【正文】 口遠(yuǎn)景規(guī)劃（數(shù)據(jù)來源：南京規(guī)劃局）片區(qū)人口規(guī)模（萬人）規(guī)劃建設(shè)用地面積（公頃）20072010遠(yuǎn)景20072010遠(yuǎn)景岔路口568730850890東山鎮(zhèn)28133014101580百家湖24207021202140機(jī)場——6——630九龍湖13224023802790民營科技園46580650700合計(jì)405085700075008700■ 南京市區(qū)人口郊區(qū)化自江寧撤縣建區(qū)后，房產(chǎn)業(yè)行業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)的比重也與日俱增，區(qū)域依靠自然環(huán)境支撐的高檔物業(yè)與高性價(jià)比的中低檔物業(yè)并存，深受南京市區(qū)中高端與低端客戶的歡迎，承載著南京市區(qū)人口的集散?！觥?固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資速度增長迅速?！赌暇┲鞒桥c東山新市區(qū)通道規(guī)劃》給江寧樓市注入了新的發(fā)展活力，江寧房地產(chǎn)市場繼續(xù)發(fā)揮著承載南京新城市化發(fā)展與擴(kuò)張的重要作用，并有著舉足輕重的地位?！觥?江寧房地產(chǎn)市場在2001年—2003年進(jìn)入快速發(fā)展期，時(shí)逢南京城建改造帶來大量拆遷剛性需求，使得江寧房產(chǎn)市場一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)。n 一城三區(qū)城市規(guī)劃，加快新城的建設(shè)發(fā)展，也呈現(xiàn)出了南京多元、多核心的方向發(fā)展。區(qū)域特征發(fā)展引擎發(fā)展階段河西新城政府全力打造區(qū)域，但產(chǎn)業(yè)支撐尚未成型，區(qū)域正處于發(fā)展成熟期十運(yùn)會(huì)（光環(huán)已過）、軌道交通（價(jià)值尚未體現(xiàn)）、CBD（有待時(shí)日）北部開發(fā)接近尾期，中部奧體時(shí)代正在發(fā)展中調(diào)整仙林新市區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，依托大學(xué)城教育產(chǎn)業(yè)為主大學(xué)城開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期江北新市區(qū)重化工基地，城市發(fā)展滯后，發(fā)展機(jī)遇難以確定重化工產(chǎn)業(yè)處于啟動(dòng)發(fā)展初期東山（江寧）新市區(qū)布局分散，多板塊并存發(fā)展雄厚產(chǎn)業(yè)支撐、綠色環(huán)境、軌道交通各板塊分階段快速發(fā)展由于十運(yùn)會(huì)的引擎作用，政府傾力打造河西，對三大新市區(qū)市政配套投入有限；十運(yùn)會(huì)過后，奧體光環(huán)效應(yīng)退減，區(qū)域進(jìn)入調(diào)整發(fā)展期。 GDP增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮45%停滯甚至倒退58%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展10%15%飛速發(fā)展根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段模型，南京房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入飛速發(fā)展期。多元城市中心論為多種生活方式的并存創(chuàng)造了可能。■□ 南京東連富饒的長江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水網(wǎng)，北接遼闊的江淮平原；長江穿越境域，江寬水深，萬噸海輪可終年暢通，是一個(gè)天然的河、海良港?！觥?南京是長三角的中心城市；是全國性商貿(mào)中心之一；歷史文化名城。至珠三角至閩三角至上海至徐州至武漢至京津唐至膠東南京市 城市經(jīng)濟(jì)增長迅速，房地產(chǎn)業(yè)正邁入高速發(fā)展期數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計(jì)局■□ 南京國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)四年保持15％以上的增長速度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的持續(xù)穩(wěn)定繁榮與城市建設(shè)、房產(chǎn)市場的高速發(fā)展相互促進(jìn)，使得原有的南京市區(qū)規(guī)模與之無法適應(yīng)。■□ 同時(shí)，南京經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市居民生活水平不斷提高，居民購買力日益加強(qiáng)，是造就近幾年南京房地產(chǎn)市場供需兩旺態(tài)勢的基本因素之一。三大新市區(qū)中：江北地域最寬廣（目前發(fā)展最滯后）；仙林單一優(yōu)勢明顯；東山（江寧）經(jīng)濟(jì)實(shí)力最為雄厚、自然環(huán)境優(yōu)美，發(fā)展優(yōu)勢日趨明顯。2 江寧市場背景 發(fā)展沿革——自然起步，政策加速■□ 1990年江寧啟動(dòng)房產(chǎn)市場，區(qū)域?qū)儆诔鞘袛U(kuò)張的自然延伸，除少數(shù)高檔第二居所外，大部分作為被迫出城的中低收入者集散地?！觥?2004年，政府資金政策偏向于奧體板塊區(qū)域，雖然江寧喊出打造新城的口號(hào)，但由于缺乏政府的資金政策投入支持，配套與交通設(shè)施一直無法跟的上房地產(chǎn)開發(fā)速度，這也極大約束了江寧的發(fā)展?！觥?2006年至今受國家政策和市場影響，江寧市場經(jīng)濟(jì)型戶型大幅增多，同時(shí)地鐵1號(hào)線南延的開工也給江寧的房地產(chǎn)市場帶來了新一輪活力?！觥?經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，工業(yè)基礎(chǔ)實(shí)力雄厚。（2）外來人口■ 周邊郊縣的吸納力有所增加在城市化進(jìn)程中，中心城區(qū)不斷向外擴(kuò)張，郊區(qū)土地逐漸融入城市，郊區(qū)人口也隨之向城區(qū)遷移。2006年江寧新批三資企業(yè)180家，其中千萬美元以上項(xiàng)目100個(gè)，%；，%。 交通設(shè)施日漸完善，大南京格局指日形成■□ 地鐵1號(hào)南延線——拉近江寧與主城的時(shí)空距離根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃方案，地鐵一號(hào)線南延線將從安德門站出發(fā)。根據(jù)規(guī)劃，地鐵南延線應(yīng)延伸至江寧大學(xué)城內(nèi)。整個(gè)南站站場將由三部分組成，分別是高速車場、普速車場及城際車場?！觥?快速公交干道系統(tǒng)——改善區(qū)域交通環(huán)境根據(jù)規(guī)劃，主城區(qū)與東山新市區(qū)間將啟動(dòng)快速公交系統(tǒng)，與地鐵、輕軌等交通方式相比，快速公交系統(tǒng)的優(yōu)勢是投資省、見效快，一般造價(jià)是同等長度地鐵建設(shè)成本的1/10，運(yùn)營速度可達(dá)40公里／小時(shí)，單向運(yùn)送能力每小時(shí)可達(dá)2萬－4萬人。短期內(nèi)地鐵1號(hào)南延線暫不?？看髮W(xué)城?！?4條主干道為土山路北延線、利源路、新城路和將軍路?！觥?打破行政區(qū)劃的體制性束縛，讓經(jīng)濟(jì)全面提速2006年3月江寧調(diào)整了鎮(zhèn)街行政區(qū)劃方案，江寧由原先的9個(gè)街道、11個(gè)鎮(zhèn)調(diào)整為7個(gè)街道、2個(gè)鎮(zhèn)，撤并幅度超過50%，數(shù)據(jù)來源：南京市規(guī)劃局鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量（個(gè)）平均面積（平方公里）人口（萬人）調(diào)整前20 78．563．92調(diào)整后9在調(diào)整前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量多，面積小，人口少，管理起來相對復(fù)雜，合并后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口與地域面積的增加，資源得到有效優(yōu)化，打破行政區(qū)劃的束縛，提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。小結(jié)：雙城記——江寧，一座挑戰(zhàn)主城南京的新城，其發(fā)展前景廣闊n 《南京主城與東山新市區(qū)通道規(guī)劃》給江寧樓市注入了新的發(fā)展活力，江寧房地產(chǎn)市場繼續(xù)發(fā)揮著承載南京新城市化發(fā)展與擴(kuò)張的重要作用，成為南京城市經(jīng)濟(jì)龍頭，未來發(fā)展的重要腹地。3 江寧房地產(chǎn)市場概況 江寧房地產(chǎn)總體市場分析■□ 商品房地產(chǎn)市場形勢——供應(yīng)旺盛，需求平穩(wěn)數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)2003年前，江寧市場的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不夠規(guī)范，房產(chǎn)數(shù)據(jù)不夠全面，市場供需一直呈現(xiàn)兩旺的局面。天元吉第30萬武夷綠洲至少還有40萬的供應(yīng)量市政天元城四期16棟普通公寓加上一些規(guī)劃未定的小高層，至少還有10萬㎡如月康城二期5萬天印花園3將軍山托樂嘉55——其它幾家樓盤的供量不大，未來市場供應(yīng)量會(huì)100萬㎡左右香山美墅15翠屏灣花園25（3）板塊供應(yīng)量對比據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來2—3年內(nèi)，民營科技園幾乎占到了未來市場的一半供應(yīng)量，區(qū)域競爭十分激烈。2003年24003000（2800）南京房地產(chǎn)市場供需失衡，供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格逐年上漲。表現(xiàn)為總價(jià)不變，單價(jià)的提升以減小面積為代價(jià)?！?大型銷售型商業(yè)明顯減少，門面房再次成為商業(yè)銷售的熱點(diǎn)從近幾個(gè)月的銷售明細(xì)看，前2年開發(fā)較熱的大型商業(yè)項(xiàng)目基本退出商業(yè)銷售的市場，主要由于一方面大型商業(yè)項(xiàng)目銷售以后大部分面臨經(jīng)營上的問題，投資者對于這類物業(yè)投資熱情不高，開發(fā)商目前也了解到了這個(gè)情況。受春節(jié)影響環(huán)比略有下降。 江寧商業(yè)市場發(fā)展研究■□ 發(fā)展概況■ 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的混沌期——裙樓和臨街底商?！?2000年以來，江寧商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，近幾年來已有同曦名城、溫州商業(yè)街、黃金海岸廣場、南京義烏小商品城、鳳凰港、東山步行街、竹山電子一條街、中國女人街、汽車商貿(mào)城、21世紀(jì)商貿(mào)區(qū)等一批商業(yè)項(xiàng)目在江寧開發(fā)經(jīng)營，這些商業(yè)項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)110萬㎡并且各具特色。此次規(guī)劃主要加強(qiáng)了樓盤密集區(qū)的生活配套，10個(gè)大中型超市中有一半分布在百家湖片區(qū)，其中3個(gè)大型超市，2個(gè)中型超市；另外東山鎮(zhèn)、岔路口片區(qū)、九龍湖片區(qū)、機(jī)場片區(qū)再各新增1個(gè)大型超市，科學(xué)園片區(qū)由于是工業(yè)園區(qū)因此規(guī)劃為1個(gè)中型超市。另一個(gè)商業(yè)區(qū)分布在江寧開發(fā)區(qū)，這是新開發(fā)的商業(yè)中心，主要有同曦鳴城商業(yè)中心和勝太路商業(yè)街。它有很多年的歷史了，占地大約有100畝。（5）銷售價(jià)格漲幅明顯圖 2006年3月2007年3月銷售均價(jià)比較數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)江寧居住人群的增多帶動(dòng)了商業(yè)銷售價(jià)格的上漲，雖然2007年以來有所回落，但與2006年同期相比商業(yè)銷售價(jià)格上漲近千元/平方米，漲幅明顯，總體來說江寧商業(yè)銷售均價(jià)受季節(jié)波動(dòng)性較大。——休閑娛樂部分：以租賃為主，暫不銷售，統(tǒng)一招商。C區(qū)一樓為名品店，二樓為潮流時(shí)尚用品專區(qū)，運(yùn)動(dòng)城和電玩城；AB區(qū)一樓為無煙品牌餐飲與西點(diǎn)屋，二樓為休閑娛樂家居軟裝潢，三樓為健身美容、婚紗攝影，四五樓為美食廣場，休閑娛樂區(qū)。 小面積分割，合理控制總價(jià)216。 項(xiàng)目小面積分割，沒有收回經(jīng)營權(quán)，后期運(yùn)作很難統(tǒng)一進(jìn)行216。租售火爆的原因：216。 交通便利，有利于商業(yè)物流項(xiàng)目的問題：216。位于江寧黃金地段，距離地鐵口較近，區(qū)域優(yōu)勢明顯216。 內(nèi)街較多，不利于人流的導(dǎo)入[ 小 結(jié) ]——區(qū)域商業(yè)中心難以短期形成，鄰里型生活商業(yè)配套缺乏從地緣經(jīng)濟(jì)的視角來看，江寧是南京經(jīng)濟(jì)的覆蓋區(qū)，商業(yè)受南京的輻射強(qiáng)烈。這種以統(tǒng)一經(jīng)營、承諾投資回報(bào)為口號(hào)的模式，將前期風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了后期。商業(yè)地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入市場細(xì)分階段。上市土地共20幅，總實(shí)際出讓面積為194．02萬平米，同比增長308％；成交土地29幅，總成交面積253．79萬平米，同比增長143．99％。但是受消費(fèi)需求的日趨飽和及部分項(xiàng)目經(jīng)營情況不佳的影響，未來江寧的商業(yè)銷售價(jià)格漲幅將不斷放緩，這其中配套型社區(qū)商業(yè)由于需求旺盛銷售價(jià)格將不斷上漲，而大型集中型商業(yè)銷售價(jià)格將平穩(wěn)緩慢增加。 江寧單身公寓市場研究 江寧單身公寓市場發(fā)展概述■□ 從2001年進(jìn)入南京市場，單身公寓一直處于熱銷狀態(tài)