【正文】 6400 元 /平方米的水平，可與沿江景觀帶項(xiàng)目并駕齊驅(qū)。在漢正街中，龍王廟商城與漢正街第一大道可謂絕地 PK，你方唱罷我登場(chǎng)，將武漢漢正街舊城改造與商業(yè)開發(fā)的營(yíng)銷推向近幾年來的頂峰，吸引了眾多投資者與商家的眼球，兩大項(xiàng)目所推商鋪一度“洛陽(yáng)紙貴”，但開業(yè)經(jīng)營(yíng)恢復(fù)繁榮仍需假以時(shí)日。 板塊表現(xiàn)聚集功能形象特色明顯 江漢區(qū)橫臥漢口地區(qū)城市中州，“中心區(qū)塊”、“西北湖塊”、“新華西塊”、“王家墩塊”和“楊汊湖塊” 5 個(gè)特征板塊由內(nèi)向外發(fā)散，市場(chǎng)功能獨(dú)特明顯。相信這些知名開發(fā)商駐足該片區(qū)，產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)價(jià)格及物業(yè)結(jié)構(gòu)都會(huì)迎來新一輪挑戰(zhàn)。萬(wàn)科、和記黃埔、東立置業(yè)等一些大的知名開發(fā)企業(yè)都在爭(zhēng)搶城市中心片區(qū)江漢區(qū)的土地。江漢區(qū)土地資源有限，增量土地少，存量土地較多，地價(jià)較高都反映出江漢區(qū)土地資源的稀缺性。 06 年不同結(jié)構(gòu)商品住宅集中在 120 平米以下。 市場(chǎng)調(diào)節(jié)有升有降 06 年江漢區(qū)商品住宅結(jié)構(gòu)較 05 年更為合理，大面積房源逐漸萎縮，供應(yīng)結(jié)構(gòu)正向中小戶型轉(zhuǎn)變。江漢區(qū)處在武漢樓市的價(jià)格標(biāo)桿區(qū)內(nèi)，由此可見江漢區(qū)特殊的地理位置對(duì)于漢口中心區(qū)樓市的相互作用是首當(dāng)其沖的。 價(jià)格標(biāo)桿持續(xù)攀升 截止 06 年 12 月，漢口中心城區(qū)成交均價(jià)為 4581 元，同比較 05年 12 月份4284 元上漲 297 元，漲幅達(dá) 7%，同時(shí)根據(jù)連續(xù)一年 12 個(gè)月的價(jià)格連續(xù)跟蹤，漢口中心城區(qū)樓市的價(jià)格成長(zhǎng)型非常穩(wěn)健。區(qū)域代表項(xiàng)目近期市場(chǎng)成交均價(jià)為 5270 元，高于武漢城區(qū)今年第四季度 3850 元總體成交均價(jià)的 %。同樣， 06 年江漢區(qū)供應(yīng)土地為 9 宗，其中成交為 7 宗，土地成交率較 05 年上漲 %。 中心城區(qū)最基本的價(jià)值首先體現(xiàn)在土地的價(jià)值上。 2020 年，珞南片區(qū)上承 2020 的絢麗熱鬧、各大樓盤粉墨登場(chǎng)，下啟 2020年 的精彩紛呈，保利、泰然躍馬逐鹿，由過去的百家爭(zhēng)鳴、百花齊放到現(xiàn)在的幾枝獨(dú)秀，后湖區(qū)域市場(chǎng)會(huì)在穩(wěn)健的放量節(jié)奏中繼續(xù)價(jià)升量漲。 細(xì)水長(zhǎng)流，價(jià)升量漲 未來本片區(qū)總供應(yīng)量雖然很大，由于土地相對(duì)集中在幾家發(fā)展商手里，相信這幾家公司會(huì)推行穩(wěn)健的放盤策略，使片區(qū)市場(chǎng)始終保持在供需的一個(gè)適度平衡狀態(tài)。 整體而言價(jià)位在（ 30003250）元 /平方米區(qū)間的樓盤數(shù)量最多，占在售樓盤總數(shù)的 39%， 3000 元 /平方米以下的占 22%， [3250， 3500]元 /平方米區(qū)間的占 11%，3500 元 /平方米以上的占 28%。南湖 撇去不同規(guī)劃形態(tài)對(duì)成交均價(jià)的影響，南湖片區(qū)樓盤價(jià)格以金地 由于市政交通配套及自然環(huán)境等因素的差異化影響，南湖片區(qū)住宅物業(yè)基本呈現(xiàn)交通導(dǎo)向和環(huán)境導(dǎo)向開發(fā)特征，其成交價(jià)格由珞獅南路、南湖路、平安路、南湖大道向周邊地區(qū)輻 射。結(jié)合關(guān)山區(qū)域與南湖板塊相互地理位置關(guān)系考慮，我們不難發(fā)現(xiàn)由于南湖大道的連通、產(chǎn)品品質(zhì)的提升，南湖板塊吸引客戶的范圍已開始觸及到關(guān)山高知消費(fèi)人群，這種現(xiàn)象一來是片區(qū)板塊市場(chǎng)發(fā)展成熟后的一個(gè)必然走向。 2020 年第三季度，市場(chǎng)觀望心態(tài)加重，成交量走低，區(qū)域成交價(jià)格略有下調(diào)，至第四季度又開始小幅增長(zhǎng)。相信未來南湖板塊樓市產(chǎn)品將會(huì)更加個(gè)性十足，精彩紛呈。這些實(shí)力品牌公司成熟的開發(fā)理念、開發(fā)風(fēng)格、開發(fā)定位在其所開發(fā)的產(chǎn)品上將會(huì)有充分的闡釋。 綜合考慮南湖板塊目前在售樓盤尾盤量、后續(xù)開發(fā)量和居住用地新增開發(fā)量，未來南湖板塊住宅物業(yè)供應(yīng)總建筑面積約 261 萬(wàn)方，其中機(jī)場(chǎng)片區(qū)占 %，珞南片區(qū)占 %，樓市重點(diǎn)已明顯向東南角偏移，呈現(xiàn)明顯的南高北低態(tài)勢(shì)。珞南片 2020 年成交三宗住宅用地，其中 P（ 2020） 004 號(hào)土地開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)在售，其余兩塊共占地 761 畝，再加上珞獅南戶占地 400 畝的 泰然公園世家為主，約 100 萬(wàn)方。公園世家、明澤麗灣、瀾花語(yǔ)岸、麗島紫園、南湖雅園等十余個(gè)樓盤，未來供應(yīng)量主要以金地格林小城、答話格林小城、大華 南湖機(jī)場(chǎng)片目前在售十余個(gè)樓盤，總建筑面積 萬(wàn)方，生育銷售面積約 15 萬(wàn)方，以尾盤居多，戶型多在 120 ㎡ 以上，消費(fèi)者挑選余地不大。從最開始的經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)發(fā)展到現(xiàn)在的別墅、多層、小高層、高層百花齊放的大型居住社區(qū)，開發(fā)總建筑面積達(dá)640 余萬(wàn)方。 2020 年 8 月 25 日，萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、金地、聯(lián)合置業(yè)這些重量級(jí)開發(fā)企業(yè)又不約而同的為了南湖農(nóng)業(yè)園的一宗地塊展開激烈競(jìng)爭(zhēng)，通過 84 余輪增價(jià)競(jìng)爭(zhēng)最終由保利（武漢）斬獲，成交價(jià)高出底價(jià)近二倍，樓面地價(jià)達(dá) 1616 元 /平方米，南湖區(qū)域價(jià)值再度彰顯。南湖從早期聯(lián)合置業(yè)開發(fā)的“麗島花園”到目前總建面達(dá)到 143 萬(wàn)方的金地、大華兩個(gè)品牌開發(fā)商開發(fā)的金地十年后的今天，隨著市政加力，南湖自然環(huán)境優(yōu)美、道路交通便利、產(chǎn)品形態(tài)豐富、商業(yè)配套齊全，有居住品質(zhì)之保障、無城市喧囂之亂耳，是一座名副其實(shí)的“城中城”。 南湖片區(qū) 上世紀(jì) 90 年代初，南湖片區(qū)以機(jī)場(chǎng)片寶安地產(chǎn)開發(fā)的安居房為主，產(chǎn)品形態(tài)的落后、市政配套的欠缺、交通道路的閉塞，使其一度被稱為“城中村”。富士康等國(guó)際知名企業(yè)的不斷入駐，對(duì)提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，加快區(qū)域發(fā)展，提高區(qū)域形象具有重要推動(dòng)作用。 在未來的幾年內(nèi)，武漢市政府還將籌資 600 億元，傾力打造將光谷向東拓展80 平方公里的武漢科技新城，政府對(duì)光谷產(chǎn)業(yè)投資的不斷壯大、也為光谷區(qū)域發(fā)展?jié)摿μ峁┝肆己玫淖糇C。該區(qū)樓盤的主要特色是片區(qū)推盤量大，不斷有新的房源推出，價(jià)格持續(xù)上漲，但上調(diào)幅度不大，片區(qū)新推出的項(xiàng)目中，多為小高層或高層，大盤開發(fā)勢(shì)頭越來越強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)蓬勃升起。 目前光谷區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品定位以住宅為主，各樓盤的開發(fā)規(guī)模都在 10 萬(wàn)平方米以上。水岸楓林的高層；從地中海風(fēng)情的銀河灣別墅到北美風(fēng) 情的美式疊拼別墅，從極具英倫風(fēng)情的宜家同樣是去年面世的當(dāng)代國(guó)際花園，定位于“融入自然的都市生活”，基本設(shè)計(jì)原則采用“新都市主義”，以尺度親切的空間、有機(jī)自由的規(guī)劃結(jié)構(gòu)形成混合功能步行街和廣場(chǎng)及邊界明確的鄰里空間。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)百花齊放、應(yīng)有盡有，建筑形態(tài)向高層轉(zhuǎn)化 目前光谷云集了武漢樓市的一系列高品質(zhì)住宅產(chǎn) 品，由于大盤云集，市場(chǎng)供應(yīng)量大，這里的樓盤往往開始在產(chǎn)品上做文章，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品打動(dòng)購(gòu)房者，逐漸做到了優(yōu)秀的產(chǎn)品與稀缺的自然資源相匹配：由萬(wàn)科地產(chǎn)率先推出“新城市主義”的城市花園起，更多人開始認(rèn)同萬(wàn)科營(yíng)造的低密度、大庭院的開放式街區(qū)生活方式。 隨著市場(chǎng)供應(yīng)量成倍增加、眾多開發(fā)商的進(jìn)駐、目前客戶群重復(fù)、產(chǎn)品差異化微小，使得光谷板塊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)急劇加劇，開發(fā)商紛紛加大對(duì)產(chǎn)品的研究力度，在戶型設(shè)計(jì)上苦下功夫，功能分布更加合理，產(chǎn)品更加豐富，品質(zhì)更上臺(tái)階。 光谷過去幾年里的輝煌經(jīng)歷使得它成為武漢房地產(chǎn)開發(fā)商和開發(fā)項(xiàng)目最為集中的區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)云集了萬(wàn)科集團(tuán)、長(zhǎng)城建設(shè)、保利集團(tuán)、利嘉置業(yè)、當(dāng)代地產(chǎn)等眾多實(shí)力雄厚的開發(fā)商，還有剛剛進(jìn)入的廣州恒大集團(tuán)，清江實(shí)業(yè)等，一時(shí)間實(shí)力強(qiáng)、水平高的開發(fā)商和大規(guī)模、高品質(zhì)的樓盤齊齊亮相。主要原因是光谷樓市既有大量的剛性需求又有源源不斷的利好消息影響。 供需兩旺，量?jī)r(jià)齊升 截至 2020 年年底，光谷片區(qū)住宅存量比年初減少 萬(wàn)平方米，表明今年存量消化十分迅速，光谷樓市發(fā)展十分健康。 光谷片區(qū) 作為武漢政府大力支持、經(jīng) 濟(jì)高速發(fā)展，同時(shí)也是武漢最典型的高知、高資人群聚集地的光谷，在近幾年房地產(chǎn)開發(fā)輝煌不斷，可以說見證了武漢房地產(chǎn)爆發(fā)式增長(zhǎng)的歷史。 從次中心城區(qū)的供應(yīng)情況看，整體供應(yīng)量為 萬(wàn)平方米，其中洪山區(qū)由于區(qū)域范圍廣、供應(yīng)規(guī)模大，以 萬(wàn)平方米的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)居于首位。 本土與外地地產(chǎn)巨頭的碰撞，國(guó)際化專業(yè)團(tuán)隊(duì)的相互融合 ，奠定了武昌“形象 +規(guī)模 +品牌”的“領(lǐng)袖”地位。除了已經(jīng)進(jìn)駐的華潤(rùn)、城開、保利、金地、大華等境內(nèi)外地產(chǎn)巨鱷以外，在 2020 年末，積玉橋 2 宗地塊更是聚焦復(fù)地、金地、福星、華潤(rùn)、融僑等地產(chǎn)巨頭，最后金地集團(tuán)、福建融僑力克群雄成功進(jìn)駐。其中： 江畔新城位于臨江大道上，作為精裝修的小戶型產(chǎn)品，以一線臨江優(yōu)勢(shì)取得了良好的銷售業(yè)績(jī)，僅百余套的供應(yīng)量， 5500 元 /平方米銷售價(jià)格使該項(xiàng)目短期內(nèi)便銷售一空； 紐賓凱國(guó)際公寓作為區(qū)域內(nèi)第一個(gè)返租型純投資酒店式公寓，面積在 5075平方米之間 ，價(jià)格在 66007100 元 /平方米之間； 位于大東門老城區(qū)的南國(guó)新東城作為一個(gè)毛坯小戶型產(chǎn)品，均價(jià) 4600 元 /平方米，面積在 3075 平方米之間，良好的性價(jià)比使得該項(xiàng)目從 10 月開盤至今銷售率已達(dá) 78%（信息來源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)）； 而位于丁字橋的 99 號(hào)公寓作為一個(gè)投資型的精裝修小戶型產(chǎn)品，面積在4575 平方米之間，另外還有 6080 平方米的復(fù)式結(jié)構(gòu)，銷售均價(jià)為 6600 元 /平方米，目前銷售率達(dá)到了 60%。我們可以看到， 2020年的武昌樓市有一個(gè)明顯特征：即老城區(qū)內(nèi)的小戶型產(chǎn)品增多。 超越五：小戶型產(chǎn)品昭示區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 在 2020 年以前，如果提起小戶型與酒店式公寓，似乎是漢口的專利，因?yàn)榇祟惍a(chǎn)品在漢陽(yáng)與武昌可謂是鳳毛麟角。鳳凰城和城開 目前，武昌區(qū)所開發(fā)的項(xiàng)目在區(qū)域上基本集中在“一江兩湖”與洪山廣場(chǎng)周邊，不同區(qū)域價(jià)格略有差距，其中： 以積玉橋?yàn)榇淼呐R江片價(jià)格分為臨江與近江兩種，臨江樓盤如錦江國(guó)際城、金都 在這些不同居住價(jià)值被充分挖掘的過程中，區(qū)域價(jià)值也一路高歌，連續(xù)處于領(lǐng)先地位。鳳凰城的超薄板式結(jié)構(gòu)、泰式園林景觀以及“鳳凰館”的文化營(yíng)銷理念均為江城樓市吹來一股新風(fēng)…… 可以看到，武昌區(qū)以科技為支撐，在產(chǎn)品、營(yíng)銷、規(guī)劃等各方面的綜合創(chuàng)新能力上都要領(lǐng)先于其他區(qū)域，引領(lǐng)創(chuàng)新潮流。 東潤(rùn)多個(gè)“第一”使武 昌區(qū)的項(xiàng)目在創(chuàng)新上遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在了其它區(qū)域前列，如： 金都 超越三：科技引領(lǐng)創(chuàng)新潮流 本年度武漢樓市產(chǎn)品開發(fā)全面創(chuàng)新：科技創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、規(guī)劃創(chuàng)新、園林創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新……一系列的創(chuàng)新舉措令樓市目不暇接，而在其中，武昌又悄然領(lǐng)先。一時(shí)間，新時(shí)代商務(wù)中心、中建工行廣場(chǎng)、世紀(jì)中商、中南國(guó)際商務(wù)大廈、洪廣寶座、保利文化廣場(chǎng)等商務(wù)樓宇集中上市，熱度覆蓋三鎮(zhèn)。而在這 9 個(gè)高端項(xiàng)目中，分布在“一江兩湖”沿線的就達(dá) 7 個(gè)之多。 到了 2020 年，武昌高端項(xiàng)目更是井噴，成為了高端角逐的主戰(zhàn)場(chǎng)。鳳凰城、錦江國(guó)際城等項(xiàng)目的高調(diào)入市，拉開了高端市場(chǎng)的序幕。而在武昌區(qū)版圖內(nèi)，僅在黃金內(nèi)環(huán)線上就擁有長(zhǎng)江、東湖、沙湖等豐富景觀資源，一江兩湖的獨(dú)有景觀優(yōu)勢(shì)加上黃金內(nèi)環(huán)線的優(yōu)越地理位置，賦予區(qū)域項(xiàng)目極高附加值，使得高端項(xiàng)目頻出。 各熱點(diǎn)區(qū)域 06 年?duì)顩r分析 武昌片區(qū) 2020 年武昌 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體樓市呈現(xiàn)跨越式提升：不僅住宅、商業(yè)、商務(wù)等各種物業(yè)形態(tài)均衡發(fā)展、全面開花；在項(xiàng)目品質(zhì)、銷售價(jià)格、供應(yīng)規(guī)模等方面，也全面超越漢口，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。在傳統(tǒng)銷售旺季、廣告投放集中的 5 月 ，登記備案項(xiàng)目?jī)H 11 個(gè)，而 6 月新增登記備案項(xiàng)目 23個(gè)。 在取得預(yù)售許可證后，眾多樓盤普遍滯后銷售。 在售小戶型項(xiàng)目主要分布在江 漢、武昌中心與光谷。 從全市統(tǒng)計(jì)可供應(yīng)戶型面積情況看，銷售的戶型面積開始縮小。后湖區(qū)域供應(yīng)略高于金銀湖。 在商業(yè)、人流集中的中南等傳統(tǒng)中心區(qū)內(nèi)，在周邊寫字樓的帶動(dòng)下，小戶型項(xiàng)目開始陸續(xù)出現(xiàn)。 武昌城區(qū) 項(xiàng)目集中，主要分布于徐東 東湖、南湖新城、光谷及中南片 。 除江岸臨江老城區(qū)域外，漢口老城區(qū)（如香港路、橋口中心）的項(xiàng)目供應(yīng)偏少。遠(yuǎn)郊預(yù)售住宅數(shù)量比近郊多 12 個(gè)，但登記銷售面積僅占住宅供應(yīng)總量 %、為近郊項(xiàng)目的 52%。漢陽(yáng)城區(qū)由于城市建設(shè)重點(diǎn)漸向“新區(qū)”轉(zhuǎn)移，新區(qū)的基礎(chǔ)配套建設(shè)啟動(dòng)不久，市場(chǎng)供應(yīng)整體偏小。 城區(qū)開發(fā)主要集中在武昌城區(qū)。商服項(xiàng)目累計(jì) 10個(gè)，登記銷售面積 萬(wàn) ㎡ 。 圖五： 20202020 年商品住宅投資額與銷售額（單位：億元） 1 6 . 9 5 %3 4 . 3 6 %5 5 . 0 6 % 5 5 . 2 4 %5 2 . 2 8 %4 2 . 5 6 %2 0 . 0 5 %4 0 . 2 3 %3 9 . 0 0 %3 6 . 9 8 % 3 6 . 0 9 %0408012016020024028005: 11105: 11206: 1306: 1406: 1506: 1606: 1706: 1806: 1906: 11006: 1110%10%20%30%40%50%60%住宅開發(fā)投資額 住宅銷售額 投資額同比增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 CREIS 圖六： 20202020 年商品住宅新開工面積（單位：萬(wàn)平方米） 1 9 . 7 0 %1 6 . 7 7 %1 9 . 7 0 %3 . 8 3 %1 1 . 7 4 %6 . 1 4 %0 . 1 4 %1 . 6 2 %4 . 0 0 %3 . 2 0 %1 . 1 4 %0200400600800100