【正文】 本區(qū)是濟(jì)南古城所在地，文物古跡眾多。趵突泉被譽(yù)為“天下第一泉”，大明湖被譽(yù)為“泉城明珠”，千佛山千尊古佛鑲嵌山崖，“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”是歷下的真實(shí)寫照。泉城廣場(chǎng)是全市規(guī)模最大、設(shè)施最先進(jìn)的公眾廣場(chǎng)。 項(xiàng)目與城市主要商業(yè)區(qū)及就業(yè)區(qū)的聯(lián)系分析項(xiàng)目所在區(qū)域的交通情況中心城區(qū)的道路劃分為快速路、主干路、次干路和支路四類。其中快速環(huán)主要由經(jīng)十路、歷山路、北園大街、濟(jì)齊路、營(yíng)市街等圍合組成，項(xiàng)目地塊與快速環(huán)的關(guān)系非常密切，不到一公里的道路距離就能與此環(huán)路相連接。地塊南臨菜市南街，往西400米有明湖北路和黑虎泉北路（通3384等四路公交車）及歷黃路－南北歷山路（通4813等公交車），往西500米市東關(guān)大街（通K937等公交車）、800米是歷山路，往北1000米是北園大街。主要的商業(yè)區(qū)、就業(yè)區(qū)的分布及與項(xiàng)目的關(guān)系沿“經(jīng)四路——泉城路——解放路“這條東西向軸線，以“一線連三珠”的形式將規(guī)劃的CBD、CRD、CID連于一體，形成商業(yè)、商務(wù)、高科技三大功能區(qū)域同一軸線分布的格局。CRD（中心商業(yè)區(qū)）：西門地區(qū)——泉城路——南門地區(qū)。與本項(xiàng)目的道路距離為2公里。與本項(xiàng)目的道路距離為2公里。其次沿濼源大街沿線發(fā)展比較成熟，事業(yè)單位分布比較密集；洪家樓附近集中了相當(dāng)數(shù)量的科教事業(yè)單位和大學(xué)校區(qū)；大明湖路和泉城路之間聚集了省政府等重要的政府機(jī)關(guān)單位，區(qū)內(nèi)就業(yè)人口普遍素質(zhì)高，購(gòu)買能力較強(qiáng)。 城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響今后濟(jì)南城區(qū)住宅建設(shè)按照舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合的原則，綜合開發(fā)，配套建設(shè)，改善居住環(huán)境，提高居住水平，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的居住需要。該片區(qū)位于城區(qū)的中心位置，改造居住用地和保留居住用地比例較大，其改造和建設(shè)的力度直接關(guān)系到城市的形象和功能配套。其二是項(xiàng)目東面沿黑虎泉北路的護(hù)城河整治工程，改善河水質(zhì)量和河堤風(fēng)貌，重現(xiàn)楊柳垂岸的泉城特色。按照“十五”計(jì)劃舊城改造工作重點(diǎn)，大明湖公園是濟(jì)南是重點(diǎn)的擴(kuò)建項(xiàng)目。由政府對(duì)明湖擴(kuò)建的決心可見，大明湖不但是城市歷史景觀中心，同時(shí)更是城市持續(xù)發(fā)展的寶貴資源后盾，含概歷史、景觀、人文等多重意義，并以成為具有強(qiáng)大輻射的文化核心。 區(qū)域分析結(jié)論1． 濟(jì)南市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民生活水平日益提高，尤其是在崗職工收入顯著增加。2． 本項(xiàng)目位于泉城歷史景觀軸線和新興商務(wù)區(qū)軸線交匯的中心區(qū)域，商業(yè)價(jià)值和環(huán)境價(jià)值十分顯著。3． 項(xiàng)目外圍的交通十分便利，公交線路齊全，與城市中心的各大重要功能點(diǎn)均有快捷的聯(lián)系，增強(qiáng)了項(xiàng)目對(duì)周邊區(qū)域的輻射能力。50 / 50濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析濟(jì)南市整體住宅市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r濟(jì)南城區(qū)商品住宅市場(chǎng)發(fā)展回顧及簡(jiǎn)況一、起步興起期——九十年代中前期的興起到百花齊放濟(jì)南市商品住宅的開發(fā)始于八十年代初期，開始時(shí)真正商品住宅項(xiàng)目極少，進(jìn)入到九十年代中前期，逐漸形成商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房既相互較量又互為補(bǔ)充的局面。南部的商品住宅代表有：開元山莊、舜玉花園等。這一時(shí)期所開發(fā)的產(chǎn)品被深深烙上宿舍樓的痕跡，戶型設(shè)計(jì)以方正實(shí)用為主要指導(dǎo)思想，注重通風(fēng)采光和南北朝向，但其外立面、室內(nèi)布局等與同期的單位宿舍相差無幾，小區(qū)規(guī)劃基本為多層行列式布局，區(qū)內(nèi)配套簡(jiǎn)單、綠化粗糙；住戶以各企事業(yè)單位職工為主，需求層次低，以滿足基本居住條件為主。二、平穩(wěn)發(fā)展期——九十年代中后期產(chǎn)品更新?lián)Q代政府取消福利分房的政策開始實(shí)施，客觀上產(chǎn)生了大量的集團(tuán)購(gòu)買現(xiàn)象，同時(shí)二次置業(yè)者開始出現(xiàn)，市場(chǎng)需求膨脹。這一時(shí)期住宅市場(chǎng)細(xì)分日愈明顯，城區(qū)西北部的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、南部的高檔住宅及城區(qū)中心的一些中檔住宅不同開發(fā)檔次住宅項(xiàng)目的差異化開始顯現(xiàn)出來。小區(qū)的規(guī)劃布局、周邊景觀資源的利用、會(huì)所的配備等，使產(chǎn)品的素質(zhì)得到了一定的提升，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。三、整合提升期——2000年以后經(jīng)過幾年的運(yùn)作，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入大盤主導(dǎo)、品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。如此多的大規(guī)模樓盤和外地實(shí)力發(fā)展商集中出現(xiàn)，不僅規(guī)模大，而且實(shí)力強(qiáng)，市場(chǎng)影響深遠(yuǎn)。樓市中大盤的增多一方面表明濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)正在從零星開發(fā)向成片開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，另一方面大型樓盤的配套優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)又能為購(gòu)房者帶來更多的實(shí)惠。匯統(tǒng)房產(chǎn)與國(guó)內(nèi)家電巨人海爾正式簽約，結(jié)成跨行業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，以及泉城一批放心房的評(píng)選，代表著品牌和服務(wù)已逐漸成為濟(jì)南樓市今后的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)。而產(chǎn)品開發(fā)沒有特色，理念沒有創(chuàng)新的開發(fā)商將面臨被淘汰的命運(yùn)，從市場(chǎng)的發(fā)展來看，這些影響已經(jīng)或正在凸現(xiàn)。隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施投資的大規(guī)模推進(jìn)和新一輪舊城改造項(xiàng)目的進(jìn)行，濟(jì)南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)開發(fā)規(guī)?？偭垦杆贁U(kuò)大。2001年房地產(chǎn)開始施工面積達(dá)到730萬平方米，其中住宅施工面積突破620萬平方米。資料來源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)辦資料來源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)辦 資料來源：濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)辦二、市場(chǎng)需求方面2000年濟(jì)南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)（銷）售面積明顯上升，已超越232萬平方米，其中住宅預(yù)（銷）售面積約占總預(yù)（銷）售面積的91%。個(gè)人購(gòu)房面積持續(xù)幾年保持繼續(xù)上升的良好勢(shì)頭，表明個(gè)人購(gòu)房已占據(jù)濟(jì)南商品房銷售的主流。濟(jì)南商品住宅市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)一、政府對(duì)市場(chǎng)的管理調(diào)控加強(qiáng)2000年9月，濟(jì)南開始執(zhí)行統(tǒng)一的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，出臺(tái)了《濟(jì)南市房產(chǎn)平面圖及房產(chǎn)面積測(cè)量計(jì)算實(shí)施細(xì)則》。2001年中，濟(jì)南市開發(fā)辦開展了濟(jì)南市2001年度“放心房”評(píng)選活動(dòng)。此外隨著政府對(duì)用地、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)適用房、租賃市場(chǎng)等多方面實(shí)施更嚴(yán)格的管理，將逐步為濟(jì)南的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)構(gòu)建一個(gè)公開、公平、公正的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制。在一手市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，全市二手房交易市場(chǎng)進(jìn)一步繁榮。二手房交易的增長(zhǎng)說明濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)的不斷完善，滿足了市場(chǎng)不同層次的需求，促使市民形成逐步改善、梯級(jí)消費(fèi)的住宅消費(fèi)觀念。濟(jì)南過去由于土地分割出讓及開發(fā)商實(shí)力普遍不強(qiáng)的原因，導(dǎo)致大盤少，2001年以來，新世界陽(yáng)光花園及陽(yáng)光100國(guó)際新城等大型樓盤開始出現(xiàn)，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。從景觀環(huán)境看，大規(guī)模社區(qū)提供了數(shù)量較大且集中的綠化面積，設(shè)計(jì)師可以精心雕琢，使之呈現(xiàn)豐富的景觀層次；從社區(qū)配套看，大型社區(qū)可以增加一些小型樓盤所無法配置的設(shè)施；大型社區(qū)也有條件營(yíng)造寧?kù)o的社區(qū)環(huán)境。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，個(gè)人購(gòu)房比例由1996年9%逐年攀升到2001年66%，表明濟(jì)南個(gè)人住宅消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。許多的老開發(fā)商因?yàn)橛^念陳舊，實(shí)力不強(qiáng)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，只能吃老本，也有部分開發(fā)商一個(gè)項(xiàng)目要做5至6年，動(dòng)作太慢。今后一段時(shí)間濟(jì)南市場(chǎng)將陷入“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”，隨著各開發(fā)企業(yè)的激烈爭(zhēng)奪，強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的“馬太效應(yīng)”將更加明顯，市場(chǎng)的淘汰速度將不斷提升，剩下的只是一批有實(shí)力、講信譽(yù)、重品牌的發(fā)展商。但從另一角度看，外來發(fā)展商的進(jìn)入，對(duì)加快濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，將起到一個(gè)很好的推動(dòng)作用。濟(jì)南城區(qū)商品住宅市場(chǎng)格局為便于針對(duì)性地了解項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境特點(diǎn)，我們按照近年來濟(jì)南城區(qū)商品住宅市場(chǎng)發(fā)育形成的板塊特點(diǎn)，分成中部（項(xiàng)目所在區(qū)域）、東部、南部、西北部和西南部五個(gè)板塊，從區(qū)域背景、市場(chǎng)特點(diǎn)幾個(gè)方面進(jìn)行概述。發(fā)展背景：該區(qū)域處于繁榮的城區(qū)中心和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)之間，是一個(gè)學(xué)術(shù)、文化、高科產(chǎn)業(yè)區(qū)，受城區(qū)中心輻射的影響，近二環(huán)地區(qū)發(fā)展較快，越往東發(fā)展越不成熟。但由于濟(jì)南城區(qū)開始實(shí)施向東西兩翼展開的城市發(fā)展戰(zhàn)略，東部良好的規(guī)劃前景吸引到一些開發(fā)商進(jìn)入本區(qū)域開發(fā)，同時(shí)經(jīng)十路向東擴(kuò)展延伸將推動(dòng)?xùn)|部樓市的發(fā)展。開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)且市場(chǎng)反映較好的項(xiàng)目有百花小區(qū)、齊魯世紀(jì)園等，這兩個(gè)項(xiàng)目通過滾動(dòng)開發(fā)逐步積累了市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，并不斷提升每一期開發(fā)產(chǎn)品的素質(zhì)，滿足變化中的市場(chǎng)要求，贏得客戶的信任。銷售情況：該地區(qū)發(fā)展欠成熟，目前在售樓盤大部分中等偏下檔次，售價(jià)在2500~3500元/平方米之間，新開盤的三慶都市新城由于位置較遠(yuǎn)，初期開盤售價(jià)不到2000元/平方米。發(fā)展背景：本地區(qū)由北向南分別有英雄山，馬鞍山、五里山、云里小區(qū)、七里山、金雞嶺橫貫?zāi)媳?。樓盤特點(diǎn)：本地區(qū)的住宅集中了高、中、低，各類檔次的項(xiàng)目，大型經(jīng)濟(jì)實(shí)用房玉函小區(qū)、中檔超大規(guī)模社區(qū)陽(yáng)光舜城及高檔社區(qū)圣華山莊為各檔次住宅項(xiàng)目的代表。該區(qū)域近期開發(fā)的項(xiàng)目大多為高檔項(xiàng)目，但整體規(guī)小，中檔項(xiàng)目數(shù)量較少，但整體開發(fā)規(guī)模大。陽(yáng)光舜城的交通狀況較以前得到了明顯的改觀，前幾期開發(fā)的集體銷售組團(tuán)已頗具規(guī)模，社區(qū)氛圍已見雛形，為其后期開發(fā)及市場(chǎng)形象的樹立奠定了基礎(chǔ)。陽(yáng)光舜城目前小高層的售價(jià)在3900元/平方米左右。三、西北部概況區(qū)域范圍：經(jīng)一路以北，濟(jì)濼路以西的區(qū)域。樓盤特點(diǎn)：本地區(qū)基本以經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)為主，目前占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位的是配套齊，售價(jià)低的大型樓盤，如金閣花園和西苑小區(qū)。其他新建小區(qū)均重視了庭院綠化及景觀設(shè)計(jì)，煤氣等生活設(shè)施上也基本齊全。銷售情況：目前該區(qū)域在售項(xiàng)目的售價(jià)在1500~2000元/平方米，附近眾多的企事業(yè)單位集團(tuán)購(gòu)買和大量工薪階層成為最主要的買家，售價(jià)低廉是其最大的優(yōu)勢(shì)，隨著生活、環(huán)境配套的逐步完善，該區(qū)域已經(jīng)成為中低收入家庭理想的居家之地。發(fā)展背景：該地區(qū)鐵路分布較多，加上機(jī)床廠、軸承廠、機(jī)車廠等大型重工業(yè)企業(yè)占地面積較大，基礎(chǔ)設(shè)施條件差，缺乏新興產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，因此西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為落后。進(jìn)入2001年以來，香港新世界和北京銀信光華公司的進(jìn)入改變了市場(chǎng)格局，兩個(gè)大型工廠用地被征用開發(fā)，他們所開發(fā)的大型中檔精品住宅小區(qū)開始占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，并形成全市性的影響。已經(jīng)全部開發(fā)完成的匯統(tǒng)花園由本地匯統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建造按照國(guó)家康居示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，是西南部從中低檔的市場(chǎng)形象向中檔精品住宅轉(zhuǎn)型的過渡產(chǎn)品，開發(fā)商在營(yíng)銷推廣活動(dòng)上大膽創(chuàng)新，屢創(chuàng)新意，成功樹立起產(chǎn)品品牌和企業(yè)品牌。銷售情況：目前正在開發(fā)銷售中的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房項(xiàng)目?jī)r(jià)位在2000元/平方米左右，戶型也普遍在100平方米以下，總價(jià)控制在20萬元以下，適合普通工薪階層消費(fèi)，銷售理想。陽(yáng)光100國(guó)際新城今年推出市場(chǎng)不久，首期推出的板式住宅大部分被集團(tuán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，剩下的點(diǎn)式一梯四戶小高層南向銷售較為理想，但北向單位銷售遇到很大阻力，目前該盤整體售價(jià)在2800元/平方米左右。五、中部概況區(qū)域范圍：北至北園大街，二環(huán)東路以西，經(jīng)十路以北，緯六路以東區(qū)域。舊城改造拆遷成本高企，是該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分散、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模小、售價(jià)高的主要原因。少數(shù)規(guī)模相對(duì)較大的項(xiàng)目利用占地規(guī)模優(yōu)勢(shì)營(yíng)造出宜人的園林環(huán)境。目前在售樓盤大部分樓盤屬中等檔次，售價(jià)在3000~4000元/平方米之間，少數(shù)項(xiàng)目因靠近大明湖或是具備商住兩用功能，售價(jià)可以達(dá)到5000~6000元/平方米。項(xiàng)目所在區(qū)域代表性商品住宅項(xiàng)目概況 數(shù)碼港小區(qū)概況位置山大路發(fā)展商舜華園建設(shè)發(fā)展有限公司占地面積總建面積物業(yè)類型組合住宅、商住公寓、寫字樓、分期開發(fā)進(jìn)程分兩期；第一期住宅施工中規(guī)劃布局特點(diǎn)板式小高層住宅行列式加點(diǎn)式組合建筑風(fēng)格特色現(xiàn)代風(fēng)格園林環(huán)境營(yíng)造不詳項(xiàng)目開工時(shí)間；200207開盤裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)精裝修與簡(jiǎn)單裝修兩種；集中熱水供暖室內(nèi)明裝鑄鐵暖氣片；家庭智能控制中心、綜合布線、閉路電視電子紅外安防；樓盤公建配套地下車庫(kù)、幼兒園、會(huì)所、商鋪物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：㎡封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況（1347）銷售情況推售總套數(shù)198套銷售率70%戶型主力戶型1房1廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)主要面積范圍77100122127140平面結(jié)構(gòu)類型平層價(jià)格多層均價(jià)——小高層均價(jià)4000元/㎡整體均價(jià)4000元/㎡（簡(jiǎn)單裝修減約200元/㎡）買家特征層次IT人士、高級(jí)白領(lǐng)、山大教師、銀行電訊等職員區(qū)域分布山大路附近營(yíng)銷推廣主題內(nèi)容數(shù)碼家園；企業(yè)品牌、文化教育推廣策略現(xiàn)場(chǎng)展示、讀書文化節(jié)、電影晚會(huì)、發(fā)展論壇、客戶聯(lián)誼會(huì)后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積第二期數(shù)碼時(shí)代廣場(chǎng)（寫字樓）項(xiàng)目評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：企業(yè)品牌、營(yíng)銷推廣操作能力強(qiáng)劣勢(shì)：施工進(jìn)度滯后中偉新居小區(qū)概況位置霞侶市街發(fā)展商中偉實(shí)業(yè)有限公司占地面積不詳總建面積近1萬平方米物業(yè)類型組合6棟多層分期開發(fā)進(jìn)程即將交樓規(guī)劃布局特點(diǎn)板式聯(lián)體樓建筑風(fēng)格特色無特色園林環(huán)境營(yíng)造簡(jiǎn)單項(xiàng)目開工時(shí)間2001年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)初裝修；意大利產(chǎn)戶式燃?xì)鉅t、室內(nèi)鑄鐵管明裝樓盤公建配套無物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：㎡普通管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)72銷售率75%戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)——主要面積范圍90100110120主要結(jié)構(gòu)類型平層價(jià)格多層均價(jià)2650元/㎡買家特征層次報(bào)社集團(tuán)購(gòu)買42套，其余為附近企業(yè)、學(xué)校職工及個(gè)體老板區(qū)域分布菜市南街、歷山路附近 營(yíng)銷推廣主題內(nèi)容價(jià)格推廣策略現(xiàn)場(chǎng)掛幅后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項(xiàng)目評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：鄰近路段無商品房開發(fā)、低價(jià)劣勢(shì)：規(guī)模小、配套缺乏、檔次低鴻苑雅士園小區(qū)概況位置山大路歷山路之間發(fā)展商山東鴻苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積——總建面積㎡物業(yè)類型組合5棟板式多層分期開發(fā)進(jìn)程一次開發(fā)，基礎(chǔ)工程規(guī)劃布局特點(diǎn)三排行列式建筑風(fēng)格特色歐陸式園林環(huán)境營(yíng)造不詳項(xiàng)目開工時(shí)間裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)毛坯房、市政集中供熱樓盤公建配套半地下車庫(kù)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：㎡普通管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)238銷售率10%戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)——主要面積范圍98105127156主要結(jié)構(gòu)類型平層價(jià)格整體均價(jià)3450元/㎡買家特征層次白領(lǐng)、教師、行