(fā)重心由數(shù)量向質(zhì)量逐漸過(guò)渡。工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激城市的升級(jí)，舊城改造與新城建設(shè)完善同步進(jìn)行。 2023年全年商品房銷售額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比值為 ，反映了建寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高效益產(chǎn)出的狀態(tài)。 2023年由于施工面積小幅下降，直接促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的相對(duì)平穩(wěn)，其 2023年投資同比增幅為 %。q 資料來(lái)源：建寧縣統(tǒng)計(jì)局35異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅5% 5~5% 5~15% 15~25% 25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 /GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資15 15~22 22~30 30~37 37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為 20%25%q 2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與固定資產(chǎn)的投資額之比為 %，作為反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，建寧的房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資的投資結(jié)構(gòu)占比處于異常狀態(tài)，其發(fā)達(dá)國(guó)家的比例在 20%25%之間。216。數(shù)據(jù)來(lái)源：建寧縣統(tǒng)計(jì)年鑒 2023/31當(dāng)前建寧縣處于工業(yè)化初始階段，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)體系逐步形成。城市特征指標(biāo)特征居住消費(fèi)特征城市化 被動(dòng)郊區(qū)化 主動(dòng)郊區(qū)化 大城市 /城市群人均 GDP300美元以下人均 GDP3001000美元人均 GDP10003000美元人均 GDP30008000美元解決溫飽問(wèn)題生理性需求占主導(dǎo)地位的階段追求便利和功能階段，人們對(duì)耐用品的消費(fèi)需求迅速增加改善居住環(huán)境并重非物質(zhì)消費(fèi)（如旅游、健身等）大大嗇追求生活質(zhì)量階段，對(duì)物業(yè)的要求不僅停留在居住的要求，開(kāi)始出現(xiàn)度假居所，投資物業(yè)等人均 GDP8000美元以上更加注重居住品質(zhì)，對(duì)名品、奢侈品的消費(fèi)大量增加30產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)q 2023年全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) ,同比增長(zhǎng) %；q 第一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比下降 7個(gè)百分點(diǎn)；q 第二產(chǎn)業(yè)同比增長(zhǎng) %，其中工業(yè)同比增長(zhǎng) %，工業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響加大，在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比得到大幅提升。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高漲期后，在政府通過(guò)提高利率、緊縮通貨等緊縮性政策沖擊下，由投資、消費(fèi)構(gòu)成的房地產(chǎn)需求分別在宏觀緊縮政策下出現(xiàn)降低，同時(shí)又由于受到房地產(chǎn)投機(jī)被抑制、房地產(chǎn)泡沫破滅等房地產(chǎn)特有的產(chǎn)業(yè)收縮機(jī)制的影響，結(jié)果使得社會(huì)資源率先從過(guò)熱的房地產(chǎn)領(lǐng)域退出，結(jié)果房地產(chǎn)市場(chǎng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)而進(jìn)入收縮期。產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價(jià)格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。需求特征滿足基本生活需求，客戶結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單。競(jìng)爭(zhēng)條件有實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)者較少；需求簡(jiǎn)單、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一。26發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段人均 GDP（美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。GDP增長(zhǎng)率 小于 4% 4%5% 5%8% 大于 8% 10%15%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展q 建寧 2023年人均 GDP折合美元 4313美元。 現(xiàn)代錦城本案綠景大廈商會(huì)大廈中醫(yī)院城關(guān)幼兒園城關(guān)小學(xué)體育中心萬(wàn)星影城水南小學(xué)億興大廈旅游大廈法院富貴世家南方國(guó)際文鑫閩贛汽車城濉溪鎮(zhèn)政府過(guò)水南橋往老城區(qū)江濱路水南街閩江源路荷花路東山路容泗路河南路學(xué)苑路花園路水南新城片區(qū)作為城市發(fā)展的新城區(qū)，具有未來(lái)良好的發(fā)展前景。21板塊 規(guī)劃定位方向 配套情況 片區(qū)價(jià)值評(píng)價(jià)老城片區(qū)區(qū)域行政、商貿(mào)中心區(qū)縣級(jí)行政機(jī)關(guān)辦公所在地、學(xué)校、醫(yī)院、酒店、公園、購(gòu)物、餐飲 …… 一應(yīng)俱全。建寧行政區(qū)劃與人口數(shù)據(jù)來(lái)源：建寧統(tǒng)計(jì)年鑒 2023全市總?cè)丝?濉溪鎮(zhèn) 溪口鎮(zhèn) 客坊鄉(xiāng) 黃埠鄉(xiāng) 均口鎮(zhèn) 里心鎮(zhèn) 溪源鄉(xiāng) 黃坊鄉(xiāng) 1萬(wàn)人伊家鄉(xiāng) 19城市發(fā)展格局老城區(qū)水南新城翔飛工業(yè)園往泰寧縣往三明市溪口鎮(zhèn)往廣昌縣建寧縣中心城區(qū)城市發(fā)展由老城區(qū)一個(gè)點(diǎn)發(fā)展成為多個(gè)板塊同時(shí)建設(shè)發(fā)展的現(xiàn)狀，并將走向 “ 南商北工 ” 的城市格局?！?閩鹽贛米 ” 的集散地中國(guó)建蓮之鄉(xiāng)中國(guó)黃花梨之鄉(xiāng)亞洲最大的薄型紙生產(chǎn)基地武夷山脈中段，為閩江正源頭福建省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳縣16建寧區(qū)位建寧縣福州市三明市廈門市泰寧且寧化且廣昌縣南豐縣距福州 365公里距三明 192公里距廈門 430公里距寧化 87公里距南豐 86公里距泰寧 58公里距廣昌 75公里地處閩贛兩省兩省交界，自古是 “ 閩鹽贛米 ” 的集散地，具備較強(qiáng)的輻射能力和凝聚力。審時(shí)度勢(shì)，靈活調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略。宏觀政策，已改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的性格。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 。確保完成 2023年 580萬(wàn)套保障房建設(shè)。落實(shí)地方人民政府工作責(zé)任制。提交區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告至今工作第一階段報(bào)告結(jié)構(gòu)本次報(bào)告重點(diǎn)思考內(nèi)容PART 1：區(qū)域背景與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃PART 2：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析PART 4：項(xiàng)目條件與地塊解析PART 5：項(xiàng)目營(yíng)銷難點(diǎn)與關(guān)鍵點(diǎn)PART 3：區(qū)域置業(yè)群體分析PART 6：項(xiàng)目定位與開(kāi)發(fā)策略思考區(qū)域背景與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃PART 1?宏觀政策環(huán)境分析?區(qū)域背景與環(huán)境解讀 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況?區(qū)域未來(lái)規(guī)劃發(fā)展方向10PART 宏觀政策環(huán)境分析11國(guó)四條 國(guó)十一條 國(guó)十條 國(guó)五條 新國(guó)八條2023年 12月 14日增加普通商品住房的有效供給。啟動(dòng)區(qū)建議224。各方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算比較224。市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究224。項(xiàng)目本體研究224。區(qū)域發(fā)展線研究224。區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)研224。利潤(rùn)最大化、速度最優(yōu)化、品牌價(jià)值與形象最高化、風(fēng)險(xiǎn)最小化等都會(huì)是項(xiàng)目運(yùn)作的目標(biāo)，但需要根據(jù)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)長(zhǎng)短期利益的平衡等找尋出適合于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展的策略，特別是在考慮區(qū)域未來(lái)的發(fā)展前景與機(jī)會(huì)導(dǎo)向下，項(xiàng)目的價(jià)值最優(yōu)實(shí)現(xiàn)。博納堂謹(jǐn)呈： 福建尚和置業(yè)有限公司維克多 雨果曾說(shuō)過(guò)的一句話： “ 未來(lái)有許多名字，對(duì)于弱者來(lái)說(shuō)，未來(lái)意味著無(wú)法達(dá)成目標(biāo)；對(duì)于膽怯的人來(lái)說(shuō)，未來(lái)意味著不可知；對(duì)于勇敢的人來(lái)說(shuō)，未來(lái)意味著機(jī)會(huì)！ ”對(duì)于區(qū)域的環(huán)境背景、市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局、區(qū)域置業(yè)客戶需求特性、項(xiàng)目的價(jià)值與限制條件的客觀認(rèn)識(shí)，是項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn)的基礎(chǔ)，更是對(duì)未來(lái)機(jī)會(huì)把握的前提。項(xiàng)目目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究、項(xiàng)目定位及整體發(fā)展戰(zhàn)略v當(dāng)?shù)睾暧^背景分析v當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析v類似項(xiàng)目成功案例研究v項(xiàng)目條件與地塊解析v項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略v項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議v經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)v規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書v規(guī)劃設(shè)計(jì)跟蹤服務(wù)第一階段項(xiàng)目整合營(yíng)銷v消費(fèi)者研究v主流營(yíng)銷手段分析v營(yíng)銷案例借鑒v項(xiàng)目推廣定位v項(xiàng)目 VI方案v項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與推盤策略v項(xiàng)目?jī)r(jià)格與銷控策略v營(yíng)銷階段與費(fèi)用預(yù)算第二階段項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行顧問(wèn)v銷售組織框架與管理制度建立v階段培訓(xùn)v項(xiàng)目入市策略建議v價(jià)格調(diào)整策略和價(jià)格表制定報(bào)告v項(xiàng)目階段推廣總結(jié)及調(diào)整方案第三階段階段工作第一部分（初期）區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查研究第三部分（終期）項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 工作最終成果224。區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀與競(jìng)爭(zhēng)分析224。產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究224?？蛻粜枨笳{(diào)研224。項(xiàng)目?jī)r(jià)值與問(wèn)題思考信息收集與市場(chǎng)調(diào)研階段224。提交項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第二部分（中期）項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略224。設(shè)計(jì)任務(wù)書224。繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。2023年 4月 17日首套 90㎡以上首付 3成，二套房首付 5成、利率 。2023年 9月 29日房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%的要求。13博納堂宏觀趨勢(shì)研判：時(shí)值 2023年的 11月份，全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)降價(jià)的是大型的房地產(chǎn)企業(yè)及一線城市。14PART 區(qū)域背景與環(huán)境解讀15建寧印象中國(guó)建蓮之鄉(xiāng)、中國(guó)黃花梨之鄉(xiāng)、亞洲最大的薄型紙生產(chǎn)基地。17建寧交通鐵路在建規(guī)劃新建向莆鐵路、浦建龍梅鐵路等鐵路線。20q 老城片區(qū)： 行政中心、縣級(jí)綜合服務(wù)中心， 重點(diǎn)提升商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游接待等服務(wù)設(shè)施水平。擁有完善的配套，但居住的環(huán)境面臨改善水南新城片區(qū)體育中心、商貿(mào)物流集散中心、商務(wù)中心、新城居住中心。但暫時(shí)無(wú)法改變區(qū)域偏、配套缺、環(huán)境差、人氣弱的印象。q 資料來(lái)源：建寧縣統(tǒng)計(jì)局q 根據(jù) GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，可以看出房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期。消費(fèi)者收入水平提高；區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)；市場(chǎng)存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。大量新競(jìng)爭(zhēng)者介入，開(kāi)發(fā)投資量猛增；需求復(fù)雜、市場(chǎng)細(xì)分顯現(xiàn)；競(jìng)爭(zhēng)以市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)為主。生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴(kuò)大需求增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣。產(chǎn)品注重質(zhì)量，價(jià)值構(gòu)成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。從 2023年底國(guó)家實(shí)施的更為嚴(yán)厲的金融緊縮政策至今，幾輪的宏觀調(diào)控政策均形成周期性的收縮與增長(zhǎng)。第二產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)是地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并快速發(fā)展的核心動(dòng)力源。第一產(chǎn)業(yè)比重小于 5%，且第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)比重大體相當(dāng)?shù)谌A段 ：工業(yè)化加速成熟階段第一產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步下降，而第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá) 60%以上第一產(chǎn)業(yè)比重小于 10%，且第二產(chǎn)業(yè)比重明顯高于第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)比重大于 10%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征第四階段 ：后工業(yè)化階段第二階段 ：工業(yè)化起飛階段第一階段 ：工業(yè)化初始階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段及其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征建寧縣工業(yè)發(fā)展階段根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總