【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 徐正元、陳 信華住宅 70年商業(yè)40年掛牌出讓建寧縣溪源閩贛省際邊貿(mào)筍業(yè)專業(yè)市場(chǎng) A地塊其他商服用地 建寧縣溪源鄉(xiāng) 楚上街 19號(hào) 2023年6月 8日 1950 5070 203 楊炳發(fā)、楊炳龍、丁興旺、丁文能、楊賢明、曾應(yīng)先、等住宅 70年商業(yè)40年拍賣出讓建寧縣溪源閩贛省際邊貿(mào)筍業(yè)專業(yè)市場(chǎng) B地塊其他商服用地 建寧縣溪源鄉(xiāng) 楚上街 19號(hào) 2023年6月 8日 2100 5460 楊德明等 12人住宅 70年商業(yè)40年拍賣出讓49地塊編號(hào)項(xiàng)目名稱 地塊用途 士地位置合同簽約日期面積㎡ 容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）成交樓面價(jià) (萬(wàn) )受讓人 出讓年 限 出讓方式土地 建筑—建寧縣西門王家排地塊中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地建寧縣濉溪鎮(zhèn)西門王家排2023年 3月 10日 10921834.56 371 2023 何利民 70掛牌出讓—建寧縣客坊鄉(xiāng)原農(nóng)技站地塊住宅樓其他普通商品住房用地建寧縣客坊鄉(xiāng)客坊街上2023年 8月 11日 525 1890 95 張經(jīng)發(fā)、劉榮寶、等住宅 70年；商業(yè) 40年掛牌出讓— 林場(chǎng)大 廈 商務(wù)金融 用地 建寧縣水南新區(qū)馬房橋東側(cè) 2023年10月 22日 3040 10640 1080 1015 福建省建寧 國(guó)有林場(chǎng)住宅 70年；商業(yè) 40年掛牌出讓—黃埠鄉(xiāng)原計(jì)生服務(wù)樓地塊商住樓其他商服用地建寧縣黃埠鄉(xiāng)黃埠街上2023年10月 22日 5182486.4 180 張爾荷住宅 70年；商業(yè) 40年拍賣出讓—均口原農(nóng)技站商住綜合樓其他商服用地建寧縣均口鎮(zhèn)蓮花街 62號(hào)2023年 9月 17日 1072 3752 528寧國(guó)民、張沛林、揭恭周、王炳煌、寧福能、謝選功等 21人住宅 70年；商業(yè) 40年掛牌出讓—建寧縣汽車城 (汽車 4S店其他商服用地建寧縣濉溪鎮(zhèn)河?xùn)|蚊蟲(chóng)坑2023年 8月 30日 1202 1803 1202 6667福建閩贛汽貿(mào)有限公司 40掛牌出讓350430102建寧縣城西面龍寶路北側(cè)商住樓其他商服用地建寧縣城西面龍寶路北側(cè)2023年 6月 23日 38941207 3894 福建省將樂(lè)縣宏泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅 70年；商業(yè) 40年拍賣出讓50地塊編號(hào) 項(xiàng)目名稱 地塊用途 士地位置 合同簽約日期 面積 ㎡ 容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）成交樓面價(jià) (萬(wàn) )受讓人 出讓年 限 出讓方式土地 建筑350430202312 待定中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地建寧縣綜合農(nóng)場(chǎng)園藝場(chǎng)地塊未拍賣 出讓（預(yù)計(jì) 2023年12月 02日）4588.00 12846.40 待定 待定 待定 70年掛牌出讓350430202311 待定 中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地建寧縣溪源鄉(xiāng)楚上街預(yù)計(jì) 2023年 11月 23日拍賣3523.80 0 待定 待定 待定 70年拍賣出讓350430202308A5黃埠上街1號(hào)樓 A5地塊商住樓中低價(jià)位、中小套型普通商品住 0建寧縣黃埠上街 1號(hào)樓地塊2023年10月 21日 422 89 董必安、劉方華、林藝加、黃天生、朱居良住宅 70年；商業(yè) 40年4拍賣出讓—建寧縣廉租房第三期建設(shè)廉租住房用地建寧縣濉溪鎮(zhèn)河?xùn)|村彭家窠2023年 6月 9日 1780 3560 2 — 無(wú)建寧縣城市建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)有限公司 住宅 70年；商業(yè) 40年劃撥350430202305A建寧縣溪口東坑口A地塊中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建寧縣溪口東坑口A地塊2023年 4月 14日 175 144 2324. 鄢茂煌住宅 70年；商業(yè) 40年拍賣出讓35043020234建寧縣家居城中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地建寧縣濉溪鎮(zhèn)河?xùn)|村王家2023年 7月 13日69208138416 2 22050 1593.福建尚和置業(yè)有限公司住宅 70年；商業(yè) 40年掛牌出讓35043020233建寧縣城關(guān)小學(xué)北側(cè)林業(yè)局地塊商住小區(qū)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地建寧縣城關(guān)小學(xué)北側(cè)林業(yè)局地塊2023年 4月 11日2700756714.7 18600 3279.福建省建寧縣南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅 70年；商業(yè) 40年拍賣出讓35043019建寧縣均口鎮(zhèn)舊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)地塊商住樓中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地建寧縣均口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)區(qū)2023年 3月 25日 3837 7674 2 525 建寧縣宜家房地產(chǎn)有限公司住宅 70年；商業(yè) 40年拍賣出讓—建寧縣商貿(mào)城 (一期 )批發(fā)零售用地建寧縣水南新區(qū)馬房村南側(cè)2023年 6月 22日3941493411.18 5736 614.福建竣邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅 70年；商業(yè) 40年掛牌出讓51建寧縣 2023年 2023年 2023年 2023年出讓土地幅地 1 8 7 7總占地面積（㎡） 21527 67058 11343 141843總建筑面積（㎡） 62288 185578 34477 301809成交總價(jià)（萬(wàn)元） 1519 10537 47144平均樓面價(jià)（元 /㎡） 568 2036 1562?近年建寧土地成交平均樓面價(jià)整體波動(dòng)較為明顯，特別 2023年出讓的幾幅土地（包括汽車 4店地塊與宏泰開(kāi)發(fā)拍下的地塊），成交樓面價(jià)創(chuàng)建寧縣記錄。?2023年土地供給量為近幾年最高，今年以來(lái)成交面積目前已超 30萬(wàn)平方。同時(shí)還有多個(gè)地塊已公告出讓而未成交。土地市場(chǎng)分析建寧將進(jìn)入 “ 新一輪開(kāi)發(fā)高峰 ”52土地價(jià)格漲幅商品房?jī)r(jià)格漲幅大開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈地價(jià)大幅上漲樓盤品質(zhì)提升營(yíng)銷手段全面顛覆房?jī)r(jià)上升消費(fèi)者心態(tài)變化重復(fù)置業(yè)成為趨勢(shì)房?jī)r(jià)加速上漲土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展密切相關(guān)，一般呈正相關(guān)關(guān)系，并且呈現(xiàn)出 3種階段性特征。引申理解：地價(jià)與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)模型 53PART 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與趨勢(shì)預(yù)判54房地產(chǎn)市場(chǎng)建寧城區(qū)主要樓盤分布圖商貿(mào)城 現(xiàn)代錦城本案綠景大廈商會(huì)大廈萬(wàn)星首府億興大廈旅游大廈法院富貴世家南方國(guó)際閩贛汽車城江濱路水南街閩江源路荷花路東山路容泗路河南路學(xué)苑路花園路水南新城片區(qū)開(kāi)發(fā)體量大、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多，是未來(lái)幾年城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，以其綜合的規(guī)模、配套優(yōu)勢(shì)，將引導(dǎo)當(dāng)?shù)刂脴I(yè)者置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變。江源水都 豪庭55房地產(chǎn)市場(chǎng) 之分析小結(jié)房地產(chǎn)格局進(jìn)入 “ 單核時(shí)代 ”隨 著水南新城片區(qū)的城市總體發(fā)展布局規(guī)劃，建寧城市發(fā)展由老城區(qū)零散開(kāi)發(fā)時(shí)代向單核整體片區(qū)時(shí)代發(fā)展。 。新城鼎立56房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入 “ 大盤時(shí)代 ”單從規(guī)模上來(lái)說(shuō)，建寧房地產(chǎn)市場(chǎng)從江源水都 豪庭項(xiàng)目開(kāi)發(fā)開(kāi)始，已經(jīng)走進(jìn)中大盤操作的時(shí)代，富貴世家、南方國(guó)際、商貿(mào)城 現(xiàn)代錦園、萬(wàn)星首府、尚和國(guó)際，以及已出讓未開(kāi)發(fā)的地塊，樓盤規(guī)模均超過(guò) 10萬(wàn)平方米。57房?jī)r(jià)跨入了 “5K 時(shí)代 ”建寧 2023年及以前的商品住宅銷售均價(jià)年均增幅幅度較小，屬于成本導(dǎo)向增長(zhǎng)型的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而 2023年下半年到 2023年底，隨著商品住宅成交均價(jià)由 2500元 /平方米左右上升到 3800元 /平方米的成交均價(jià)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)也由成本導(dǎo)向增長(zhǎng)型走向需求導(dǎo)向增長(zhǎng)型。 再?gòu)?2023年的近 4000元 /平方米的銷售均價(jià)，快速上幅至 5000元 /平方米， 房地產(chǎn)市場(chǎng)也由需求導(dǎo)向增長(zhǎng)型走向資本導(dǎo)向增長(zhǎng)型。58? 成本型增長(zhǎng)，一般時(shí)間較長(zhǎng)，且增幅較??；? 需求型增長(zhǎng)，主要是由供求關(guān)系引發(fā)的，其增長(zhǎng)速度會(huì)加快；? 資本型增長(zhǎng)，主要與資金、金融相關(guān)的，其增長(zhǎng)時(shí)間較短，但增長(zhǎng)速度很快；發(fā)展階段房?jī)r(jià)成本型增長(zhǎng)需求型增長(zhǎng)資本型增長(zhǎng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)類型及特征：建寧商品住宅市場(chǎng)已走進(jìn)資本型增長(zhǎng)通道，受宏觀環(huán)境影響嚴(yán)重。59產(chǎn)品跨入了 “ 高層時(shí)代 ”2023年主要投放市場(chǎng)的項(xiàng)目的產(chǎn)品類型以小高層（ 1118F）產(chǎn)品為主，也從側(cè)面反應(yīng)出 2023年房?jī)r(jià)的快速上漲以成本的上漲不無(wú)關(guān)系。不斷涌現(xiàn)的小高層、高層建筑，在改變建寧置業(yè)者的居住環(huán)境的同時(shí)，也是改變其置業(yè)的習(xí)慣，從原先的被動(dòng)接受逐步轉(zhuǎn)向主動(dòng)的選擇。60競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了 “ 品牌時(shí)代 ” 外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入和專業(yè)代理公司助陣，不管在開(kāi)發(fā)理念還是在營(yíng)銷理念上都更為成熟，讓建寧房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由純粹的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)走向綜合品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)和品牌競(jìng)爭(zhēng)。61建寧物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：從核心產(chǎn)品打造逐漸向外圍產(chǎn)品訴求轉(zhuǎn)變的階段，產(chǎn)品相比營(yíng)銷而言，相對(duì)滯后發(fā)展。質(zhì)量 采光 通風(fēng)交通價(jià)格環(huán)境會(huì)所建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗(yàn)品牌身份戶型 物管配套教育 功能核心產(chǎn)品層 外圍產(chǎn)品層 外延產(chǎn)品層區(qū)域外能感受到的，競(jìng)爭(zhēng)的最高級(jí)別產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象與居住基本功能直接相關(guān)因素，商品房發(fā)展初期最集中的競(jìng)爭(zhēng)層面建寧房地產(chǎn)市場(chǎng)目建寧房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于向外圍產(chǎn)品前處于向外圍產(chǎn)品訴求轉(zhuǎn)變階段。對(duì)訴求轉(zhuǎn)變階段。對(duì)本項(xiàng)目而言重點(diǎn)在本項(xiàng)目而言重點(diǎn)在于把握外圍產(chǎn)品層于把握外圍產(chǎn)品層主要特點(diǎn)，提升產(chǎn)主要特點(diǎn)，提升產(chǎn)品的附加值和物業(yè)品的附加值和物業(yè)形象。形象。622023年年 2023年年 2023年年 2023年年富貴世家南方國(guó)際萬(wàn)星首府現(xiàn)代錦園綠景大廈尚和國(guó)際l總 ㎡剩余約 ㎡剩余約 ㎡l總 15萬(wàn)㎡剩余約 ㎡剩余約 ㎡剩余約 15萬(wàn)㎡未來(lái)建寧水南新城開(kāi)發(fā)總量將超過(guò) 43萬(wàn)平米左右，市場(chǎng)整體供量龐大，同時(shí)國(guó)家宏觀政策帶來(lái)的信心影響有加重的趨勢(shì)，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)不明朗l總 ㎡l總 ㎡l總 ㎡剩余約 ㎡632023年年底至 2023年底商品房市場(chǎng)新增供量預(yù)估：（可售部分全推出市場(chǎng)）縣城中心區(qū)在建 /待建未售： 43萬(wàn) ㎡按建寧 2023年商品房市場(chǎng)需求面積 ㎡計(jì)算，未來(lái)市場(chǎng)可供量 43萬(wàn) ㎡可供建寧去化 （約 94個(gè)月） ， 2023年建寧房地產(chǎn)市場(chǎng)將改變供小于求的市場(chǎng)行情，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。備注：對(duì)于市場(chǎng)真正的有效供應(yīng)量，以實(shí)際操作的角度出發(fā)，未來(lái)市場(chǎng)可供量會(huì)遠(yuǎn)小于預(yù)估 “潛在供量 ” 。64房地產(chǎn)市場(chǎng) 之需求量預(yù)判城市化計(jì)算方法：新增人口 *20%*90平方米 （假設(shè)： 未來(lái)三年新增城市人口（按人口自然增長(zhǎng)率 %計(jì)、 未來(lái) 3年 20%有置業(yè)需求 、平均需求 90平方米）未來(lái)三年內(nèi)新增就業(yè)置業(yè)需求量 = *20%*90平方米 =64800平方米改善需求計(jì)算方法：本地戶籍人口 /本地平均每戶人口數(shù) *20%*10%*100平方米 （假設(shè)：高收入和最高收入兩類家庭占家庭總數(shù)的 20%、未來(lái) 3年10%家庭戶有改善置業(yè)需求、平均需求 110平方米）未來(lái)三年內(nèi)改善性置業(yè)需求量 = / /戶*20%*10%*110平方米 =89863平方米未來(lái)三年建寧城市中心區(qū)商品住宅需求量預(yù)計(jì)為城市化需求 +改善置業(yè)需求 ≈ 萬(wàn)平方米（年均 ）（另外還有如結(jié)婚、在外務(wù)工回家等首次置業(yè)需求與投資需求暫無(wú)計(jì)算在內(nèi)）65PART 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析66優(yōu)勢(shì) ： 區(qū)域升值潛力，教育力量雄厚，市政規(guī)劃配套較為完善，項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套齊全劣勢(shì)：生活配套不完善，目前人氣不旺， 環(huán)境較嘈雜交通條件一般在推競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 —— 萬(wàn)星首府開(kāi)盤時(shí)間 開(kāi)盤時(shí)間未定，預(yù)計(jì)是年底，首期推出 116層， 216層地理位置 體育中心旁總建 87000㎡項(xiàng)目規(guī)劃 6棟 1618層住宅樓、 1棟公寓、 1棟萬(wàn)星影城戶 型兩房： ㎡ 64套 50% 三房： ㎡ 32套 25% 四房： ㎡ 32套 25% 目標(biāo)客群 來(lái)源地：主要以縣城區(qū)為主，其次是回鄉(xiāng)置業(yè)群來(lái)訪客戶職業(yè)特征：主要以企事業(yè)單位、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶銷售價(jià)格 開(kāi)盤起價(jià)：價(jià)格未定 ,預(yù)計(jì)在 5000元左右目前在 VIP會(huì)員卡工程進(jìn)度 基礎(chǔ)施工銷售現(xiàn)狀 目前在 VIP會(huì)員卡67萬(wàn)星首府與項(xiàng)目比較分析選項(xiàng) 項(xiàng)目 比較 描述 對(duì)比結(jié)果片區(qū)規(guī)劃 萬(wàn)星首府 ★★★★★ 休閑文化片區(qū) 從規(guī)劃前景而言