【正文】 1580百家湖24207021202140機場——6——630九龍湖13224023802790民營科技園46580650700合計405085700075008700■ 南京市區(qū)人口郊區(qū)化自江寧撤縣建區(qū)后，房產(chǎn)業(yè)行業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟的比重也與日俱增，區(qū)域依靠自然環(huán)境支撐的高檔物業(yè)與高性價比的中低檔物業(yè)并存，深受南京市區(qū)中高端與低端客戶的歡迎，承載著南京市區(qū)人口的集散。根據(jù)江蘇第五次人口普查資料（數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計局）從以上數(shù)據(jù)中可以看出，1990～2000年，；同期，與城區(qū)土地面積增幅相當，郊區(qū)人口正逐漸向城區(qū)遷移?！?產(chǎn)業(yè)人口增加以高新科技為主的高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。大批企業(yè)入住的同時也帶來了大量的本地化居住需求，帶動江寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展。大學城初步發(fā)展成型，對江寧房產(chǎn)市場發(fā)展起到重要作用。全線12個車站分別為寧丹路站、共青團路站、花神廟站、南京南站站、宏運大道站、秦淮路站、勝太路站、百家湖站、小龍灣站、竹山路站、天印路站、城東路站等，車輛基地設在城東路東北方向。南延線暫不進江寧大學城。目前已經(jīng)有南京醫(yī)科大學、河海大學等大學入駐，人口45萬人左右?！觥?鐵路南站——提升區(qū)域樞紐地位，推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃中火車南站要建成亞洲第一大站。根據(jù)規(guī)劃，建在岔路口地區(qū)的南京南站，將取代現(xiàn)有的北站成為南京的交通門戶。鐵路南站的建設，將帶來大量的人流、物流、資金流、信息流，這將對江寧經(jīng)濟發(fā)展與城市繁榮起到積極的作用。目前，建設規(guī)劃部門正在進行最后的論證階段，爭取在2008年前建成東山直達主城的快速公交系統(tǒng)，改善江寧與主城的交通狀況?！?4條軌道交通線即軌道1號線南延線，從安德門站出發(fā)，接鐵路南站南下，沿利源路至天元路向東至大學城，遠期轉(zhuǎn)化為軌道7號線；軌道3號線由夫子廟向南，交寧溧路后至鐵路南站；5號線自城東干道，穿過大校場機場，沿竹山路南下，至殷巷組團；機場輕軌線自鐵路南站出發(fā)，沿將軍路向南通往祿口機場。從遠景規(guī)劃來看，地鐵1號南延線將沿龍眠大道一直通向江寧體育中心，并且延線經(jīng)過本案，這也將全面打破項目交通瓶頸?！?4條快速路為寧丹路、寧溧路、天印路北延線、104國道北延線。次干道為雙龍街東規(guī)劃路、鐵路南站西側(cè)規(guī)劃路。 區(qū)劃再次調(diào)整，江寧發(fā)展，后勁十足江寧經(jīng)濟發(fā)展迅猛，但江寧鎮(zhèn)街經(jīng)濟發(fā)展水平不高，在全區(qū)經(jīng)濟總量中所占份額較低，與整體發(fā)展勢頭不相稱，一定程度上制約了江寧經(jīng)濟的發(fā)展?！觥?加速城市化進程，促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展總體來看江寧城市化率只有54％左右，城市化的滯后，不僅增大發(fā)展成本、影響工業(yè)化進程，而且不利于人居環(huán)境的進一步優(yōu)化，影響人民群眾的生產(chǎn)生活質(zhì)量。此次區(qū)劃調(diào)整是江寧自撤縣改區(qū)后又一次行政調(diào)整，此次區(qū)劃調(diào)整，不是簡單的鎮(zhèn)街數(shù)量的加減，而是把資源有效優(yōu)化，促進資源的集聚和流動，加強區(qū)域整體的經(jīng)濟實力。n 區(qū)域經(jīng)濟、人口、交通、配套等各項設施都為區(qū)域發(fā)展前景提供廣闊的發(fā)展空間。n 從江寧未來的發(fā)展前景來看，科學園地區(qū)作為江寧全新的發(fā)展板塊，將承擔起新城擴張的重要職能。2004年市場格局改變，供應持續(xù)加大，到2005下半年，江寧需求供需比才逐漸緩解，隨著需求的穩(wěn)步提高，未來一段時間江寧整體的供求將有所緩解。金王府2021世紀現(xiàn)代城后期還有20萬㎡商業(yè)配套百家湖花園30水月秦淮20清水灣花園5東城風景2華裔泰富廣場5山水方舟雅苑10科技園萊茵東郡三期疊加公寓、四期別墅以及商業(yè)項目，總建超過20萬㎡0305年區(qū)域一共出讓了接近3000畝的土地未來科技園片區(qū)將有超過265萬㎡的市場供應量。■□ 區(qū)域價格走勢江寧房地產(chǎn)市場從2001年江寧撤縣改區(qū)開始啟動，整個市場價格上漲大體經(jīng)過了四大上漲時間段：年 份價格區(qū)間/價格節(jié)點（元/㎡）上漲因素2001年以前10001800（1600）2001年撤縣改區(qū)后，江寧房價從原來的1000元/㎡左右一躍到了1800元/㎡左右，只用了短短兩年左右時間，房價就翻了一倍。2002年18002400（2300）在南京整體市場上漲帶動下，區(qū)域房價有所上升；南京市場結構不平衡，中低價房源偏少也是造成區(qū)域內(nèi)需求增大的主要原因。：1，房地產(chǎn)上漲幅度較大，南京商品房平均漲幅在1000元左右。2004年—2005年30003500（3300）南京整體供需水平逐步得到緩解，江寧已進入買方時代，價格上漲動力不足，開發(fā)商為促進銷售逐步采用打折、抽獎等方式促銷。2006年35005000（4500）后期產(chǎn)品紛紛以犧牲面積來提高單價，另外，商業(yè)、商務產(chǎn)品的大量上市，也在一定程度上提升了產(chǎn)品的價格區(qū)域通過幾輪上漲，房價在不同時段表現(xiàn)出幾個不同的價格節(jié)點，目前市場公寓價格主要停留在35005000元/㎡的價格區(qū)間，雖然因項目的差異性，所表現(xiàn)價格高低各不相同，但是整個區(qū)域還是停留在4500元/㎡這個節(jié)點上。另外商業(yè)的開發(fā)也逐漸趨向于持有，這些商業(yè)項目不存在銷售的問題，所以并不會急著上市，也一定程度上減少了上市面積。另一方面江寧、江北作為“一城三區(qū)”的組成部分，其商業(yè)開發(fā)速度明顯高于主城區(qū)域，江寧近2年的上市量達到了75萬平方米，而江寧人口總和不過70多萬（含50萬農(nóng)村人口），如此龐大的商業(yè)體量必然需要人口導入，但實際人口流入的速度較慢，無法達到巨大體量商業(yè)運營所需的消費力支撐需求，因此短期內(nèi)形成大量商業(yè)空置或者經(jīng)營后利潤難以實現(xiàn)的狀況。■□ 南京近期商業(yè)市場研究（1）供銷量對比分析，主要來源于溧水、高淳、浦口等郊區(qū)，成為近期商業(yè)市場的主力。另外成交區(qū)域呈現(xiàn)明顯的分散態(tài)勢，3月4萬多平米的商業(yè)銷售由65個項目完成，其中除鳳凰港銷售面積達到8000多平米以外，其余單個項目銷售面積均不超過2000平米。（2）銷售價格走勢圖 2006年3月2007年3月銷售均價比較數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從2006年3月至2007年3月商業(yè)銷售均價比較來看，南京全市商業(yè)銷售均價從2006年下半年開始基本保持在70008500元/平方米之間，價格搖擺不定的原因主要與市場的需求情況以及供求產(chǎn)品區(qū)域來源密切相關，而江南八區(qū)受區(qū)域影響商業(yè)銷售均價則保持高速上漲趨勢。江寧的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，原來主要為國營百貨、供銷社、個體門面，后期則以超市為主，整體商業(yè)檔次不高。二是以中、大型建筑附帶開發(fā)的裙樓部分，這種商業(yè)物業(yè)體量較大、成本較高，且不利于分割銷售，其消費者只能集中于銀行、證券、大型餐飲等極少數(shù)群體?！?2006年江寧商業(yè)供應量達數(shù)十萬平方米之巨，包括銅鑼灣廣場、本土品牌商業(yè)華潤蘇果超市、法國歐尚等也相繼進入，這些項目與原有的商業(yè)項目互為補充，給江寧日益增加的人群提供了更多的消費場所，同時江寧入住率的提高也給其商業(yè)發(fā)展帶來了動力和信心?！觥?江寧商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃《江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》已通過了專家評審，10個超市、10個農(nóng)貿(mào)市場、8個生鮮超市、10條不同特色的主要商業(yè)街（區(qū)）的新建規(guī)劃已經(jīng)落在江寧區(qū)的圖紙上。 規(guī)劃在江寧原有15個農(nóng)貿(mào)市場的基礎上再新增10個農(nóng)貿(mào)市場、8個生鮮超市或大中型超市中設生鮮區(qū)；在火車南站市級商業(yè)副中心、東山市級商業(yè)副中心、東山老城區(qū)級商業(yè)中心內(nèi)建設3個市區(qū)購物中心，在百家湖區(qū)級商業(yè)中心和同曦鳴城內(nèi)建設2個社區(qū)購物中心?！觥?江寧商業(yè)市場現(xiàn)狀分析（1）商業(yè)配套分布比較集中江寧的商業(yè)配套設施主要分布在兩個區(qū)域，一個是江寧東山鎮(zhèn)，這是江寧的老縣城，商業(yè)配套設施相對比較完善，有眾多的商業(yè)中心和大型超市，女人街，金寶市場，時代超市和世紀聯(lián)華超市等。項目名稱概況同曦鳴城同曦鳴城是由同曦房地產(chǎn)公司打造的江寧區(qū)的新商業(yè)中心。 建筑面積近10萬平米，女人街里面分割成了很多獨立的商鋪， 由不同的人或公司經(jīng)營，所以店鋪都不大，但品種很多，經(jīng)營范圍除了女士服飾用品之外還有珠寶首飾，男士服飾，男女鞋帽，禮品，炒貨，餐館小吃等金寶市場金寶市場是江寧東山鎮(zhèn)的最大的一個日用小商品批發(fā)零售大市場。 有3棟建筑，是較大型的賣場（2）商業(yè)項目規(guī)模普遍較大江寧主要商業(yè)項目項目經(jīng)營面積（㎡）產(chǎn)品特征同曦鳴城40萬SHOPPING MALL金王府12萬室外步行街CityMall鳳凰港商務城SHOPPING MALL21世紀現(xiàn)代城商業(yè)城30萬SHOPPING MALL托樂嘉商業(yè)中心20萬鄰里商業(yè)中心南京義烏小商品城20萬華東地區(qū)最大的小商品專業(yè)批發(fā)市場江寧女人街10萬經(jīng)營女士服飾用品為主的大型市場區(qū)域商業(yè)開發(fā)面積超過130萬㎡，然而由于開發(fā)結構的不合理，導致目前部分項目經(jīng)營慘淡，而用于滿足周邊人群生活配套的中、小型商業(yè)項目還是較為缺乏，日常生活配套需求還未能被完全滿足。（4）商業(yè)總體供大于求，但兩者之間的差距在不斷縮小圖 2006年3月2007年3月各月銷售上市對比圖 累計供銷比數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從2006年3月至2007年3月江寧供銷情況來看，大規(guī)模集中上市主要在年中和年底其余時間上市較少，而需求則相對比較平穩(wěn)，從累計供銷比來看，整體江寧商業(yè)供大于求，但差距在不斷縮小，這主要是受南京整體商業(yè)市場利潤不及住宅市場、集中商業(yè)后期經(jīng)營困難、江寧商業(yè)需求比較平穩(wěn)影響所致。（6）商業(yè)經(jīng)營方式多樣——百貨商場：帶租約銷售，即經(jīng)營權與所有權分開，統(tǒng)一招商?！虡I(yè)步行街、門面房：銷售，由客戶自主經(jīng)營?！獙I(yè)市場：租售同時進行，統(tǒng)一管理?；緲I(yè)態(tài)：項目1－3層為商業(yè)，目前分割銷售，統(tǒng)一管理。（規(guī)劃業(yè)態(tài)）銷售均價：8655元/平米面積分割：主要以80平米以下為主，其中2030平米所占比例較大。 地段，位于江寧黃金地段，目前就有足夠的人流量支撐216。 目前周邊商業(yè)經(jīng)營良好，有很好的帶動作用（KFC、麥當勞、世紀聯(lián)華）216。