【正文】 用對(duì)郊區(qū)發(fā)展帶動(dòng)，房地產(chǎn)發(fā)展三條主線較為明顯，向東、向南、向西郊區(qū)化發(fā)展是未來行業(yè)主要方向。、供求對(duì)比10年天津市普通住宅新增供應(yīng)1480萬平米，全年成交量938萬平米，：1，整體表現(xiàn)為供大于求。成交均價(jià)方面，開發(fā)區(qū)為濱海新區(qū)價(jià)值標(biāo)桿區(qū)域，10年達(dá)13634元/平米，環(huán)比09年漲44%，而空港區(qū)成交均價(jià)漲幅最大為69%，區(qū)域發(fā)展形勢向好。市內(nèi)六區(qū)，%； 與供應(yīng)量一致，河?xùn)|區(qū)取代南開區(qū)成為市內(nèi)六區(qū)成交主力，09年成交主力九州國際、富力城、壹街區(qū)等項(xiàng)目本年度均屬尾盤銷售致使區(qū)成交量環(huán)比跌幅最大為71%，；成交均價(jià)方面，河西、南開、紅橋、濱海開發(fā)區(qū)價(jià)格增長較為明顯；環(huán)城四區(qū)，10年減少環(huán)城四區(qū)成交量為309萬平米，環(huán)比減少14%；其中，西青區(qū)為環(huán)城四區(qū)主力成交區(qū)，環(huán)比減少20%；與09年相比，本年度東麗區(qū)由于保利玫瑰灣、萬科魅力之城等項(xiàng)目成交量增加導(dǎo)致去成交量環(huán)比上漲90%，其余三區(qū)均呈下跌趨勢；成交均價(jià)方面，西青區(qū)為環(huán)城四區(qū)價(jià)值標(biāo)桿區(qū)域，10年成交均價(jià)為10257元/平米，環(huán)比上漲42%。10年全年成交均價(jià)8824元/平米，環(huán)比09年成交均價(jià)7208元/%。、市場成交，%；10年2月份開始成交量穩(wěn)步上升，隨著4月底新政的出臺(tái)，5月份成交量減少，6月份低至谷底，由于不少項(xiàng)目優(yōu)惠力度上升及剛性需求拉動(dòng)，從7月份開始成交量持續(xù)增加，12月份成交量達(dá)到全年峰值，環(huán)比增加10%。、市場供應(yīng)10年全年天津市普通住宅供應(yīng)量為1480萬平米，%；10年上半年供應(yīng)量呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，8兩月稍作調(diào)整，912月份供應(yīng)量大幅上漲，12月份到達(dá)峰值，當(dāng)月供應(yīng)量達(dá)213萬平米，占全年供應(yīng)量14%，分析其原因在于10年上半年一系列政策相續(xù)出臺(tái)，部分開發(fā)商處于觀望狀態(tài)，為避免“金九銀十”激烈競爭而相繼選擇在年底開盤所致。 ，%， 4月底新政出臺(tái)，連續(xù)兩個(gè)月成交量下滑，隨后成交量呈穩(wěn)步上漲趨勢，于12月份達(dá)到全年峰值，；216。第四部分：普通商品住宅市場分析216。、供求對(duì)比10年全年供應(yīng)量為1351萬余平米，全年成交量達(dá)1090萬平米，:1，由于政策的影響使成交量有小幅下跌；10年成交量總體呈現(xiàn)上走的趨勢，上半年由于政策影響使成交量波動(dòng)不定，后半年成交量出現(xiàn)直線上漲之勢，剛性需求拉動(dòng)市場上行，政策影響甚微。、市場成交10年全市成交面積達(dá)1090萬平米，%，主要由于政策的頻出影響所致；10年上半年成交走勢小幅上漲，但由于新政策的推出使6月份走入低谷，隨著需求的拉動(dòng)712月份成交量再次穩(wěn)步增長之勢，雖然政策頻出，但市場表現(xiàn)良好，說明天津房地產(chǎn)市場客戶主要以剛性需求為主。全年供應(yīng)主要集中在環(huán)城區(qū)域以及郊縣地區(qū)，其中分別占比達(dá)32%、32%，市內(nèi)供應(yīng)情況一般占全市10%；，同比降低37%，土地稀缺性明顯。 成交均價(jià)達(dá)9476元/平米，%。 10年供應(yīng)量為1351萬余平米，同比增長53%，主要是由于環(huán)城區(qū)域的大幅增量帶動(dòng)所致；216。本月土地成交總體溢價(jià)比率較低，高溢價(jià)成交地塊較少。溢價(jià)比率在50%以下的有3宗地塊。溢價(jià)比率在50%100%之間的也僅有兩宗，是由天津津海達(dá)礦業(yè)投資咨詢有限公司投得的，位于南開區(qū)水上公園東路西側(cè)，以及由天津市小白樓市場經(jīng)營投資有限公司河北區(qū)增產(chǎn)道與靖江路路交口 居住型公寓、商業(yè)8900 13,100 中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司津北鐵（掛）2009193河北區(qū)鐵東路東側(cè) 商業(yè)金融業(yè)、居住型公寓、居住、住宅194000 270,000 天津市房地產(chǎn)信托集團(tuán)公司津北金（掛）2010095河北區(qū)金鐘河大街北側(cè) 居住22480 22,480 天津市天泰置業(yè)發(fā)展有限公司津和濱（掛）2010060和平區(qū)濱江道西側(cè) 商業(yè)金融業(yè)3410 5,800 天津新海申投資有限公司2010年度中心城區(qū)土地成交溢價(jià)情況分析競得單位宗地編號(hào)地塊位置土地面積用途掛牌起始價(jià)成交總價(jià)溢價(jià)比率天津市寧發(fā)集團(tuán)有限公司津南水（掛）2010031南開區(qū)水上公園東路與亮麗道交口 商業(yè)、辦公28930 28,930 天津津海達(dá)礦業(yè)投資咨詢有限公司津南水（掛）2009192南開區(qū)水上公園東路西側(cè) 商業(yè)金融業(yè)24340 38,000 天津融創(chuàng)置地有限公司2010年全國120城市住宅用地成交量同比上漲30%，但成交樓面均價(jià)同比上漲6%，可見成交量增加是土地出讓金增加的主因。其中郊縣是本年度的主力土地成交區(qū)域，占本年度總的土地成交面積的44%；，成交量僅次于郊縣，占本年度總的土地成交面積的28%，是本年度第二大主力成交區(qū)域；環(huán)城四區(qū)的土地成交量是655萬平米，占本年總的土地成交面積的25%；市內(nèi)六區(qū)的土地成交量最少，僅占全市的3%。本地塊地處河北區(qū)金鐘河大街北側(cè)，周邊路網(wǎng)密集，毗鄰多條市區(qū)主干路線，距離天津北站僅2公里路程，周邊配套設(shè)施齊全，本身是綜合體項(xiàng)目，未來發(fā)展勢頭良好。，總建筑面積約867800平米。重點(diǎn)地塊分析：，總建筑面積月301萬平米。、土地市場年度供應(yīng)情況2010年年度，共計(jì)316宗。 本年度東麗有大量土地供應(yīng)，是本年度的主力土地供應(yīng)地區(qū)，%；216。 ，共計(jì)316宗；216。思源觀點(diǎn)：天津大道的通車，使得從外環(huán)線到濱海新區(qū)只需不到半小時(shí)，結(jié)合地鐵、公交的換乘，為中心城區(qū)與濱海新區(qū)“雙城”居民的出行帶來極大便利，這不但促進(jìn)了兩區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也直接拉動(dòng)了濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。n 天津大道正式通車 直通濱海新區(qū)天津大道正式通車。按照設(shè)計(jì)時(shí)速60至80公里，驅(qū)車“第四環(huán)”只需50余分鐘便可環(huán)城一周。思源觀點(diǎn)：天津首條水下快速路的正式通車，為天津市路網(wǎng)建設(shè)增添光彩，從河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)出發(fā)到北辰區(qū)、東麗區(qū)僅需要15分鐘，節(jié)省了市區(qū)東部中環(huán)與外環(huán)的通行時(shí)間，同時(shí)拉動(dòng)了當(dāng)?shù)貐^(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。n 天津首條水下快速路正式通車本市首條水下快速路——穿過北寧公園西大湖湖底的東縱水下隧道正式通車。n 京滬鐵路立交橋通車 靜海到天津市區(qū)只要半小時(shí)天津靜?？h南常公路跨京滬鐵路立交橋近日竣工通車，打通了子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園通往濱海新區(qū)核心區(qū)的便捷通道，今起子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)到天津市區(qū)的車程由1小時(shí)縮短至半小時(shí)。開啟橋于今年6月28日通過竣工預(yù)驗(yàn)收，并于7月1日正式通車。思源觀點(diǎn)：大公司落戶CBD有利于吸引更多高端人才來天津發(fā)展，會(huì)提高城市的人口素養(yǎng)和城市的整體魅力，CBD的聚集效應(yīng)大大提高了土地的集約利用，而且外來人員也將拉動(dòng)本市房地產(chǎn)的需求。南開區(qū)對(duì)二東馬路、奧體和海光寺商圈的重點(diǎn)建設(shè)，將同時(shí)為區(qū)域發(fā)展注入潛力，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域和周邊房價(jià)上漲。西南角——海光寺商圈，該商圈正在積極規(guī)劃建設(shè)中，中糧、寶利、融僑等項(xiàng)目已經(jīng)開工建設(shè)，并已啟動(dòng)房地產(chǎn)交易市場、內(nèi)燃機(jī)廠地塊整理。 老城廂——東馬路商圈，主要聚集七向街、天街、銅鑼灣廣場等一些高端商業(yè)頂級(jí)娛樂項(xiàng)目。濱海新區(qū)規(guī)劃的高度細(xì)劃體現(xiàn)了其在城市整體規(guī)劃和土地利用等問題上的較高水平，此次規(guī)劃方案的正式通過，也將對(duì)濱海新區(qū)未來的整體建設(shè)、功能分區(qū)以及各行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生決定性影響。思源觀點(diǎn)：歷經(jīng)多年，濱海新區(qū)總面積約2200平方公里的核心區(qū)、北片區(qū)、南片區(qū)三大片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃正式得到批復(fù)。n 天津?yàn)I海新區(qū)詳細(xì)規(guī)劃確定 三片區(qū)2200平方公里 從濱海新區(qū)規(guī)劃和國土資源管理局獲悉，濱海新區(qū)核心區(qū)、北片區(qū)、南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃正式獲濱海新區(qū)政府批準(zhǔn)通過，三大片區(qū)總面積約2200平方公里。津漢高速是新區(qū)北部溝通東西向的重要通道，能把新區(qū)北部空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、濱海旅游區(qū)、北塘片區(qū)、中心漁港、中新生態(tài)城等區(qū)域有效連接起來，并帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展。、城市發(fā)展環(huán)境n 津漢高速一期開工 往來天津市區(qū)和漢沽不到半小時(shí) 2010年3月18日，天津?yàn)I海新區(qū)“一環(huán)十一射五橫五縱”交通路網(wǎng)整體規(guī)劃布局中連接雙城的主要高速道路——津漢高速公路一期工程開工。天津市房市調(diào)控政策與全國房市調(diào)控政策對(duì)比調(diào)控力度層面：在力度上，天津市明顯弱于全國調(diào)控，例如“國十條”與“津十條”的對(duì)比，首先在調(diào)控措施方面都沒有明顯的界定，相關(guān)的整治措施還不夠到位，只是起到一個(gè)“呼吁”的作用，另外政策出臺(tái)后不久出現(xiàn)的拿地高潮直接反應(yīng)了政策的軟弱所在；“津十條”出臺(tái)之后，天津市仍多家銀行可以辦理三套房貸，當(dāng)時(shí)沒有明確規(guī)定必要的整治措施，表現(xiàn)了當(dāng)時(shí)調(diào)控手段的不到位；后期公積金貸款新政下發(fā)，天津市明文提出天津首套房90㎡以下仍可兩成等補(bǔ)充，也表明天津市對(duì)市場的放松警示，也是由于天津市剛性需求強(qiáng)帶動(dòng)所致；調(diào)控手段層面：當(dāng)前國家主要以差別化的信貸和稅收政策等金融手段為主，后期提出的“151號(hào)文件”從土地方面加強(qiáng)調(diào)控力度；而天津市并沒有根據(jù)地方特色有什么新的政策補(bǔ)充，只是對(duì)相關(guān)政策作出一些調(diào)整；政策發(fā)展預(yù)期：10年政策的頻繁出臺(tái)，津城的房市量價(jià)走勢依然堅(jiān)挺，主要是由于當(dāng)前的剛性需求以及政策的 “軟著陸”所致，預(yù)計(jì)11年仍以金融手段為主，不過可能出臺(tái)一些實(shí)質(zhì)性的調(diào)控措施抑制投資性需求。三套：住房公積金貸款全面叫停。此次公積金貸款政策調(diào)整，對(duì)首次、二套、三套及以上各個(gè)層級(jí)限制非常明確：首套：以鼓勵(lì)為主，90平米以下還能做到二成，比較合理。思源觀點(diǎn)：此次限購令的推出，體現(xiàn)了政府調(diào)控房價(jià)的決心，對(duì)炒房以及投機(jī)性購房行為起到了抑制的作用，不過限購令仍存在許多爭議，例如提出只提出限購一套，并沒有對(duì)已購房產(chǎn)進(jìn)行說明等，從而存在較多疑點(diǎn)。通知中要求，在天津市暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購房套數(shù)政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。思源觀點(diǎn)：目前隨著政策的頻繁出臺(tái)，開發(fā)商開始“想辦法”避開調(diào)控鋒芒，從而出現(xiàn)各種違規(guī)用地現(xiàn)象，政府出臺(tái)相關(guān)政策嚴(yán)格規(guī)范土地的管理制度，表明了政府對(duì)開發(fā)商不合理利用土地行為的打擊力度，從而促進(jìn)房市穩(wěn)定健康發(fā)展。七是禁止政府所屬企業(yè)變相轉(zhuǎn)讓土地。五是依法處置閑置土地。三是強(qiáng)化天津市土地集中交易。一是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃審核。地產(chǎn)新政“津十條”出臺(tái) 二套房首付不低于50%為貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號(hào))和進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，本市制定了《促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展實(shí)施意見》，各相關(guān)部門目前正在制定各自的實(shí)施細(xì)則（1）增加普通商品房有效供給嚴(yán)控高檔公