【正文】 位據(jù)統(tǒng)計(jì)南京市2022年實(shí)施拆遷項(xiàng)目115個(gè)，拆遷房屋面積179萬(wàn)平方米，共，拆遷工企單位1320個(gè)。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)住房的需求動(dòng)因主要包括拆遷安置購(gòu)房、結(jié)婚購(gòu)房、改善居住購(gòu)房、投資購(gòu)房以及城市化進(jìn)程等方面所帶來(lái)的購(gòu)房需求。一、2022年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析房地產(chǎn)的市場(chǎng)容量是指有現(xiàn)實(shí)需求的購(gòu)房者準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)房屋的面積總量，購(gòu)房者對(duì)于房屋的類(lèi)型選擇可以分為商品房（開(kāi)發(fā)商新建商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。對(duì)市場(chǎng)容量統(tǒng)計(jì)的方法主要從準(zhǔn)購(gòu)房者角度得出有實(shí)際購(gòu)買(mǎi)意愿的需求量。第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析產(chǎn)品（商品房）需求量直接影響市場(chǎng)供求雙方的地位，不斷上升的需求量是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α３杀镜纳仙粌H影響了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，也促使商品房?jī)r(jià)格的上漲。建筑原材料上漲行情一直持續(xù)，鋼材、水泥、石子等材料價(jià)格上升20%40%不等。片區(qū)結(jié)構(gòu)中，河西地區(qū)的供需差距較大，而江寧、江北片區(qū)卻供過(guò)于求。商品房總體供不應(yīng)求外，存在結(jié)構(gòu)性供過(guò)于求情況盡管商品房整體市場(chǎng)供應(yīng)不足，但還出現(xiàn)有的商品房銷(xiāo)售困難，甚至滯銷(xiāo)狀況，說(shuō)明存在結(jié)構(gòu)性不平衡狀況。存量房市場(chǎng)供需均飛速增長(zhǎng)，%,交易面積為430萬(wàn)平方米，均超過(guò)商品房。但竣工面積僅，同比下降了10%，加上期房供給上市銷(xiāo)售面積為598萬(wàn)平方米。在需求構(gòu)成中，拆遷購(gòu)%，居民拆遷購(gòu)房需求具有剛性，始終是需求上升的基礎(chǔ)；投資需求增加快，是需求上升的主要?jiǎng)恿?，?022年底投資需求比例達(dá)到24%，全年的比例為17%，這部分人的需求極不為穩(wěn)定，是影響供求關(guān)系波動(dòng)以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的因素。如果您對(duì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)有較深層次了解的愿望和要求，請(qǐng)與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。深度市場(chǎng)調(diào)研：項(xiàng)目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場(chǎng)細(xì)分方案，定價(jià)策略、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略建議，投資效益財(cái)務(wù)分析、融資策劃，項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)解決方案。抉策地產(chǎn)研究中心建議：通過(guò)抉策樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)獲得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/ 通過(guò)中長(zhǎng)期分階段市場(chǎng)監(jiān)測(cè)跟蹤市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)/通過(guò)購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部跟蹤消費(fèi)者（準(zhǔn)購(gòu)房者）動(dòng)態(tài)特征，幫助開(kāi)發(fā)者在項(xiàng)目前期階段獲得較精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)資料與關(guān)鍵信息，輔助項(xiàng)目的相關(guān)定位決策。我中心可為開(kāi)發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門(mén)提供各類(lèi)型、層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究延伸服務(wù)。以上六大指標(biāo)構(gòu)成全面衡量南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、某區(qū)域、某樓盤(pán)發(fā)展水平、市場(chǎng)地位及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的體系，既獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)，任何單一指標(biāo)的研究都不能充分說(shuō)明市場(chǎng)的全貌，必須經(jīng)過(guò)相關(guān)性分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域某一時(shí)間段內(nèi)真實(shí)的市場(chǎng)狀態(tài)。生活指數(shù)——抉策地產(chǎn)研究中心區(qū)域及典型樓盤(pán)生活指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)，就影響商品房生活便利程度的因素進(jìn)行指標(biāo)量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤(pán)的生活便利程度，并結(jié)合商品房?jī)r(jià)格研究樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比。價(jià)格指數(shù)——以抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)的數(shù)據(jù)為依據(jù)，監(jiān)測(cè)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)、總體均價(jià)、各片區(qū)均價(jià)、分物業(yè)均價(jià)，結(jié)合片區(qū)及個(gè)案銷(xiāo)售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場(chǎng)價(jià)格成因。以抉策購(gòu)房俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，根據(jù)購(gòu)房動(dòng)機(jī)等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)容量，在該基礎(chǔ)上，分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘考胺旨径热萘?、各區(qū)域市場(chǎng)容量、價(jià)格層次市場(chǎng)容量、樓型市場(chǎng)容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢(shì)。市場(chǎng)容量——即總需求量。研究報(bào)告的指標(biāo)體系包括市場(chǎng)容量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測(cè)六大部分。監(jiān)測(cè)對(duì)象：南京市所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所有項(xiàng)目，每個(gè)監(jiān)測(cè)對(duì)象的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)近30項(xiàng)。每家數(shù)據(jù)收集項(xiàng)目近100項(xiàng)。（2）南京70典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)：主要包括樓盤(pán)基本信息、價(jià)格數(shù)據(jù)跟蹤、銷(xiāo)售進(jìn)程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評(píng)定，對(duì)項(xiàng)目全程的營(yíng)銷(xiāo)投放進(jìn)行監(jiān)測(cè)，目前建立起的比較健全的是南京市70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)。所有的會(huì)員資料都經(jīng)過(guò)我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗(yàn)確保其真實(shí)性，并提供一系列的服務(wù)吸引會(huì)員及時(shí)更新會(huì)員資料。二、研究方法簡(jiǎn)介1. 研究背景說(shuō)明隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加速，產(chǎn)生了對(duì)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)研究、咨詢(xún)服務(wù)機(jī)構(gòu)的需求，特別是迫切需要對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況成體系的市場(chǎng)研究評(píng)價(jià)模型，抉策地產(chǎn)研究中心自2022年開(kāi)始組建抉策購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部，并在會(huì)員服務(wù)、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上于2022年推出抉策房地產(chǎn)市場(chǎng)研究指標(biāo)體系及研究模型，研究模型主要建立在抉策地產(chǎn)研究中心獨(dú)有的購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)、南京70典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù) 基礎(chǔ)之上，主要從微觀角度，利用專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)三大數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而獲得研究報(bào)告所需的總量及分量數(shù)據(jù)。對(duì)于這樣一個(gè)高成長(zhǎng)中的初級(jí)市場(chǎng)，政府應(yīng)該在逐漸規(guī)范的同時(shí)關(guān)懷和扶持，創(chuàng)造公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，使它能夠健康的成長(zhǎng)，18號(hào)文正是體現(xiàn)了國(guó)家的這種精神。18號(hào)文肯定房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度”。了解市場(chǎng)供求關(guān)系及其變化趨勢(shì)，深入研究微觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、消費(fèi)者需求特征、消費(fèi)行為特征、消費(fèi)心理的變化是極具意義的，市場(chǎng)調(diào)查的意義在于揭示市場(chǎng)真實(shí)表現(xiàn)，分析市場(chǎng)發(fā)展變化的原因，通過(guò)科學(xué)的研究模型研究市場(chǎng)的歷史和現(xiàn)在，對(duì)影響未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)因素進(jìn)行分析，提出促進(jìn)市場(chǎng)及企業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)與建議。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前遠(yuǎn)未成熟，產(chǎn)品（商品房）又是相當(dāng)復(fù)雜的特殊商品，相關(guān)影響因素如國(guó)內(nèi)、外宏觀政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、金融政策、相關(guān)法律法規(guī)的變化都會(huì)直接影響其微觀市場(chǎng)表現(xiàn)，片面的以某些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為房?jī)r(jià)與房市的預(yù)測(cè)依據(jù)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)是不可取的，所謂預(yù)測(cè)其實(shí)就是“瞎子算命”，會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤的引導(dǎo)甚至欺騙。抉策地產(chǎn)研究中心本著四年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、經(jīng)紀(jì)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，縱觀2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡，重申自己的觀點(diǎn)：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是過(guò)剩經(jīng)濟(jì)，商品的短缺永遠(yuǎn)只是暫時(shí)的，商品過(guò)剩是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)。開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商在驚喜高利潤(rùn)回報(bào)的同時(shí)受制于土地拍賣(mài)造成的高地價(jià)，在品牌運(yùn)營(yíng)、土地儲(chǔ)備資金實(shí)力的更高要求下，一些企業(yè)開(kāi)始考慮兼并與整合的長(zhǎng)期戰(zhàn)略；另一方面，消費(fèi)者愿望與實(shí)際差距越拉越大，很多人在猜測(cè)、猶豫中未能實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房的愿望，而就在2022年，我國(guó)人均GDP首次突破1000美元，GDP是衡量一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的總量尺度，人均GDP評(píng)價(jià)的是一個(gè)國(guó)家的富裕程度，人們根據(jù)這個(gè)數(shù)字的變化來(lái)劃分經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，這說(shuō)明我國(guó)真正進(jìn)入了“脫貧”致富的階段，在新的歷史時(shí)期，社會(huì)將會(huì)發(fā)生更多積極的變化，比如在日益發(fā)展完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，過(guò)去人們生活中的奢侈品逐漸成為今后的日常必需品，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將向發(fā)展型、享受型升級(jí)，住房、轎車(chē)、電子、通信等大宗消費(fèi)品市場(chǎng)將出現(xiàn)爆炸性增長(zhǎng)，更加繽紛多樣的消費(fèi)方式即將在膨脹的消費(fèi)時(shí)代成為現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究報(bào)告作者：日期：目 錄目錄 ………………………………………………………………………………………………..1綜 述 ...........................................................................................................................................4一、 前言 ................................................................................................................................4二、研究方法簡(jiǎn)介 ........................................................................................................................51. 研究背景說(shuō)明 ........................................................................................................................52. 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說(shuō)明 ................................................................................................6三、延伸服務(wù) ................................................................................................................................7四、報(bào)告 ........................................................................................................................................8摘要 ................................................................................................................................................8房地產(chǎn)需求上升勢(shì)頭強(qiáng)勁 ..................................................................................................8第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析 ....................................................................................................................10一、2022年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析 ..................................................................................10（一） 2022年的商品房市場(chǎng)容量 ..........................................................................................101. 拆遷購(gòu)房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位 ..............................................................102. 投資者比例波動(dòng)較大較快 ..................................................................................................113. 結(jié)婚購(gòu)房比例比較穩(wěn)定 ......................................................................................................114. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 ..............................................................................115. 城市化進(jìn)程等購(gòu)房需求 ......................................................................................................11（二）存量商品房市場(chǎng)容量 ..................................................................................................12二、2022年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析 ..............................................................................121. 2022年商品房已實(shí)現(xiàn)需求狀況 ..........................................................................................122. 商品房交易量的 歷 年增長(zhǎng)情況 ..........................................................................................133. 2022年未實(shí)現(xiàn)需求狀況分析 ..............................................................................................13三、2022年需求結(jié)構(gòu)分析 ..........................................................................................................141. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況 ..................................................................................142. 樓型層次及季度比例變化分析 ....................................