某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-wenkub
2023-03-20 13:46:04 本頁(yè)面
【正文】 醫(yī)療資源；4. 由于商業(yè)地塊成交較多，后市住宅類產(chǎn)品供應(yīng)將逐漸減小，隨著商務(wù)用房的增加，區(qū)域內(nèi)商品住宅供需矛盾將進(jìn)一步加大。本年度商品房成交量 萬(wàn)平，成交套數(shù) 7686 套。房地產(chǎn)概況 核心區(qū)土地稀缺日益明顯，未來(lái)商品房稀少，區(qū)域住宅升值空間巨大市場(chǎng)部分總結(jié)1. 縱橫沈城南北，城市中心重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)，商圈密布，功能區(qū)分明顯，商務(wù)氛圍濃厚，對(duì)配套住宅需求極其巨大；2. 行政規(guī)劃變更，房地產(chǎn)板塊有效擴(kuò)大 ，品牌開(kāi)發(fā)商高端項(xiàng)目云集區(qū)域，開(kāi)發(fā)潛力提升較快，住宅價(jià)格上漲迅速；3. 區(qū)域開(kāi)發(fā)力度大，土地稀缺表現(xiàn)明顯，未來(lái)供需矛盾更加突出4. 萬(wàn)柳塘周邊教育配套、生活配套極其完善，享有公園優(yōu)良的生活環(huán)境，非常適宜人居。2. 名盤云集： 保利花園、保利海上五月花、水晶城、佳和新城等原隸屬于東陵區(qū)的樓盤因?yàn)樾姓^(qū)域的變更使得這些項(xiàng)目整體性價(jià)比快速提升，相應(yīng)的價(jià)格也是攀升明顯，每年整體均價(jià)上漲至少千元左右。傳統(tǒng) 及新興 第三產(chǎn)業(yè) 非常發(fā)達(dá) ，具有良好的軟硬件基礎(chǔ)。，皇家建筑群，人文氛圍濃厚； ，有以北站為中心形成的商貿(mào)金融中心區(qū)、中街商貿(mào)區(qū)、盛京城文化旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)、五愛(ài)市場(chǎng)區(qū)、沈陽(yáng)春天等形成了頗具規(guī)模的主體購(gòu)物走廊和商貿(mào)中心 ；，教育環(huán)境資源得天獨(dú)厚，為不可多得的住宅開(kāi)發(fā)用地。行政規(guī)劃調(diào)整 東擴(kuò)北移促使區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展空間無(wú)限，名盤云集，整體開(kāi)發(fā)氛圍良好，客戶接受度高東陵房地產(chǎn)黃金板塊匯聚 住宅產(chǎn)品稀缺u 沈河區(qū)作為沈陽(yáng)最核心區(qū)域之一，其地域面積非常狹小，又沒(méi)有向外拓展的空間， 商品房 供應(yīng)非常有限 ；u 配套非常成熟，城市黃金地段，適宜項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，雖然價(jià)格不斷攀升，但需求依舊旺盛。研究結(jié)論 單純從區(qū)域發(fā)展角度，萬(wàn)柳塘住宅項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值巨大，值得開(kāi)發(fā)二 區(qū)域房市場(chǎng)供求分析供應(yīng)分析 成交分析 供求關(guān)系解析沈河區(qū) 2023年度商品房供應(yīng)量為 萬(wàn)平，建面套數(shù)為 15203 套。商品住宅成交面積 萬(wàn)平，成交套數(shù)為 6016 套。三 區(qū)域典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目分布 銷售均價(jià) 主力戶型 二手房交易 客 群分析中街五愛(ài)南塔目前沈河區(qū)在售商品房項(xiàng)目主要集中在東中街、青年大街（地鐵 2號(hào)線）、五愛(ài)商圈等處，我項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目稀少，且城市一環(huán)內(nèi)多以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、寫字樓項(xiàng)目為主。此項(xiàng)目目前已進(jìn)入尾盤銷售階段，不會(huì)對(duì)本案的開(kāi)發(fā)以及未來(lái)銷售形成競(jìng)爭(zhēng)。周邊住宅稀缺 短期內(nèi)不存在新盤競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目典型項(xiàng)目分析結(jié)論 周邊供應(yīng)稀缺，供需矛盾進(jìn)一步加大區(qū)內(nèi)住宅產(chǎn)品逐漸由中小戶型向大戶型過(guò)度項(xiàng)目 面積范圍（㎡） 主力面積區(qū)間（㎡）華府新天地 高層 3090 高層 3272新華天璽 高層 45466 高層 4575銀河麗灣 高層 113283 高層 113253領(lǐng)先國(guó)際 高層 112172 高層 149156萬(wàn)科柏翠園 高層 170260 高層 170260保利海上五月花 多層 90169 多層 90120保利康橋 高層 90400 高層 139240水晶城 多層 47140 高層 50130 多層 80100 高層 70110佳和新城 高層 65115 高層 5689公園雅筑 高層 57142 高層 5690五礦萬(wàn)泉公元 高層 54139 高層 75118沈河區(qū)高端項(xiàng)目云集，尤其近兩年，土地資源的日益短缺，僅有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商大多采取高端定位。商業(yè)項(xiàng)目一般為 15000元 /㎡ ；3. 價(jià)格相對(duì)于 09年整體上漲很多，2023年區(qū)域市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)供售兩旺的局面。3. 于是針對(duì)客群也主要以一環(huán)內(nèi)固有中高端客戶為主，購(gòu)房者主要是 2次購(gòu)房以作投資，附帶一部分的學(xué)區(qū)房購(gòu)買人群。周邊老舊小區(qū)眾多，不利項(xiàng)目形象塑造；緊鄰一環(huán)路，汽車噪音較大；目前規(guī)劃商業(yè) 40%比例過(guò)大，建議減少；項(xiàng)目占地規(guī)模較小。中街：目前，沈陽(yáng)市政府正著力將中街打造成 “ 東北第一街 ” ，政府將中街商圈定位為 “ 4A 級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)” ，中街商圈將實(shí)行住宅控制規(guī)劃， 5～ 10 年使住宅建筑面積降到建筑物總面積的 1/3以下。學(xué)校 二十七中（省重點(diǎn)高中）育源中學(xué)（市重點(diǎn)中學(xué)）九十四中（省重點(diǎn)小學(xué)）朝陽(yáng)一校（省重點(diǎn)小學(xué)）大南二校（智能藝術(shù)幼兒園）六零六所幼兒園教育資源 中小學(xué)教育資源豐厚，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)醫(yī)療設(shè)施 優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升引擎醫(yī)療 四六三醫(yī)院省友誼醫(yī)院省東方醫(yī)院陸軍總院省內(nèi)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療院所分布周邊，令本案核心價(jià)值力明顯提升，為打造居住型高端社區(qū)奠定基礎(chǔ)?？偨Y(jié) 本項(xiàng)目地塊位置、周邊資源環(huán)境，十分適合小體量住宅開(kāi)發(fā)本案所在：1. 地快完整方正，易于規(guī)劃；2. 現(xiàn)狀地上物為醫(yī)院、商戶，便于拆遷安置；3. 地理位置優(yōu)越，出行便捷；4. 自然資源豐沛，為城市中心不可多得之宜居所在；5. 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目稀少，價(jià)格穩(wěn)定上升；6. 獨(dú)特優(yōu)勢(shì)明顯，學(xué)區(qū)、醫(yī)療資源眾多。能在最短 時(shí)間 內(nèi) 產(chǎn) 生市 場(chǎng) 效 應(yīng) 并充分 實(shí)現(xiàn)銷 售利 潤(rùn) ，非常適宜九局開(kāi) 發(fā) ，將 產(chǎn) 品打造成城市中心小體量精品住宅。為合理配比戶型，平層可按照 “2居 +2居 +1居 ”配合 “2居 +3居 ”、 “3居 +3居 ”劃分，頂樓通過(guò)復(fù)式形式打造云頂戶型實(shí)現(xiàn) ≥140㎡的大戶型配置。2. 利用強(qiáng)調(diào)功能性觀賞性的造型小品，在有限的空間里面添加更多元素。? 逆境給人寶貴的磨練機(jī)會(huì)。人需
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