【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 路最北端有重慶市著名的建于明朝的磁器口古鎮(zhèn)，古鎮(zhèn)很好的保留了明朝的街道和舊式建筑，當(dāng)中的寶輪寺，在農(nóng)歷朝拜吉日，更是香火旺盛，游人如織。 磁器口古鎮(zhèn)記載豐富的歷史文化價(jià)值的同時(shí)，也為本項(xiàng)目帶來(lái)大量的商業(yè)客源。 三、 規(guī)劃與設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目占地面積 畝，總建筑面積 110 萬(wàn)平方米，街區(qū)主要建設(shè)有酒店、高檔寫字樓、公寓、商務(wù)別墅、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、休憩公園、公共綠地等多種要素和產(chǎn)品形態(tài)。 項(xiàng)目采用 巴洛克建筑風(fēng)格，雍容與奢華，雄渾與富麗給人一種強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力，其外立面延承歐洲古典磚石建筑神韻，采用天然石材、仿石噴涂等，在堅(jiān)實(shí)的外觀之中掩藏著細(xì)膩質(zhì)感，盡顯豪華、大氣、渾厚沉穩(wěn)。柱式、山花、鎖石、牛腿、拱券等精細(xì)的元素喚醒人們對(duì)古老歐洲的遐想。 建 筑單體 的 門廳前 ， 設(shè)計(jì) 一 組 十分引人注目的立式 裝飾圓 柱 ， 突出古典 建筑風(fēng) 格。 整體 上 則構(gòu)成 一 種生動(dòng) 的 變 化， 透過(guò)立桿 式 圓 柱把 對(duì)稱 性的形式 語(yǔ)言表達(dá) 得既 嚴(yán)謹(jǐn)尊貴 又 親 切宜人， 從這種嚴(yán)格 的 對(duì)稱規(guī)劃 中，充分 體現(xiàn) 出 歐式建筑 的那 種嚴(yán)謹(jǐn) 特性 與尊貴品質(zhì) 。 酒店及其周圍建筑也采用歐式 巴洛克建筑風(fēng)格 ， 豪華、大氣 的歐式建筑與磁器口古鎮(zhèn)傳統(tǒng)、古典的中式建筑形成鮮明的視覺(jué)反差，中西方經(jīng)典建筑在磁器口區(qū)域同時(shí)呈現(xiàn)，形成一種獨(dú)特的和諧感覺(jué)。 業(yè)態(tài)組合的初步規(guī)劃（可出售物業(yè)） 產(chǎn)品形態(tài) 產(chǎn)品內(nèi)容 公寓 小高層（一梯兩戶）、高層（兩梯四戶） 社區(qū)商 鋪 超市、 24 小時(shí)便利店、藥房、面點(diǎn)房、洗衣房、茶樓、網(wǎng)吧、 美容美體店、快餐店（含送餐服務(wù)） 濱江商鋪 餐飲區(qū)（高檔品牌菜館） 中國(guó)菜館 ● 川菜 ● 粵菜 ● 湘菜 異國(guó)菜館 a 東方區(qū) ● 日本料理 ● 韓國(guó)燒烤 ● 越南菜館 ● 泰國(guó)菜館 b 西方區(qū) ● 巴西烤肉 ● 土耳其烤肉 ● 法國(guó)西餐館 c 快餐區(qū) ● 賣當(dāng)勞 ● 肯德雞 ● 必勝客 休閑娛樂(lè)區(qū) 迪吧 酒吧 沐浴城 哈根達(dá)斯冷飲店 星級(jí)電影院 大型練歌房 健康區(qū) 跆拳道館 白領(lǐng)俱樂(lè)部 攀巖活動(dòng)館 射箭、擊劍俱樂(lè)部 高檔寫字樓 四星級(jí)酒店 第六部分 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與管理 一、 項(xiàng)目總體目標(biāo) 本項(xiàng)目著力打造在重慶罕見(jiàn)的酒店、商務(wù)大型歐式社區(qū)。以四星級(jí)酒店為核心，在整個(gè)社區(qū)里，集合酒店、高檔寫字樓、公寓、商務(wù)別墅、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、休憩公園、公共綠地等多種要素和產(chǎn)品形態(tài)。項(xiàng)目完備的產(chǎn)品形態(tài)和多功能的服務(wù)設(shè)施提供吃、住、游、樂(lè)的一站式服務(wù)， 使沙濱路區(qū)域成為沙坪壩區(qū)乃至重慶市最具特色的 高尚 街區(qū)，不僅吸引全重慶市的市民前來(lái)居住、觀光、休閑、娛樂(lè)，并且讓外地來(lái)渝的游客把不到沙濱路旅游當(dāng)作一種遺憾。不僅如此，本項(xiàng)目將致力于建設(shè)具有國(guó)際水準(zhǔn)，帶重慶特色的濱江“外灘”，使本項(xiàng)目成為引領(lǐng)重慶時(shí)尚居家、旅游、娛樂(lè)的消費(fèi)坐標(biāo)。 二、 目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 本項(xiàng)目將以國(guó)際化、科學(xué)化的操作標(biāo)準(zhǔn)為前提，創(chuàng)造以國(guó)際化的投資商、管理商的團(tuán)隊(duì)組合優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目中的沿濱江商鋪、四星級(jí)酒店、高檔寫字樓和商務(wù)別墅等物業(yè)，均聘請(qǐng)專業(yè)的酒店運(yùn)營(yíng)公司、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司、辦公物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，利用經(jīng)營(yíng)管理公司雄厚的實(shí)力和成熟的運(yùn)作模式，使本項(xiàng)目在出售或出租后成功開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)。 三、 廣告及營(yíng)銷策略 廣告策略： （ 1） 進(jìn)行開(kāi)發(fā)商品牌推廣，建立并擴(kuò)大中凱集團(tuán)品牌在重慶市的影響力。 （ 2） 樹(shù)立高品質(zhì)的歐式街區(qū)形象，打造在重慶罕見(jiàn)的酒店、商務(wù)大型 歐式社區(qū)。 （ 3） 大力宣傳重慶特色的濱江“外灘”，成為引領(lǐng)重慶時(shí)尚居家、旅游、娛樂(lè)的消費(fèi)坐標(biāo)。 營(yíng)銷策略： （ 1） 住宅物業(yè)采用先抑后揚(yáng)的價(jià)格策略，快速銷售，回籠資金，獲取較高的投資收益率。 （ 2） 商業(yè)物業(yè)以先租后售或采用帶租約出售的方式進(jìn)行銷售。售：可以使公司快速回籠資金，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；租 ：在區(qū)域還未成熟的情況下，可以為公司取得收益，炒熱區(qū)域后出售，可以為公司獲得最大的利潤(rùn)。有了穩(wěn)定的年租金回報(bào)，降低了物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目必將激發(fā)房產(chǎn)投資者購(gòu)置項(xiàng)目物業(yè)的欲望和熱情，吸引廣泛的客戶群前來(lái)投資置業(yè)，使項(xiàng)目產(chǎn)品熱銷。 第七部分 項(xiàng)目可行性分析 一、 方案評(píng)估 住宅均價(jià)按建面 2800 元 /平方米計(jì)，商業(yè)物業(yè)的建面均價(jià)按 7000 元 /平方米計(jì)。商務(wù)樓建面均價(jià)按 3200 元 /平方米計(jì)，酒店建面均價(jià)保持和成本持平，車庫(kù)5 萬(wàn)元 /個(gè)。 （ 1） 依據(jù) 國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 財(cái)政部制定的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》 營(yíng)業(yè)稅制度稅收法規(guī) 重慶市土地招標(biāo)相關(guān)文件 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)政策 （ 2） 原則 遵循動(dòng)態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔的原則 遵循效益與費(fèi)用口徑一致的原則 評(píng)價(jià)方法： 本報(bào)告以整體作為研究對(duì)象。開(kāi)發(fā)期為 4 年，項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，前期征地費(fèi)等前期費(fèi)用作為四次投入計(jì)入成本。在項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)期中既有投入，又有收入，因此，本報(bào)告將投入作為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本，按 5 年計(jì)算現(xiàn)金流量分析，及項(xiàng)目投資利潤(rùn)率等其它指 標(biāo)。 、銷售期、計(jì)算期 整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)分四期進(jìn)行，每一期為 12 個(gè)月，共為 4 年，銷售期定為 5 年，從征地至項(xiàng)目開(kāi)始預(yù)售時(shí)耗時(shí)一年。項(xiàng)目的計(jì)算期為 5 年。 成本分析 中包含全部的征地費(fèi)、前期費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、配套費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售推廣費(fèi)用等；（詳細(xì)見(jiàn)附表一） 項(xiàng)目 單位成本 員 /平方米 面積 （萬(wàn)平方米） 總成本（萬(wàn)元） 住宅 2231 商業(yè)物業(yè) 1500 7350 車庫(kù) 2020 14720 物管用房 及設(shè)備房 2231 商務(wù)樓及酒店 合計(jì)： 公建 （包括綠化、道路、公建房屋等） 12020 總計(jì) 說(shuō)明：實(shí)際成本為 萬(wàn)元： 公建所需 億將在項(xiàng)目配套費(fèi)中扣除 資金籌措： 初步測(cè)算，自有款額 30000 萬(wàn)元，貸款 20200 萬(wàn)元作為項(xiàng)目前期拆遷資金及一期開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，其他流動(dòng)資金采取多種渠道由公司自籌解決。其用款計(jì)劃： ? 2020 年 11 月份，自有資金 30000 萬(wàn)元到 位。 ? 2020 年 4 月份，貸款 20200 萬(wàn)元到位。 ? 銷售認(rèn)購(gòu)回收資金及承建商墊資等。 ? 實(shí)施專業(yè)銀行按揭，承兌匯票貸款等，多元化籌集流動(dòng)資金。 1 收入分析： 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /） 面積（萬(wàn) M2） 總收入（萬(wàn)） 1 住宅 2800 204456 2 車庫(kù) 5 萬(wàn) /個(gè) 3200 個(gè) 16000 3 商業(yè) 7000 34300 4 酒店 2170 3255 5 科研 /教育樓 3200 60352 合計(jì) 318363 （未計(jì) 自有資金利息）： 項(xiàng)目的總投資為 萬(wàn)元，直接成本為 萬(wàn)元，貸款額按 15000 萬(wàn)元，貸款期限按 5 年算，利息為 萬(wàn)元。 營(yíng)業(yè)稅及附加 =營(yíng)業(yè)額的 % = 億 *= 萬(wàn)元 所得稅 = 利潤(rùn)額的 33% 以銀行利率為基礎(chǔ)，同時(shí)結(jié)合本地本行業(yè)的基本利潤(rùn)水平及風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹，將基準(zhǔn)收益率定為 15% 稅前投資收益率 =，大于 15% 稅后投資 收益率 =，大于 15% 動(dòng)態(tài)投資回收期 =3+NPV=（ 1+） +（ 1+） 2+（ 1+） 3 +（ 1+） 4+（ 1+） （ 1+） 6 =(凈現(xiàn)值 )0 內(nèi)部收益率 IRR=i1+|NPV1| /(|NPV1| +|NPV2|) (i2i1) NPV=0 的收益率是內(nèi)部收益率，從上述所得出的結(jié)果可以看出 IRR 必定大于15%， 從以上評(píng)價(jià)結(jié)果可以看出，內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率 15%； NPV 大于零，故從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上分析當(dāng)總成本為 萬(wàn)元 ,綜合建面售價(jià)為 元 /平方米時(shí)本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上是可行的 。 不確定性分析 2敏感性分析 財(cái)務(wù)敏感性分析 單位：萬(wàn)元、 % 序 號(hào) 項(xiàng) 目 基本方案 投資成本 銷售價(jià)格 ＋ 5% － 5% ＋ 5% － 5% 1 稅后盈利（萬(wàn)元） 44513 60589 2 啟動(dòng)資金（萬(wàn)元） 46960 46960 46960 46960 46960 3 總投資盈利率（ %） 22 盈虧平衡分析 此分析主要考慮保本銷售面積兩因素，并找到盈虧平衡點(diǎn)。 A. 總成本 萬(wàn)元 B. 銷售收入 318363 萬(wàn)元 C. 可售建筑面積： 1056400 平方米 D. 銷售價(jià)格為： 元 /平方米 ? 銷售價(jià)格的盈虧平衡點(diǎn) =因此，本項(xiàng)目加權(quán)平 均售價(jià)為 元 /平方米時(shí)，不虧不賺。 ? 銷售面積的盈虧平衡點(diǎn) = 因此，本項(xiàng)目以銷售分析中的售價(jià)和比例出售，須實(shí)現(xiàn)銷售面積 萬(wàn)平方米，即售出該項(xiàng)目可售面積的 75%時(shí)，項(xiàng)目可保本。 具體分析報(bào)表詳見(jiàn)以下附件： 附件一 : 項(xiàng)目成本分析表 附件二：資金籌措表 附件三：銷售計(jì)劃表 附件四：貸款償還平衡表 附件五：損益表 附件六：現(xiàn)金流量表 制作人：鄭偉、魏星 2020 年 9 月 貨到付款 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請(qǐng)登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無(wú)條件退貨！全國(guó)范圍送貨上門?。∝浀礁犊睿。?！ 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營(yíng)銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營(yíng)銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開(kāi)發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬(wàn)科 、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國(guó)絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出 2020 年以及 2020 年網(wǎng)站更新的資料 如對(duì)目錄有疑問(wèn)，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系1323556639 驗(yàn)證！ 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業(yè)設(shè)計(jì)師的精華設(shè)計(jì)源文件 ! 完全矢量化CDR 格式 ,高質(zhì)量源文件 ,張張為經(jīng)典之作 ! 內(nèi)容豐富、針對(duì)性高 .是造型與色彩都設(shè)計(jì)得新穎、震撼、大方 ! 是地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域廣告創(chuàng)意公司、設(shè)計(jì)工作室、設(shè)計(jì)師不可多得的學(xué)習(xí)珍藏品 ! 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年城建威尼斯項(xiàng)目滕州市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 89 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 27 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月海口市海甸島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 46 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 4 月?？谑蟹康禺a(chǎn)報(bào)告》 21 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 17 月淮安市土地市場(chǎng)供應(yīng)與成交分析》 1 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年成都九里堤地塊論證報(bào)告》 34 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原地產(chǎn)周刊（ ）》 16 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《鑒略咨詢 2020 年 8 月 23日新政視角下的長(zhǎng)沙小戶型投資分析》 3 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年深圳房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析》 10 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及別墅項(xiàng)目可行方案》 24 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年第二季度安徽馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 5 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 20日玉溪市德安湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 14 頁(yè)