【正文】 需求市場主體，但供應(yīng)相對短缺 分析 2020 年各單價(jià)區(qū)間下的商品房成交情況，并結(jié)合購房客戶調(diào)查，可以判斷目前 4000元以下的普通商品房仍然占 據(jù)目前購房需求的主體。 03 年天津市商品房銷售首次突破 1000 萬平方米大關(guān)，究其原因，一方面是拆遷帶動(dòng)的剛性需求，另一方面則是商品房市場日趨成熟，置業(yè)消費(fèi)也進(jìn)入理性增長 階段，改善型住宅消費(fèi)所占比重日益突出。在這一期間，天津住房商品化進(jìn)程不斷深入，并且在大規(guī)模危改、拆遷的帶動(dòng)下，住宅消費(fèi)需求得到充分釋放。 1997 年到 1999 年可視為天津房地產(chǎn)市場的起步階段，這一階段的商品房成交面積在300 萬平方米左右。外地開發(fā)企業(yè)通過項(xiàng)目合作或獨(dú)立開發(fā)的形式，借助品牌優(yōu)勢及產(chǎn)品創(chuàng)新，在天津樓市逐漸占據(jù)一席之地。由海河改造帶動(dòng)的老城廂、泰達(dá)城開發(fā)，位于西北郊的瑞景區(qū)域以及位于西南的梅江南板塊重新發(fā)力，可視為 2020 年本市市區(qū)項(xiàng)目及城郊開發(fā)的代表作。在大規(guī)模城市改造的進(jìn)程中，商 品房配套設(shè)施更加完善，內(nèi)在價(jià)值進(jìn)一步提升。這幾大板塊將占據(jù)天津商品房供應(yīng)市場的主體。普通住宅市場延續(xù)供不應(yīng)求態(tài)勢，與 2020 年相比， 2020 年天津供需市場更趨合理，但仍需警惕結(jié)構(gòu)失衡危險(xiǎn)。外資及外地開發(fā)商在津投資有望進(jìn)一步增加，從而拉動(dòng)本市房地產(chǎn)投資較大幅度上升。國內(nèi)通脹、加息等經(jīng)濟(jì)因素也對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生一定的制約作用。其判斷依據(jù)主要有以下幾點(diǎn)： ? 房地產(chǎn)行業(yè)的周期性以及天津樓市長期以來的穩(wěn)健發(fā)展勢頭，決定 2020 年房地產(chǎn)投資 不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況。同時(shí)，政府部門更趨向于使用市場化手段調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，新上市商品房與需求規(guī)模相 適當(dāng)。預(yù)計(jì) 2020 年天津房地產(chǎn)投資額將達(dá)到 300 億左右，同比增長 20%。隨著本市一批中、小型開發(fā)企業(yè)囿于資金及項(xiàng)目操作能力被淘汰出局，一些來自國內(nèi)一線城市的外地開發(fā)商補(bǔ)充進(jìn)來。在產(chǎn)品細(xì)節(jié)、營銷理念和售后服務(wù)方面，天津樓市還有很大潛力可以挖 掘。今年下半年，一些主打中、小戶型的項(xiàng)目批量上市，還有一些計(jì)劃在 05 年上市的項(xiàng)目，也對戶型配比加以調(diào)整，經(jīng)濟(jì)型、實(shí)用型商品房比例有所上升。 2020 年上半年，天津房價(jià)上漲較快，受總價(jià)制約因素影響，中、小戶型住宅需求上升。從供應(yīng)市場來看，天津樓市開發(fā)水平逐漸與國內(nèi)一線城市接軌，并涌現(xiàn)出一些在國內(nèi)擁有較高知名度的代表性樓盤。房價(jià)上漲一方面受需求及成本拉動(dòng)，另一方面則與本市商品房整體品質(zhì)提升直接相關(guān)。 商品房整體品質(zhì)提升顯著，房價(jià)上漲較快 2020 年上半年，天津商品房成交量驟升，房價(jià)也一路走高。 2020 年下半年，政府部門出臺(tái)一系列調(diào)控 措施，確保大量普通商品房上市，結(jié)構(gòu)性的供需失衡問題有所緩解。 2020 年，天津新上市商品房預(yù)計(jì)在 1000 萬平方米左右，而同期商品房銷售面積在 1250萬平方米左右，總體而言，市場處于供略小于求狀態(tài)。 2020 年前三個(gè)季度，天津新上市商品房達(dá)到 746 萬平方米，全年新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)在 1000 萬平方米，同比增長 %。從 1998 年以后，為平衡供需結(jié)構(gòu)，天津市政府部門嚴(yán)格控制商品房銷售許可證的發(fā)放，新增上市量從 1998 年逐年下滑，至 2020 年開始止跌回升?？傮w而言，天津的房地產(chǎn)投資增長情況與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相適應(yīng)，房地產(chǎn)投資在整個(gè)固定資產(chǎn)投資中的比重保持穩(wěn)定。從上圖可以看出，從 1999 年開始，天津房地產(chǎn)投資額呈平穩(wěn)走高態(tài)勢。 2020 年，泰達(dá)與萬通通過股權(quán)合作開發(fā)泰達(dá)城，中新集團(tuán)與北京新松公司聯(lián)手中標(biāo)市中心“地王”，都預(yù)示未來天津以土地為載體的競合將上升到一個(gè)新的高 度。為儲(chǔ)備更多的土地資源，擁有較強(qiáng)資金實(shí)力的開發(fā)企業(yè)傾向于在地價(jià)上漲之前拍得土地，從而加劇市場競爭。同時(shí)，開 發(fā)重心向外轉(zhuǎn)移，郊區(qū)土地所占比重越來越高，這也促使天津整體地價(jià)保持平穩(wěn)運(yùn)行，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。廣州市的住宅地價(jià)、深圳市的商業(yè)地價(jià)還出現(xiàn)負(fù)增長。表現(xiàn)最明顯的是北京、上海、廣州、深圳、南京。未來幾年，天津地價(jià)還有較大提升空間，但隨著天津經(jīng)濟(jì)總量提升，地價(jià)上升趨勢逐漸趨于平緩。 地價(jià)仍有較大上升空間，但漲幅逐漸趨緩 據(jù)國土資源部統(tǒng)計(jì)， 2020 年，天津的商業(yè)及住宅用地價(jià)格同比漲幅分別為 %和%，這兩項(xiàng)指標(biāo)在全國 30 個(gè)主要城市中均位居首位。最后，在04 年的“ ”大限之后，存量土地將加大清理力度并推向市場，進(jìn)而拉動(dòng)成交規(guī)模上升。預(yù)計(jì) 05 年天津土地成交規(guī)模保持 在 600 萬平方米以上，與 04 年基本持平。為保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，今后國家及地方政府部門將繼續(xù)完善從行政手段向市場化轉(zhuǎn)變的土地調(diào)控機(jī)制，土地市場受政策層面影響較大。屆時(shí)，擁有資金及規(guī)模優(yōu)勢的企業(yè)將贏得更多的土地資源。 ? 2020 年天津土地市場趨勢預(yù)測 土地市場更加透明、公開，政府繼續(xù)完善以市場為導(dǎo)向的土地調(diào)控機(jī)制 隨著各項(xiàng)配套法規(guī)日臻完善，天津土地有形市場也將向更加公開、透明的方向邁進(jìn)。 另一方面，隨著中心城區(qū)商品房開發(fā)日趨飽和，天津四郊五縣以及濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場迎來新的發(fā)展契機(jī)。近兩年來，海河兩岸開發(fā)改造帶動(dòng)了大量公建項(xiàng)目建設(shè)，對天津市大型商貿(mào)公建建設(shè)起了較大推動(dòng)作用，并有效提高中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能和環(huán)境品位。從 2020 年的土地成交情況，可以看出未來幾年天津商品住宅供應(yīng)市場仍以中、大型項(xiàng)目占據(jù)主導(dǎo)位置，且競爭更趨激烈。另一方面，本市大宗土地的成交情況顯示出雖然地價(jià)上漲幅度較大，但開發(fā)商對土地資源仍有較強(qiáng)的吸納能力。與 2020 年相比， 04 年以“招掛拍”形式成交的 大宗土地?cái)?shù)量明顯上升。 大宗土地出讓助推規(guī)模開發(fā)，中大盤主導(dǎo)未來市場 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年天津土地交易中心成交的 18 幅土地中，占地面積超過 10 萬平方米的有7 幅，土地出讓金總額為 億元，平均單幅土地面積達(dá)到 50 萬平方米左右。由于天津經(jīng)營性土地全部采 用“招拍掛”的形式，這也為外埠開發(fā)商進(jìn)入天津市場創(chuàng)造了條件。這 5 家公司取得的土地總面積達(dá)到 萬平方米，土地出讓金額為 億元，占天津土地交易總額的 52%。由于天津長期以來土地價(jià)格偏低，地價(jià)提升有利于改變因長期實(shí)行協(xié)議出讓土地導(dǎo)致的地價(jià)扭曲，進(jìn)而提高土 地使用效率，但相應(yīng)增加企業(yè)的運(yùn)營成本，并推動(dòng)房價(jià)上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年天津土地交易中心成交的 18幅土地，平均單幅土地成交價(jià)格為 74604 萬元，單畝地價(jià)達(dá)到 135 萬元左右。 2020 年的天津土地需求市場主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)特點(diǎn)： 土地價(jià)值理性回升，開發(fā)商土地出付成本加大 出于對天津房地產(chǎn)市場發(fā)展前景的看好， 04 年土地需求保持堅(jiān)挺。與供應(yīng)規(guī)模相比，天津土地市場成交亦相當(dāng)活躍。 A. ? 土地成交情況 根據(jù)天津市土地交易中心公布的摘牌公告資料統(tǒng)計(jì)，截至 2020 年 11 月，天津市以“招拍掛”形式成交的土地為 18 幅 (不包括經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 )。這也是天津土地交易中心有史以來以招拍掛形式推出 的面積最大的地塊。 2020 年，單幅出讓面積最大地塊是位于河西區(qū)友誼路的編號為津西友（招） 2020— 059號的土地。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年天津土地供應(yīng)市場以住宅為主 (包括純住宅用地 )的地塊有 16 幅，土地總面積達(dá)到 645 萬平方米，平均單幅地塊面積達(dá)到 萬平方米。 1 萬平方米以上的中、大型地塊以居住用地為主， 并輔以一定比例的公建用地。表現(xiàn)在土地市場上，則是供應(yīng)土地以居住用地為主，同時(shí)，商業(yè)及辦公用地也占據(jù)相當(dāng)比例。隨著天津市城市化進(jìn)程加速，并且在 市政建設(shè)的推動(dòng)下，次中心區(qū)及區(qū)縣土地市場及房地產(chǎn)開發(fā)將迎來一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年掛牌出讓的 25 幅土地中，位于郊縣的有 5 幅，其中西青區(qū) 3 幅，北辰區(qū)及東麗區(qū)各 1 幅，其余地塊均坐落于市內(nèi)六區(qū)。從 2020 年天津土地市場的運(yùn)行情況來看，經(jīng)營性土地全部實(shí)行“招掛拍”形式，特別是對經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目也首次采用招標(biāo)形式，土地市場日趨規(guī)范，競爭更為充分。 2020 年，天津市政府正式出臺(tái)《天津市國有土地有償使用辦法》，規(guī)定從 2020 年 6 月 1日開始，天津的國有土地將由市政府集中統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一轉(zhuǎn)讓。與 03 年相比， 04 年天津土地供應(yīng)增長穩(wěn)定，政府部門通過控制土地供應(yīng)規(guī)模以調(diào)節(jié)市場的力度加大。 共設(shè)施用地為50年。 規(guī)劃公共設(shè)施部分容積率不大于 ，建筑面積為 222188平方米，建筑密度為不大于50%，綠地率不小于30%；住宅部分容積率不大于，建筑面積為234004 平方米，建筑密度不大于 30%，綠地率不小于 40% 2020年 11月22 日至 2020年 12 月 11日 津東萬（招） 2020—186 號地塊，該地塊位于天津市河?xùn)|區(qū)，四至范圍：東至月牙河，南至張貴莊路，西至規(guī)劃萬川路，北至程林莊路 招標(biāo) 土地出讓總面積為方米 ，其中居住部分土地面積為方米，公共設(shè)施部分土規(guī)劃性質(zhì)為居住及公共設(shè)施用地。 規(guī)劃性質(zhì)為公共設(shè)施、居住用地。 居住及公共設(shè)施用地 土地使用權(quán)出讓年限居住用地為70年，公共設(shè)施用地為50年。 公建土地使用權(quán)出讓年限為50年；居住土地使用權(quán)出讓年限為70年。 招標(biāo)時(shí)間：2020年 11月5 日 — 2020年 11 月 18日 津西平（掛） 2020—171 號地塊，該地塊位于河西區(qū)平山道南側(cè)，四至范圍為：東至人民藝術(shù)劇院，南至現(xiàn)狀住宅，西至現(xiàn)狀住宅，北至平山道。 編號為津和新（掛）2020— 170 號地塊 該地塊位于和平區(qū)新華路西側(cè)。 宗地編號為津保（掛）2020— 121 號至 151號（共計(jì) 31 宗）地塊 備 注：此次集體掛牌的 31 幅土地具體信息請參閱天津土地交易中心相關(guān)文件。 津西友（招） 2020—059 號，四至范圍：東至友誼南路，南 至外環(huán)線，西至鐵路，北至珠江道， 招標(biāo) 規(guī)劃土地總面積為平方米，其中居住及配套公建用地面積約929285平方米，商業(yè)金融業(yè)用地的土地面積約573835平方米，其余土地為風(fēng)景區(qū)用地和市政道路等用地。 居住和公共設(shè)施用地。 津南東（招） 2020—024 號。土地使用權(quán)出讓年限為 70年。 掛牌 土地面積為 平方米 商業(yè)公建 土地使用權(quán)出讓年限為50年。 居住、商業(yè)及商業(yè)綜合用地 居住用地為 70年，商業(yè)用地為40年，商業(yè)綜合用地為 50年。 掛牌 商業(yè)用地 40 年 ≦ 2020/3/12 2020/3/25 津東泰（招） 2020—006 號東至天津警備區(qū)太脫拉營房和現(xiàn)狀住宅，南至程林莊路，西至規(guī)劃的泰興南路，北至臨池里住宅小區(qū)。規(guī)劃總建筑面積767982 平方米，其中公建部分建筑密度不大于40%，綠地率不小于25%，土地使用權(quán)出讓年限為50 年；住宅部分建筑面積為550982 平方米，建筑密度不大于 30%，綠 04/2/25 3/7 地率不小于 35%，土地使用權(quán)出讓年限為 70 年。 掛牌 居住 70 年 規(guī)劃容積率不大于，建筑密度不大于 30%，綠地率不小于 35% 04/2/23 03/7 津紅北（掛） 2020—012 號 紅橋區(qū)北馬路北側(cè)、大豐路東側(cè)，其四至范圍為：東至北門外大街，南至北馬路，西至大豐路，北至南運(yùn)河。 土地市場 ? 土地供應(yīng)市場 地塊 出讓 方式 土地面積㎡ 土地 用途 土地使用年限 規(guī)劃容積率 土地現(xiàn)狀 掛牌時(shí)間 津西青衛(wèi)（掛） 2020—001 號西青區(qū)衛(wèi)津南路與外環(huán)線交口 掛牌 2020年 1月 5日至 2020 年1 月 16 日 津北南（掛） 2020—214 號地塊河北區(qū)南口路東側(cè)、津浦鐵路北側(cè) 掛牌 2020年 1月 5日至 2020 年1 月 16 日 津南長（掛） 2020—216 號南開區(qū)長江道 掛牌 ㎡ 2020 年 1 月29 日至 2 月 與南豐路交口 11 日 津東西（掛） 2020—007 號位于河?xùn)|區(qū)西錦路 17 號 掛牌 辦公 50 年 現(xiàn)狀建筑面積㎡ 04/2/23 3/5 津南津（掛） 2020—008 號南開區(qū)芥園西道北側(cè)、青年路（調(diào)整后）東側(cè)，其四至范圍為：東至津河，南至芥園西道，西至青年路，北至南運(yùn)河。今年一季度，天津樓市走出一波直線上揚(yáng)行情，在經(jīng)歷第二季度的短期調(diào)整后，天津樓市運(yùn)行趨于平穩(wěn)，房價(jià)快速上漲勢頭也有