【正文】 《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（ 121 文件），對房地產(chǎn)融資進行了相應(yīng)限制。央行于 2020 年 4 月 11 日宣布，將從 4 月 25 日起上調(diào)存款準備金率 個百分點。 8 2020 年 8 月 31 日，國土資源部下發(fā) “71 號令 ”，即我們通常所說的 “8 2020 年 9 月 2 日，銀監(jiān)會發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》，明確指出該政策出臺的目的是 “提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風險管理能力 ”。 2020 年 10 月 29 日，央行上調(diào)存貸款利率時，個人房貸利率隨之上調(diào)至 %。 中國人民銀行決定，從 2020 年 3 月 17 日起，開始調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利 率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理；二是對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到30%。 同時，也對住房公積金有關(guān)利率政策進行調(diào)整。其中， 5 年（含）以下貸款由現(xiàn)行年利率 %調(diào)整為 %； 5 年以上貸款由現(xiàn)行年利率 %調(diào)整為 %。 1 “國八條 ”出臺，國家政策干預(yù)房價信號出現(xiàn)。 1 “新國八條 ”緊急出臺，國家政策干預(yù)房價走向執(zhí)行階段。建設(shè)部等七部委隨即聯(lián)合出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的八項具體措施。其中，針對 房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)出臺了嚴格的措施，嚴格征收營業(yè)稅，其用意就是嚴厲打擊投資投機性購房，穩(wěn)定房價上漲趨勢?！掇k法》規(guī)定了廉租住房租金的定價形式和程序，明確了廉租住房租金標準的構(gòu)成，對維修費和管理費作了原則性規(guī)定。規(guī)范了城鎮(zhèn)廉租住房租金管理，保障了城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房權(quán)益。 其意見為：一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理；三是調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管；四是加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險；五是明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費；六是加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度；七是切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為；八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。對商品房預(yù) 銷售合同網(wǎng)上即時備案、普通住 房的標準、完成城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查、基本完成信息系統(tǒng)建設(shè)驗收、房地產(chǎn)信息系統(tǒng)主要數(shù)據(jù)指標和市場監(jiān)測、宏觀調(diào)控政策落實情況等列出了時間表。對超過2 年出售免予征收營業(yè)稅，不足 2 年出售全額征收營業(yè)稅。該通 知要求各銀監(jiān)局提示信托公司密切關(guān)注存量的證券和房地產(chǎn)風險變化情況，并對信托公司內(nèi)控制度建設(shè)及新發(fā)生的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做出相應(yīng)規(guī)定。這實際上是把信托融資的準入條件與銀行放貸看齊，甚至更高（銀行要求開發(fā)商自有資金達到30%）。銀行貸款和房地產(chǎn)信托的門檻雙雙抬升，房地產(chǎn)的資金缺口顯然收得越來越緊了。有品牌、實力，管理能力較強的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實力不強、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負債率較高的房地產(chǎn)開發(fā)商將逐漸被淘汰出局。 (二 ) 近年武漢市主要相關(guān)政策 : 《武漢市個人住房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)公積金貸款暫行辦法》出臺。而公積金 貸款年利率比商業(yè)性房貸年利率約低 1個百分點。該辦法還規(guī)定，經(jīng)濟適用房價格的上浮幅度最高不得超過 5%，下浮幅度不限。另外，規(guī)定經(jīng)濟適用房項目建筑面積不少于 3 萬平方米；房子為 60~80 平方米的中小套型；辦證 5 年后才能轉(zhuǎn)手，還須繳納收益金等相關(guān)硬性規(guī)定。 明確普通住房標準。只有同時滿足以上三個條件才為 “普通住房 ”，可享受在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面的優(yōu)惠政策。標準也是促進中小套型、中低價位普通住房開發(fā)的指導(dǎo)方針。武漢市房產(chǎn)局規(guī)定，自 2020 年 6 月1 日起，對個人購買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅（營業(yè)稅率為 %），個人購買非普通住房超過 2年 (含 2 年 )轉(zhuǎn)手交易的 ,銷售時按其售房收入 與購房價款的差額征收營業(yè)稅。 2020 年 6 月 3 日，《武漢市開發(fā)辦、市物價局關(guān)于進一步加強商品房銷售價格管理有關(guān)問題的通知》下發(fā)， 明確做出以下三條新的規(guī)定： ① 再次強調(diào) “無預(yù)售許可證，禁止收取定金 ”。開發(fā)商應(yīng)將已經(jīng)物價部門批準的代收、代辦費用全部在合同中予以明確，合同外不得再加收任何費用。對虛構(gòu)買賣合同、囤積房源、不明碼標價、發(fā)布不實價格和銷售進度信息、誘騙購房者搶購等行為，將記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，予以曝光；對違法違規(guī)行為將依法從嚴處罰，并向社會公布。 2020 年 7 月 27 日，武漢市房產(chǎn)局發(fā)出通知，要求從 2020 年 8 月1 日起 ,武漢市商品房預(yù)（銷）售合同必須實行網(wǎng)上簽約和登記備案。購房者買房前，與開發(fā)商就合同中的條款進行協(xié)商后，現(xiàn)場通過電腦里的管理系統(tǒng)，在線填寫《武漢市商品房買賣合同》，網(wǎng)上提交后系統(tǒng)自動生成合同編號。 2020 年 11 月 24 日，《武漢市經(jīng)濟適用住房實行搖號銷售試行辦法》出臺。 ? 1 2020 年 9 月 12 日，湖北省建設(shè)廳印發(fā)《關(guān)于城市住房建設(shè)規(guī)劃編制工作的指導(dǎo)意見》。要求各地政府編寫的《城市住房建設(shè)規(guī)劃》于 2020 年 9 月 30 日前向社會公布并報上一級行政主管部門備案。納入本次清理范圍的是自 1992 年 6 月至 2020 年 6 月 1 日期間審批的建設(shè)用地 。 16 日起，該市對各類閑置土地進行拉網(wǎng)式清查，建立閑置土地檔案，確保調(diào)查不重、不漏、不錯。按相關(guān)分類處置辦法，對有條件復(fù)工的項目，要限期復(fù)工， 并依法征收其土地閑置費；對暫不具備復(fù)工條件的項目，采取臨時綠化或辦理手續(xù)延期開發(fā)，延期最長不超過一年；對閑置土地超過兩年又無力開發(fā)的項目，堅決收回其土地。該辦法對閑置土地定性、認定程序、處置方式等做出了具體規(guī)定。對于有望啟動的項目，盡可能促進該項目重新啟動；暫時無法啟動的，可采取建設(shè)臨時綠化等措施安排臨時使用；土地使用者按規(guī)定繳納土地閑置費，臨時使 用期限最長不得超過兩年。 （ 5）武漢市房地產(chǎn)前景預(yù)測 從 2020 年以來武漢無論是 GDP、 固定資產(chǎn)投資總額 、 還是人均可支配收入，每年的增長率都在兩位數(shù)以上。 2020 年 12 月 7 日 、 武漢城市圈經(jīng)國務(wù)院批準，成為 “全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會（簡稱 ?兩型社會 ?）建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū) ”。經(jīng)濟和城市吸引力的進一步加強必將產(chǎn)生巨大的購房需求。 第二章 江夏大橋新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展專題研 一、 大橋新區(qū)規(guī)劃前景及政府調(diào)整思路 武漢江夏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大橋新區(qū)位于武漢市南近郊，東臨湯遜湖，南至八分山，西靠長江，北接武昌區(qū)和洪山區(qū)，版圖面積 56 平方公里，是武漢市的 “ 南大門 ” ，地理位置十分優(yōu)越。到北京、上海、重慶、珠海的車程均在 810小時以內(nèi)；大橋新區(qū)公路、鐵路、水路聯(lián)運， “ 五縱三橫 ” 的路 網(wǎng)框架基本形成，交通條件非常便利。新區(qū)地勢平坦，形態(tài)方正，綠樹成蔭、山清水秀，有著良好的自然生態(tài)環(huán)境。 現(xiàn) 在科技新城，武漢大學(xué)東湖分校、華中師大漢口學(xué)校已經(jīng)建成，現(xiàn)有教職員工、學(xué)生約 2 萬人；湖北省慈善總會已征地興建老年怡養(yǎng)公寓；武漢百步亭集團興建的紅旗農(nóng)民新村完工后，將使 2020 多戶農(nóng)民住進潔凈、明亮的花園式小區(qū)；武漢偉鵬房地產(chǎn)公司 等開發(fā)的一些人居項目也在建設(shè)之中。其 6300 戶職工 2 萬余人也將全部遷至新區(qū)科技新城居住。 （附圖：江夏開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展布局規(guī)劃圖） 二 、 藏龍島科技園 、廟山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展概括 藏龍島科技園和廟山經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 位于武漢市主城南端，北與華中科技園、武大科技園、武工大科技園毗鄰，東接中環(huán)連絡(luò)線，南抵滬蓉 是武漢江夏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的重要組成部分，武漢中國光谷的主要拓展空 間。也成為了阻擋該區(qū)域繼續(xù)發(fā)展的瓶頸，也使得該區(qū)域的房價長期在低位徘徊。 隨著 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展 ，近 20 所高校相繼入駐該區(qū)域，形成大學(xué)城。 高科技產(chǎn)業(yè)及學(xué)院經(jīng)濟的迅猛發(fā)展也帶動了該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的 迅猛發(fā)展，社會經(jīng)濟與中心城區(qū)聯(lián)系日漸緊密，來往客流激增。 隨著民院路至兩湖大道、關(guān)山一路至江夏大道、 關(guān)山二路至濱湖大道的拓寬改造也有不少高校科研機構(gòu)的高知人群在此進行購買一次居所。 目前藏龍島區(qū)域已形成 “三縱三橫 ”的主干道網(wǎng)絡(luò)布局，使得島內(nèi)道路縱橫交錯；綠點成品，綠帶成景、花團錦簇，綠化總面積 800 畝；園區(qū)環(huán)境具有鮮明個性，軟硬件建設(shè)配套完善，形成了以巨龍塑型、鳳凰臺、玉葉灘、藏龍大橋的 藏龍八景 、 楊橋湖二十四橋 為主體的龍文化、鳳文化、水文化、橋文化的特色景觀，擁有無限親和的魅 力。非常適合人居， 因此自2020 年，以銀河灣首次進入該區(qū)域，在風景如畫，被譽為 山水秀美、科技領(lǐng)先、經(jīng)濟繁榮、生活時尚 的湯遜湖畔進行開發(fā)，開始了大規(guī)模開發(fā)的歷程，歷經(jīng)數(shù)年的發(fā)展，這里已經(jīng)形成了一個新的大型居住社區(qū)。如銀河灣營造成洋溢著地中海異域風情的新人文生活社區(qū)，水岸楓林打造的 “覽湖入懷， 枕湖入夢 ”意境 … 該區(qū)域各樓盤不惜工本 ,在品質(zhì)上力求精益求精。萬豪 .水岸楓林在高層中采用知名品牌電梯上海三菱電梯 ,在廳、臥室、廚房門窗裝配廣州風鋁牌的高檔彩鋁 …… 這里的樓盤無論在建筑品質(zhì)還是園林規(guī)劃上都不遜色于市區(qū)樓盤 ,其升值潛力和高性價比是不言而比喻的。 目前該區(qū)域樓市的產(chǎn)品也在不斷的推陳出行，如銀河灣推出第 二 期 、水岸楓林 藏龍新城，宜家湯臣等項目，而本項目所在的大橋新區(qū)有著相同的環(huán) 境和區(qū)位優(yōu)勢，因此也應(yīng)該充分利用豐富的景觀資源、人文環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢和即將形成的交通優(yōu)勢。 三 、 周邊典型項目開發(fā)歷程： 銀河灣發(fā)展歷程： 2020 年藏龍島科技園正式設(shè)立后，武漢 武漢鑫 萬國房地產(chǎn)發(fā)展公司 成為改園區(qū)第一批招商引資的對象。聘請 美國 WY 國際設(shè)計顧問公司以 “ 人文家居 ” 為建筑理念，力求 塑造出現(xiàn)代熱帶濱海休閑文化 氣息。 銀河灣整個社區(qū)占地 359 畝，建面達 26 萬平米 擁有 3000 平米湖景會所 ， 108 米異域風情步 行街 。銀河灣一期于 2020 年開盤，均價 2100 元 /平方米。一期的開發(fā)時間處于武漢房地產(chǎn)市場整體回暖的時期 .，其相對先進的設(shè)計理念令當時該區(qū)域以經(jīng)濟適用房和早期商品房為主流的樓市為之耳目一新，受到較大關(guān)注，銷售業(yè)績也不錯。 2020 年 6月開通小區(qū)到中心的班車后，才真正走向成熟。其銷售也一路走高。主力戶型為二房二廳， 面積約 平方米、三房二廳，面積約 平方米、 還有 八角型房面積約 平方米，等多種戶型。目前屬于尾盤。 2020 年 4 月 美加湖濱新城一期正式破土動工 。 一期由疊加別墅、多層花園洋房組成，多層花園洋房又分為一房一廳，兩房兩廳，三房兩廳，四房兩廳共九種戶型，面積從 54 ㎡至 142 ㎡不等。 采用 寬陽臺、低飄窗的設(shè)計 。 此外， 該項目 參照北美白領(lǐng)高尚社區(qū)規(guī)劃思想，引進武漢外國語學(xué)校，共同建設(shè)武漢外國語學(xué)校美加分校，旨在營造社區(qū)人文氣息，為業(yè)主子女提供更好的教育資源。再加上隨著廟山開發(fā)區(qū)配套設(shè)施的不斷完善。交通優(yōu)勢較為明顯。一期均價 2400 元 /平方米。目前在售均價為洋房 4200 元 /平方米，別墅 4100 元 /平方米，屬尾盤。該項目 位于廟山開發(fā)區(qū)陽光大道 。 湯臣占地面積為 800 畝，總建筑面積 30 萬平方米 ， 整個項目分四期開發(fā)，目前一期、二期建設(shè)完畢 。各套面積在 200 平方米以上，戶型多樣，按套銷售，價格在 60 萬到 200多萬之間。二 期 為 英倫 風格花園洋房。另外擁有 超過 40%高綠化率、 100 米休閑步行街、 200 米商業(yè)風情街 ， 與一 期別墅項目的資源共享。于 2020 年 1 月開盤，目前在售。 三期為 “ 莊園 1896” 半島地塊別墅園區(qū)，是集湖濱會所、游艇碼頭、高爾夫推桿場等頂級配 套設(shè)施于一體的別墅區(qū)，其中的臨湖半島地塊，莊園 1896，項目占據(jù)半島坡地，依造地勢規(guī)劃出六大莊園組團，每個組團各有一種風格 。 莊園 1號是為高端客戶群體提供服務(wù)的場所，分地下一層、地上兩層，三層空間 。 該項目由于環(huán)境，景觀優(yōu)越。因此在別墅類物業(yè)中獨樹一幟。 第三章 武漢房地產(chǎn)市場狀況 一 、 2020 年 1— 11 月 武漢市房地產(chǎn)時常狀況 2020 年 1— 11 月武漢房地產(chǎn)市場宏觀情況 一、全市 房地產(chǎn)開發(fā)投資 水平 2020 年 1— 11 月武漢市 固定資產(chǎn)投資達到 1417。其中 房地產(chǎn)開發(fā)投資為 億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的 %。 歷年武漢市人均可支配收入 單位 ： 元95641236010952020204000600080001000012020140002020年2020年2020年2020年2020年2020年1—10月人均可支配收入 三、商品房市場情況 （一）商品房施工情況 2020 年 1— 11 月武漢市在建房屋施工面積 萬平方米，從下圖 看，施工面