【文章內(nèi)容簡介】 于長期建設(shè)形成的成熟配套和較低的價位，仍然是普通市民購房的優(yōu)先選擇。 行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行比較 武漢市八大城區(qū)的主要居住人口分布數(shù)據(jù)如下表： 表 31 武漢市八大城區(qū)人口分布表 土地面積 人口密度 戶數(shù) 年末戶籍人口 平方公里 人 /平方公里 戶 人 江岸區(qū) 9795 204595 629226 江漢區(qū) 13760 147865 459998 硚口區(qū) 11584 179745 537377 漢陽區(qū) 4206 150845 455694 武昌區(qū) 10885 261404 884065 青山區(qū) 9569 121944 438277 洪山區(qū) 1272 148792 647384 東西湖區(qū) 523 78821 229486 與其相對應(yīng) 的區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)如下： 表 32 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo) 2020年 GDP 財政收入 固定資產(chǎn) 投資 城區(qū)人均可支 配收入 社會消費(fèi)品零售總額（不 含居民購置商品房） 億元 億元 億元 元 億元 江岸區(qū) 江漢區(qū) 硚口區(qū) 漢陽區(qū) 武昌區(qū) 洪山區(qū) 青山區(qū) 東西湖區(qū) － 從上表中可以清晰的看到： 如果以行政區(qū)域為劃分，武昌、洪山兩區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?兩區(qū)不僅具有名列前茅的城區(qū)人均可支配收入，同時固定資產(chǎn)投資額也非常靠前，武昌區(qū)的消費(fèi)品零售總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于作為商業(yè)中心的漢口任何一區(qū)（但小于漢口三區(qū)之和），洪山區(qū)的 GDP總量更處全市 之首，其財政收入排名處于各區(qū)之末與其發(fā)展的政策取向密切相關(guān)，實際上將更有利于其經(jīng)濟(jì)長期、穩(wěn)定的發(fā)展步伐，武漢市居住熱點的光谷片區(qū)、南湖片區(qū)即是在此環(huán)境下形成的房地產(chǎn)熱點，符合區(qū)域發(fā)展的需要，而且發(fā)展的潛力很大。 與此同時，漢口的江岸、江漢兩區(qū)保持了一定的發(fā)展步伐，但從固定資產(chǎn)投資分析，兩區(qū)的發(fā)展空間已經(jīng)受到一定的限制，人均可支配收入處于中流水平。由于漢口城區(qū)較老，市民的居住條件較差，居民改善居住條件的要求迫切，這樣的相對穩(wěn)定的潛在需求支持了后湖、金銀湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，具有一定的合理性。 硚口、漢陽兩區(qū) ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展略遜江漢、江岸，但人均可支配收入?yún)s低很多，其房地產(chǎn)市場不活躍當(dāng)屬正常（沌口的武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)不在此列）。放遠(yuǎn)眼光，硚口區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)當(dāng)具備一定的潛力，如果對漢口其它地區(qū)的輻射能夠有效展開，其房地產(chǎn)開發(fā)的潛力尚可挖掘。 令人驚訝的是青山區(qū)，傳統(tǒng)認(rèn)為其工業(yè)區(qū)性質(zhì)、區(qū)域環(huán)境較差、不適合房地產(chǎn)開發(fā)的觀念可能錯失強(qiáng)大的購買能力。盡管該區(qū)各項指標(biāo)均不在前列，但其人均可支配收入高居全市之首，即使不考慮其發(fā)展?jié)摿Γ云洮F(xiàn)有土地成本進(jìn)行開發(fā)，應(yīng)當(dāng)有相當(dāng)?shù)睦麧櫩臻g。當(dāng)然，需要看到的是，青山區(qū)由于歷史的、城市規(guī)劃的綜合原 因，其住宅項目的輻射范圍十分有限，人群較為單一，在舊有居住觀念、生活方式慣性較強(qiáng)的環(huán)境中，創(chuàng)新住宅開發(fā)的風(fēng)險也較大。青山區(qū)的住宅總體水平提高尚需時日。 東西湖區(qū)近年來顯示了旺盛的發(fā)展勢頭，拋開綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不談，作為漢口的后花園，近年來其住宅發(fā)展的迅猛態(tài)勢令人矚目。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （ 1）、行政區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 與全市總體發(fā)展相協(xié)調(diào)，各行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售呈現(xiàn)出與區(qū)域經(jīng)濟(jì)一致的發(fā)展趨向。 對各行政區(qū)域內(nèi)住宅市場的分析如下： 表 33 各區(qū)主要住宅指標(biāo) 住宅投資 住 宅施工面積 住宅新開工 住宅竣工面積 住宅預(yù)銷售總金額 住宅銷預(yù)售總面積 住宅平均價格 億元 變化 萬平米 萬平米 萬平米 億元 變化 萬平米 變化 元 變化 武昌區(qū) 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % / % % % 1999 / / / % / 洪山區(qū) 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % / % % % 1999 / / / % / 江岸區(qū) 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % / % % % 1999 / / / % / 江漢區(qū) 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % / % % % 1999 / / / % / 硚口區(qū) 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % / % % % 1999 / / / % / 漢陽區(qū) 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % / % % % 1999 / / / % / 青山區(qū) 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % / % % % 1999 / / / % / 東西湖區(qū) 2020 % % % % 2020 % % % % 2020 % / % % % 1999 / / / % / 1）區(qū)域市場供給 從市場供給來看，大多數(shù)行政區(qū)保持了穩(wěn)健的上升勢頭，其中， 東西湖區(qū)、洪山區(qū)開發(fā)勢頭最好 ，連續(xù)三年保持了 30％以上的增長速度（以總投資衡量）； 武昌區(qū)、江漢區(qū)保持了持續(xù)增長的步伐 ；漢陽的變化較為引人注目，在 2020年投資小幅回調(diào)之后，其 2020年的投資額增長較快，從進(jìn)入 2020年后包括上海復(fù)地在內(nèi) 的諸多開發(fā)商繼續(xù)大規(guī)模進(jìn)入漢陽來看，該區(qū)域住宅開發(fā)的增長速度在一定時期內(nèi)仍將保持（盡管需求角度所得結(jié)論對這樣的投資取向并未吻合）。 同時，青山、硚口、江漢三區(qū)的住宅總投資在 2020年出現(xiàn)負(fù)增長，其中，硚口、青山在過去的三年中有兩年出現(xiàn)下滑，屬于少人問津的區(qū)域；江漢區(qū)出現(xiàn)的下滑，如果結(jié)合需求的分析，可能與其區(qū)域購房人群的取向有關(guān)（在需求大幅增長的情況下，價格持續(xù)兩年小幅下跌），使開發(fā)商缺少在該區(qū)域開發(fā)的積極性。 2）、區(qū)域市場需求 從需求來看，武昌區(qū)、東西湖區(qū)顯示了最為理想的增長態(tài)勢 —— 房價與成交面積同時上升。其中，武昌區(qū)在近年來顯示了最為穩(wěn)健的發(fā)展過程，同時顯示了強(qiáng)烈的需求結(jié)構(gòu)調(diào)整的勢頭，在經(jīng)歷了 2020年的房價的提升之后，武昌區(qū)實際已成為武漢市成交平均房價最高的區(qū)域。與此同時，東西湖區(qū)的崛起，更成為近年來住宅市場的一個亮點。數(shù)據(jù)顯示，由于包括原基數(shù)較低等因素的綜合作用，東西湖區(qū)呈現(xiàn)與總體市場脫離的走勢， 2020年，其需求指標(biāo)未被大勢有效拉動，但 2020年，其銷售面積、金額、價格均呈大幅上揚(yáng)態(tài)勢，推動該片區(qū)成為近年來武漢市全市范圍內(nèi)耀眼的片區(qū)開發(fā)明星。 2020年，由于萬科四季花城的入市，東西湖片區(qū)的需求延 續(xù) 2020年的態(tài)勢，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的勢頭，價格再升 ％。 住宅市場的另一亮點無疑是以“中國 *光谷”的開發(fā)為契機(jī)振翅欲飛的洪山區(qū) 。 2020年，由于光谷概念的提出，洪山區(qū)住宅市場以當(dāng)年預(yù)售、銷售總金額增長 ，價格上漲 ％； 2020年，由于光谷開發(fā)的實質(zhì)性動作低于預(yù)期，使得該年度區(qū)域總需求出現(xiàn)負(fù)增長，但市場的回調(diào)以健康的方式展開，價格仍有微幅上調(diào)。 2020年，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的進(jìn)一步明晰，市場回復(fù)到快速發(fā)展的軌道，呈現(xiàn)處令人振奮的發(fā)展態(tài)勢。 此外，仍然顯示活力的是漢口的江岸區(qū)，其 近年來的需求市場呈現(xiàn)良好的發(fā)展走向，與其區(qū)域內(nèi)后湖片區(qū)、解放公園片區(qū)成為住宅建設(shè)的熱點聯(lián)系密切。同處漢口的江漢區(qū)需求總量有所上升，但由于價格不能有效提升，供需出現(xiàn)分歧。 漢陽、青山兩區(qū)， 2020年均以均價上升、需求下滑的方式運(yùn)行，發(fā)展缺乏后力。而硚口更是出現(xiàn)全面負(fù)增長，可能需要一些外力的作用才能夠有所好轉(zhuǎn)。 從供需兩方面的綜合分析來看，武昌、洪山、東西湖三區(qū)是住宅供需環(huán)境最好的區(qū)域，武漢市住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效需求，也將以這三個區(qū)為主力逐步釋放。 （ 2）、 熱點區(qū)域綜合分析 1） 、南湖片區(qū) 談到南湖居住區(qū)， 武漢人首先想到是深寶安開發(fā)的南湖花園片區(qū)。南湖花園實際上并不鄰南湖，且有相當(dāng)距離，但由于開發(fā)較早、規(guī)模較大，該片區(qū)在市民中的影響力較大。 該片區(qū)過去以大規(guī)模開發(fā)低價位商品住宅為特征，解決了眾多收入不高家庭的居住條件較差問題，在普通市民心目中與漢口的百步亭、常青花園類似，都屬于工薪階層所關(guān)注的購房熱點。 作為南湖范圍最大的一個居住片區(qū)，該區(qū)域內(nèi)的項目建設(shè)此起彼伏，包括中央花園、新大地 *博雅苑、新世紀(jì)寶安花園、寶安加州花園等在內(nèi)的新項目使南湖花園保持了隨時代而前進(jìn)的步伐 —— 盡管其主流客戶定位仍然是能夠接受較低價 位的普通市民階層。 1999年，由紅桃 K集團(tuán)下屬的武漢聯(lián)合置業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)的麗島花園入市，項目緊鄰珞獅南路、南湖北岸，成為真正意義上的“南湖概念”。 麗島花園以別墅開發(fā)起步，分期建設(shè)多層洋房、小高層住宅、高層住宅，樹立優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價的社區(qū)形象，同時，其規(guī)劃、選材、施工、營銷、物業(yè)管理（本司物業(yè)）均顯示了較為成熟的開發(fā)模式，推動了南湖片區(qū)居住理念的延伸，并對整個武漢市的房地產(chǎn)開發(fā)注入了新鮮的血液。 過去武漢人一致認(rèn)為的“鄉(xiāng)下”，在今天已經(jīng)得到許多武漢人的認(rèn)可。麗島花園更成為片區(qū)的代名詞。從市場來看，盡管該項目 的銷售不如人意，但麗島花園對真正的“南湖”居住區(qū)起到了巨大的引導(dǎo)作用。 近年來，珞獅南路沿線及延伸的楚雄大街沿線，以“南湖水景”為主題的項目相繼出現(xiàn)，明澤 *半島尊邸、南湖山莊、名都花園以及 2020年底開盤的獅城名居等，共同將該片區(qū)的住宅建設(shè)引向較高品質(zhì)的方向。 南湖片區(qū)占據(jù)自然資源和地理位置（距離高校 /中心區(qū)的實際距離不遠(yuǎn)）兩項優(yōu)勢，由于近年來高校教師收入大幅提升，高科技行業(yè)、科研院所從業(yè)人員收入較高，南湖片區(qū)、尤其是南湖水域周邊的房地產(chǎn)開發(fā)具備一定的潛力。 近年來南湖區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點： ? 注重 環(huán)境開發(fā) 南湖 片區(qū) 是武昌的新興 片區(qū) ， 靠近南湖水域一帶 自然條件出眾，文化氛圍濃厚，消費(fèi)者文化水平較高使得房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程當(dāng)中都將環(huán)境的開發(fā)放在了首要位置。 ? 建筑風(fēng)格豐富 南湖 片區(qū) 的住宅建筑風(fēng)格近年來發(fā)生了很大改變，逐漸從單一的歐式風(fēng)格向多元化方向發(fā)展。 ? 戶型種類齊全 ，且大戶型比例增大 由于南湖 片區(qū) 開發(fā)起初以經(jīng)濟(jì)適用房為主 （主要是南湖花園城） ， 戶型類別單一，且面積較小， 1999年以后，人們開始注重對住宅功能的需求， 針對 這一轉(zhuǎn)變，南湖片區(qū)住宅戶型 從功能到面積都逐漸豐富，明澤半島還出現(xiàn)了多層全復(fù)式設(shè)計的大戶 型。 ? 配套設(shè)施日益完備 隨著南湖花園城的逐步成熟，帶動了片區(qū)配套的日益完備。部分樓盤還擁有了 網(wǎng)球場、游泳館 、 健身館、青少年活動中心等場所供業(yè)主節(jié)假日愜意享受生活樂趣 。 2）、 光谷 片區(qū) 光谷片區(qū)是武漢是新興的科技開發(fā)、住宅建設(shè)熱點區(qū)域， 2020年 9月 28日，武漢市第十屆人大常委會第二十一次會議通過了《武漢市人大常委會關(guān)于加快“武漢中國光谷”建設(shè)的決議》，明確了對“光谷”建設(shè)的政策取向， 東湖開發(fā)區(qū) 的 周邊環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施 也不斷 改善 。同時， 光谷建設(shè) 引入的一批高科技人才，帶動了區(qū)域的住房需求，由于從業(yè)人員的年齡關(guān)系 ，多數(shù)購房人員對住房的要求較高， 對智能化與自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)管理及齊全的社區(qū)配套等 的要求更促進(jìn)了該區(qū)域住宅建設(shè)的快速發(fā)展 。 光谷范圍內(nèi)，不僅有長飛光纖光纜、烽火通信、精綸電子、楚天激光等高科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)，還有華中科技大學(xué)、中國地質(zhì)大學(xué)、武漢化工學(xué)院、中南民族大學(xué)、武漢科技學(xué)院等眾多高校和科研院所。 受信息經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展 及 高校教師收入水平不斷提高 的影響 ，該片 區(qū)住宅市場 以較新的面貌涌現(xiàn)出一批相對質(zhì)素較好的樓盤，并伴隨 楚雄大道成為主 要 干道，迅速形成了規(guī)模的開發(fā)效應(yīng)。 光谷范圍內(nèi)，主要供應(yīng)兩種類型的住宅項目，其一是 多層住宅，典型的項目包括當(dāng)代花園一至五期（現(xiàn)售當(dāng)代光谷智慧城）、尚文創(chuàng)業(yè)城、學(xué)府佳園（有小高層）、東林外廬等，售價一般在 1900～ 2200元左右；另一類是以 湯遜湖 開發(fā)為核心的別墅概念，滿足科技新貴們在收入快速增長后對小資情調(diào)的急速追逐， 作為武漢污染最少的湖泊湯遜湖，聚集了水藍(lán)郡、銀河灣、玉龍島花園、澳門山莊 等多個 項目， 項目以具備或準(zhǔn)備購買私家車的購房者為主要目標(biāo)客戶，距離中心區(qū)較遠(yuǎn)，但自然資源相對豐富 。 由于開發(fā)階段不一，品質(zhì)差異較大，價格從 1400～ 3000元不等。 正如同前文分析，由于洪山區(qū)發(fā)展的潛力無窮 ，光谷片區(qū)住宅發(fā)展的前景尚可繼續(xù)看好，但由于近期其范圍內(nèi)擬建項目集中（詳見后文擬建、待建項目部分），而光谷的科技開發(fā)非一日之功，片區(qū)項目的價格、消化速度壓力將十分巨大。 由以上特點我們可以大致看出光谷地區(qū)今后的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢： ? 注重環(huán)境的開發(fā)，特別是周邊自然環(huán)境的利用。周邊良好的自然、人文環(huán)境會繼續(xù)成為光谷地區(qū)樓盤的銷售賣點。 ? 隨著光谷發(fā)展的逐步成熟以及周邊房地產(chǎn)市場競爭的加劇，會帶動地