【文章內(nèi)容簡介】 調(diào)研分析結(jié)論 區(qū)域小戶型供需分析 —— 在售項目 項目名稱 羅馬假日 東原檀香山 南源居 美堤雅城琴灣 合計 體量（萬 m2） 30 12 10 9 61 —— 待售項目 項目名稱 E時代 蘋果城 云天項目 巨成龍灣 雄鷹項目 山水長天 合計 體量（ m2） 20萬 19萬 10 30萬 7萬 6萬 92萬 分析： —— 統(tǒng)計表明，目前片區(qū)在售及待售小戶型項目近 12 個，總體放量近200 萬方。在售項 目中，羅馬假日已售近 萬方，東原檀香山已售近 2萬方，南源居、琴灣等已售近 10 萬方，片區(qū)待去化量近 190萬方。 —— 如考慮南濱路、南坪中心、彈子石等板塊項目小戶型放量，可以肯定在南坪小戶型產(chǎn)品待消化量超過 200 萬方。 —— 2020 年南岸商品房成交近 200 萬方，年成交增長率以 20%計（ 20202020 年度，南岸商品房成交增長率為 %），預(yù)計今年南坪商品房成交量約 240萬方。 —— 2020 年，南岸小戶型產(chǎn)品待消化量即超過 200萬方，而區(qū)域商品房年成交量僅維持在 240萬方左右，即使明年南坪區(qū)域市場行情 變好、成交量大幅提高，小戶型產(chǎn)品競爭激烈亦是不爭之事實。 結(jié)論： 區(qū)域市場總體上供大于需，在本案產(chǎn)品打造上，創(chuàng)新是關(guān)鍵，且性價比必須超越大多數(shù)競爭對手，方可在市場競爭中勝出。 消費者 （ 1）典型項目成交客戶分析 金陽羅馬假日 分布區(qū)域：南坪 55%，九龍坡 12%，渝中 13%，江北 9% 年齡特征：青年群體 68%，中老年群體 32% 購買目的：自用 80%，投資 20% 東原檀香山 分布區(qū)域：南坪 70%，九龍坡、渝中 20% 年齡特征：青年群體 30%，中老年群體 60% 購買目的：自用 90%，投資 10% 備注：青年群體年齡階段為 2035 歲，中老群體年齡則在 35 歲以上 —— 區(qū)域分布方面，南坪客戶占絕對主力，主城其它區(qū)域中九龍坡和渝中區(qū)所占比例相對較大，區(qū)縣客戶所占比例亦比較高。 —— 年齡分布方面，根據(jù)項目自身定位有所差異，如羅馬假日以青年群體為主，云滿庭、東 原檀香山以中年群體為主。 —— 購買目的方面，自用客戶所占比例相當(dāng)高，投資客戶所占比例比較低。 結(jié)論： ? 南北城市干道、菜園壩大橋?qū)⒂?2020 年 6月通車，南岸區(qū)（特別是銅元局）的對外輻射力將有所提升，可以肯定渝中、九龍坡、江北三區(qū)客戶比例會有所提升，這對本案非常有利。 ? 隨著南岸區(qū)的日趨成熟，區(qū)縣購房客戶數(shù)量還會有所提升，如本案產(chǎn)品具有足夠高的性價比，應(yīng)該能夠有所斬獲。 ? 國家系列調(diào)控政策頒布后，投資客戶數(shù)量有較大萎縮，結(jié)合本案先天條件，建議將本案定位為 居住型社區(qū) 更為合理。 戶型分析 （ 1）戶型面積 云滿庭 B、 C、 D 分布區(qū)域：南坪 60%，九龍坡 10%、渝中 15%、區(qū)縣 15% 年齡特征：青年群體 15%，中年群體 65%，老年群體 20% 購買目的：自用 90%，投資 10% 根據(jù)項目 特征，大體上可將小戶型產(chǎn)品分為兩類：一類是品質(zhì)居家型產(chǎn)品，如云滿庭、競地溯源閣等；一類緊湊經(jīng)濟型產(chǎn)品，如羅馬假日、南源居等。 戶型面積區(qū)間對照表： 一房套內(nèi)面積（ m2） 兩房套內(nèi)面積（ m2） 三房套內(nèi)面積（ m2） 典型項目 品質(zhì)居家型 4550 7278 95以上 云滿庭 緊湊經(jīng)濟型 3642 5668 7595 羅馬假日 —— 對上述兩類產(chǎn)品的市場接受度，不能簡單用“好”和“壞”進行評判，檀香山舒適兩房接受度低，云滿庭舒適兩房銷售卻比較理想；羅馬假日緊湊一房銷售不太理想，檀香山一房開盤銷售卻比較理想…… —— 戶型面積相近，接受程度較高者多為設(shè)計合理、亮點突出的產(chǎn)品，如檀香山 76平米三房，由于增加了一個輔助功能空間，接受程度非常高。 —— 此外，社區(qū)定位對產(chǎn)品的接受度影響比較大，如羅馬假日的青年社區(qū)定位，成交客戶多為青年群體，而融僑半島綜合性社區(qū)的定位，則對居家型客戶吸引力比較大。 —— 總體來看，戶型面積較小、戶型設(shè)計合理者一般銷售比較順暢，如檀香山的 76 平米三房， MINI 公館 56 平米的兩房等。 結(jié)論：對本案而言，控制面積是基礎(chǔ)，通過合理的創(chuàng)新手段，打造戶型亮點才是關(guān)鍵。 （ 2）戶型配比 典 型項目戶型配比： 金陽羅馬假日 一房：兩房：三房 =34%： 55%： 11% 東原檀香山 南源居 一房：兩房：三房 =28%： 55%： 17% 單間：一房：兩房：三房 =49%： 30%： 14%： 7% —— 典型項目中，大部分項目以兩房為主，所占比例最高達 55%；一房次之，所占比例最高達 47%；三房和單間配套受項目定位影響，所占比例差異較大，如南源居、雄鷹項目三房所占比例未超過 10%，而羅馬假日、東原檀香山則未配置一房。 —— 結(jié)合本案地塊特征，三房和單間配套戶型的配置應(yīng)謹(jǐn)慎考慮?？紤]到本案居住屬性更強，因此建議盡量不設(shè)置單間配套戶型；本案規(guī)模不大，景觀用地非常有限，因此建議盡量少做三房，套數(shù)比控制在 8%以下最佳。 （ 3）戶型結(jié)構(gòu)及亮點 兩室兩廳雙衛(wèi) 金陽羅馬假日 三室兩廳單衛(wèi) 美堤雅城琴灣 功能房 東原檀香山 一室一廳 兩室兩廳 一室一廳 兩室一廳 —— 羅馬假日兩房設(shè)置有陽光房，完善了戶型使用功能，使其更具情趣，客戶接受度比較高。 —— 美堤雅城琴灣小躍戶型，六米空高陽臺、院館設(shè)計，豐富了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，雖然部分空間還存在瑕疵，地段比較差，但由于亮六米挑空 六米挑空 空中院館 可變空間 層高 鑫茂源 E時代 點比較突出，亦取得 了不錯的銷售業(yè)績。 —— 東原檀香山假三房（ 76平米），功能齊全但非常經(jīng)濟，開盤銷售非常理想，而普通三房客戶接受度則要低得多。 —— 鑫茂源 E時代，南湖片區(qū)的又一規(guī)模純小戶型社區(qū)，與羅馬假日相比，其產(chǎn)品亮點比較突出，如 64平米左右的躍層兩房，不僅填補了片區(qū) 6065 平米兩房稀缺的市場空白，更是通過空間變化強化了產(chǎn)品優(yōu)勢，可以預(yù)見正常情況下其銷售業(yè)績肯定要超出羅馬假日。 結(jié)論： 無論是在滯銷項目還是在旺銷項目中，戶型面積控制好、設(shè)計合理、特點突出者，客戶接受度往往比較好，對本案而言，在其它優(yōu)勢并不突出的情況下， 除控制戶型面積外，戶型亮點的打造是下一步工作的重點。 （ 4）外區(qū)域小戶型結(jié)構(gòu)及亮點分析 一室一廳平層戶型 平米 瑪雅上層 花園露臺 一室一廳躍層戶型： 平米 景觀陽臺 金科 SOHO 景觀陽臺 雪梨澳鄉(xiāng) 入戶花園 躍層戶型： 57平米 平層戶型： 36平米 躍層戶型： 99 平米 入戶花園 諾丁陽光 入戶花園 休閑陽臺 平層戶型： 77 平米 —— 瑪雅上層 借鑒 了雪梨澳鄉(xiāng)的空中洋 房設(shè)計手法，通過建筑內(nèi)部的挑空，使產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)變化空間較大，如一房擁有花園大露臺，小躍層戶型層高 米，戶型面積控制緊湊在 48平米左右，實用性較強。 —— 雪梨澳鄉(xiāng) 產(chǎn)品 亮點引用了大面積的入戶花園手法，使產(chǎn)品的附加功能與附加值有較高的提升。 —— 金科螞蟻 SOHO 的公寓定位，具備辦公與居住的雙重功能。面積尺度控制較好，但躍層產(chǎn)品的層高較低，空間感相對較差。 —— 諾丁陽光，作為青年社區(qū)產(chǎn)品定位，產(chǎn)品在舒適度與經(jīng)濟性的面積尺度上均好性較，并且又不失產(chǎn)品空間結(jié)構(gòu)的情趣性，如99 平米的躍層戶型加入了休閑陽臺與主臥帶景觀 陽臺的設(shè)計亮點，以及 77 平米平層戶型的可變院館。 躍層（夾層）產(chǎn)品分析 項目 一房 兩房 三房 客廳開間 米 米 米 主臥開間 米 米 米 次臥開間 可變院館 總層高 米 米 米 衛(wèi)生間數(shù)量 1 12 2 陽臺數(shù)量 2 23 3 陽臺面積 6 812 1015 平層戶型 項目 一房 兩房 三房 客廳開間 米 米 米 主臥 開間 米 米 米 次臥開間 總層高 米 米 米 衛(wèi)生間數(shù)量 1 1 2 陽臺數(shù)量 2 23 23 陽臺面積 6平米 812 平米 812 平米 結(jié)論： 橫向分析外區(qū)域小戶型樓盤的產(chǎn)品，從戶型結(jié)構(gòu)與空間變化上相對豐富，特別是在平層和小躍層上產(chǎn)品亮點較多，這對本項目在產(chǎn)品亮點打造有較強市場參考依據(jù) 。 此外，躍層或夾層產(chǎn)品價格明顯高于普通平層產(chǎn)品，如百康年拿鐵城平層單價 3500 元 /平米，躍 層價格 3700 元 /平米，雪梨澳鄉(xiāng)、東海長洲同樣如此，因此，適當(dāng)配置躍層產(chǎn)品不僅能豐富本案產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，還可獲取超額利潤。 項目 雪梨澳鄉(xiāng) 東海長洲 百康年拿鐵城 諾丁陽光 平層價格 3400 3100 3400 3800 （總體均價） 躍層價格 3800 4300(夾層 ) 3900 價格差 400 1200 500 200 價格分析 銷售均價（元／平米／套內(nèi)）380039003450350034003500335030003100320033003400350036003700380039004000南源居 MI NI 公館 羅馬假日 天龍廣場 3 期 山宅七棟 云滿庭C 東原檀香山（ 1）單價分析 南岸區(qū)典型樓盤銷售均價集中在 3400 元 — 3500 元 /平米，從區(qū)域間的價格差距相對較小，但項目的品牌影響力對價格的支撐作用較大，如龍湖與融僑，銷售單 價超出市場主流價格區(qū)間 300— 400元/平米。（見下表） （ 2）總價分析 南岸典型樓盤各戶型總價區(qū)間相對集中，與對應(yīng)的產(chǎn)品定位分析，其各戶型的總 價區(qū)尖主要分為兩個層次： 注重舒適性戶型總價區(qū)間： 戶型 總價 一房 1416萬 兩房 2628萬 三房 32— 35萬 3843萬 經(jīng)濟適用性戶型總價區(qū)間 戶型 總價 單間 1013萬 一房 1214萬 當(dāng)期推售套數(shù)3142903966006325105820100200300400500600700南源居 MI NI 公館 羅馬假日 天龍廣場 3 期 山宅七棟 云滿庭C 東原檀香山兩房 1823萬 三房 2830萬 結(jié)論 :本 項目 產(chǎn)品定位初衷是以經(jīng)濟適用性戶型為主，因 此在產(chǎn)品設(shè)計上除了考慮在面積上合理控制 ,也要考慮與預(yù)期銷售單價所形成的總價是否對應(yīng)市場同類產(chǎn)品的主流總價區(qū)間，具備較強的價格競爭優(yōu)勢，同時通過以上區(qū)域典型樓盤的總價區(qū)間相對集中也相對反映出買方市場的總價承接力區(qū)間。 推售數(shù)量 南岸區(qū)典型項目之間的推售數(shù)量差距較大，主要受項目規(guī)模、總價區(qū)間050000100000150000202000250000300000350000400000450000500000單間 一房 二房 三房南源居M I N I 公館羅馬假日天龍廣場 3 期山宅七棟云滿庭C東原檀香山 開發(fā)速度與推廣成本影響，但總體來看各項目當(dāng)期推售的套數(shù)區(qū)間在 300600 套之間（除羅馬假日一期推出 16號樓約 1900 套，當(dāng)前加推 7號樓 396 套），對本項目的后期推售數(shù)量只作市場參考。 銷售情況 （ 1