【正文】 % % % 2020 % % % % 2020 % / % % % 1999 / / / % / 東西湖區(qū) 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % / % % % 1999 / / / % / 1）區(qū)域市場(chǎng)供給 從市場(chǎng)供給來看，大多數(shù)行政區(qū)保持了穩(wěn)健的上升勢(shì)頭，其中， 東西湖區(qū)、洪山區(qū)開發(fā)勢(shì)頭最好 ，連續(xù)三年保持了 30％以上的增長(zhǎng)速度（以總投資衡量）； 武昌區(qū)、江漢區(qū)保持了持續(xù)增長(zhǎng)的步伐 ；漢陽的變化較為引人注目，在 2020年投資小幅回調(diào)之后，其 2020年的投資額增長(zhǎng)較快，從進(jìn)入 2020年后包括上海復(fù)地在內(nèi) 的諸多開發(fā)商繼續(xù)大規(guī)模進(jìn)入漢陽來看，該區(qū)域住宅開發(fā)的增長(zhǎng)速度在一定時(shí)期內(nèi)仍將保持（盡管需求角度所得結(jié)論對(duì)這樣的投資取向并未吻合）。當(dāng)然，需要看到的是，青山區(qū)由于歷史的、城市規(guī)劃的綜合原 因，其住宅項(xiàng)目的輻射范圍十分有限，人群較為單一，在舊有居住觀念、生活方式慣性較強(qiáng)的環(huán)境中，創(chuàng)新住宅開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也較大。 硚口、漢陽兩區(qū) ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展略遜江漢、江岸，但人均可支配收入?yún)s低很多，其房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍當(dāng)屬正常（沌口的武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)不在此列）。 行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行比較 武漢市八大城區(qū)的主要居住人口分布數(shù)據(jù)如下表： 表 31 武漢市八大城區(qū)人口分布表 土地面積 人口密度 戶數(shù) 年末戶籍人口 平方公里 人 /平方公里 戶 人 江岸區(qū) 9795 204595 629226 江漢區(qū) 13760 147865 459998 硚口區(qū) 11584 179745 537377 漢陽區(qū) 4206 150845 455694 武昌區(qū) 10885 261404 884065 青山區(qū) 9569 121944 438277 洪山區(qū) 1272 148792 647384 東西湖區(qū) 523 78821 229486 與其相對(duì)應(yīng) 的區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)如下： 表 32 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo) 2020年 GDP 財(cái)政收入 固定資產(chǎn) 投資 城區(qū)人均可支 配收入 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（不 含居民購置商品房） 億元 億元 億元 元 億元 江岸區(qū) 江漢區(qū) 硚口區(qū) 漢陽區(qū) 武昌區(qū) 洪山區(qū) 青山區(qū) 東西湖區(qū) － 從上表中可以清晰的看到： 如果以行政區(qū)域?yàn)閯澐?，武昌、洪山兩區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ志薮?。不同的是，?duì)于正處于需求結(jié)構(gòu)變化、中高端的需求被初步激發(fā)的市場(chǎng)，中高端的產(chǎn)品將成為引領(lǐng)市場(chǎng)走向的重要力量，也將成為后一階段市場(chǎng)有效需求所追逐的方向，把握時(shí)點(diǎn)、提前半步的開發(fā)商將獲益非淺。對(duì)于武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣的來自需求的結(jié)構(gòu)調(diào)整盡管比開發(fā)的調(diào)整滯后了較長(zhǎng)的一段時(shí)間， 但這樣的調(diào)整對(duì)金水岸地塊的開發(fā)、營(yíng)銷的指導(dǎo)意義非常重大。 同時(shí)，需求的穩(wěn)步增長(zhǎng)體現(xiàn)在成交面積的變化和價(jià)格的變化兩個(gè)方面： 表 25 住宅市場(chǎng)需求指標(biāo)比較 住宅銷預(yù)售金額 住宅銷預(yù)售面積 住宅銷預(yù)售平均單價(jià) 億元 漲幅 萬平米 漲幅 元 漲幅 2020 % % % 2020 % % % 2020 % % % 1999 從 2020年及 2020年來看，兩個(gè)年度的增長(zhǎng)方式截然不同。 （ 2）、市場(chǎng)需求 與市場(chǎng)供給相一致，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求不斷增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展與住宅發(fā)展的市場(chǎng)化程度關(guān)聯(lián)度越來越大。 3）、供需綜合分析 總體來看，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總體基本持平； 圖 22 武漢市 19992020供需指標(biāo)對(duì)比分析 1999 2020 2020 2020年度萬平米新開工面積竣工面積預(yù)銷售面積 預(yù) /銷售面積連續(xù)三年超過竣工面積，顯示市場(chǎng)需求的實(shí)際增長(zhǎng)略超出市場(chǎng)前期的預(yù)期；但與新開 工面積相比，供需基本持平。 表 22 19992020房地產(chǎn)預(yù)銷售金額比較 年度 預(yù)銷售金額 億元 漲幅 2020 % 2020 % 2020 % 1999 % 自 2020年開始，武漢市房地產(chǎn)預(yù)售 /銷售金額持續(xù)上漲，顯示出 市場(chǎng)需求在近年來大幅增加 ，其中， 2020 年、 2020 年增幅較大，這樣的增加， 與武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、人民收入提高、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)逐步走出低谷、日漸繁榮的必然趨勢(shì)有關(guān)，也與近年來若干住房、城市土地政策的出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)的直接刺激等因素相關(guān) 。比較施工面積與總投資的增長(zhǎng)比例，我們可以看到， 20 2020年，單位施工面積的投資持續(xù)保持加大， 房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)在發(fā)生較大的變化 —— 從單位投資較低的中、低端產(chǎn)品向單位投資較高的中高端產(chǎn)品轉(zhuǎn)移 ， 這是武漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)近年來發(fā)生的一個(gè)重要變化！ 在后文的分析中我們可以看到，這樣的開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化實(shí)際上在 1999年即以住宅的結(jié)構(gòu)變化為契機(jī)展開，由于住宅在總體供給中比例的變化，使總體市場(chǎng)的數(shù)據(jù)在 2020年才顯示出明顯的 趨勢(shì)，而這樣的趨勢(shì)在經(jīng)歷了一定時(shí)間的供需磨合之后，正逐步被市場(chǎng)需求所接受，并推動(dòng)市場(chǎng)向新的層面轉(zhuǎn)化。 （ 2）、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析 1）、市場(chǎng)供給 98年宏觀調(diào)控之后，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)曾出現(xiàn)大幅下滑：供給方面， 98年房地產(chǎn)總投資較上年下滑 ％； 99 年，總投資的增長(zhǎng)率僅 ％（基于 98年下滑之后的投資額）。其明顯的特征表現(xiàn)在： ? 區(qū)域化特征明顯 漢口、武昌、漢陽之間自成體系，跨區(qū)域購房只占到成交數(shù)量的 極小比例，盡管近年此特征有逐步改變的趨勢(shì)，一段較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，區(qū)域劃分的存在將是市場(chǎng)的主流； ? 房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的現(xiàn)狀價(jià)格偏低 包括重慶、沈陽、成都等在內(nèi)的內(nèi)地城市（人均可支配收入相差不大），房?jī)r(jià)均高于武漢； ? 城市總體建設(shè)相對(duì)落后 武漢市舊城改造幾乎沒有展開，居民居住條件較差，住房改善的潛在需求十分巨大 ,商品房市場(chǎng)消化速度緩慢； ? 多種性質(zhì)房產(chǎn)同時(shí)存在 房改房、集資房、合作開發(fā)、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等同時(shí)存在； ? 企事業(yè)單位住房政策參差不齊 部分國家機(jī)關(guān)仍有分房，部分事業(yè)單位采取住房一次補(bǔ)償，部分單位與開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)（ 商品房性質(zhì)），部分單位完全市場(chǎng)化等； ? 大多數(shù)市民對(duì)居住的要求仍然停留在舊有的生活方式上，對(duì)居住品質(zhì)尚沒有清晰的認(rèn)識(shí)； 2）、市場(chǎng)環(huán)境 武漢市的總體市場(chǎng)環(huán)境在近年來呈現(xiàn)出一些可喜的變化，如： ? 存量房買賣 交易額增加、市場(chǎng)日趨活躍； 2020年 ， 存量房成交 55622套 ， 面積為 ， 金額 ，分別同比增長(zhǎng) 8％、 26％、 39％；而這樣的增長(zhǎng)，是在 2020年較 2020年分別增長(zhǎng) 20％、 18％、 24％的基礎(chǔ)上取得的，市場(chǎng)的發(fā)展十分迅速。 3) 武漢是國內(nèi)為數(shù)不多的高等院校聚集的城市，這為其技術(shù)支持、科技創(chuàng)新、高級(jí)人才儲(chǔ)備打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)，而這樣一個(gè)良好的環(huán)境更可以為城市的發(fā)展源源不斷地輸送動(dòng)力，使其快速進(jìn)入良性循環(huán)的軌道，以自身具備的優(yōu)勢(shì)超越兄弟省市 。武漢扼水路、陸路交通的要害，作為華中片區(qū)最具規(guī)模的中心城市，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展由沿海地區(qū)向內(nèi)地逐步滲透的過程中，其經(jīng)濟(jì)核心、輻射中心的位置無可替代，其核心的地位將逐步顯現(xiàn)；同時(shí)，由于華中片區(qū)的特殊性，武漢完全有機(jī)會(huì)成為包括上海、北京、廣州、西安、成都、沈陽等城市在內(nèi)的國內(nèi)各區(qū)域中心的核心，成為連接?xùn)|西、縱貫?zāi)媳钡募~帶。 表 14 不同城市的主要宏觀指標(biāo)對(duì)比 GDP （億元） 固定資產(chǎn)投資 （億元） 城區(qū)人均可支配收入 （元） 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 （億元） 武漢 北京 上海 深圳 廣州 天津 重慶 成都 沈陽 寧波 杭州 大連 南京 青島 備注：上表為 2020 年數(shù)據(jù) 可見，“大武漢”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模（ GDP）、固定資產(chǎn)投資規(guī)模均小于內(nèi)地城市重慶、成都，而人均可支配收入在上述城市中排名倒數(shù)第三；同時(shí)，其社會(huì)消費(fèi)品零售總額卻排名第六，顯示其商業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，居民的消費(fèi)較為積極。 （ 3）、經(jīng)濟(jì)外向性 需要引起一定注意的是，武漢經(jīng)濟(jì)的外向性仍然不夠明顯，盡管在歷史上有“九省通衢”的輝煌，但其現(xiàn)狀外資、外貿(mào)均未能出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的情況（且進(jìn)出口總額增幅逐步減緩），其工業(yè)基礎(chǔ)、人才等多方面的優(yōu)勢(shì)均未能充分發(fā)揮，這樣的城市活力將較大程度上影響武漢經(jīng)濟(jì)在較短時(shí)間內(nèi)取得較大提升的期望。 （ 2）、居民收入與消費(fèi) 在經(jīng)濟(jì)總體健康運(yùn)行的基礎(chǔ)上，居民收入、消費(fèi)取 向呈現(xiàn)出不完全相同的趨勢(shì)： 一方面，職工平均工資及城區(qū)居民人均可支配收入均保持了與總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緊密的相關(guān)性，相應(yīng)指標(biāo)增幅穩(wěn)定；另一方面，居民消費(fèi)在“量”增加的同時(shí)，價(jià)格總水平卻止步不前，除 2020 年微幅上調(diào)外，其余各年度消費(fèi)價(jià)格總水平均較前一年有所下降， 2020 年，這一趨勢(shì)仍然延續(xù)。區(qū)縣下轄 92個(gè)街道辦事處， 59個(gè)鎮(zhèn)， 34個(gè)鄉(xiāng)。世界第三大河長(zhǎng)江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，素有 “ 江城 ” 的美譽(yù) 。 武漢版圖面積為 ，平面圖形如一只從東向西飛舞的彩蝶，其中城區(qū)面積 ，郊區(qū)面積 ，市轄縣面積 3740平方公里。轄區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，具有水路、空運(yùn)、鐵路、陸路的立體交通優(yōu)勢(shì)。 表 12 居民收入與消費(fèi)指標(biāo)比較 職工平均工資 城區(qū)人均可支配收入 消費(fèi)價(jià)格總 水平 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（不 含居民購置商品房） 元 變化 元 變化 變化 億元 變化 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % % % % 1999 % 可以看出： 1) 宏觀經(jīng)濟(jì)、人均收入的持續(xù)增長(zhǎng)，帶來居民購買能力的增強(qiáng)； 2) 從消費(fèi)價(jià)格總水平來看武漢市民習(xí)慣于在一種穩(wěn)定、樸實(shí)的固有環(huán)境和方式下生活。 表 13 經(jīng)濟(jì) 外向性指標(biāo) 進(jìn)出口總額 實(shí)際利用外資 億美元 變化 億美元 變化 2020 % % 2020 % % 2020 % % 1999 % % 近年來，武漢市經(jīng)濟(jì)的外向性得到了持續(xù)的發(fā)展，但基數(shù)較低，增幅較小，參考 2020年其它兄弟城市的經(jīng)濟(jì)外向性指標(biāo)水平如下： 圖 12 不同城市經(jīng)濟(jì)外向性指標(biāo)對(duì)比 01002003004005006007008009001000進(jìn)出口總額 實(shí)際利用外資億美元深圳青島杭州成都%%%%%%%進(jìn)出口總額實(shí)際利用外資較2001年增幅深圳青島杭州成都武漢 武漢經(jīng)濟(jì)的外向性從規(guī)模、發(fā)展勢(shì)頭上看均有較大的提升空間。 持續(xù)、穩(wěn)定地提升城市的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，提高城市地位，增強(qiáng)居民對(duì)未來的合理預(yù)期，是逐步引導(dǎo)居民消費(fèi)觀念，提升生活方式的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。 2) 武漢的工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，在加工業(yè)勢(shì)必逐步成為未來一定時(shí)期內(nèi)中國對(duì)外經(jīng)濟(jì)的主要的比較優(yōu)勢(shì)時(shí)，其完備的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、熟練的技術(shù)工人、可供補(bǔ)充的有效勞動(dòng)力數(shù)量、相對(duì)低廉的綜合成本等方面都具有絕 對(duì)的優(yōu)勢(shì)。 隨著武漢城市建設(shè)的進(jìn)一步完善，投資環(huán)境的進(jìn)一步提高，武漢經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿⑹志薮?，而這恰恰是許多沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展較早城市所不具備的。 ? 個(gè)人成為住房市場(chǎng)消費(fèi)主體 ： 99年以后達(dá)到 87％以上； ? 住房 金融支持力度加大 2020年 ， 公積金全年發(fā)放 8億元，增長(zhǎng) 27%；個(gè)人商業(yè)貸款發(fā)放總額 ，同比 增長(zhǎng) %。 隨總體市場(chǎng)環(huán)境 的變化，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)自 1999年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，且在 2020年以突變的方式展開 —— 1999 年，新開工面積增長(zhǎng) ％，總投資增長(zhǎng) 11％，施工面積增長(zhǎng)%，近年來，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給總體上呈現(xiàn)了穩(wěn)定、持續(xù)的上升趨勢(shì)。 新開工面積 ： 2020 年，新開工面積增幅高達(dá) ％，顯示當(dāng)年由于市場(chǎng)好轉(zhuǎn)造成的供給的增加以加量的方式展開（總體來看，單位面積投資額的變化不大）；而 2020年，增幅回落到 ％，顯示了與施工總體面積指標(biāo)相一致的趨勢(shì) —— 即市場(chǎng)供給開始發(fā)生較大規(guī)模的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變 —— 單位面積的投資額增大； 2020年，其增幅再度上升，結(jié)合施工面積的變化趨勢(shì)，可以推斷在開發(fā)結(jié)構(gòu)繼續(xù)轉(zhuǎn)化的同時(shí)，市場(chǎng)在此基礎(chǔ)上開始放量。 與銷售金額同步提高的，是全市的銷售 /預(yù)售面積。 經(jīng)過幾年的發(fā)展，武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，近期來，呈現(xiàn)了如下特點(diǎn)： ? 外地品牌發(fā)展商紛紛進(jìn)入武漢； ? 產(chǎn)品和營(yíng)銷創(chuàng)新意識(shí)不斷增強(qiáng)； ? 大盤項(xiàng)目頻頻亮相； ? 市區(qū)精品中小項(xiàng)目成為新亮點(diǎn) ； ? 別墅市場(chǎng)異軍突起。 （ 1）、市場(chǎng)供給 住宅的發(fā)展態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)出與