【正文】 南市政府于 2023年 6月與北京城建院就軌道交通規(guī)劃技術(shù)咨詢簽約，標(biāo)志著濟(jì)南市軌道交通建設(shè)工作正式啟動(dòng)。至主城區(qū)： 駕車 22分鐘， 公交平均 50分鐘至章丘市區(qū)： 駕車 30分鐘， 公交平均 64分鐘濟(jì)萊高速世紀(jì)大道經(jīng)十東路238。郭店工業(yè)區(qū)n 企業(yè)高層來自省內(nèi)各地，區(qū)域情節(jié)弱，存在置業(yè)需求，為洋房需求形成客群基礎(chǔ)園區(qū)名稱 臨港南區(qū)已入駐企業(yè)濟(jì)南鋼鐵集團(tuán)、濟(jì)南山松工程機(jī)械有限公司、齊魯制藥有限公司、濟(jì)南中大國際物流港、齊魯天和惠世制藥有限公司、濟(jì)南旭升金屬物資有限公司、濟(jì)南豐潤達(dá)建材有限公司、濟(jì)南重工晨光起重機(jī)制造有限公司 、濟(jì)南正大有限公司 、老萬熱能科技（山東）有限公司 濟(jì)南金糧面粉有限公司 、濟(jì)南魯東耐火材料有限公司、濟(jì)南大板輕型建材有限公司、濟(jì)南新龍化工有限公司、濟(jì)南鋼遠(yuǎn)洋實(shí)業(yè)有限公司、濟(jì)南興祥源實(shí)業(yè)有限公司、山東巖土工程公司、濟(jì)南新潤澤實(shí)業(yè)有限公司現(xiàn)狀 以重工業(yè)上下游及周邊產(chǎn)業(yè)為主，未來預(yù)計(jì)入駐企業(yè)繼續(xù)增加區(qū)位郭店工業(yè)區(qū)238。歷城區(qū)政務(wù)中心 歷城區(qū)體育館238。工業(yè)的發(fā)展以及近郊工業(yè)區(qū)的建設(shè)是濟(jì)南城區(qū)拓展的主要?jiǎng)恿?。眾多高新技術(shù)企業(yè)、重汽、浪潮等大型企業(yè)也已經(jīng)入駐。但是依然處于起步階段，前景與現(xiàn)狀存在兌現(xiàn)時(shí)間差n 目前唐冶新城配套相對薄弱，未來政府將大力投入基礎(chǔ)配套將快速催熟區(qū)域　 已有配套 規(guī)劃配套教育 青干院唐冶鎮(zhèn)小學(xué) 伊頓國際雙語幼兒園恒大名都小學(xué)醫(yī)療以門診為主最近醫(yī)院在高新區(qū)恒大名都醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)商業(yè) 無 銀座、太平洋百貨其他臨港南區(qū)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行歷城體育館城市路網(wǎng)建設(shè)郭店中學(xué) 省實(shí)驗(yàn)分校唐冶小學(xué)青干院工商銀行農(nóng)業(yè)銀行歷城體育館伊頓國際雙語幼兒園 銀座 /太平洋百貨近幾年唐冶新城基礎(chǔ)設(shè)施配套的投入將有所增大，配套將有較大改善。唐冶新城是濟(jì)南城市空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域n 唐冶新城位于東部新城組團(tuán)中心，是濟(jì)南城市空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域，城市規(guī)劃對唐冶新城發(fā)展有巨大推動(dòng)作用濟(jì)南市重點(diǎn)空間布局建設(shè)規(guī)劃《 濟(jì)南城市總體規(guī)劃（ 20232023年）》東部城區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值制造業(yè)發(fā)展為重點(diǎn)，加快推進(jìn)孫村工業(yè)區(qū)、章錦工業(yè)園建設(shè)，啟動(dòng)建設(shè)唐冶新城、郭店物流園區(qū)，完善彩石高教集中區(qū)建設(shè)，同步配建生活服務(wù)設(shè)施，在唐冶初步形成東部城區(qū)中心216。隨著規(guī)劃進(jìn)度的實(shí)施、本區(qū)域作為未來新城的功能不斷的完善，在此基礎(chǔ)上區(qū)域住宅空間和商務(wù)空間需求逐步的增強(qiáng)。入住企業(yè)：正大集團(tuán)、三星化學(xué)等。 在重點(diǎn)片區(qū)建設(shè)上，將把唐冶新城建設(shè)成為 以商貿(mào)、金融和綜合產(chǎn)業(yè)配套為支撐，以行政、文化、體育為核心的東部城區(qū)中心。區(qū)域研究02v 現(xiàn)狀與未來功能定位 v 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入v 交通條件根據(jù)國內(nèi)外帶狀組群城市空間的空間布局經(jīng)驗(yàn)，該類城市通常是由一系列的分工協(xié)作的城市組群沿城市交通主軸分布。城市發(fā)展為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了蓬勃?jiǎng)恿 品牌開發(fā)商大舉進(jìn)駐帶來房地產(chǎn)市場繁榮并走向成熟物業(yè)類型 優(yōu)勢分析 影響判斷別墅 屬于稀缺資源，一直以來都是首付四成，購買全體資金實(shí)力強(qiáng) 影響較小高端洋房豪宅 多為資源型洋房豪宅，定價(jià)較高，多為購買力較強(qiáng)的二次置業(yè) 影響較小自住中小戶型 90平方米以下的戶型首次置業(yè)首付僅需兩成 影響較小商用物業(yè) 包括商鋪、寫字樓、小戶型公寓（商業(yè)性質(zhì)）本身進(jìn)入門檻較高，而且一直是四成或五成首付，利率也未變，有些投資者甚至一次性付款，當(dāng)前政策主要針對住宅物業(yè)，商用物業(yè)不在調(diào)控范圍。綠地新里盧浮宮館周圍青山環(huán)繞、綠樹成蔭，交通便利。 奧龍觀邸中海 直接表象就是各種利好因素對于不同區(qū)域的發(fā)展推動(dòng)n 城市化與規(guī)劃利好激勵(lì)下，城市迅速擴(kuò)張經(jīng)十路沿線規(guī)劃效果圖濟(jì)南城市面貌鳥瞰濟(jì)南唐冶東部新城規(guī)劃已經(jīng)形成，隨著濟(jì)南城市規(guī)劃和發(fā)展結(jié)構(gòu)的改變，城市發(fā)展速度迅速，新城的發(fā)展將出現(xiàn)跳躍式前進(jìn)。舊城改造與新城規(guī)劃同步進(jìn)行；216。 東部高新區(qū)建設(shè)： 高新區(qū)成為濟(jì)南新的經(jīng)濟(jì)增長極，城市化區(qū)域加速擴(kuò)大；216。北京：單核城市空間青島：組群城市空間 深圳：帶狀組群城市空間城市規(guī)劃：2023年中心城人口規(guī)模將由 2023年的 290萬人增至 430萬人左右；中心城建設(shè)用地規(guī)模將由 2023年的 295平方公里增至 410平方公里。238。濟(jì)南也同樣進(jìn)入了城市化快速擴(kuò)張的發(fā)展階段n 濟(jì)南城市化進(jìn)程處于加速階段，房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速增長期排名 城市 GDP(億元 ) 增速1 上海 %2 北京 %3 廣州 %4 深圳 %5 天津 %6 蘇州 7400 11%7 重慶 6527 %8 杭州 10%9 無錫 5000 %21 濟(jì)南 %人均 GDP 濟(jì)南 7414 ——2023年全國各城市 GDP排名GDP增長率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 高速發(fā)展GDP與房地 產(chǎn)發(fā) 展模式房地 產(chǎn)發(fā) 展 階 段與人均 GDP關(guān)系國 際 通用衡量 標(biāo) 準(zhǔn)發(fā) 展 階 段 啟 動(dòng) 期 發(fā) 展期 快速增 長 期 穩(wěn) 定 發(fā) 展期人均 GDP（美元） 1000～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求 為 主 改善需求 為 主發(fā) 展特征 超速 發(fā) 展單純 數(shù)量型平 穩(wěn)發(fā) 展以數(shù)量 為 主，數(shù)量與 質(zhì) 量并重快速 發(fā) 展以 質(zhì) 量 為 主，數(shù)量與 質(zhì) 量并重緩 慢 發(fā) 展綜 合 發(fā) 展型近幾年 濟(jì) 南 GDP增速216。238。城市化進(jìn)程相對滯后? 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，我國非農(nóng)業(yè)部門經(jīng)濟(jì)總量占全國經(jīng)濟(jì)總量的 86%；非農(nóng)業(yè)部門就業(yè)率為 53%；城市人口占全國人口約 %， 城市化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具備發(fā)展空間和足夠的推動(dòng)力。本報(bào)告匯報(bào)思路項(xiàng)目定位體系項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)建議城市宏觀研究區(qū)域研究新城案例不同物業(yè)市場表現(xiàn)目標(biāo)界定與本體分析競爭機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位城市宏觀研究01v 宏觀經(jīng)濟(jì)v 城市規(guī)劃v 政策環(huán)境238。銀豐唐冶項(xiàng)目前期發(fā)展策劃思路匯報(bào)謹(jǐn)呈：山東銀豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （中國）山東公司169。中國經(jīng)濟(jì)高歌猛進(jìn)? 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值從 2023年 99214億元猛增到 2023年 340507億元，增長了 343%， 2023年有望實(shí)現(xiàn)翻兩番。? 中國經(jīng)濟(jì)增長依然處于高速增長通道，非農(nóng)業(yè)部門增長空間和速度依然領(lǐng)先農(nóng)業(yè)部門。城市化進(jìn)程闊步前行年份 城鎮(zhèn)人口（億人） 城市化 率 新增城鎮(zhèn)人口（億人）2023年 % ——2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 % 2023年 —— 2023年 % 2023年 % ? 在經(jīng)濟(jì)推動(dòng)下，中國城市化進(jìn)程闊步前行，2023年以來，每年城鎮(zhèn)新增人口最少也在1300萬以上。 單中心城市擴(kuò)張 216。將從目前的入門級大城市發(fā)展成都市圈的核心n 資源集聚效應(yīng)加劇，作為 “ 區(qū)域中心 ” 的城市地位得到加強(qiáng)，處于大都市形成過程中238。 重大利好：216。 市政府東遷： 政府東遷至奧體文博區(qū)域，加速中心城區(qū)與高新區(qū)之間城市化進(jìn)程；216。城市外圍區(qū)域認(rèn)知迅速提升；216。238。 紫御東郡奧龍觀邸依靠與奧體文博區(qū)域的位置優(yōu)勢以及相對稀缺的山體別墅實(shí)現(xiàn)市場突破，中海物業(yè)服務(wù)也高于濟(jì)南市場平臺。既有山景又有水色，環(huán)境優(yōu)美空氣清新，堪稱人與自然和諧統(tǒng)一的綠色生態(tài)社區(qū)。 影響較小中心區(qū)物業(yè) 一般擁有較為完善的市政配套、教育配套、生活配套等各種資源，居住便利且同時(shí)租賃市場活躍，自住和投資需求都較為旺盛 影響較小贈(zèng)送面積的中小戶型 90平方米以下的中小戶型首次首付仍為兩成，加上贈(zèng)送面積，這樣的戶型會(huì)受到市場的追捧 影響較小238。每一城市組群構(gòu)成城市功能上的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，擔(dān)負(fù)著不同層級城市中心的職責(zé)。238。n孫村郭店彩石等片區(qū)：產(chǎn)業(yè)片區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)為電子信息、汽車制造等，規(guī)劃用地面積 70平方公里，人口 70萬人。n空港組團(tuán)：城市副中心之一規(guī)劃用地面積 2030平方公里、人口 15萬。孫村 “撤鎮(zhèn)入?yún)^(qū) ”，納入高新區(qū)范圍216。商業(yè)配套的真正發(fā)展還需要人氣的帶動(dòng)。產(chǎn)業(yè)人口規(guī)模已經(jīng)非?？捎^，而且將持續(xù)增長。工業(yè)區(qū)一般都是在原有城區(qū)空間外圍規(guī)劃，外圍工業(yè)區(qū)初具規(guī)模后，居住區(qū)等其他城市功能的建設(shè)才得以進(jìn)行，主要是不斷在原有城區(qū)及各工業(yè)區(qū)間的空白地帶進(jìn)行填充。孫村信息產(chǎn)業(yè)與彩石教育板塊n 高校教師、信息產(chǎn)業(yè)中高層人員收入穩(wěn)定，消費(fèi)力較強(qiáng)，為洋房、高層需求形成良好基礎(chǔ)　 山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院燕山學(xué)院山東商業(yè)職業(yè)學(xué)院 孫村未來信息產(chǎn)業(yè)客戶 已入住孫村 彩石板塊，目前區(qū)域在售樓盤存在高校教師目前還未入駐，未來會(huì)有大量高收入的信息產(chǎn)業(yè)人員進(jìn)入客戶特征收入穩(wěn)定，有較強(qiáng)消費(fèi)力，目前在恒大名都和火炬東第等高層有經(jīng)濟(jì)學(xué)院、商職、青干院和建大教師購買，周邊高校是本項(xiàng)目高層、洋房的巨大消費(fèi)力商職經(jīng)濟(jì)學(xué)院青干院山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院燕山學(xué)院山東商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院區(qū)位238。從以上典型企業(yè)可以得到潛在客戶主要特征客戶數(shù)量及特征購買能力需求物業(yè)類型目前區(qū)域聚集大量的企業(yè)中高管及私營業(yè)主，未來該群體的范圍會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)私營業(yè)主來自全國各地，置業(yè)以近生意為主，區(qū)域情節(jié)弱該區(qū)域客戶財(cái)富有一定積累，整體購買能力強(qiáng)對于區(qū)域內(nèi)生意人，資金占用量不宜過大，為經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品、以及性價(jià)比突出的別墅及小高層產(chǎn)品的需求客群區(qū)域研究02v 現(xiàn)狀與未來功能定位v 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入v 交通條件238。道路體系發(fā)達(dá)，公眾交通嚴(yán)重滯后，通勤成本高唐冶與濟(jì)南的公眾交通尚未納入濟(jì)南市區(qū)公交體系規(guī)劃，現(xiàn)主要依靠原有的中長途城鄉(xiāng)公交保證唐冶居民進(jìn)入濟(jì)南，濟(jì)南市區(qū)居民對城鄉(xiāng)公交認(rèn)可度低，區(qū)域交通方式亟待改善。216。深圳216。深圳坂雪崗新區(qū)：城市新區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、交通網(wǎng)不斷完善促使其完成了 “ 郊區(qū) 新區(qū) 新城 ” 的飛躍式發(fā)展發(fā)展程度承擔(dān)城市功能（平穩(wěn)發(fā)展期）房地產(chǎn)快速發(fā)展（全面建設(shè)期）產(chǎn)業(yè)初步形成（建設(shè)初期）區(qū)域初步發(fā)展（啟動(dòng)期）時(shí)間成為城市又一中心，發(fā)展另一級大量開發(fā)商進(jìn)駐區(qū)域，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲公共配套進(jìn)一步完善產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展明確規(guī)劃定位、區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)12345216。輕軌 11號線設(shè)有雪崗車站，并將改造平南鐵路和平鹽鐵路的既有通道216。新城中心發(fā)展規(guī)律 1—— 各物業(yè)演變周期n 新城中心開發(fā)一般經(jīng)歷由住宅 辦公 商務(wù)公寓、商業(yè)的次序，總開發(fā)周期一般在 10年以上新城中心成功開發(fā)次序216。新城中心發(fā)展規(guī)律 2—— 住宅演變周期n 一般在建設(shè)期時(shí)，住宅供應(yīng)量是最大的，競爭較為激烈，集中供應(yīng)時(shí)間在 3年以上深圳中心區(qū)合肥政務(wù)區(qū)鄭東新區(qū)河西新區(qū)錢江新城12KM233KM24KM21998202320232023202320232023202320232023住宅集中供應(yīng)時(shí)間在3年以上12年 ＞ 3年規(guī)劃期 建設(shè)期 快速成長期 穩(wěn)定繁榮期住宅供應(yīng)238。住宅用地出讓216。政府部門搬遷216。寫字樓大量開發(fā)216。公眾對區(qū)域確立信心216。新城中心發(fā)展規(guī)律 5—— 綜合物業(yè)n 綜合體商業(yè)和商務(wù)公寓在具備發(fā)展條件后啟動(dòng)，可以最大化的享受區(qū)域發(fā)展的紅利深圳萬象城、中信城市廣場、 SOHO現(xiàn)代城和建外 SOHO、日本六本目、紐約洛克菲勒中心 ……綜合體客戶消費(fèi)特征為體驗(yàn)性和娛樂休閑性消費(fèi)，商業(yè)和商務(wù)公寓的成功能聚集人氣，極大化的提升品牌 ……238。SOHO中國在北京 CBD成功開發(fā) SOHO現(xiàn)代城（二期為商業(yè)和商務(wù)）后，獲得了巨大的品牌、經(jīng)濟(jì)收益；216。唐冶新城發(fā)展分析結(jié)論n 唐冶新城當(dāng)前處于產(chǎn)業(yè)初步形成的建設(shè)期（初步起步階段）唐冶新城將在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)迅速發(fā)展，但尚不能成熟政府規(guī)劃216。區(qū)域內(nèi)部交通骨架形成，部分正在規(guī)劃房地產(chǎn)市場216。將來的城市格局下的房地產(chǎn)市場：徹底顛覆原有市場空間格局和空間認(rèn)知模式216。未來需求特征、市場空間格局、空間認(rèn)知模式將徹底顛覆，形成以老城之外其他組群為主要供應(yīng)來源，以新擴(kuò)張人口和原有人口再布局為主導(dǎo)需求，以所在組群為生活核心的市場特征。新市場格局形成過程中，區(qū)域之間的競爭關(guān)系經(jīng)歷變化216。216。競爭形勢n 已開發(fā)別墅未來供應(yīng)量大，開發(fā)周期長，本項(xiàng)目別墅將面臨現(xiàn)有樓盤的激烈競爭諾貝爾城奧龍觀邸御龍灣天馬相城全聯(lián)排，建筑面積 200257㎡，一期剩余約 25套，二期預(yù)計(jì)供應(yīng) 150套，總價(jià) 180萬左右，以團(tuán)購為主6聯(lián)排和雙拼，建筑面積 370470㎡，可售量 4050套，蓄客期長，開盤成交好建筑面積 85萬㎡，產(chǎn)品涵蓋類獨(dú)棟、雙拼、四組院、聯(lián)排，國企高管購置多總建筑面積 57萬㎡，戶型面積： 335460㎡，總價(jià) 460800萬 /套2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年開發(fā)周期項(xiàng)目初步估計(jì)，已開發(fā)別墅未來供應(yīng)量約 ㎡，開發(fā)周期大部分在 5年以上238。御龍灣解析及競爭策略n 通