【正文】 漲趨勢， 2023年第四季度，市內(nèi)四區(qū)住宅成交均價與 2023年底相比上漲約 20%。 住宅價格漲幅明顯 住宅供給大幅增加 成交數(shù)量有所減少 二手房市場價漲量縮 住宅市場 06年住宅市場區(qū)域成交價格走勢 10003000500070009000甘井子區(qū) 沙河口區(qū) 西崗區(qū) 中山區(qū)甘井子區(qū) 3938 4413 3843 4318沙河口區(qū) 4645 5847 5162 5866西崗區(qū) 5717 5975 5628 5870中山區(qū) 6252 6695 6416 7069第一季度 第二季度 第三季度第四季度( 1 0 1 1 月)30% 同比漲幅 % % % 2023年大連市住宅市場房價整體漲幅大約在 20%左右。 ? 06年出臺的這些政策雖然短期內(nèi)因市場觀望造成了成交量降低，但就長期而言，對保證房地產(chǎn)業(yè)根本上健康發(fā)展有著積極的意義。 ? 上述政策出臺后，市場經(jīng)歷了近半年的觀望，隨著政策措施落實程度的不斷深入，調(diào)控效果正不斷顯現(xiàn)出來，房價漲幅逐漸趨緩。 2023年成交土地各區(qū)域比例分布 2 0 0 6 年成交土地各區(qū)域比例分布( 占地面積)6%10%11%71%2%中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 高新園區(qū) 政策調(diào)控 ? 2023年是房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的政策年，面對迅速上漲的房價，今年中央政府出臺了一系列政策，在 5月中旬國務(wù)院“國六條”和中央九部委發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》之后，大連市也相繼出臺了一系列政策，如重新界定了普通住宅標(biāo)準，即：房屋套型建筑面積在 144平方米以下、小區(qū)容積率在、成交價格低于政府公布的普通住房價格標(biāo)準。大連華北路地塊項目 前期市場服務(wù)報告 目錄 ? 大連房地產(chǎn)市場概況與展望 ? 大連未來城市發(fā)展規(guī)劃 ? 甘井子區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ? 項目區(qū)域內(nèi)市場概況 ? 項目定位方向 ? 未來產(chǎn)品建議 ? 項目研究結(jié)論 ? 附件 :其他相關(guān)信息 ? 總體市場 ? 住宅市場 ? 寫字樓市場 ? 商業(yè)市場 大連房地產(chǎn)市場概況 房地產(chǎn)投資呈上升態(tài)勢 土地供應(yīng)增加，中低價位住宅項目比重增大 政策調(diào)控力度較大 大連房地產(chǎn)的發(fā)展吸引了諸多海內(nèi)外地產(chǎn)商及投資基金的關(guān)注 總體市場 大連歷年房地產(chǎn)投資總額走勢 01002003004000 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %投資總額 增長率投資總額 1 1 5 . 5 1 2 5 . 2 1 5 1 . 1 2 0 8 . 8 2 6 5 . 3 300增長率 8 . 4 0 % 2 0 . 7 0 % 3 8 . 2 0 % 2 7 . 1 0 % 1 3 . 1 0 %2023 2023 2023 2023 2023 2023?2023年大連市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達 300億元 ,同比增長 13%左右 . ?2023年一季度 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，增長 %. 大連歷年房地產(chǎn)施工面積、竣工面積走勢 0100020233000%%%%%%%%%施工面積 竣工面積 施工面積增長率 竣工面積增長率施工面積 1238 2035 1397 1334 1570 2300竣工面積 538 905 579 421 391 340施工面積增長率 % % % % %竣工面積增長率 % 36% % % %2023 2023 2023 2023 2023 2023?房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達 2300萬平方米 ,同比增長 49%左右； ?竣工面積 340萬平方米 ,同比減少 12%左右； ?施工面積的高速增長與 20232023年大連土地市場的”放量”有關(guān)； ?2023一季度施工面積 ，增長 %；竣工面積 ，增長 %． 歷年土地供應(yīng)情況 截止到 2023年 12月份， 2023年共成交土地 52塊，用地面積 ，預(yù)計在未來 12年內(nèi)形成新供應(yīng)建筑面積約 600萬平方米。從６月１日起，如住房不能同時滿足以上３個條件，就屬于非普通住房，其交易時要繳納 4％的契稅，而普通住房（含二手房）的契稅標(biāo)準為 ％。 調(diào)控主要意圖 ? 增加供給、轉(zhuǎn)變住宅供給結(jié)構(gòu)、抑制投機、限制大戶型、整頓交易秩序、抑制房價的過快增長。 海內(nèi)外地產(chǎn)商及投資基金項目增多 一些外埠的大型資本逐步進入大連投資置地： ? 華潤置地先后斥資在星海灣、天津街以及開發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū)收購?fù)恋睾晚椖浚? ? 沿海綠色家園集團在星海灣置地開發(fā)； ? 瑞安集團聯(lián)手億達、摩根大通接手希望大廈； ? 新世界集團購買奔德大廈，并更名為新世界大廈； ? 香港九龍倉時代廣場項目、裕景中心項目在沉寂多年后正式開始進入實施階段。 價格走勢分析 ? 2023年上半年，大連房價的增長速度較快。 住宅供應(yīng) 區(qū)域 新增供應(yīng)個數(shù) 建筑面積（萬平方米） 中山 9 西崗 1 沙河口 14 甘井子 18 開發(fā)區(qū) 18 旅順口 10 金州 9 合計 79 2023年，大連主城區(qū)及新城區(qū)全部新開盤商品住宅項目 79個，建筑面積合計 780萬平方米；其中市內(nèi)四區(qū)新開盤住宅項目 42個，建筑面積合計 408萬平方米。 成交分析 住宅市場交易量萎縮的原因是多方面的： ? 首先，市區(qū)住宅價格高起、中低價房源稀缺使普通消費者的購買愿望受到抑制； ? 其次，國家和大連市新近出臺了一系列政策，對樓市進行調(diào)控，使部分消費者持幣觀望，開始以冷靜理智的心態(tài)面對樓市； ? 另外， 06年 6月大連新落戶政策的出臺也在一定程度上抑制了外地人來連置業(yè)的積極性； 06年國內(nèi)股市牛氣沖天，投資基金賺錢效應(yīng)明顯，分流了較多的房地產(chǎn)投資、投機資金。 ? 年中二手房價格曾出現(xiàn)回落， 價格下跌的主要原因是部分二手房持有者擔(dān)心國家調(diào)控政策會導(dǎo)致房價下跌以及擔(dān)心交易稅費進一步增加，部分投資客戶急于將房屋變現(xiàn)，出現(xiàn)了降低價格力求成交的狀況。 ? 目前大連甲級寫字樓市場平均租金在 /天 /平方米左右，比上一年度增長了約 3%，租金成交價與叫價之間的折扣也越來越小。 ? 目前乙級寫字樓的市場租金在 /天 /平方米，租金表現(xiàn)較為平穩(wěn)。 ? 目前高新園區(qū)累計注冊企業(yè)約 1,700家，發(fā)展高新技術(shù)企業(yè) 400余家。 商業(yè)市場 部分商業(yè)項目或品牌連鎖店退出大連市場 ? 近幾年大連大型零售商業(yè)項目規(guī)模增長過快，呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性過剩、地區(qū)分布不合理的局面； ? 經(jīng)營者對大連本地商業(yè)市場的研究不夠深入、透徹，在選址、市場定位及經(jīng)營管理等方面的失誤導(dǎo)致其退出大連商業(yè)市場； ? 一些老牌的商業(yè)企業(yè)沒能根據(jù)本地商業(yè)發(fā)展及時調(diào)整經(jīng)營策略，落后于大連整體商業(yè)發(fā)展節(jié)奏，被淘汰出局。 ? 摩根斯坦利已注資幸福家居世界，另有幾家國際性投資基金也頻頻到訪大連，有意收購大連商業(yè)項目，說明大連房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為國際投資基金的投資目的地之一。 商鋪租售價格持續(xù)平穩(wěn)上漲 ? 2023年，大連商業(yè)地產(chǎn)的租售價格總體來看持續(xù)平穩(wěn)上漲，其中租金漲幅較大的是大連最成熟的商業(yè)