【正文】 南市政府于 2023年 6月與北京城建院就軌道交通規(guī)劃技術咨詢簽約，標志著濟南市軌道交通建設工作正式啟動。至主城區(qū)： 駕車 22分鐘， 公交平均 50分鐘至章丘市區(qū)： 駕車 30分鐘， 公交平均 64分鐘濟萊高速世紀大道經十東路238。郭店工業(yè)區(qū)n 企業(yè)高層來自省內各地，區(qū)域情節(jié)弱，存在置業(yè)需求，為洋房需求形成客群基礎園區(qū)名稱 臨港南區(qū)已入駐企業(yè)濟南鋼鐵集團、濟南山松工程機械有限公司、齊魯制藥有限公司、濟南中大國際物流港、齊魯天和惠世制藥有限公司、濟南旭升金屬物資有限公司、濟南豐潤達建材有限公司、濟南重工晨光起重機制造有限公司 、濟南正大有限公司 、老萬熱能科技（山東）有限公司 濟南金糧面粉有限公司 、濟南魯東耐火材料有限公司、濟南大板輕型建材有限公司、濟南新龍化工有限公司、濟南鋼遠洋實業(yè)有限公司、濟南興祥源實業(yè)有限公司、山東巖土工程公司、濟南新潤澤實業(yè)有限公司現(xiàn)狀 以重工業(yè)上下游及周邊產業(yè)為主，未來預計入駐企業(yè)繼續(xù)增加區(qū)位郭店工業(yè)區(qū)238。歷城區(qū)政務中心 歷城區(qū)體育館238。工業(yè)的發(fā)展以及近郊工業(yè)區(qū)的建設是濟南城區(qū)拓展的主要動力。眾多高新技術企業(yè)、重汽、浪潮等大型企業(yè)也已經入駐。但是依然處于起步階段，前景與現(xiàn)狀存在兌現(xiàn)時間差n 目前唐冶新城配套相對薄弱，未來政府將大力投入基礎配套將快速催熟區(qū)域　 已有配套 規(guī)劃配套教育 青干院唐冶鎮(zhèn)小學 伊頓國際雙語幼兒園恒大名都小學醫(yī)療以門診為主最近醫(yī)院在高新區(qū)恒大名都醫(yī)療服務機構商業(yè) 無 銀座、太平洋百貨其他臨港南區(qū)工商銀行、農業(yè)銀行歷城體育館城市路網(wǎng)建設郭店中學 省實驗分校唐冶小學青干院工商銀行農業(yè)銀行歷城體育館伊頓國際雙語幼兒園 銀座 /太平洋百貨近幾年唐冶新城基礎設施配套的投入將有所增大，配套將有較大改善。唐冶新城是濟南城市空間拓展的重點區(qū)域n 唐冶新城位于東部新城組團中心，是濟南城市空間拓展的重點區(qū)域，城市規(guī)劃對唐冶新城發(fā)展有巨大推動作用濟南市重點空間布局建設規(guī)劃《 濟南城市總體規(guī)劃（ 20232023年）》東部城區(qū)以高新技術產業(yè)和高附加值制造業(yè)發(fā)展為重點，加快推進孫村工業(yè)區(qū)、章錦工業(yè)園建設，啟動建設唐冶新城、郭店物流園區(qū)，完善彩石高教集中區(qū)建設，同步配建生活服務設施，在唐冶初步形成東部城區(qū)中心216。隨著規(guī)劃進度的實施、本區(qū)域作為未來新城的功能不斷的完善，在此基礎上區(qū)域住宅空間和商務空間需求逐步的增強。入住企業(yè)：正大集團、三星化學等。 在重點片區(qū)建設上，將把唐冶新城建設成為 以商貿、金融和綜合產業(yè)配套為支撐，以行政、文化、體育為核心的東部城區(qū)中心。區(qū)域研究02v 現(xiàn)狀與未來功能定位 v 產業(yè)導入v 交通條件根據(jù)國內外帶狀組群城市空間的空間布局經驗，該類城市通常是由一系列的分工協(xié)作的城市組群沿城市交通主軸分布。城市發(fā)展為房地產產業(yè)發(fā)展提供了蓬勃動力n 品牌開發(fā)商大舉進駐帶來房地產市場繁榮并走向成熟物業(yè)類型 優(yōu)勢分析 影響判斷別墅 屬于稀缺資源，一直以來都是首付四成，購買全體資金實力強 影響較小高端洋房豪宅 多為資源型洋房豪宅，定價較高，多為購買力較強的二次置業(yè) 影響較小自住中小戶型 90平方米以下的戶型首次置業(yè)首付僅需兩成 影響較小商用物業(yè) 包括商鋪、寫字樓、小戶型公寓（商業(yè)性質）本身進入門檻較高，而且一直是四成或五成首付，利率也未變，有些投資者甚至一次性付款，當前政策主要針對住宅物業(yè)，商用物業(yè)不在調控范圍。綠地新里盧浮宮館周圍青山環(huán)繞、綠樹成蔭，交通便利。 奧龍觀邸中海 直接表象就是各種利好因素對于不同區(qū)域的發(fā)展推動n 城市化與規(guī)劃利好激勵下，城市迅速擴張經十路沿線規(guī)劃效果圖濟南城市面貌鳥瞰濟南唐冶東部新城規(guī)劃已經形成，隨著濟南城市規(guī)劃和發(fā)展結構的改變，城市發(fā)展速度迅速，新城的發(fā)展將出現(xiàn)跳躍式前進。舊城改造與新城規(guī)劃同步進行；216。 東部高新區(qū)建設： 高新區(qū)成為濟南新的經濟增長極，城市化區(qū)域加速擴大；216。北京：單核城市空間青島：組群城市空間 深圳：帶狀組群城市空間城市規(guī)劃：2023年中心城人口規(guī)模將由 2023年的 290萬人增至 430萬人左右；中心城建設用地規(guī)模將由 2023年的 295平方公里增至 410平方公里。238。濟南也同樣進入了城市化快速擴張的發(fā)展階段n 濟南城市化進程處于加速階段，房地產市場進入高速增長期排名 城市 GDP(億元 ) 增速1 上海 %2 北京 %3 廣州 %4 深圳 %5 天津 %6 蘇州 7400 11%7 重慶 6527 %8 杭州 10%9 無錫 5000 %21 濟南 %人均 GDP 濟南 7414 ——2023年全國各城市 GDP排名GDP增長率 房地產業(yè)發(fā)展狀況小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 高速發(fā)展GDP與房地 產發(fā) 展模式房地 產發(fā) 展 階 段與人均 GDP關系國 際 通用衡量 標 準發(fā) 展 階 段 啟 動 期 發(fā) 展期 快速增 長 期 穩(wěn) 定 發(fā) 展期人均 GDP（美元） 1000～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求 為 主 改善需求 為 主發(fā) 展特征 超速 發(fā) 展單純 數(shù)量型平 穩(wěn)發(fā) 展以數(shù)量 為 主，數(shù)量與 質 量并重快速 發(fā) 展以 質 量 為 主，數(shù)量與 質 量并重緩 慢 發(fā) 展綜 合 發(fā) 展型近幾年 濟 南 GDP增速216。238。城市化進程相對滯后? 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，我國非農業(yè)部門經濟總量占全國經濟總量的 86%；非農業(yè)部門就業(yè)率為 53%；城市人口占全國人口約 %， 城市化水平遠遠滯后于社會經濟發(fā)展，具備發(fā)展空間和足夠的推動力。本報告匯報思路項目定位體系項目規(guī)劃建議項目啟動區(qū)建議城市宏觀研究區(qū)域研究新城案例不同物業(yè)市場表現(xiàn)目標界定與本體分析競爭機會挖掘發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位城市宏觀研究01v 宏觀經濟v 城市規(guī)劃v 政策環(huán)境238。銀豐唐冶項目前期發(fā)展策劃思路匯報謹呈：山東銀豐房地產開發(fā)有限公司 （中國）山東公司169。中國經濟高歌猛進? 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國國內生產總值從 2023年 99214億元猛增到 2023年 340507億元，增長了 343%， 2023年有望實現(xiàn)翻兩番。? 中國經濟增長依然處于高速增長通道，非農業(yè)部門增長空間和速度依然領先農業(yè)部門。城市化進程闊步前行年份 城鎮(zhèn)人口（億人） 城市化 率 新增城鎮(zhèn)人口（億人）2023年 % ——2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 —— 2023年 % 2023年 % ? 在經濟推動下，中國城市化進程闊步前行，2023年以來，每年城鎮(zhèn)新增人口最少也在1300萬以上。 單中心城市擴張 216。將從目前的入門級大城市發(fā)展成都市圈的核心n 資源集聚效應加劇，作為 “ 區(qū)域中心 ” 的城市地位得到加強，處于大都市形成過程中238。 重大利好：216。 市政府東遷： 政府東遷至奧體文博區(qū)域，加速中心城區(qū)與高新區(qū)之間城市化進程；216。城市外圍區(qū)域認知迅速提升；216。238。 紫御東郡奧龍觀邸依靠與奧體文博區(qū)域的位置優(yōu)勢以及相對稀缺的山體別墅實現(xiàn)市場突破，中海物業(yè)服務也高于濟南市場平臺。既有山景又有水色，環(huán)境優(yōu)美空氣清新，堪稱人與自然和諧統(tǒng)一的綠色生態(tài)社區(qū)。 影響較小中心區(qū)物業(yè) 一般擁有較為完善的市政配套、教育配套、生活配套等各種資源，居住便利且同時租賃市場活躍，自住和投資需求都較為旺盛 影響較小贈送面積的中小戶型 90平方米以下的中小戶型首次首付仍為兩成，加上贈送面積，這樣的戶型會受到市場的追捧 影響較小238。每一城市組群構成城市功能上的一個重要節(jié)點，擔負著不同層級城市中心的職責。238。n孫村郭店彩石等片區(qū)：產業(yè)片區(qū)支柱產業(yè)為電子信息、汽車制造等，規(guī)劃用地面積 70平方公里，人口 70萬人。n空港組團：城市副中心之一規(guī)劃用地面積 2030平方公里、人口 15萬。孫村 “撤鎮(zhèn)入?yún)^(qū) ”，納入高新區(qū)范圍216。商業(yè)配套的真正發(fā)展還需要人氣的帶動。產業(yè)人口規(guī)模已經非?？捎^，而且將持續(xù)增長。工業(yè)區(qū)一般都是在原有城區(qū)空間外圍規(guī)劃，外圍工業(yè)區(qū)初具規(guī)模后，居住區(qū)等其他城市功能的建設才得以進行，主要是不斷在原有城區(qū)及各工業(yè)區(qū)間的空白地帶進行填充。孫村信息產業(yè)與彩石教育板塊n 高校教師、信息產業(yè)中高層人員收入穩(wěn)定，消費力較強，為洋房、高層需求形成良好基礎　 山東經濟學院燕山學院山東商業(yè)職業(yè)學院 孫村未來信息產業(yè)客戶 已入住孫村 彩石板塊，目前區(qū)域在售樓盤存在高校教師目前還未入駐，未來會有大量高收入的信息產業(yè)人員進入客戶特征收入穩(wěn)定，有較強消費力，目前在恒大名都和火炬東第等高層有經濟學院、商職、青干院和建大教師購買，周邊高校是本項目高層、洋房的巨大消費力商職經濟學院青干院山東經濟學院燕山學院山東商業(yè)職業(yè)技術學院區(qū)位238。從以上典型企業(yè)可以得到潛在客戶主要特征客戶數(shù)量及特征購買能力需求物業(yè)類型目前區(qū)域聚集大量的企業(yè)中高管及私營業(yè)主，未來該群體的范圍會進一步擴大，同時私營業(yè)主來自全國各地，置業(yè)以近生意為主，區(qū)域情節(jié)弱該區(qū)域客戶財富有一定積累，整體購買能力強對于區(qū)域內生意人，資金占用量不宜過大，為經濟型別墅產品、以及性價比突出的別墅及小高層產品的需求客群區(qū)域研究02v 現(xiàn)狀與未來功能定位v 產業(yè)導入v 交通條件238。道路體系發(fā)達，公眾交通嚴重滯后，通勤成本高唐冶與濟南的公眾交通尚未納入濟南市區(qū)公交體系規(guī)劃，現(xiàn)主要依靠原有的中長途城鄉(xiāng)公交保證唐冶居民進入濟南，濟南市區(qū)居民對城鄉(xiāng)公交認可度低，區(qū)域交通方式亟待改善。216。深圳216。深圳坂雪崗新區(qū)：城市新區(qū)規(guī)劃、產業(yè)帶動、交通網(wǎng)不斷完善促使其完成了 “ 郊區(qū) 新區(qū) 新城 ” 的飛躍式發(fā)展發(fā)展程度承擔城市功能（平穩(wěn)發(fā)展期）房地產快速發(fā)展（全面建設期）產業(yè)初步形成（建設初期）區(qū)域初步發(fā)展（啟動期）時間成為城市又一中心，發(fā)展另一級大量開發(fā)商進駐區(qū)域，推動房地產價格快速上漲公共配套進一步完善產業(yè)導入拉動區(qū)域發(fā)展明確規(guī)劃定位、區(qū)域基礎建設12345216。輕軌 11號線設有雪崗車站，并將改造平南鐵路和平鹽鐵路的既有通道216。新城中心發(fā)展規(guī)律 1—— 各物業(yè)演變周期n 新城中心開發(fā)一般經歷由住宅 辦公 商務公寓、商業(yè)的次序，總開發(fā)周期一般在 10年以上新城中心成功開發(fā)次序216。新城中心發(fā)展規(guī)律 2—— 住宅演變周期n 一般在建設期時，住宅供應量是最大的，競爭較為激烈，集中供應時間在 3年以上深圳中心區(qū)合肥政務區(qū)鄭東新區(qū)河西新區(qū)錢江新城12KM233KM24KM21998202320232023202320232023202320232023住宅集中供應時間在3年以上12年 ＞ 3年規(guī)劃期 建設期 快速成長期 穩(wěn)定繁榮期住宅供應238。住宅用地出讓216。政府部門搬遷216。寫字樓大量開發(fā)216。公眾對區(qū)域確立信心216。新城中心發(fā)展規(guī)律 5—— 綜合物業(yè)n 綜合體商業(yè)和商務公寓在具備發(fā)展條件后啟動，可以最大化的享受區(qū)域發(fā)展的紅利深圳萬象城、中信城市廣場、 SOHO現(xiàn)代城和建外 SOHO、日本六本目、紐約洛克菲勒中心 ……綜合體客戶消費特征為體驗性和娛樂休閑性消費，商業(yè)和商務公寓的成功能聚集人氣，極大化的提升品牌 ……238。SOHO中國在北京 CBD成功開發(fā) SOHO現(xiàn)代城（二期為商業(yè)和商務）后，獲得了巨大的品牌、經濟收益；216。唐冶新城發(fā)展分析結論n 唐冶新城當前處于產業(yè)初步形成的建設期（初步起步階段）唐冶新城將在項目開發(fā)期內迅速發(fā)展，但尚不能成熟政府規(guī)劃216。區(qū)域內部交通骨架形成，部分正在規(guī)劃房地產市場216。將來的城市格局下的房地產市場：徹底顛覆原有市場空間格局和空間認知模式216。未來需求特征、市場空間格局、空間認知模式將徹底顛覆，形成以老城之外其他組群為主要供應來源，以新擴張人口和原有人口再布局為主導需求，以所在組群為生活核心的市場特征。新市場格局形成過程中，區(qū)域之間的競爭關系經歷變化216。216。競爭形勢n 已開發(fā)別墅未來供應量大，開發(fā)周期長，本項目別墅將面臨現(xiàn)有樓盤的激烈競爭諾貝爾城奧龍觀邸御龍灣天馬相城全聯(lián)排，建筑面積 200257㎡，一期剩余約 25套，二期預計供應 150套，總價 180萬左右，以團購為主6聯(lián)排和雙拼，建筑面積 370470㎡，可售量 4050套，蓄客期長，開盤成交好建筑面積 85萬㎡，產品涵蓋類獨棟、雙拼、四組院、聯(lián)排，國企高管購置多總建筑面積 57萬㎡，戶型面積： 335460㎡，總價 460800萬 /套2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年開發(fā)周期項目初步估計，已開發(fā)別墅未來供應量約 ㎡，開發(fā)周期大部分在 5年以上238。御龍灣解析及競爭策略n 通