【正文】 觀山水項(xiàng)目總占地 130畝，位于鵝公巖大橋南橋頭至高點(diǎn)，該地塊像一個(gè)半島伸入江中，長(zhǎng)江在這里呈 V字型，幾面均可看江。羅馬假日 地 理 位 置 南岸區(qū)經(jīng)開區(qū)青龍路 36號(hào) 開發(fā)商 重慶潤(rùn)邦 置業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 項(xiàng)目規(guī)劃 占 地 面 積 30萬平方米 綠 化 率 31% 總建筑面積 150萬方 容 積 率 4． 99 車 位 數(shù) 量 總戶數(shù) 2700 建筑形態(tài) 點(diǎn)式高層 園林綠化特色 歐洲園林風(fēng)情 項(xiàng) 目 配 套 小區(qū)內(nèi)部配套 :35000 平方米中庭花園 ,游泳池 ,健身跑道 ,羽毛球場(chǎng) ,籃球場(chǎng) ,垂釣水區(qū) ,燒烤區(qū) ,羅馬假日幼兒園 周邊配套 交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它 幼兒園 :南坪中學(xué)、專屬配套社區(qū)小學(xué)，專屬配套幼兒園。銀行 :工商銀行。 開售情況 當(dāng)期開盤時(shí)間 05年 10 月 26日 □尚未開盤 目前工程進(jìn)度 外立面裝修 目前工程進(jìn)度 樓盤交房時(shí)間 07年 3 月 日 預(yù)計(jì)開盤時(shí)間 銷 售 率 85% 預(yù)計(jì)開盤價(jià)格 價(jià)格水平 整 體 均 價(jià) 3400元 /平方米 推 出 套 數(shù) 600套左右 開 盤 價(jià) 格 3280元 /平方米 現(xiàn) 時(shí) 價(jià) 格 3400元 /平方 米 最 低 價(jià) 格 3280元 /平方米 最 高 價(jià) 格 3800元 /平方米 戶型 戶 型 面積范圍 比例 銷售率 熱銷戶型面積 一 房 ㎡ 5% 100% 二 房 70～ 74㎡ 33% 86% 三 房 91～ 146㎡ 55% 80% 躍 層 141～ 173㎡ 7% 78% 結(jié)構(gòu)比例 平層 錯(cuò)層 夾層 躍層 一 房 100% 0% 0% 0% 二 房 100% 0% 0% 0% 三 房 89% 0% 0% 11% 其它 裝修標(biāo)準(zhǔn) □毛坯 項(xiàng)目名稱 云滿庭 C 地 理 位 置 南岸區(qū)明佳路 33號(hào) 開發(fā)商 融僑錦江 (重慶 )房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 重慶融僑錦江物業(yè)有限公司 項(xiàng)目規(guī)劃 占 地 面 積 綠 化 率 % 總建筑面積 容 積 率 車 位 數(shù) 量 585 總戶數(shù) 1384戶左右 建筑形態(tài) 點(diǎn)式高層、板式小高層 園林綠化特色 現(xiàn)代園林 項(xiàng) 目 配 套 小區(qū)內(nèi)部配套 :情景泳池、高爾夫推桿場(chǎng)地、 ,綜合商 場(chǎng) 周邊配套 交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它 沃爾瑪南坪店 ,其他 :南岸商業(yè)街、會(huì)展中心 交通問題：輕軌 3號(hào)線。檀香山 地 理 位 置 南岸區(qū) 南岸區(qū)白鶴路 108號(hào) 開發(fā)商 重慶迪馬實(shí)業(yè)股份有限公司 物業(yè)管理公司 嘉合美物業(yè)管理公司 項(xiàng)目規(guī)劃 占 地 面 積 32 畝 綠 化 率 35% 總建筑面積 12萬平方米 容 積 率 車 位 數(shù) 量 392 總戶數(shù) 1081 建筑形態(tài) 高層 園林綠化特色 東南亞風(fēng)情 項(xiàng) 目 配 套 游泳池、幼兒園、便利店等 周邊配套 交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它 麥德龍、南坪中學(xué)、重慶市第六人民醫(yī)院 開售情況 當(dāng)期開盤時(shí)間 06年 11 月 18日 □尚未開盤 目前工程進(jìn)度 目前工程進(jìn)度 樓盤交房時(shí)間 08年 06月 30日 預(yù)計(jì)開盤時(shí)間 銷 售 率 38% 預(yù)計(jì)開盤價(jià)格 價(jià)格水平 整 體 均 價(jià) 3300元 /平方米 推 出 套 數(shù) 582套左右 開 盤 價(jià) 格 3100元 /平方米 現(xiàn) 時(shí) 價(jià) 格 3350元 /平方米 最 低 價(jià) 格 3100元 /平方米 最 高 價(jià) 格 3380元 /平方米 戶型 戶 型 面積范圍 比例 銷售率 熱銷戶型面積 一 房 ㎡ 28% 45% 二 房 ～ ㎡ 55% 35% 7 67 三 房 76～ ㎡ 17% 40% 76 結(jié)構(gòu)比例 平層 錯(cuò)層 夾層 躍層 一 房 100% 0% 0% 0% 二 房 100% 0% 0% 0% 三 房 100% 0% 0% 0% 其它 裝修標(biāo)準(zhǔn) □毛坯 （二） 待售項(xiàng)目介紹 云天物業(yè)錦繡前 程項(xiàng)目 位于南源居旁，項(xiàng)目總體量近 10 萬方，定位為純小戶型社區(qū)，主力戶型以兩房和三房為主；戶型結(jié)構(gòu)方面，除普通平層外，還設(shè)置有大量的夾層產(chǎn)品，與東海長(zhǎng)洲夾層產(chǎn)品基本一致，預(yù)計(jì) 2020 年正式推出。蘋果城 位于重慶工商大學(xué)旁，由 9棟點(diǎn)式高層組成，總建筑面積約 19萬平米，長(zhǎng)產(chǎn)品線項(xiàng)目。 戶型類型 套內(nèi)面積（ ㎡ ） 總套數(shù) 所占比例 舒適三房 110118 88 % 緊湊三房 90102 220 % 舒適二房 80 62 % 緊湊二房 5268 334 % 一房一廳 41 202 % 巨成 雄鷹項(xiàng)目 （ 1）項(xiàng)目地址：南岸經(jīng)開區(qū)銅元局 （ 2）總占地面積： 13537 平米 （ 3）總建筑面積： 平米 （ 4）建筑密度： % （ 5）綠地面積： 平米 （ 6）建筑形態(tài)： 2棟超高層（ 41+1F） （ 7）總戶數(shù)： 858 戶 （ 8）戶型面積與配比 編號(hào) 戶型 面積 戶數(shù) 層數(shù)A1 四房三廳三衛(wèi)雙陽臺(tái) 1 5 7 . 6 1 1 1 + 1A2 四房三廳三衛(wèi)雙陽臺(tái) 1 3 5 . 9 1 1 + 1A3 四房三廳三衛(wèi)雙陽臺(tái) 1 3 9 . 2 8 1 1 + 1B1 三房三廳雙衛(wèi)一陽臺(tái) 1 0 0 . 2 6 1 1 + 1B2 三房三廳雙衛(wèi)一陽臺(tái) 9 8 . 8 8 1 1 + 1B3 三房三廳雙衛(wèi)一陽臺(tái) 1 0 1 . 2 2 2 1 + 1編號(hào) 戶型 面積 戶數(shù) 層數(shù)A1 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)雙陽臺(tái) 76. 23 1 40A2 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)雙陽臺(tái) 71. 01 1 40A3 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)雙陽臺(tái) 73. 67 1 40A4 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)雙陽臺(tái) 70. 26 1 41A5 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)一陽臺(tái) 58. 95 1 40B1 一房?jī)蓮d一衛(wèi)一陽臺(tái) 49. 52 1 40B2 一房?jī)蓮d一衛(wèi)一陽臺(tái) 48. 83 1 40B3 一房?jī)蓮d一衛(wèi)一陽臺(tái) 50. 07 2 40B4 一房一廳一衛(wèi)一陽臺(tái) 45. 09 1 41B1 三房三廳雙衛(wèi)一陽臺(tái) 1 0 0 . 2 6 1 1 + 1B2 三房三廳雙衛(wèi)一陽臺(tái) 9 8 . 8 8 1 1 + 1B3 三房三廳雙衛(wèi)一陽臺(tái) 1 0 1 . 2 2 2 1 + 1A1 四房三廳三衛(wèi)雙陽臺(tái) 1 5 7 . 6 1 1 1 + 1A2 四房三廳三衛(wèi)雙陽臺(tái) 1 3 5 . 9 1 1 + 1A6 四房三廳三衛(wèi)雙陽臺(tái) 1 3 6 . 5 6 1 1 + 1 （ 9）單層平面 編號(hào) 戶型 面積 戶數(shù) 層數(shù)A1 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)雙陽臺(tái) 76 . 23 1 40A2 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)雙陽臺(tái) 71 . 01 1 40A4 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)雙陽臺(tái) 70 . 26 1 41A6 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)雙陽臺(tái) 72 . 3 1 40A7 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)一陽臺(tái) 66 . 74 1 41B1 一房?jī)蓮d一衛(wèi)一陽臺(tái) 49 . 52 1 40B2 一房?jī)蓮d一衛(wèi)一陽臺(tái) 48 . 83 1 40B3 一房?jī)蓮d一衛(wèi)一陽臺(tái) 50 . 07 2 40B4 一房?jī)蓮d一衛(wèi)一陽臺(tái) 45 . 09 1 41C1 單間配套 36 . 45 1 39 鑫茂源溯源閣、駿逸 七季城 ，位于學(xué)府大道，總建筑面積 80 萬方，高層產(chǎn)品，預(yù)計(jì)將于 2020年推出。 （三）調(diào)研分析結(jié)論 區(qū)域小戶型供需分析 —— 在售項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 羅馬假日 東原檀香山 南源居 美堤雅城在售項(xiàng) 目中，羅馬假日已售近 萬方，東原檀香山已售近 2萬方，南源居、琴灣等已售近 10 萬方，片區(qū)待去化量近 190萬方。 —— 2020 年南岸商品房成交近 200 萬方，年成交增長(zhǎng)率以 20%計(jì)（ 20202020 年度，南岸商品房成交增長(zhǎng)率為 %），預(yù)計(jì)今年南坪商品房成交量約 240萬方。 結(jié)論： 區(qū)域市場(chǎng)總體上供大于需，在本案產(chǎn)品打造上，創(chuàng)新是關(guān)鍵，且性價(jià)比必須超越大多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，方可在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出。羅馬假日 分布區(qū)域：南坪 55%，九龍坡 12%，渝中 13%，江北 9% 年齡特征：青年群體 68%，中老年群體 32% 購(gòu)買目的：自用 80%，投資 20% 東原 —— 年齡分布方面，根據(jù)項(xiàng)目自身定位有所差異，如羅馬假日以青年群體為主，云滿庭、東 原 —— 購(gòu)買目的方面，自用客戶所占比例相當(dāng)高，投資客戶所占比例比較低。 ? 隨著南岸區(qū)的日趨成熟，區(qū)縣購(gòu)房客戶數(shù)量還會(huì)有所提升，如本案產(chǎn)品具有足夠高的性價(jià)比，應(yīng)該能夠有所斬獲。 戶型分析 （ 1）戶型面積 云滿庭 B、 C、 D 分布區(qū)域：南坪 60%，九龍坡 10%、渝中 15%、區(qū)縣 15% 年齡特征：青年群體 15%，中年群體 65%，老年群體 20% 購(gòu)買目的：自用 90%，投資 10% 根據(jù)項(xiàng)目 特征，大體上可將小戶型產(chǎn)品分為兩類：一類是品質(zhì)居家型產(chǎn)品，如云滿庭、競(jìng)地 戶型面積區(qū)間對(duì)照表： 一房套內(nèi)面積（ m2） 兩房套內(nèi)面積（ m2） 三房套內(nèi)面積（ m2） 典型項(xiàng)目 品質(zhì)居家型 4550 7278 95以上 云滿庭 緊湊經(jīng)濟(jì)型 3642 5668 7595 羅馬假日 —— 對(duì)上述兩類產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度，不能簡(jiǎn)單用“好”和“壞”進(jìn)行評(píng)判，檀香山舒適兩房接受度低，云滿庭舒適兩房銷售卻比較理想；羅馬假日緊湊一房銷售不太理想，檀香山一房開盤銷售卻比較理想…… —— 戶型面積相近，接受程度較高者多為設(shè)計(jì)合理、亮點(diǎn)突出的產(chǎn)品，如檀香山 76平米三房，由于增加了一個(gè)輔助功能空間，接受程度非常高。 —— 總體來看，戶型面積較小、戶型設(shè)計(jì)合理者一般銷售比較順暢，如檀香山的 76 平米三房， MINI 公館 56 平米的兩房等。 （ 2）戶型配比 典 型項(xiàng)目戶型配比： 金陽檀香山 南源居 一房：兩房：三房 =28%： 55%： 17% 單間：一房：兩房：三房 =49%： 30%： 14%： 7% —— 典型項(xiàng)目中，大部分項(xiàng)目以兩房為主，所占比例最高達(dá) 55%；一房次之，所占比例最高達(dá) 47%；三房和單間配套受項(xiàng)目定位影響，所占比例差異較大，如南源居、雄鷹項(xiàng)目三房所占比例未超過 10%，而羅馬假日、東原 —— 結(jié)合本案地塊特征，三房和單間配套戶型的配置應(yīng)謹(jǐn)慎考慮。 （ 3）戶型結(jié)構(gòu)及亮點(diǎn) 兩室兩廳雙衛(wèi) 金陽琴灣 功能房 東原 —— 美堤雅城 E時(shí)代 點(diǎn)比較突出，亦取得 了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。檀香山假三房（ 76平米），功能齊全但非常經(jīng)濟(jì)，開盤銷售非常理想，而普通三房客戶接受度則要低得多。 E時(shí)代，南湖片區(qū)的又一規(guī)模純小戶型社區(qū)，與羅馬假日相比，其產(chǎn)品亮點(diǎn)比較突出，如 64平米左右的躍層兩房，不僅填補(bǔ)了片區(qū) 6065 平米兩房稀缺的市場(chǎng)空白，更是通過空間變化強(qiáng)化了產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)見正常情況下其銷售業(yè)績(jī)肯定要超出羅馬假日。 （ 4）外區(qū)域小戶型結(jié)構(gòu)及亮點(diǎn)分析 一室一廳平層戶型 平米 瑪雅上層 花園露臺(tái) 一室一廳躍層戶型： 平米 景觀陽臺(tái) 金科 —— 雪梨澳鄉(xiāng) 產(chǎn)品 亮點(diǎn)引用了大面積的入戶花園手法，使產(chǎn)品的附加功能與附加值有較高的提升。螞蟻 SOHO 的公寓定位，具備辦公與居住的雙重功能。 —— 諾丁陽光，作為青年社區(qū)產(chǎn)品定位，產(chǎn)品在舒適度與經(jīng)濟(jì)性的面積尺度上均好性較，并且又不失產(chǎn)品空間結(jié)構(gòu)的情趣性，如99 平米的躍層戶型加入了休閑陽臺(tái)與主臥帶景觀 陽臺(tái)的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，以及 77 平米平層戶型的可變?cè)吼^。 此外，躍層或夾層產(chǎn)品價(jià)格明顯高于普通平層產(chǎn)品，如百康年 項(xiàng)目 雪梨澳鄉(xiāng) 東海長(zhǎng)洲 百康年檀香山（ 1）單價(jià)分析 南岸區(qū)典型樓盤銷售均價(jià)集中在 3400 元 — 3500 元 /平米，從區(qū)域間的價(jià)格差距相對(duì)較小，但項(xiàng)目的品牌影