【正文】 地段、項目的不可復制性項目的問題：216。 項目小面積分割，沒有收回經(jīng)營權，后期運作很難統(tǒng)一進行216。 業(yè)主過多，不易溝通216。 開發(fā)商缺乏大型商業(yè)的運營能力，很有可能導致后期放棄運作，投資者所受的道德風險較大?！暇┝x烏小商品城（已開業(yè)）項目地址：江寧區(qū)秣陵街道天元東路388號開發(fā)商：南京浙商投資有限公司商管公司：浙江義烏商管公司占地面積：14007平米 建筑面積：20萬平米左右基本業(yè)態(tài)：市場于2006年試營業(yè)，A、B區(qū)為批發(fā)市場，C區(qū)為綠色景觀帶及地下停車場，D區(qū)是兩棟小戶型公寓目前銷售均價：8700元/平米（一層）銷售招商情況：引入銀行、電信、貨運、餐飲、倉儲、廣告、住宿等商服機構，租售同時進行，統(tǒng)一管理面積分割：主要以小面積店鋪為主，其中3040平米左右所占比例較大。租售火爆的原因：216。 小面積分割，合理控制總價 216。 項目規(guī)模大，有利于口碑宣傳和品牌積累216。 江寧此類型專業(yè)市場存在空白 216。 交通便利，有利于商業(yè)物流項目的問題：216。 區(qū)域較為偏遠，周邊人氣配套不足216。 業(yè)主過多，不易溝通——萊茵小鎮(zhèn)（一期已交付）項目地址：江寧區(qū)東山鎮(zhèn)天元東路228號開發(fā)商：南京萊茵達置業(yè)有限公司建筑面積： 5萬平米左右銷售招商情況：引入部分名品點，全部對外銷售?；緲I(yè)態(tài)：精裝修單身公寓、商鋪銷售均價：單身公寓價格在33003500元/平米，二期商鋪均價在7000元/平米銷售火爆的原因：216。位于江寧黃金地段，距離地鐵口較近，區(qū)域優(yōu)勢明顯216。面積分割合理（4070），規(guī)劃設計較好216。 目前周邊業(yè)已入住的住宅項目較多，人流量的增多促進了商鋪的銷售216。 商業(yè)功能的合理規(guī)劃提升了商業(yè)的價值項目的問題：216。 內(nèi)街較多，不利于人流的導入[ 小 結 ]——區(qū)域商業(yè)中心難以短期形成，鄰里型生活商業(yè)配套缺乏從地緣經(jīng)濟的視角來看，江寧是南京經(jīng)濟的覆蓋區(qū)，商業(yè)受南京的輻射強烈。長期以來，江寧商業(yè)的規(guī)模小、檔次低、以服務本地居民基本生活需求為特色的便利性質的社區(qū)商業(yè)為主體，規(guī)?；摹⒊Ｒ?guī)型的、地區(qū)中心性質的商業(yè)難以在短期形成。但商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在未來一段時間內(nèi)還不會破裂，商業(yè)地產(chǎn)的風險顯示需要一個過程，依照期房的銷售過程來看從購買到物業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營本身需要12年左右，新商業(yè)物業(yè)客觀也需要12的培育時間，商業(yè)地產(chǎn)的風險在一段時期內(nèi)還不會集中性顯現(xiàn)?！虡I(yè)地產(chǎn)金融工具化推動大型室內(nèi)建筑■ 街區(qū)式小商鋪普遍受市場歡迎；■ 商業(yè)物業(yè)目前存在較大的非理性消費行為，投資市場雖然能夠支持但是商業(yè)消費市場已經(jīng)難以消化，這一點從已經(jīng)修建完成經(jīng)營效果不佳的商業(yè)地產(chǎn)項目可以得到驗證；■ 通過修建大型的室內(nèi)建筑將商業(yè)物業(yè)體量放大，在實現(xiàn)自然銷售存在困難的情況下導入統(tǒng)一經(jīng)營的概念，并承諾投資回報。這種以統(tǒng)一經(jīng)營、承諾投資回報為口號的模式，將前期風險轉移到了后期?！瓕幧虡I(yè)銷售情況良好，后續(xù)競爭激烈、集中型規(guī)模商業(yè)后續(xù)經(jīng)營存在阻力從江寧商業(yè)供求情況來看，雖然整體銷售情況良好，但從近期出讓地塊以及前期未開發(fā)項目來看，江寧后續(xù)商業(yè)體量依然較大，市場后續(xù)競爭將更為激烈。“人氣”是衡量商業(yè)項目成敗的關鍵，而目前的江寧人口依然較少且不集中，大多數(shù)江寧居住人群日常工作、消費的區(qū)域依然是城中，因此他們主要需求居住型配套商業(yè)，而對集中型規(guī)模商業(yè)反映一般，目前來看，此類型商業(yè)產(chǎn)品雖然當時銷售情況良好但后續(xù)經(jīng)營存在阻力，目前越來越多的到江寧開發(fā)的企業(yè)已經(jīng)意識到了這一點?！瓕幧虡I(yè)地產(chǎn)市場進入市場細分階段江寧商業(yè)地產(chǎn)主題商業(yè)步行街、大型購物中心、產(chǎn)權式商場、大型批發(fā)市場開始逐漸成為商業(yè)載體的新趨勢。商業(yè)地產(chǎn)市場逐步進入市場細分階段。從目前的整體情況來看，市場對于商業(yè)地產(chǎn)的需求較為旺盛主要是商業(yè)地產(chǎn)的投資性價值推動的?！觥?江寧商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展預測——后續(xù)上市量較大、競爭激烈2007年一季度，南京土地市場雖然沒有延續(xù)2006年年底的交易熱度，但是從上市和交易的體量來看，市場表現(xiàn)較為活躍。期間全市土地公開出讓公告4次。上市土地共20幅，總實際出讓面積為194．02萬平米，同比增長308％；成交土地29幅，總成交面積253．79萬平米，同比增長143．99％。 一季度，江寧和江北的商業(yè)配套用地有所加大，江寧上市的地塊中，有兩幅為純商業(yè)用地，體量達10萬平米以上；從出讓情況來看，政府為了加快區(qū)域配套設施的建設，緩解主城區(qū)住宅用地的需求壓力，引導購房者向主城邊緣疏散，還將會在未來增加對江寧的商業(yè)用地供應，這些地塊的上市必將給江寧的商業(yè)地產(chǎn)帶來沖擊，競爭將越來越激烈。而江寧人口的增長速度與收入的增長速度是相對有限的，因此未來江寧商業(yè)市場不容樂觀?！N售價格依然會保持上漲態(tài)勢、但漲幅緩慢商業(yè)的銷售價格主要于地段和人氣有關，隨著江寧人口的不斷增多和地鐵1號線的建設，未來該區(qū)域與城中的交通問題將大為改善，消費者對該區(qū)域也越來越認可，因此受區(qū)位和人氣的影響以及開發(fā)成本的不斷增加，未來江寧商業(yè)銷售價格將保持上漲態(tài)勢。但是受消費需求的日趨飽和及部分項目經(jīng)營情況不佳的影響，未來江寧的商業(yè)銷售價格漲幅將不斷放緩，這其中配套型社區(qū)商業(yè)由于需求旺盛銷售價格將不斷上漲，而大型集中型商業(yè)銷售價格將平穩(wěn)緩慢增加。——部分大型商業(yè)問題凸顯、區(qū)域商業(yè)中心短期內(nèi)難以形成 目前在江寧片區(qū)內(nèi)分為幾個子板塊，各個板塊之間均有大型的商業(yè)存在，如東山的明月黃金海岸廣場、岔路口的武夷商城、將軍路的托樂嘉街區(qū)，以及翠屏國際廣場等，每個區(qū)域都想成為江寧新的商業(yè)中心，但按照一般的理論，江寧這樣一個區(qū)級的城市，它的商業(yè)中心通常只有一個，分散的結果，必然導致部分區(qū)域大型商業(yè)可能出現(xiàn)問題；而消費者對社區(qū)配套商業(yè)需求的增加以及政府的規(guī)劃將帶動此類型商業(yè)的不斷增多。前面我們提到未來江寧的商業(yè)總體量將超過200萬平方米，商業(yè)規(guī)模的壯大和人口的集中將增加江寧商業(yè)與城中商業(yè)的競爭力，目前來看，江寧的商業(yè)開發(fā)在向種類全、規(guī)?；确矫姘l(fā)展，但是由于商業(yè)圈的分散，未來江寧要想將形成自身的商業(yè)中心還需要較長的一段時間?！虡I(yè)項目綜合開發(fā)水平等將大幅提高隨著江寧商業(yè)市場形式的日趨嚴峻和消費需求的限制，開發(fā)項目要想在日趨激烈的市場中提高自己的競爭力、最大化的占有市場，就必須在項目定位、租售方式、管理水平、項目營銷等方面加以改善，未來江寧的商業(yè)市場開發(fā)水平將大幅提高。 江寧單身公寓市場研究 江寧單身公寓市場發(fā)展概述■□ 從2001年進入南京市場，單身公寓一直處于熱銷狀態(tài)，但其熱衷的始終是市區(qū)的繁華地段。但隨著市區(qū)繁華地段土地資源的匱乏，“單身公寓”開始逐漸偏離市中心。同時，一些開發(fā)商也逐漸意識到單身公寓在城郊發(fā)展的市場潛力。■□ 江寧從2002年起就由同曦鳴城推出了一批單身公寓，此后盈嘉恒升推出了盈家春天?青春渡單身公寓。到2004年下半年，江寧單身公寓出現(xiàn)了“集體式”的勢力大增，萊茵東郡?蘋果都市推出300套單身公寓，市政天元城推出面積在40—50平米的單身公寓，武夷綠洲則在年底推出部分小高層等，這些單身公寓推出后就快速的被市場去化。■□ 2005年和2006年，由于江寧住宅價格的飛速上漲、地鐵的施工建設以及國家宏觀政策的影響，江寧出現(xiàn)了大批的單身公寓項目，這些項目由于總價低、入住方便（精裝修房）、交通便利等因素深受市場喜愛，因此市場反映很好、去化速度很快，當然其單價也隨著市場的發(fā)展不斷提高?！觥?目前江寧在售的單身公寓基本為2006年下半年以后推出的項目，這也從另一方面說明江寧的單身公寓市場接受度高、去化速度快。 江寧目前在售及后續(xù)單身公寓項目研究板塊項目名稱價格（元/m2）體量主力面積（m2）開盤時間銷售情況電話在售單身公寓開發(fā)區(qū)同曦新貴之都6000462007/01/3175%精裝修52121288科學園印湖山莊39004300254套35702007/01/0191%毛坯房52715888科學園萊茵東郡花園47004060毛坯房52165888三山百家湖百家湖西花園4800192套40502007/02/10售罄毛坯房52100222三山百家湖同曦公寓6000836套462007/02/0850%裝修52121288三山百家湖托樂嘉54001350套33622006/05/1278%裝修52129988麒麟銀河灣47004555毛坯房84121888祿口頤家春天225097套402007/04/1650%毛坯52349199后續(xù)上市項目東山市政天元城————5070————5月底推出2棟小高層，毛坯房52133888東山天元吉第——————————預期推出小戶型，時間未定52173688東山廣匯花園——————————預計明年推出部分單身公寓52189888通過對目前江寧在售項目的調查我們認為：江寧的單身公寓總價越少的產(chǎn)品去化越快，整體市場呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢，幾乎所有的單身公寓產(chǎn)品去化都很快，目前在售的基本為近半年推出的產(chǎn)品，后續(xù)上市產(chǎn)品也較多。我們可以得知：消費者購買單身公寓主要關心的是產(chǎn)品的總價、區(qū)位等，而對產(chǎn)品裝修標準等方面不重視。 江寧單身公寓消費者研究通過調查，我們得知江寧的單身公寓客戶群主要有以下幾類：■ 外地在寧工作的單身白領，對生活質量有一定要求；■ 江寧本地喜歡獨居的時尚青年；■ 剛結婚的年輕夫婦；■ 部分老年人：需要安靜、舒適的居所；■ 一些投資客。在以上客