【正文】 小戶型供應將占到一定比重，伴隨著高九路公交線路的開通，區(qū)域發(fā)展將提速，其產(chǎn)品的較高品質可能將給本項目帶來一定沖擊。 0 04 年項目全部為純小戶型項目，0507 年選取項目包括入市的純小戶型項目和在大坪片區(qū)內(nèi)影響力較 大的較大規(guī)模項目。片區(qū)內(nèi)小戶型市場基本從 2020年起步，但入市項目很少，僅有心巢雅居、都市春天等幾個項目。 2020年起，隨著渝中名郡、嘉華鑫城、穗東蓮花國際等幾個總建筑面積超過10 萬方的開發(fā)項目入世，大坪片區(qū)房地產(chǎn)市場也步入發(fā)展的春天。 06新增產(chǎn)品很少，主要以渝州新都等項目的后續(xù)產(chǎn)品供應為主。 （二） 小戶型市場供應狀況 產(chǎn)品供應 位置 備注：紅色為已售完項目，藍色為在售項目 大坪片區(qū)主要項目多分布在交通主干道沿線，以此來為項目加分。蓮花國際 嘉華鑫城 華宇 糖果盒 旭 慶 紅城麗景 愛華龍都 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 寓類項目，多選擇在輕軌站、公交車站周邊分布，以顯示項目良好的升值潛力。而在綜合性項目中，單間配套供應量很少，僅華宇〃渝州新都有不到 4%的供應量。 ? 一房供應比重普遍不超過 20%。 ? 多個項目一房主力供應面積在 3540 ㎡，蘭波〃紅城麗景和嘉華鑫城供應的一房戶型以大面積 為主。綜合性項目中，兩房設計更追求居住舒適性，因此多個項目兩房主力供應面積在 70㎡以上，少量項目戶型面積相對較小，但也維持在 60㎡以上； ? 大坪片區(qū)內(nèi)小三房主力供應面積相對集中，基本在 8089 ㎡，在保證經(jīng)濟性的同時，也為居住舒適型提供了比較充足的空間。 07 年初，純小戶型項目入市均價都超過 4000元 /㎡，其中單間配套均價基本在 4300元 /㎡以上。綜合性項目一房價格不超過 3700元 /㎡，個別項目由于景觀和朝向的關系，一房銷售均價低至 3300元 /㎡。 產(chǎn)品消化速度 部分項目部分戶型面積開盤 銷售率： 項目 戶型 康德糖果盒 旭慶〃江灣國際花都 嘉華鑫城 （ F、 G、 H） 華宇〃渝州新都 ( 13) 面積 銷售率 % 面積 銷售率 % 面積 銷售率 % 面積 銷售率 % 單間配套 29 85 —— —— —— —— —— —— 31 80 —— —— —— —— —— —— 35 100 —— —— —— —— —— —— 一房 37 100 40 28 / / / / 兩房 44 100 6465 40 65 64 7077 43 50 80 6869 40 / / / / 5254 70 7274 20 / / / / 5967 60 / / / / / / 71 60 / / / / / / 三房 85 60 84 20 / / / / 8788 13 87 28 / / / / 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 89 35 / / / / / / 小結： ? 康德〃糖果盒這類純小戶型項目中，小面積產(chǎn)品表現(xiàn)出極快的去化速度。 ? 綜合性項目小戶型產(chǎn)品開盤當天消化速度明顯不及純小 戶型項目。 ? 綜合兩類項目，可以明顯看出，單間配套和一房產(chǎn)品已舒適型戶型走勢相對較快，而兩房和三房戶型則受總價影響比較明顯，經(jīng)濟性較高的小戶型去化較快。 ? 華宇〃渝州新都和嘉華鑫城由于項目體量較大（渝州新都 32萬方，嘉華鑫城 27萬方），開發(fā)周期較長，項目銷售周期也較長，到目前為止均超過 28個月。 07年面市項目小戶型銷售狀況一般，去化速度較快的基本上是朝向較好的產(chǎn)品。 小戶型出售交易狀況： 項目 戶型 建筑 面積 套內(nèi) 面積 總價 （萬元） 套內(nèi)單價 （元 /㎡） 原購均價（元 /㎡） 增幅 % 渝州新都 單配 48 4100 3850 萬友康年國際公寓 單配 39 30 4500 3950 穗東〃蓮花國際 單配 32 26 13 5000 3800 俊豪時代 單配 48 37 3918 3700 渝州新都 一房 37 28 15 5357 4200 穗東〃蓮花國際 一房 45 36 19 5278 3800 渝州新都 一房 49 39 20 5128 3900 嘉華鑫城 一房 64 55 26 4727 3600 萬友康年國際公寓 兩房 78 63 28 4444 3700 渝州新都 兩房 90 76 32 4210 3500 嘉華鑫城 兩房 78 65 26 4000 3500 穗東〃蓮花國際 兩房 75 60 29 4833 3650 萬友康年國際公寓 兩房 78 63 27 4290 3700 從大坪片區(qū)供應的小戶型二手房價格來看，近兩年的套內(nèi)價格漲幅普遍在 10%以上，高者達到近 40%。自相關信息發(fā)布以來，不光是商品房交易價格迅速增長，二手房交易價格也增長明顯，主城區(qū)二手房價格自新特區(qū)成立以來，普遍上漲 3001000 元 /㎡（套內(nèi)面積）。 小戶型市場對 應市場方向 從各項目成交客戶情況來看，純小戶型項目客群主要為投資型客戶，尤其是公寓類產(chǎn)品，投資型客戶比例基本占到 80%左右。而另一大特點就是這類項目往往扼守扼守交通要道，交通便利性是投資類客戶最為關注的影響項目升值潛力的重要因素之一。小戶型產(chǎn)品則主要針對首次置業(yè)的青年購房者。而在綜合性項目中，雖然小戶型產(chǎn)品價格較其它戶型產(chǎn)品價格偏高，但與純小戶型項目和公寓項目產(chǎn)品相比，還是存在加大的價格競爭優(yōu)勢，在加上一般的綜合性項目在社區(qū)景觀打造上要明顯優(yōu)于占地面積小、容積率高的純小戶型項目和公寓項目，因此這類項目中的小戶型產(chǎn)品對自住客戶更具吸引力。 商務公寓主要 偏重于辦公，住宅公寓主要指小戶型的住宅，此類住宅辦公、居住均有所側重。月） 面市時間 渝中區(qū) 嘉華東方時代 70000 70％ 5600 60％ 40 世紀英皇 25000 ―― ―― ―― ―― 未定 東和銀都 70000 95％ 4400 80％ 20－ 30 北岸尚座 37000 85％ 3700 70％ 30－ 40 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 渝北區(qū) 加州 1 號 20200 60％ 4300 ―― ―― 龍湖紫都星座 28000 75％ 5300 ―― ―― 馳城國際 46000 85％ 3480 ―― ―― 沙坪壩 升偉精英國際 74500 70％ 4900 50％ 3035 2020 華宇名都城 10850 90％ 5200 88％ 1725 金果園大廈 110000 90％ 4000 8％ 20 南方星空 21985 95％ 4500 未入住 未入住 南岸區(qū) 帝景摩爾 12500 95％ 4200 20％ 25 城市之光 40000 85％ 4500 60％ 30 喜來登 24000 70％ 5800 ―― ―― 浪高會展國際廣場 60000 ―― 7000 ―― ―― 九龍坡 龍湖 ? 商務公寓供應體量分析 表：重慶商務公寓總體量表 （單位：萬方） 渝中區(qū) 江北區(qū) 渝北區(qū) 沙坪壩區(qū) 高新區(qū) 南岸區(qū) 九龍坡區(qū) 合計 （數(shù)據(jù)來源：緯聯(lián)市場研究中心） 表：重慶在售商務公寓總體量表（單位：萬方） 渝中區(qū) 江北區(qū) 渝北區(qū) 沙坪壩區(qū) 高新區(qū) 南岸區(qū) 九龍坡區(qū) 合計 （數(shù)據(jù)來源：緯聯(lián)市場研究中心） 分析： 從整體看商務公寓供應量較為充足，江北、沙坪壩以及高新區(qū)供應量較大 ，但目前在售的體量并不多，市場消化較快，在售項目不多。 ? 銷售情況分析（結合時間、區(qū)域進行分析） 分析： 從整體上來看，銷售情況普遍較好，江北、沙平壩及高新區(qū)較為突出，三個區(qū)域的商務公寓較多，且銷售情況良好； 由于項目品質的不同，價格方面差距較大，大多項目價格集中在 3500— 5000元 /㎡，不過也有如浪高會展國際廣場這類品質突出的項目，單價在 7000元/㎡的高價。月，根據(jù)項目品質的不同租金也有所不等；個別商務公寓由于品質較差，造成入住率較低，從總體來看大多項目入住率達到半數(shù)以上。丹楓白露 江北 3 2020 （數(shù)據(jù)來源：緯聯(lián)市場研究中心） 分析： 目前，潛 在商務公寓項目較少，南坪整體放量較大，勢頭明顯，這與南坪經(jīng)濟發(fā)展密不可分，會展中心投入使用，商圈擴容這都拉動南坪房地產(chǎn)的發(fā)展，更多的企業(yè)入住南坪必然帶動的房地產(chǎn)商務市場的發(fā)展。 二、客戶調研 調研說明： 本部分調查采用的是樓盤定點攔截調查，抽取渝北區(qū)在售的典型小戶型項目和公寓項目的看房客戶進行攔截訪問，了解這類客戶置業(yè)的需求特征、對加州片區(qū)看法 和對產(chǎn)品的要求，為 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 本項目產(chǎn)品定位找準依據(jù) 。 ? 調查對象： 目前有潛在客戶 ? 調查形式： 定點樓盤攔截訪問 ? 調研地點： 訪問地點14 1 1 . 0 1 1 . 0 1 1 . 09 7 . 1 7 . 1 1 8 . 137 2 9 . 1 2 9 . 1 4 7 . 28 6 . 3 6 . 3 5 3 . 529 2 2 . 8 2 2 . 8 7 6 . 429 2 2 . 8 2 2 . 8 9 9 . 21 .8 .8 1 0 0 . 0127 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0波爾多公館加州 1 號萬象時代螞蟻 S O H O富悅陽光百康年拿鐵城聚信廣場T o t a lV a lidF r e q u e n cy P e r c e n t V a lid P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t ? 抽樣方法： 分層隨機抽樣 ? 分析軟件： SPSS、 Excel ? 研究分析方法： 消費者需求曲線、消費者行為及心理研究 ? 有效樣本量： N＝ 127 一、客戶背景 從事的職業(yè)11 8 . 7 8 . 7 8 . 732 2 5 . 2 2 5 . 2 3 3 . 935 2 7 . 6 2 7 . 6 6 1 . 47 5 . 5 5 . 5 6 6 . 97 5 . 5 5 . 5 7 2 . 412 9 . 4 9 . 4 8 1 . 99 7 . 1 7 . 1 8 9 . 010 7 . 9 7 . 9 9 6 . 94 3 . 1 3 . 1 1 0 0 . 0127 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0公務員專業(yè)技術人員（醫(yī)生 /教師 / 會計師 / 設計師）行業(yè)人士（金融 /I T / 通訊 / 電力 / 房地產(chǎn)）個體工商戶私營業(yè)主自由職業(yè)者國有大中型企業(yè)退休 / 離休人員其他T o t a lV a lidF r e q u e n cy P e r c e n t V a lid P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 年齡31 2 4 . 4 2 4 . 4 2 4 . 429 2 2 . 8 2 2 . 8 4 7 . 223 1 8 . 1 1 8 . 1 6 5 . 415 1 1 . 8 1 1 . 8 7 7 . 213 1 0 . 2 1 0 . 2 8 7 . 416 1 2 . 6 1 2 . 6 1 0 0 . 0127 1 0 0 . 0 1 0 0 . 02 0 2 5 歲2 6 3 0 歲3 1 3 5 歲3 6 4 0 歲4 1 5 0 歲50 歲以上T ot a lV a li dF r e q u e n c y P e r c e n t V a li d P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t 家庭結構22 1 7 . 3 1 7 . 3 1 7 . 318 1 4 . 2 1 4 . 2 3 1 . 564 5 0 . 4 5 0 . 4 8 1 . 916 1 2 . 6 1 2 . 6 9 4 . 57 5 . 5 5 . 5 1 0 0 . 0127 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0單身貴族二人世界三口之家三代同堂其他T ot a lV a l i dF r e q u e n cy P e r c e n t V a l i d P