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江寧房地產(chǎn)市場研究報告-文庫吧資料

2025-05-20 06:54本頁面
  

【正文】 16。 雙低層的概念提升了商業(yè)的價值216。 小面積分割,合理控制總價216。預(yù)計人流量:開業(yè)初期:5000人左右開業(yè)穩(wěn)定期: 10000人左右高峰期:20000人左右銷售火爆的原因:216。C區(qū)一樓為名品店,二樓為潮流時尚用品專區(qū),運動城和電玩城;AB區(qū)一樓為無煙品牌餐飲與西點屋,二樓為休閑娛樂家居軟裝潢,三樓為健身美容、婚紗攝影,四五樓為美食廣場,休閑娛樂區(qū)。■□ 個案研究——華意泰富商業(yè)(即將開業(yè))項目地址:江寧區(qū)東山鎮(zhèn)上元大街485號開發(fā)商:南京華意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司:南京富匯物業(yè)管理有限公司商管公司:南京優(yōu)派克司商業(yè)管理公司建筑設(shè)計:王孝雄建筑設(shè)計事務(wù)所占地面積:17426平米 建筑面積:3萬平米左右(商業(yè)部分,)銷售招商情況:引入部分名品點,全部對外銷售。——休閑娛樂部分:以租賃為主,暫不銷售,統(tǒng)一招商??蛻魮碛兴袡?quán),開發(fā)商提供8%/年租金回報。(5)銷售價格漲幅明顯圖 2006年3月2007年3月銷售均價比較數(shù)據(jù)來源:網(wǎng)上房地產(chǎn)江寧居住人群的增多帶動了商業(yè)銷售價格的上漲,雖然2007年以來有所回落,但與2006年同期相比商業(yè)銷售價格上漲近千元/平方米,漲幅明顯,總體來說江寧商業(yè)銷售均價受季節(jié)波動性較大。(3)銷售周期較長商業(yè)項目銷售周期較長,一般以二萬平米為一個銷售單元,其銷售周期需一年左右。它有很多年的歷史了,占地大約有100畝。有同曦假日百貨,同曦步行街和同曦小商品市場中國女人街江寧女人街是一個以經(jīng)營女士服飾用品為主的大型市場。另一個商業(yè)區(qū)分布在江寧開發(fā)區(qū),這是新開發(fā)的商業(yè)中心,主要有同曦鳴城商業(yè)中心和勝太路商業(yè)街。根據(jù)規(guī)劃,未來江寧的配套型商業(yè)將很大,將給居住人群的日常生活帶來便利。此次規(guī)劃主要加強了樓盤密集區(qū)的生活配套,10個大中型超市中有一半分布在百家湖片區(qū),其中3個大型超市,2個中型超市;另外東山鎮(zhèn)、岔路口片區(qū)、九龍湖片區(qū)、機場片區(qū)再各新增1個大型超市,科學(xué)園片區(qū)由于是工業(yè)園區(qū)因此規(guī)劃為1個中型超市。據(jù)統(tǒng)計,江寧商業(yè)面積加上2004年以前的存量,5年以后江寧板塊商業(yè)面積將會在200萬平方米左右。■ 2000年以來,江寧商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速,近幾年來已有同曦名城、溫州商業(yè)街、黃金海岸廣場、南京義烏小商品城、鳳凰港、東山步行街、竹山電子一條街、中國女人街、汽車商貿(mào)城、21世紀商貿(mào)區(qū)等一批商業(yè)項目在江寧開發(fā)經(jīng)營,這些商業(yè)項目總規(guī)模達110萬㎡并且各具特色。早期主要銷售的商業(yè)物業(yè)分為兩種,一是開發(fā)住宅時順帶開發(fā)的沿街底商,這種商業(yè)物業(yè)體量一般較小并著重強調(diào)家?guī)У甑男再|(zhì),商業(yè)部分只是作為附屬設(shè)施。 江寧商業(yè)市場發(fā)展研究■□ 發(fā)展概況■ 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的混沌期——裙樓和臨街底商。圖 2006年3月-2007年3月各月銷售、上市對比數(shù)據(jù)來源:網(wǎng)上房地產(chǎn)圖 累計供銷比數(shù)據(jù)來源:網(wǎng)上房地產(chǎn)從2006年3月至2007年3月銷售面積、上市面積以及累計供銷比我們不難看到,雖然在2006年底和2007年初銷售面積和上市面積有上揚態(tài)勢,但總體南京商業(yè)市場供求呈下降趨勢,目前南京的商業(yè)市場不容樂觀。受春節(jié)影響環(huán)比略有下降。開發(fā)商意識到問題以后,對于新商業(yè)的開發(fā)持謹慎的態(tài)度,不再盲目追求開發(fā)利潤而不顧市場實際,近半年江寧的商業(yè)上市量在10萬平方米左右,銷售則比較穩(wěn)定,;江北市場也存在同樣的情況,隨著滬江商貿(mào)城一期完成銷售,江北商業(yè)市場逐漸趨于穩(wěn)定,價格也回到原有水平,維持在5000元/平方米左右?!?大型銷售型商業(yè)明顯減少,門面房再次成為商業(yè)銷售的熱點從近幾個月的銷售明細看,前2年開發(fā)較熱的大型商業(yè)項目基本退出商業(yè)銷售的市場,主要由于一方面大型商業(yè)項目銷售以后大部分面臨經(jīng)營上的問題,投資者對于這類物業(yè)投資熱情不高,開發(fā)商目前也了解到了這個情況。 江寧商業(yè)市場分析 南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀■□ 總體市場綜述■ 存量商業(yè)過大,商業(yè)規(guī)劃量縮小,推盤速度放緩目前南京市場上大量的商業(yè)項目銷售面臨較大壓力,因此開發(fā)商延緩了商業(yè)部分的開發(fā)和推出時間,導(dǎo)致今年3月商業(yè)上市量萎縮;同時目前南京住宅市場火爆,價格不斷上揚,而且銷售速度也較快,商業(yè)帶來的超額利潤越來越小,使開發(fā)商在做項目規(guī)劃的時候,盡量少的開發(fā)商業(yè),這樣既能快速消化,形成良好的現(xiàn)金流,同時也可以避免商業(yè)開發(fā)所面臨的壓力和風(fēng)險。表現(xiàn)為總價不變,單價的提升以減小面積為代價。江寧房價也由2003年初的2400元/㎡上漲到年末的3000元/㎡。2003年24003000(2800)南京房地產(chǎn)市場供需失衡,供不應(yīng)求,房地產(chǎn)價格逐年上漲。由于當時江寧剛納入南京市區(qū),相對于南京主城區(qū)房價仍較低,江寧也一度以低價吸引南京市區(qū)客源,其中又以市區(qū)拆遷戶占較大比例。天元吉第30萬武夷綠洲至少還有40萬的供應(yīng)量市政天元城四期16棟普通公寓加上一些規(guī)劃未定的小高層,至少還有10萬㎡如月康城二期5萬天印花園3將軍山托樂嘉55——其它幾家樓盤的供量不大,未來市場供應(yīng)量會100萬㎡左右香山美墅15翠屏灣花園25(3)板塊供應(yīng)量對比據(jù)不完全統(tǒng)計,未來2—3年內(nèi),民營科技園幾乎占到了未來市場的一半供應(yīng)量,區(qū)域競爭十分激烈。 ■□ 區(qū)域各個板塊特征(1)片區(qū)分布片 區(qū)市場形象產(chǎn)品特征價格特征資源分析發(fā)展趨勢岔路口片區(qū)市區(qū)普通中低收入居民疏散居住區(qū),入住率較高,第一居所特征明顯經(jīng)濟實用型大眾化物業(yè),中小戶型為市場主流,普通公寓產(chǎn)品為主,有少量別墅前期價格較低后期價格上揚較快,目前均價已達3500元/㎡自然資源缺乏,配套設(shè)施落后,但公共交通便捷,是板塊最大的競爭力后續(xù)土地儲備不多,供應(yīng)量逐漸減少,板塊開發(fā)進入中期,逐漸與市區(qū)融合百家湖片區(qū)中高收入白領(lǐng)階層第二居所聚集地,隨著時間推進入住率開始提高舒適享受型物業(yè),大中型普通公寓、躍層、別墅產(chǎn)品兼有前期為江寧高檔住宅代表片區(qū),價格中等偏上百家湖獨特的自然環(huán)境是此板塊的最大支撐點,目前交通、生活配套都欠佳可開發(fā)用地少,周邊湖景住宅基本面市售出,板塊開發(fā)已近尾聲東山鎮(zhèn)片區(qū)江寧本地居民生活區(qū)工作居家型大眾化物業(yè),中等戶型為市場主體,公寓為主價格相對適中,成為江寧本地居民置業(yè)安家的首選,但供應(yīng)量的減少促使價格上漲較快自然資源缺乏但公共交通便利,生活配套設(shè)施完善板塊內(nèi)土地資源有限,板塊開發(fā)已近尾聲,逐步向民營科技園延伸民營科技園片區(qū)江寧最具發(fā)展?jié)摿εc活力的現(xiàn)代化中檔居住區(qū)舒適實用型物業(yè),普通公寓產(chǎn)品為主前期項目以低質(zhì)低價入市,隨著萊茵東郡、武夷綠洲為代表的新一代項目推出,價格逐步走高自然資源一般,但江寧大學(xué)城、輕軌等規(guī)劃使區(qū)域想象力豐富板塊形象正在形成,交通、生活配套等公建配套匱乏,但發(fā)展前景良好將軍山片區(qū)高檔低密度景觀休閑居住區(qū)高檔、低密度休閑別墅區(qū),以聯(lián)排別墅、雙拼別墅為主,兼有少量公寓現(xiàn)階段江寧市場高品質(zhì)高價位的代表區(qū)域?qū)④娚?、翠屏山、韓府山、秦淮河良好的自然環(huán)境獨具魅力,但生活配套設(shè)施缺乏成為南京市最熱門的高檔景觀休閑住宅區(qū),市場發(fā)展?jié)摿薮?九龍湖不為人所熟知的陌生區(qū)規(guī)劃公寓產(chǎn)品為主還未開發(fā),沒有代表項目九龍湖資源百家湖向南衍生的又一板塊,規(guī)劃以產(chǎn)、科、教、衛(wèi)一體的居住中高檔生活區(qū)(2)片區(qū)供應(yīng)情況(面市主要項目與潛在項目)片 區(qū)項 目未來供應(yīng)量(萬㎡)潛在項目合計(萬㎡)岔路口明月港灣10中馳汽車園一帶未來13年岔路口市場供應(yīng)量會60萬㎡左右天地新城10武夷商城8名嘉佳園二期5南方花園楓彩園15左鄰右里15百家湖東山鎮(zhèn)同曦鳴城15鳳凰港預(yù)計未來13年供應(yīng)量會超過100萬㎡。 3 江寧房地產(chǎn)市場概況 江寧房地產(chǎn)總體市場分析■□ 商品房地產(chǎn)市場形勢——供應(yīng)旺盛,需求平穩(wěn)數(shù)據(jù)來源:網(wǎng)上房地產(chǎn)2003年前,江寧市場的數(shù)據(jù)統(tǒng)計不夠規(guī)范,房產(chǎn)數(shù)據(jù)不夠全面,市場供需一直呈現(xiàn)兩旺的局面。n 06年的區(qū)劃調(diào)整,是將江寧資源進一步的強化與優(yōu)化,促進原先資源的集聚和流動,提升區(qū)域經(jīng)濟動力。小結(jié):雙城記——江寧,一座挑戰(zhàn)主城南京的新城,其發(fā)展前景廣闊n 《南京主城與東山新市區(qū)通道規(guī)劃》給江寧樓市注入了新的發(fā)展活力,江寧房地產(chǎn)市場繼續(xù)發(fā)揮著承載南京新城市化發(fā)展與擴張的重要作用,成為南京城市經(jīng)濟龍頭,未來發(fā)展的重要腹地。通過區(qū)劃調(diào)整,實施鎮(zhèn)街撤并,進一步壯大鎮(zhèn)街規(guī)模,提高城市建設(shè)和管理水平,充分激活中心城區(qū)和重點城鎮(zhèn)的潛能,進一步拉開城市框架、提升城市形象,促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。■□ 打破行政區(qū)劃的體制性束縛,讓經(jīng)濟全面提速2006年3月江寧調(diào)整了鎮(zhèn)街行政區(qū)劃方案,江寧由原先的9個街道、11個鎮(zhèn)調(diào)整為7個街道、2個鎮(zhèn),撤并幅度超過50%,數(shù)據(jù)來源:南京市規(guī)劃局鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量(個)平均面積(平方公里)人口(萬人)調(diào)整前20 78.563.92調(diào)整后9在調(diào)整前,鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量多,面積小,人口少,管理起來相對復(fù)雜,合并后,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口與地域面積的增加,資源得到有效優(yōu)化,打破行政區(qū)劃的束縛,提升經(jīng)濟發(fā)展的速度。 快速干道規(guī)劃增強了江寧到達各區(qū)域的便利性,形成四通八達的交通網(wǎng)道,帶來區(qū)域發(fā)展的全面解決方案?!?4條主干道為土山路北延線、利源路、新城路和將軍路?!?2條高速路為寧杭高速和機場高速。短期內(nèi)地鐵1號南延線暫不??看髮W(xué)城。 ■□ 多條快速線路規(guī)劃——為區(qū)域可持續(xù)發(fā)展預(yù)留空間地鐵1號南延線南京主城與東山新市區(qū)通道最終確定了 “4軌2高4快4主2次” 的方案?!觥?快速公交干道系統(tǒng)——改善區(qū)域交通環(huán)境根據(jù)規(guī)劃,主城區(qū)與東山新市區(qū)間將啟動快速公交系統(tǒng),與地鐵、輕軌等交通方式相比,快速公交系統(tǒng)的優(yōu)勢是投資省、見效快,一般造價是同等
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