【正文】 分流競爭城北江寧城東城南競 爭 要 素 比 較板塊價 格（元/平米）潛在項目對江寧威脅江北板塊30004000明發(fā)濱江新城、大華項目、蘇寧項目超級大盤的啟動，江北至少還有2000萬㎡的供應(yīng)量江北沒有放量時城北市場極度饑渴，部分居民被迫在江寧置業(yè)，但城北、下關(guān)、鼓樓等區(qū)域?qū)τ诮备哂姓J知度，將分流原來江寧的很大部分市場中低商品房16002500南灣營百水家園、河西雙和、幕府西路園等150萬㎡供應(yīng)量政府福利行為，分流了中低層次居住購買需求，而拆遷量的下降也對中低需求產(chǎn)生抑制結(jié)論：項目的競爭環(huán)境將會是殘酷的，但是前面的項目的銷售態(tài)勢讓我們相信前景依然是光明的。地塊編號地塊位置容積率成交時間用地性質(zhì)實際出讓面積（平方米）摘牌單位土地交付條件規(guī)劃面積（平方米） 江寧區(qū)靜淮街以東，順泰路以南，天元路以北 如下2006年03月03日 商業(yè)辦公、住宅 46155江蘇亞都正德實業(yè)有限公司 凈地 46155 江寧區(qū)利源路以東，勝太路以北 ≤ 2006年09月19日 商業(yè)、辦公、酒店式公寓用地 南京泰和盈科置業(yè)有限公司凈地 27494 江寧區(qū)東山街道外港河東、南側(cè)，天河大道西側(cè)B地塊 ≤ 2006年09月25日 居住、商業(yè)混合用地 南京江寧建設(shè)發(fā)展有限公司 凈地 江寧區(qū)谷里街道板霞路以南，銀杏湖以東 ≤ 2006年10月24日 商業(yè)用地 南京銀杏湖農(nóng)業(yè)觀光休閑有限公司凈地 江寧區(qū)新城路以北，燕湖路以東 ≤ 2007年03月20日 商業(yè) 南京冠宇建材實業(yè)發(fā)展有限公司 拆成自然平整 江寧區(qū)新城路以北，燕湖路以東 ≤ 2007年03月20日 商業(yè) 南京冠宇建材實業(yè)發(fā)展有限公司 拆成自然平整51226■□ 隨著江寧板塊的競爭日益加劇，各項目在產(chǎn)品內(nèi)部塑造過程中，紛紛走差異化路線，通過內(nèi)部產(chǎn)品的差異化來避開市場正面競爭，吸引更多市場關(guān)注度，營造熱銷局面。2006年3月至2007年2月科技湖掛牌用地地塊編號地塊位置容積率用地性質(zhì)實際出讓面積（平方米）摘牌單位土地交付條件規(guī)劃面積（平方米） 江寧區(qū)學四路以東，學八路以北 商業(yè)、辦公用地 南京市江寧區(qū)地產(chǎn) 凈地 江寧區(qū)科學園學三路以南、學六路以西 ≤ 住宅用地 南京醫(yī)科大學南京僑森置業(yè)有限公司 凈地 江寧區(qū)祿口鎮(zhèn)來鳳路以東，藍天路以北 ≤ 住宅、商業(yè)混合用地 南京百利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司凈地 江寧區(qū)科學園學三路以南，學六路以北，龍眠大道以東05－1地塊 ≤ 住宅用地 56727南京京天房地產(chǎn)公司 凈地 江寧區(qū)科學園學三路以南，學六路以北，龍眠大道以東05－2地塊 ≤ 住宅用地 南京博學苑房地產(chǎn) 凈地 152306 江寧區(qū)科學園學三路以南，學六路以北，龍眠大道以東05－3地塊 ≤ 住宅用地 南京博學苑房地產(chǎn)凈地 128909 江寧區(qū)科學園學三路以南，學六路以北，龍眠大道以東05－4地塊 ≤ 住宅用地 江蘇中浩房地產(chǎn) 凈地 江寧區(qū)科學園天印路以東、潭園路以北地塊 ≤ 商業(yè)、辦公、居住用地 南京市江寧區(qū)廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 江寧區(qū)科學園學九路以南、前進路以西 ≤ 二類居住用地 南京民營科技園藍天實業(yè)有限公司 凈地 江寧區(qū)科學園學九路以南、前進路以西 ≤ 二類居住用地 南京藥大房地產(chǎn)有限公司 凈地 江寧區(qū)科學園弘景大道以東，學十一路以南 ≤ 二類居住用地 南京洪宇房地產(chǎn)開發(fā)公司 凈地 江寧區(qū)科學園弘景大道以東，學十一路以南 ≤ 二類居住用地 江蘇開元國際集團置業(yè)有限公司 凈地 江寧區(qū)科學園學九路以南，學四路以東 ≤ 二類居住 萬裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京分公司 拆成自然平整212801科技園板塊目前存在大量的商業(yè)和住宅用地有待開發(fā)，這樣會對本案商業(yè)的開發(fā)帶來競爭威脅，而單身公寓產(chǎn)品由于市場需求火爆、易規(guī)劃等特點必將受到上述摘牌單位的追捧，9070政策帶來的中小戶型同樣會對單身公寓產(chǎn)品產(chǎn)生沖擊?！觥?泛競爭圈層——分流競爭：南京其它片區(qū)同類型物業(yè)項目的競爭。目前南京的市場布局已形成了同心圓分級層次，同一層次的項目環(huán)繞中心點分布，不同層次的消費呈梯級分布。另外戶型設(shè)計合理、單價和總價相比都較低，因此銷售情況很好。整體建筑風格均采用南洋風情設(shè)計，追求陽光、空氣、自然的有機統(tǒng)一。東倚碧波如鏡的天印湖和規(guī)劃中的濕地公園、與之相鄰的就是大學城；南靠國家級方山旅游風景區(qū)、西望玉帶纏綿的秦淮河，北鄰江蘇省體育訓練基地。項目戶型結(jié)構(gòu)合理、南北通透。項目地塊西至文軒路，東至機場高速公路路管理處，北至來鳳路，毗鄰機場高速、寧溧路、將軍路、蘇源大道及規(guī)劃中的三環(huán)路、機場輕軌，交通方便快捷；緊鄰南京空港工業(yè)園，政府規(guī)劃傾斜性投資，片區(qū)配套設(shè)施日臻完善。同曦地產(chǎn)傾力打造百家湖畔的核心商業(yè)區(qū)，同曦步行街、同曦農(nóng)貿(mào)市場、同曦假日百貨、同曦國際酒店、同曦大都會、同曦國際廣場與同曦公寓項目緊密相連，構(gòu)成完善的商業(yè)配套。其中，精裝單身公寓總面積30580平米，套型以46平米左右戶型為主。隨著開發(fā)水平的提高和開發(fā)企業(yè)對市場認識的提高，未來江寧的單身公寓產(chǎn)品戶型將更為精細化、合理化和人性化，其配套及管理等各方面水平也將大幅提高。 未來發(fā)展預(yù)測■□ 單身公寓產(chǎn)品供應(yīng)還將增多，但未來面臨市場競爭挑戰(zhàn)由于目前單身公寓產(chǎn)品供不應(yīng)求且其與商業(yè)產(chǎn)品易組合等特點，因此后續(xù)江寧的單身公寓產(chǎn)品還將增多，特別是臨近地鐵口附近將可能出現(xiàn)更多的單身公寓產(chǎn)品；但是我們也應(yīng)該看到，隨著國家對戶型面積的政策要求，江寧的住宅產(chǎn)品也在不斷向功能化和節(jié)約化戶型產(chǎn)品發(fā)展，已經(jīng)出現(xiàn)了70㎡左右的兩房和80㎡左右的三房產(chǎn)品，由于普通住宅產(chǎn)品銷售單價低于單身公寓，因此其總價基本與單身公寓產(chǎn)品相近，這樣勢必會分流很多打算購買單身公寓產(chǎn)品的客戶，市場未來發(fā)展面臨競爭挑戰(zhàn)。第五類客戶主要是對江寧的發(fā)展前景認可，認為單身公寓具有很好的投資回報。在以上客戶中，前三類是主力軍，他們具有一定的文化素養(yǎng)，收入穩(wěn)定，且講究生活品質(zhì)，對單身公寓的需求比較迫切。我們可以得知：消費者購買單身公寓主要關(guān)心的是產(chǎn)品的總價、區(qū)位等，而對產(chǎn)品裝修標準等方面不重視。■□ 目前江寧在售的單身公寓基本為2006年下半年以后推出的項目，這也從另一方面說明江寧的單身公寓市場接受度高、去化速度快。到2004年下半年，江寧單身公寓出現(xiàn)了“集體式”的勢力大增，萊茵東郡?蘋果都市推出300套單身公寓，市政天元城推出面積在40—50平米的單身公寓，武夷綠洲則在年底推出部分小高層等，這些單身公寓推出后就快速的被市場去化。同時，一些開發(fā)商也逐漸意識到單身公寓在城郊發(fā)展的市場潛力。 江寧單身公寓市場研究 江寧單身公寓市場發(fā)展概述■□ 從2001年進入南京市場，單身公寓一直處于熱銷狀態(tài)，但其熱衷的始終是市區(qū)的繁華地段。前面我們提到未來江寧的商業(yè)總體量將超過200萬平方米，商業(yè)規(guī)模的壯大和人口的集中將增加江寧商業(yè)與城中商業(yè)的競爭力，目前來看，江寧的商業(yè)開發(fā)在向種類全、規(guī)?；确矫姘l(fā)展，但是由于商業(yè)圈的分散，未來江寧要想將形成自身的商業(yè)中心還需要較長的一段時間。但是受消費需求的日趨飽和及部分項目經(jīng)營情況不佳的影響，未來江寧的商業(yè)銷售價格漲幅將不斷放緩，這其中配套型社區(qū)商業(yè)由于需求旺盛銷售價格將不斷上漲，而大型集中型商業(yè)銷售價格將平穩(wěn)緩慢增加。而江寧人口的增長速度與收入的增長速度是相對有限的，因此未來江寧商業(yè)市場不容樂觀。上市土地共20幅，總實際出讓面積為194．02萬平米，同比增長308％；成交土地29幅，總成交面積253．79萬平米，同比增長143．99％?！觥?江寧商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展預(yù)測——后續(xù)上市量較大、競爭激烈2007年一季度，南京土地市場雖然沒有延續(xù)2006年年底的交易熱度，但是從上市和交易的體量來看，市場表現(xiàn)較為活躍。商業(yè)地產(chǎn)市場逐步進入市場細分階段?！叭藲狻笔呛饬可虡I(yè)項目成敗的關(guān)鍵，而目前的江寧人口依然較少且不集中，大多數(shù)江寧居住人群日常工作、消費的區(qū)域依然是城中，因此他們主要需求居住型配套商業(yè)，而對集中型規(guī)模商業(yè)反映一般，目前來看，此類型商業(yè)產(chǎn)品雖然當時銷售情況良好但后續(xù)經(jīng)營存在阻力，目前越來越多的到江寧開發(fā)的企業(yè)已經(jīng)意識到了這一點。這種以統(tǒng)一經(jīng)營、承諾投資回報為口號的模式，將前期風險轉(zhuǎn)移到了后期。但商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在未來一段時間內(nèi)還不會破裂，商業(yè)地產(chǎn)的風險顯示需要一個過程，依照期房的銷售過程來看從購買到物業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營本身需要12年左右，新商業(yè)物業(yè)客觀也需要12的培育時間，商業(yè)地產(chǎn)的風險在一段時期內(nèi)還不會集中性顯現(xiàn)。 內(nèi)街較多，不利于人流的導入[ 小 結(jié) ]——區(qū)域商業(yè)中心難以短期形成，鄰里型生活商業(yè)配套缺乏從地緣經(jīng)濟的視角來看，江寧是南京經(jīng)濟的覆蓋區(qū)，商業(yè)受南京的輻射強烈。 目前周邊業(yè)已入住的住宅項目較多，人流量的增多促進了商鋪的銷售216。位于江寧黃金地段，距離地鐵口較近，區(qū)域優(yōu)勢明顯216。 業(yè)主過多，不易溝通——萊茵小鎮(zhèn)（一期已交付）項目地址：江寧區(qū)東山鎮(zhèn)天元東路228號開發(fā)商：南京萊茵達置業(yè)有限公司建筑面積： 5萬平米左右銷售招商情況：引入部分名品點，全部對外銷售。 交通便利，有利于商業(yè)物流項目的問題：216。 項目規(guī)模大，有利于口碑宣傳和品牌積累216。租售火爆的原因：216。 開發(fā)商缺乏大型商業(yè)的運營能力，很有可能導致后期放棄運作，投資者所受的道德風險較大。 項目小面積分割，沒有收回經(jīng)營權(quán)，后期運作很難統(tǒng)一進行2