【正文】 就是把一個(gè)中式的住宅不當(dāng)做古董來收藏，而是當(dāng)做居住來使用。萬科所要做的，不僅僅是復(fù)興現(xiàn)代院落，更是賦予現(xiàn)代院落以生命，使其融入現(xiàn)代生活，成為我們的城市，我們的生活的一部分?！? ? 疑問？ 十五世紀(jì)歐洲發(fā)起文藝復(fù)興運(yùn)動(dòng)，從而帶動(dòng)了歐洲科技的蓬勃發(fā)展，二十一世紀(jì)的中國房地產(chǎn)，是否到了該復(fù)興的時(shí)候了？ 當(dāng)江澤民穿上了唐裝，唐裝從此風(fēng)靡世界。在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，很多項(xiàng)目直接是國外原抄的東西，是文化交流還是文化侵略？！ 建筑是世上最為冰冷沉重的物體，然而文化卻能賦予它生命力，不過，第五園的現(xiàn)代中式建筑文化的生命力是建立在傳統(tǒng)文化民族風(fēng)俗基礎(chǔ)上的。哪一天你不小心一腳踏入后再也不愿意出來了，覺得比你出生的房屋和現(xiàn)在的住舍還要親切，那就是你自己。這個(gè)層面好像并不是在我的有生之年培植起來的，而要早得多。 片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展特征 ? 1. 地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿作用使得市區(qū)客戶置業(yè)關(guān)外成為大勢(shì)所趨，這部分客戶經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，對(duì)高品質(zhì)物業(yè)的需求較強(qiáng)； 2. 片區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及片區(qū)知名度的提升將為片區(qū)物業(yè)帶來源源不斷的高素質(zhì)、高消費(fèi)群體； 3. 如果項(xiàng)目能夠有效解決交通、教育這兩個(gè)片區(qū)發(fā)展較為普遍的瓶頸問題，將使項(xiàng)目取得更加理想回報(bào)成為可能！ 4. 從目前萬科在坂田片區(qū)中的影響力分析，無論是坂田片區(qū)還是龍華片區(qū)都還沒有形成與萬科相競(jìng)爭(zhēng)的力量，萬科仍是區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者。 ? 第五園目標(biāo)客戶定位與建議 綜合以上三個(gè)方面的客戶分析結(jié)論，我們對(duì)第五園的目標(biāo)客戶定位提出以下的見解： 萬科第五園目標(biāo)客戶定位分析與建議 （詳見第五園市場(chǎng)分析報(bào)告） ? ?本項(xiàng)目所處市場(chǎng)處于發(fā)展上升期，物業(yè)銷售情況良好，物業(yè)類型豐富，但檔次較為單一，市場(chǎng)高檔物業(yè)較為缺乏，中低檔物業(yè)仍然是市場(chǎng)的主流，此類型產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。 公司老板或大型公司的高級(jí)管理人員 客戶受過良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財(cái)富實(shí) 力，最重要的一點(diǎn)是他們大多有從容平和的心態(tài)；對(duì) 中式文化與住宅有一定的情結(jié)。 ? 總結(jié) ? 未來 1－ 2年內(nèi)，本項(xiàng)目所在的坂田片區(qū)以及臨近的龍華片區(qū)都將迎來區(qū)域發(fā)展以來最大規(guī)模的地產(chǎn)發(fā)展熱潮，成為深圳地產(chǎn)的焦點(diǎn)區(qū)域； ? 區(qū)域面貌逐步改善，發(fā)展日趨成熟，但在近 1－ 2年內(nèi)，片區(qū)仍然需要面對(duì)交通、教育兩個(gè)對(duì)于地產(chǎn)發(fā)展至關(guān)重要的發(fā)展瓶頸； ? 片區(qū)中的中高檔置業(yè)客戶量將得以保持與進(jìn)一步增加，這也為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)； ? 片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來 12年 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客戶分析 萬科第五園市場(chǎng)分析總結(jié) 概況 價(jià)格 銷售 供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外 基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充 片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶 項(xiàng)目認(rèn)籌客戶 未來競(jìng)爭(zhēng)分析 ? ? 片區(qū)置業(yè)客戶構(gòu)成 24%39%5%8%5%7%12%本片區(qū)白領(lǐng) 關(guān)內(nèi)白領(lǐng) 本片區(qū)公務(wù)員周邊地區(qū)私營業(yè)主 本地居民 香港客戶其他關(guān)內(nèi)客戶? 比較內(nèi)容 客戶分類 購買目的 價(jià)格 承受能力 面積 / 戶型需求 關(guān)注因素 備注 高新科技企業(yè)的中高級(jí)職員 居住 較高 3房及以上 發(fā)展商品牌、戶型、配套 華為、新天 下、富士康等 高新科技園的普通職員 居住 一般 3房 價(jià)格、戶型、配套 —— 關(guān)內(nèi)首次置業(yè)者 居住 一般 2房、 3房 價(jià)格、戶型、配套 福田、羅湖、 南山 關(guān)內(nèi)的二次置業(yè)者 居住 很高 3房以上 小區(qū)、戶型、管理、配 套、 —— 首次置業(yè)的本地居民 居住 一般 2房、 3房 小區(qū)、戶型、價(jià)格 —— 二次或多次置業(yè)的本地居民 居住、投資 較高 3房以上 小區(qū)、發(fā)展商品牌、管理、戶型 —— 當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員 居住、投資 較高 3房子或以 上 小區(qū)、戶型、配套管理 —— 片區(qū)置業(yè)客戶特征（基礎(chǔ)） ? 片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來 12年 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客戶分析 萬科第五園市場(chǎng)分析總結(jié) 概況 價(jià)格 銷售 供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外 基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充 片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶 項(xiàng)目認(rèn)籌客戶 未來競(jìng)爭(zhēng)分析 ? ％的客戶來源于福田、龍崗，福田客戶比例較高。 市場(chǎng)特征：片區(qū)發(fā)展特色與坂田片區(qū)接 近，將成為深圳地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)。 市場(chǎng)特征：供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況因市 區(qū)供應(yīng)量的減少以及地產(chǎn)熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移 而得到持續(xù)，市區(qū)客戶對(duì)高檔物業(yè)的 需求將持續(xù)上升。 ? ? 本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)正處于片區(qū)市場(chǎng)的發(fā)展提速期，市場(chǎng)整體開發(fā)量激增，市場(chǎng)發(fā)展將更加趨于成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力凸現(xiàn)； ? 隨著片區(qū)整體城市化水平的提高，整體住宅市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展勢(shì)頭將會(huì)得到延續(xù)與提升。先知先覺是領(lǐng)導(dǎo)者，后知后覺是追隨者，不知不覺是淘汰者。 ? 居住郊區(qū)化？郊區(qū)城市化？ 拋開這個(gè)問題我們冷靜的來審視第五園：布吉衛(wèi) 星城的定位、與四季花城萬科城甚至以后更大規(guī) 模、更多類型的發(fā)展空間和街區(qū)價(jià)值 …… 我們完 全有理由相信，萬科在建造一個(gè)社區(qū)的同時(shí)，更 是從一種歷史的高度和意義上來營造一個(gè)真正的 生活街區(qū)。從1973年推行新市鎮(zhèn)計(jì)劃以來，香港在 30年間先后興建了 9個(gè)新市鎮(zhèn)：荃灣、沙田、屯門、元朗、粉嶺 /上水、大埔、將軍澳、天水圍和東涌。漫步于新市鎮(zhèn)，那“成群結(jié)隊(duì)”的四五十層的居民大廈，那布局合理的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化娛樂設(shè)施，令人不禁發(fā)出驚嘆。 ? 我們不敢說，第五園能否為萬科在坂田區(qū)域?qū)崿F(xiàn)“新市鎮(zhèn)”計(jì)劃實(shí)現(xiàn)跨越式的飛躍，但最少我們知道，第五園的成功必將為萬科郊區(qū)化開發(fā)續(xù)寫里程碑式的一筆， 因?yàn)?…… ? l 房地產(chǎn) E網(wǎng) 房地產(chǎn) E網(wǎng)傾力打造行業(yè)管理資料庫 ,匯聚海量的免費(fèi)管理資料 ,我們將致力為廣大管理者提供更多的資料下載服務(wù) . ? 萬科 不僅僅是在打造一座城， 更應(yīng)該是打造一片江山！ ? 讓我們開啟這一場(chǎng)江山的征戰(zhàn) …… ? 萬科故此，一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的成敗，首要條件要清醒地知道形勢(shì)發(fā)生了什么變化，問題在哪里，危機(jī)在哪里。片區(qū)將成為深圳地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要“戰(zhàn)場(chǎng)”！ 一 、 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示 ? ? 片區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃方向?qū)楸镜貐^(qū)中高檔次的房地產(chǎn)發(fā)展提供充足的客戶源保障以及較大的發(fā)展空間； ? 逐步完善的城市化配套還將大大提高片區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，并由此吸引更多的關(guān)內(nèi)置業(yè)群； 一 、 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示 ? ? 就本項(xiàng)開發(fā)時(shí)機(jī)分析，項(xiàng)目入市時(shí)，片區(qū)整體面貌將不會(huì)有徹底的改觀，相關(guān)配套尤其是交通、教育配套的發(fā)展仍然顯示出滯后的特點(diǎn)； ? 在本項(xiàng)目的發(fā)展中，針對(duì)交通、教育的配套問題還需引起發(fā)展商的格外重視。 ： 二、未來坂田片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展前瞻 ? 龍 華 片 區(qū) 總體供應(yīng)量：共統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目近 20個(gè)已出讓 土地建筑面積接近 300萬平方米。大有 南山數(shù)年前在深圳崛起之勢(shì)。 認(rèn)籌客戶來源分析 寶安, 5 . 1 0 %港澳, 0 . 8 0 %福田,%羅湖,%南山, 7 . 1 8 %龍崗,%福田 羅湖 南山 龍崗 寶安 港澳? 超過 80％的潛在購買客戶年齡介于 2642歲之間 認(rèn)籌客戶年齡結(jié)構(gòu)分析 3442歲,%4250歲,%1825歲,%50歲以 上,%2633歲,%1825歲 2633歲 3442歲 4250歲 5 0 歲以上? 認(rèn)籌客戶購買物業(yè)類型分析 物業(yè)類型%小高層,%寬景house,%townhouse,%多層小高層情景洋房townhouse? 認(rèn)籌客戶購買物業(yè)戶型分析 五房, %四房, %二房, %小三房,%標(biāo)準(zhǔn)三房,%2房小3 房標(biāo)準(zhǔn)3 房四房五房? 認(rèn)籌客戶購房目的分析 ％的客戶購房目的為自住 自住, %給親友,%%投資 ,%自主幼兒園 給親友其它? 認(rèn)籌客戶可接受單價(jià)分析 單價(jià)接受能力45005000,%50015500,%55016000,%60017000,%70018000,%80019000,%1 0 0 0 0 以上,%900110000,%? 總價(jià)接受能力121150萬10%101120萬 %91100萬 %2 0 0 萬以上1%151200萬6% 3050萬31%5170萬22%7190萬16%認(rèn)籌客戶可接受總價(jià)分析 項(xiàng)目認(rèn)籌客戶的價(jià)格承受能力明顯高于片區(qū)其它項(xiàng)目 ? 潛在購房客戶配套需求分析其它, 1. 19 %交通, 2 0 . 9 9 %幼兒園,2 0 . 0 7 %學(xué)校, 3 4 . 8 3 %商業(yè), 2 2 . 9 1%學(xué)校幼兒園商業(yè)交通其它認(rèn)籌客戶購房配套需求分析 交通、教育、商業(yè)是潛在購房客戶最為關(guān)心的配套。 歸國華僑 客戶長(zhǎng)年在國外生活，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)中國的傳統(tǒng) 文化以及中式建筑有較強(qiáng)的親切感與歸屬感。交通、教育仍然是片區(qū)發(fā)展的一個(gè)瓶頸。本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)超出了片區(qū)內(nèi)的范疇。如果真有前世，那我一定來過這里，住過很久。” ——摘自 余秋雨《千年庭院》 ? 疑問？ 余秋雨先生的文字寫的就是“骨子里的中國情結(jié)”。隨著全球化進(jìn)程的推進(jìn)，各民族各地方的文化越來越強(qiáng)調(diào)自己的獨(dú)特之處。紅紅的中國結(jié)，成了中國的，讓眾多的華人情有所系。 ? ：觀點(diǎn) 中國這幾年的房地產(chǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種自信就增加了。 ? 讓中式文化特色 變?yōu)轱@性的城市元素！ ? 三、無法磨滅的烙印 ? 【楚辭】：“高堂邃寧，欄層軒些。坐堂伏檻，臨曲池些。懶散無拘，此等何如，倚欄桿臨水觀魚，風(fēng)花雪月，盈得工夫，好聽絲竹，說些話，讀些書。 ? 疑問？ 開發(fā)異國風(fēng)情住宅，在深圳市場(chǎng)可謂不鮮見，賺得缽滿盤滿的也為數(shù)不少，而且復(fù)制、克隆歐美風(fēng)格，甚至照搬歐美園林，局部復(fù)制歐陸風(fēng)情的樓盤已成為一條不成文的住宅開發(fā)“穩(wěn)健之道”，按常規(guī)的理解，從中選優(yōu)，就能“站在巨人的肩上”，賺錢只是個(gè)時(shí)間問題，為什么萬科偏偏要做市場(chǎng)上極少的中式住宅？ ? ：觀點(diǎn) 新民居建筑不是簡(jiǎn)單的模仿建筑符號(hào)，而是要突出建筑深層次的文化內(nèi)涵和歷史底蘊(yùn)，好的中式住宅應(yīng)該是“神”的效仿?！叭缃袷嗄赀^去，萬科的產(chǎn)品歷經(jīng)多年考驗(yàn)，已形成它特有的不同表現(xiàn)風(fēng)格 …… ” ? 骨子里的中國情結(jié)！ ? 四、我們需要反思 ? 當(dāng)經(jīng)歷了太多所謂純粹歐風(fēng)美雨的洗禮之后，人們開始追溯根的本源，在現(xiàn)代物質(zhì)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的時(shí)代，精神的匱乏與之形成了鮮血淋淋的對(duì)照。中式建筑的聲音一度顯得戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，中國的建筑師一度集體失語。歐陸風(fēng)應(yīng)該批判，北美風(fēng)應(yīng)該批判，但從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端顯然也不可取，中國風(fēng)，不能僅僅理解為某種風(fēng)潮和運(yùn)動(dòng)，也不僅僅停留在建筑風(fēng)格。但在更廣泛的人群中，這種情結(jié)也未褪色，尤其是那些手中握著訂單的住宅終端用戶。中國年 閱讀中國(05) 品味中國(08) 挑戰(zhàn)中國(10) 拾 遺 …… ? 閱讀中國 形式 執(zhí)行時(shí)間 內(nèi)容 備注 一、文化炒做 與鳳凰衛(wèi)視合作，制作 “尋找中國民居 ”系列節(jié)目 節(jié)目形式類似“尋找絲綢之路 ”的旅游＋學(xué)識(shí)性節(jié)目 二、事件炒做 立體電影的制作 制作一部四個(gè)系列的介紹中國民居歷史系列立體電影短片，并在影院播放 下附詳細(xì)說明 …… ? 一、文化炒做（領(lǐng)悟中國民居文化） 背景： 根據(jù)我司對(duì)全國中式住宅的調(diào)研所得，購買中式住宅的客戶，對(duì)中式文化都具有一定的情結(jié)，而這其中的一類就是具有一定文化專長(zhǎng)的藝術(shù)界人士，中式住宅所營造的文化氛圍非常迎合他們的口味，會(huì)讓他們產(chǎn)生一種“相見恨晚”的情結(jié)； 閱讀中國 ? 方式： 可以考慮與鳳凰衛(wèi)視聯(lián)合，制作類似“絲綢之路”的“文化尋根”追溯中國民居路線的旅游＋文化節(jié)目，主題就是“追溯中國民居歷史，探究中國民居文化”或者是“骨子里的中國情結(jié)”，并可邀請(qǐng)中國民居的研究機(jī)構(gòu)及著名文人參與此探詢路線，并言路講解各種中式民居的文化及歷史，一方面配合項(xiàng)目“追溯中式宅院閑雅生活”的形象，另一方面又可以使項(xiàng)目用充滿文化韻味的