【正文】 為 萬平方米、 萬平方米、 萬平方米和 萬平方米；需求的增長帶動(dòng)了房價(jià)逐年上升，這四年的房價(jià)分別為 1338元、 1449 元、 1485 元和 1756 元。 1998 年后，中國成功地實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)軟著陸。 19941997 年每年銷售面積分別為 萬平方米、 萬平方米、 萬平方米和 萬平方米。 1994－ 1997 年 ， 房地產(chǎn)投資出現(xiàn)逐年回落趨勢。商品房開發(fā)和竣工面積不斷擴(kuò)大 ， 銷量猛增，價(jià)格快速飚升。 1993 年昆山房地產(chǎn)市場快速發(fā)展， 伴隨著住房制度改革的推行，房改政策效應(yīng)的釋放，引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮。 2020 年末昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口情況 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 戶籍人口 外來暫住人口 占戶籍人口比例 占外來人口比例 巴城 58259 28498 % % 周市 41131 45363 % % 陸家 30292 51794 % % 花橋 35611 33985 % % 淀山湖 25098 22815 % % 張浦 60549 50148 % % 周莊 21813 10071 % % 玉山 166998 192343 % % 千燈 48331 52264 % % 錦溪 43050 17805 % % 開發(fā)區(qū) 123471 184149 % % 小結(jié)： 大量外來人口的進(jìn)入，對昆山的房地產(chǎn)發(fā)展提供持續(xù)穩(wěn)定需求。其中城北以富士康、通力電梯代表，鐵南區(qū)域以出口加工區(qū)為代表，大量外資制造業(yè)企業(yè)在次匯集，同時(shí)形成了外來人口的主要積聚區(qū)。其中玉山戶籍人口 166998 人，占戶籍人口 %，開發(fā)區(qū)戶籍人口 184149 人，占戶籍人口的 %。自 2020 起，昆山每年新增外來人口約 9 萬人。 （五）人口狀況分析 外來人口急劇增加，戶籍人口增長緩慢 近幾年，由于昆山實(shí)施外向帶動(dòng)策略，重點(diǎn)發(fā)展制造業(yè)，吸引大量外來人口，導(dǎo)致外來人口急劇上升。巴城鎮(zhèn)依靠陽澄湖規(guī)劃休閑區(qū)，北部的周市鎮(zhèn)規(guī)劃為東北向貨運(yùn)軸片區(qū)，具體見上圖。 城市規(guī)劃 在昆山城市規(guī)劃中，玉山鎮(zhèn)作為中心城片區(qū)，城市范圍將更大。 按現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)完善 基礎(chǔ)設(shè)施，建成綠色、高效、便捷的城市交通系統(tǒng)。 中心城區(qū)繼續(xù)科學(xué)實(shí)施老城區(qū)改造，規(guī)劃建設(shè)中央商業(yè)區(qū)，提升城市形象和品位，打造昆山城市的核心。 “一城九鎮(zhèn)”城鎮(zhèn)格局初成 體系，中心城區(qū)東拓西擴(kuò)步伐加快，東西副中心初具雛型 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快，基本建成市域“三縱六橫二環(huán)五高”的公路主網(wǎng)架。 農(nóng)村及城鎮(zhèn)居民人均居住面積(平方米)62 62 010203040506070802020年 2020年 2020年 2020年農(nóng)村居民人均住房面積城鎮(zhèn)居民人均住房面積 小結(jié)： 昆山經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，昆山本地城鎮(zhèn)居民及農(nóng)村居民越來越富有，生活水平較高，購買力較強(qiáng)； 昆山本地人口居住條件優(yōu)越，購買需求已釋放； 新昆山人收入水平相對本地人有一定差距。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 農(nóng)村居民人均純收入 人均儲(chǔ)蓄余額（按戶籍） 全市在崗職工平均工資 2020 年 16809 8450 34700 23000 2020 年 15011 8000 30000 20200 2020 年 13034 6819 25200 17593 2020 年 10800 6230 18800 14120 城市 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 農(nóng)村居民人均純收入 城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄 在崗職工平均工資 上海青浦 / 7940 34817 24177 上海嘉定 15640 9601 / 25908 太倉市 16670 8401 29046 22078 宜興市 13832 7010 21754 21136 廣東順德 20819 / 68004 20208 武進(jìn)區(qū) / 7883 23671 21923 張家港市 17078 8395 31102 23330 常熟市 17203 8418 36866 22994 昆山市 16809 8519 34745 22928 江陰市 16113 8539 24851 24998 人均居住面積 經(jīng)過 202004 年昆山房地產(chǎn)的高速發(fā)展，昆山本地人購房需求得到釋放，目前，昆山人每家擁有 2 套以上住宅非常普遍，而農(nóng)村居民通過拆遷分配可擁有拆遷 23 套 住宅。 農(nóng)村居民及城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)37%%%%%%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%2020年 2020年 2020年恩格爾系數(shù)（農(nóng)村居民）恩格爾系數(shù)（城鎮(zhèn)居民） 可支配收入及儲(chǔ)蓄情況 隨著城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均純收入、人均儲(chǔ)蓄余額及在崗職工平均工資都在逐年上升，人民生活水平及購買力越來越強(qiáng)。這主要是是因?yàn)檗r(nóng)村居民都為昆山本地居民，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平越來越高。昆山農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)在 3040%之間，屬于富裕型。按常住人口計(jì)算 2020 年人均 GDP達(dá)到 萬元。 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，吸引越來越多外來就業(yè)人口。 小結(jié) 城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，給城市建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)帶來機(jī)遇。進(jìn)一步拓展電子信息產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)域，從外設(shè)、組裝向核心元器件、軟件、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備延伸，培育汽車電子、 OAED 等新型產(chǎn)業(yè)，提升 IT 產(chǎn)業(yè)的層次和水平。2020 年末，三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的 76%，其中電子信息占50%。 2020 年，第二產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 500 億元，占 GDP 比重的 %。隨著國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始下降， 2020 年投資總額為 億元，比 04 年下降 %。05 年固定資產(chǎn)投資總額為 億元，其中基礎(chǔ)建設(shè)投資 億元，占全市固定資產(chǎn)投資總額的比重為 %。 昆山 G D P 及增長情況3054305707303 2 . 8 %3 1 . 5 %2 4 . 5 % 2 4 . 1 %01002003004005006007008002020年 2020年 2020年 2020年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %G D P ( 億元)可比增長 財(cái)政收入 2020 年的昆山完成 地方財(cái)政 收入 億 元，同比增加 億 元，增長%，首次摘取了全國縣（市）第一的桂冠 ，財(cái)政收入甚至已經(jīng)超越蘇北一些地級市，在一些比較發(fā)達(dá)的市縣中處于領(lǐng)先水平，具體見表 1。 GDP “十五”期間，昆山經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展， 2020 年 GDP 為 570 億元 ， 2020 年 GDP達(dá)到 730 億元，可比增長 %。在中國中小城市科學(xué)發(fā)展三項(xiàng)測評中，昆山名列全國中小城市綜合實(shí)力 100 強(qiáng)第一位、全國最具投資潛力中小城市 50 強(qiáng)第一位。 2020 年，全市完成 GDP730億元，比上年增長 %；財(cái)政收入 億元，其中地方一般預(yù)算收入 億元，分別增長 %和 %；進(jìn)出口總額 億美元，增長 %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 23%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16809 元，農(nóng)民人均純收入 8519 元，分別比上年增長 12%和 %。昆山作為蘇州市管轄的一個(gè)縣級市，行政上是屬于蘇州市管轄，審批管制鏈條較長，審批周期長、效率低。同時(shí)，昆山作為上海的后花園，上海人到昆山休閑、度假的也越來越多。 隨著上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、升級，它將必然把現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)群的某些部分向周邊轉(zhuǎn)移，昆山由于與上海距離近且交通便捷，自然成為上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選對象，昆山也成為上海經(jīng)濟(jì)輻射的首個(gè)受益城市。從昆山的餐飲業(yè)看 ， 走在昆山市區(qū)， “ 大臺(tái)北 ” 、 “ 小臺(tái)北 ” 、這樣的招牌幾乎一個(gè)挨著一個(gè)，在市區(qū)商業(yè)主干道，約有四五十家臺(tái)灣人開的飲食店、咖啡館、茶鋪。目前昆山成為大陸最大的臺(tái)資密集區(qū)， 昆 山 927 平方公里的土地聚集了 2400 多家臺(tái)商 ,臺(tái)灣人超過五萬人 ,“ 平均每平方公里有 家臺(tái)資企業(yè) ,昆山成為名副其實(shí)的 “ 小臺(tái)北 ” ， 臺(tái)商對昆山的 經(jīng)濟(jì)騰飛起到非常重要的作用。 其中 玉山鎮(zhèn)面積 為 平方 公里； 巴城鎮(zhèn)面積 平方 公里；周市鎮(zhèn)面積 平方 公里； 陸家鎮(zhèn)面積 平方 公里； 花橋鎮(zhèn)面積 平方 公里； 淀山湖鎮(zhèn)面積 平方 公里； 張浦鎮(zhèn)面積 平方 公里； 周莊鎮(zhèn)面積 平方 公里； 千燈鎮(zhèn)面積 平方 公里； 錦溪鎮(zhèn)面積 平方公里； 城市發(fā)展定位 十一五期間，昆山城市發(fā)展定位為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代工商城市，具有江南水鄉(xiāng)特色園林旅游城市，自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的生態(tài)城市，物質(zhì)文明、政治文明、精神文明、社會(huì)文明全面發(fā)展的文明城市。 玉山鎮(zhèn)為昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 。1989 年昆山撤縣建市迄今。故又名玉峰。南朝梁大同初年（ 535536 年）始建制為縣，因域內(nèi)盛產(chǎn)名石昆山，故名昆山縣。 歷史沿革 昆山，古名婁邑，夏、商時(shí)期，地屬揚(yáng)州；春秋戰(zhàn)國時(shí)期先屬吳，后屬越， 繼又歸楚。 北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、 蘇州交界。 地理位置 昆山位于江蘇省東南部、上海與蘇州之間 。在中國中小城市科學(xué)發(fā)展三項(xiàng)測評中，昆山名列全國中小城市綜合實(shí)力 100 強(qiáng)第一位、全國最具投資潛力中小城市 50 強(qiáng)第一位、全國十佳節(jié)約型中小城市第二位。 改革開放以來，昆山先后榮獲國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市、全國優(yōu)秀旅游城市、國家園 林城市、全國生態(tài)示范區(qū)和中國十大最佳魅力城市等稱號。這里是 “ 百戲之祖 ” 昆曲的發(fā)源地，千年古鎮(zhèn)周莊被譽(yù)為 “ 中國第一水鄉(xiāng) ” ，享譽(yù)海內(nèi)外。 1989 年撤縣設(shè)市，市域面積 927 平方公里，戶籍總?cè)丝?65 萬，下轄 10 個(gè)鎮(zhèn)和國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 六、綜述 .............................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 翡翠灣 .............................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （四）建設(shè)過程 ............................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 新城域 .............................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 翡翠灣 .............................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （二）開發(fā)節(jié)奏 ............................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 新城域 .............................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 五、昆山新城發(fā)展思路簡析 .................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目競爭情況分析 ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目基本情況分析 ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目客群分析 ................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目 SWOT 分析 ............................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （二）新城域 ................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 昆山房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 目 錄 一、認(rèn)識昆山 ......................................................................................................