【正文】 長度地鐵建設(shè)成本的1/10，運營速度可達40公里／小時，單向運送能力每小時可達2萬－4萬人。它的規(guī)模將是現(xiàn)有南京站的6倍左右，屆時接送的旅客量也將是規(guī)劃中的南京新站的9倍，80％以上的客流將在南站被分流。整個南站站場將由三部分組成，分別是高速車場、普速車場及城際車場。人口總量雖多，但考慮到大學(xué)城人口相對分散，以學(xué)生為主，客流周期性明顯，平時客流少，周末客流多，即便遠期也難形成大量、穩(wěn)定的客流，從經(jīng)濟角度分析，不宜延伸到大學(xué)城內(nèi)部。根據(jù)規(guī)劃，地鐵南延線應(yīng)延伸至江寧大學(xué)城內(nèi)。2006年即將開工，09年完工的地鐵南延線將使南京主城與江寧形成有效對接，極大拉近江寧與主城的時間與空間距離，江寧也將真正與南京融為一體，形成真正的大南京版圖。 交通設(shè)施日漸完善，大南京格局指日形成■□ 地鐵1號南延線——拉近江寧與主城的時空距離根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃方案，地鐵一號線南延線將從安德門站出發(fā)。根據(jù)規(guī)劃，江寧大學(xué)城將建成15所高校、20萬學(xué)生。2006年江寧新批三資企業(yè)180家，其中千萬美元以上項目100個，%；，%。江寧自2000年底撤縣改區(qū)后，近幾年來，周邊郊區(qū)人口明顯向城區(qū)遷移。（2）外來人口■ 周邊郊縣的吸納力有所增加在城市化進程中，中心城區(qū)不斷向外擴張，郊區(qū)土地逐漸融入城市，郊區(qū)人口也隨之向城區(qū)遷移。■□ 人口結(jié)構(gòu)變化——吸納與消化并舉（1）本地人口■ 人口的增加，參照江寧新東山遠景規(guī)劃來看，未來江寧會容納到85萬人口，未來的發(fā)展空間十分廣闊?！觥?經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，工業(yè)基礎(chǔ)實力雄厚。地區(qū)生產(chǎn)總值（數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計局）投資建設(shè)情況（數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計局）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例（數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計局）江寧經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)以下特征：——■□ 經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定高速增長?！觥?2006年至今受國家政策和市場影響，江寧市場經(jīng)濟型戶型大幅增多，同時地鐵1號線南延的開工也給江寧的房地產(chǎn)市場帶來了新一輪活力?！觥醺鶕?jù)最新的南京市一城三區(qū)（河西、仙林、東山）發(fā)展戰(zhàn)略，東山新市區(qū)將成為南京中心城區(qū)內(nèi)相對獨立的區(qū)域，確立了江寧板塊在南京樓市中的重要地位。■□ 2004年，政府資金政策偏向于奧體板塊區(qū)域，雖然江寧喊出打造新城的口號，但由于缺乏政府的資金政策投入支持，配套與交通設(shè)施一直無法跟的上房地產(chǎn)開發(fā)速度，這也極大約束了江寧的發(fā)展。2000年提出一城三區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，江寧的發(fā)展有了政策的支撐，江寧的發(fā)展開始第一次加速。2 江寧市場背景 發(fā)展沿革——自然起步，政策加速■□ 1990年江寧啟動房產(chǎn)市場，區(qū)域?qū)儆诔鞘袛U張的自然延伸，除少數(shù)高檔第二居所外，大部分作為被迫出城的中低收入者集散地。n 飛速發(fā)展的經(jīng)濟，增加了居民收入水平，也為城市創(chuàng)造了多種生活方式并存的可能。三大新市區(qū)中：江北地域最寬廣（目前發(fā)展最滯后）；仙林單一優(yōu)勢明顯；東山（江寧）經(jīng)濟實力最為雄厚、自然環(huán)境優(yōu)美，發(fā)展優(yōu)勢日趨明顯。  城市總體規(guī)劃——多核心發(fā)展的城市格局在主城的基礎(chǔ)上重點發(fā)展河西次核心，重點培育三個新市區(qū)，即東山、仙西和江北三個新市區(qū)的次區(qū)域中心，形成多核區(qū)域中心格局。■□ 同時，南京經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市居民生活水平不斷提高，居民購買力日益加強，是造就近幾年南京房地產(chǎn)市場供需兩旺態(tài)勢的基本因素之一。在這樣的形勢下，南京疏散老城人口，降低人口密度，使南京進入城市快速裂變、擴張時期。至珠三角至閩三角至上海至徐州至武漢至京津唐至膠東南京市 城市經(jīng)濟增長迅速，房地產(chǎn)業(yè)正邁入高速發(fā)展期數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局■□ 南京國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)四年保持15％以上的增長速度，經(jīng)濟運行的持續(xù)穩(wěn)定繁榮與城市建設(shè)、房產(chǎn)市場的高速發(fā)展相互促進，使得原有的南京市區(qū)規(guī)模與之無法適應(yīng)。南京為經(jīng)濟核心發(fā)展城市，其“一小時經(jīng)濟圈”內(nèi)的輻射的城市有：揚州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、滁州、蕪湖、淮安、巢湖 ?！觥?南京是長三角的中心城市；是全國性商貿(mào)中心之一；歷史文化名城。江寧房地產(chǎn)市場研究報告作者：日期：江寧商業(yè)單身公寓市場研究報告目 錄1 城市研究 4 南京城市發(fā)展特性——多核心發(fā)展、大框架形成的城市格局 4 城市經(jīng)濟增長迅速，房地產(chǎn)業(yè)正邁入高速發(fā)展期 5 城市總體規(guī)劃——多核心發(fā)展的城市格局 6 城市總體規(guī)劃——多核心發(fā)展的城市格局 72 江寧市場背景 8 發(fā)展沿革——自然起步，政策加速 8 增長帶動，投資建設(shè)發(fā)展迅猛 10 城市化進程與經(jīng)濟同步迅速推進 11 交通設(shè)施日漸完善，大南京格局指日形成 14 區(qū)劃再次調(diào)整，江寧發(fā)展，后勁十足 173 江寧房地產(chǎn)市場概況 19 江寧房地產(chǎn)總體市場分析 19 江寧商業(yè)市場分析 24 南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 24 江寧商業(yè)市場發(fā)展研究 28 江寧單身公寓市場研究 39 江寧單身公寓市場發(fā)展概述 39 江寧目前在售及后續(xù)單身公寓項目研究 40 江寧單身公寓消費者研究 41 未來發(fā)展預(yù)測 42 個案研究 434 項目的競爭環(huán)境分析 46 區(qū)域競爭分析 47 同質(zhì)競爭分析 48 分流競爭 491 城市研究 南京城市發(fā)展特性——多核心發(fā)展、大框架形成的城市格局■□ 南京地處長江下游的寧鎮(zhèn)丘陵山區(qū)，轄設(shè)十一區(qū)二縣，總面積6597平方公里，是江蘇省省會，長江中下游中心城市。■□ 南京東連富饒的長江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水網(wǎng)，北接遼闊的江淮平原；長江穿越境域，江寬水深，萬噸海輪可終年暢通，是一個天然的河、海良港?！觥?作為三大都市圈的領(lǐng)航者，長三角地區(qū)在未來中國經(jīng)濟中的地位將不斷提高，而作為長三角重點城市的南京，其未來在區(qū)域經(jīng)濟格局中也將扮演愈加重要的角色。多元城市中心論為多種生活方式的并存創(chuàng)造了可能。目前南京市的城市化水平在60%左右，按國際慣例而言，正處于快速發(fā)展區(qū)間。 GDP增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮45%停滯甚至倒退58%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展10%15%飛速發(fā)展根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段模型，南京房地產(chǎn)業(yè)正在進入飛速發(fā)展期。 數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局人均收入水平對房地產(chǎn)周期的影響發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）80013001300800080001200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主房地產(chǎn)發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型南京的人均GDP已經(jīng)達到5880美元，按照國際發(fā)展經(jīng)驗，與此相對應(yīng)的房地產(chǎn)發(fā)展正處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)發(fā)展動力強勁。區(qū)域特征發(fā)展引擎發(fā)展階段河西新城政府全力打造區(qū)域，但產(chǎn)業(yè)支撐尚未成型，區(qū)域正處于發(fā)展成熟期十運會（光環(huán)已過）、軌道交通（價值尚未體現(xiàn)）、CBD（有待時日）北部開發(fā)接近尾期，中部奧體時代正在發(fā)展中調(diào)整仙林新市區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，依托大學(xué)城教育產(chǎn)業(yè)為主大學(xué)城開發(fā)已經(jīng)進入快速發(fā)展期江北新市區(qū)重化工基地，城市發(fā)展滯后，發(fā)展機遇難以確定重化工產(chǎn)業(yè)處于啟動發(fā)展初期東山（江寧）新市區(qū)布局分散，多板塊并存發(fā)展雄厚產(chǎn)業(yè)支撐、綠色環(huán)境、軌道交通各板塊分階段快速發(fā)展由于十運會的引擎作用，政府傾力打造河西，對三大新市區(qū)市政配套投入有限；十運會過后，奧體光環(huán)效應(yīng)退減，區(qū)域進入調(diào)整發(fā)展期。小結(jié)：城市發(fā)展給江寧帶來的機遇與挑戰(zhàn)n 南京作為長江中下游重要的發(fā)展城市，未來在區(qū)域經(jīng)濟格局中也將扮演愈加重要的角色，城市的對外輻射的能力十分明顯。n 一城三區(qū)城市規(guī)劃，加快新城的建設(shè)發(fā)展，也呈現(xiàn)出了南京多元、多核心的方向發(fā)展。■□ 2000年江寧撤縣建區(qū)，經(jīng)濟快速穩(wěn)定增長，房產(chǎn)業(yè)行業(yè)在全縣經(jīng)濟中所占的比重也與日俱增,但由于江寧自身的特點和開發(fā)模式，使得江寧項目在人們心目中僅是“自然環(huán)境”與“低廉價格”的代名詞?！觥?江寧房地產(chǎn)市場在2001年—2003年進入快速發(fā)展期，時逢南京城建改造帶來大量拆遷剛性需求，使得江寧房產(chǎn)市場一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)?！觥?2005年，在供求關(guān)系轉(zhuǎn)變與宏觀調(diào)控政策影響下，江寧市場率先進行了結(jié)構(gòu)性調(diào)整，經(jīng)濟型戶型持續(xù)穩(wěn)定銷售，大戶型則相對滯銷?！赌暇┲鞒桥c東山新市區(qū)通道規(guī)劃》給江寧樓市注入了新的發(fā)展活力，江寧房地產(chǎn)市場繼續(xù)發(fā)揮著承載南京新城市化發(fā)展與擴張的重要作用，并有著舉足輕重的地位。 增長帶動，投資建設(shè)發(fā)展迅猛 2000年底江寧撤縣設(shè)區(qū)，規(guī)劃為南京三大新市區(qū)，經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展全面提速，城市化進程快速推進，江寧到處充滿著勃勃生機和繁榮強盛的景象?！觥?固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資速度增長迅速。 城市化進程與經(jīng)濟同步迅速推進■□ 城市版圖急劇擴大——城市化發(fā)展的代表從《東山新市區(qū)總體規(guī)劃》可以看到，江寧的城市邊界已經(jīng)由原先東山、百家湖一線向九龍湖、科學(xué)園一線轉(zhuǎn)移，地域半徑由15公里擴大到現(xiàn)在25公里以上，向南發(fā)展的趨勢突顯，且發(fā)展速度迅猛。江寧東山城市人口遠景規(guī)劃（數(shù)據(jù)來源：南京規(guī)劃局）片區(qū)人口規(guī)模（萬人）規(guī)劃建設(shè)用地面積（公頃）20072010遠景20072010遠景岔路口568730850890東山鎮(zhèn)2813301410