【正文】 來說，可提供幾個層面的相關服務：數(shù)據(jù)庫基礎上的產(chǎn)品：區(qū)域市場總體特征監(jiān)測、數(shù)據(jù)定制，時間段內分類項目營銷監(jiān)測分析報告，個案分析報告；專項市場調查：區(qū)域經(jīng)濟、人口、地理、基礎設施、社會環(huán)境專項市場調查報告，時間段區(qū)域經(jīng)濟歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報告，營銷環(huán)境及市場機會研究即市場環(huán)境綜合評價，地區(qū)消費環(huán)境及發(fā)展動態(tài)分析、消費者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品空缺及市場機會研究報告等。注：本報告基礎數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫。四、報告摘要房地產(chǎn)需求上升勢頭強勁2022年南京市的房地產(chǎn)市場總容量為1400萬平方米，其中商品房的市場容量為850萬平方米，存量房的市場容量為550萬平方米。房地產(chǎn)投資上升幅度很大，但商品房供給不足，存量房供需兩旺，創(chuàng)歷史記錄，%。盡管2022年土地供應達到658公頃，由于存在開發(fā)周期因此不會很快形成供給，而02年土地供給僅為173公頃，01年土地供給為27公頃，受到土地的約束使商品房供應速度增長較慢。在供需矛盾十分突出的情況下，商品房價格飚升2022年南京市所有片區(qū)商品房價格都大幅上升，最低漲幅14%，漲幅最高的河西片區(qū)房價上漲23%（詳見土33），各片區(qū)漲幅平均為1000元/平方米上下；存量房價格也在商品房的帶動下上升很快，除了城中、城南片區(qū)外，其它片區(qū)存量房價格基本接近商品房的價格。特別是價格層次需求結構不平衡狀況比較明顯，中低價位商品房供不應求，而5000元/平方米以上的商品房整體供過于求。商品房成本不斷上升作為商品房成本的主要構成土地的成本增長很快，已占商品房售價的一半，2003年土地出讓平均價格達到281萬元/畝，%。此外拆遷新法規(guī)的實施也使拆遷成本大幅上升。商品房均價和商品住宅均價超過4000元/平方米2022年底南京商品房均價達到4537元/平方米；商品住宅均價為4378元/平方米，在全國各主要城市中排名前列。本節(jié)市場容量主要分析了2022年南京房地產(chǎn)市場對商品房的總需求量，即市場的有效潛在需求量。分析角度包括總體容量、已實現(xiàn)的市場容量、區(qū)域需求結構、價格需求結構等，市場容量分析是房地產(chǎn)市場研究的基礎,總量及層次結構的變化及趨勢對把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有舉足輕重的意義。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析表明，2022年南京全年房地產(chǎn)市場商品房市場容量為850萬平方米，存量房市場容量為550萬平方米，2022年南京市房地產(chǎn)市場總容量約為1400萬平方米。根據(jù)對2022年會員數(shù)據(jù)庫購房者商品房需求信息的分析，購房者全年對商品房的需求動機比例構成如下圖所示。由于2022年三季度拆遷矛盾激化，導致國家要求加強對拆遷的管理，南京有44個拆遷項目停拆緩拆，比計劃4萬戶，因此拆遷購房的比例與上半年相比下降比較大。因此，拆遷居民需購買商品房的數(shù)量在2萬戶左右，這部分居民購買的住宅面積較小，按照戶均購房面積85平方米計算，拆遷居民購買商品房170萬平方米；此外，每個拆遷工企單位中按平均購買1000平方米面積計算，拆遷單位需購買商品房130萬平米左右。2. 投資者比例波動較大較快投資需求是一種引致需求，并不是建立在居民自己實際需要基礎之上的，因此投資購房需求受到其他購房者的心理影響甚大。按照人均購房110平方米計算，這部分人群購買商品房的需求約為140萬平米。在購房者中所占比例各季度變動不大，在20%左右。 4. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 % % % %% %%%%%%拆 遷 結 婚 改 善 居 住 投 資 其 他 城 市 化 進 程隨著我國經(jīng)濟的快速增長，居民收入也顯著提高，因此，對于改善居住條件，提高生活質量的購房需求也在相應的逐步增加。2022年這部分人群所占比例僅次于拆遷購房需求的人群比例，總需求面積為170萬平米。南京每年高等院校畢業(yè)生在7萬人左右，有相當一部分留在南京工作；每年大量農(nóng)村和外地人口遷入到南京城區(qū)定居工作，都會新增一定量的商品房需求。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的購房會員數(shù)據(jù)庫資料，這部分人對商品房需求面積約在85萬平米。以城中為例，超過70％的商品房的面積在110平方米/套以上，而存量房面積大部分在50—80平方米/套，城中同樣位置的一套商品房和存量房的總價相差幾乎一半。2022年南京市居民有購買商品房意向的戶數(shù)約8.7萬戶左右，按照戶均購房面積75平方米計算，2022年南京市存量房的市場容量為550萬平方米。在已經(jīng)被實現(xiàn)的需求中，可以分為商品房、存量商品房、經(jīng)濟適用房、商鋪和辦公樓幾個途徑，以下分別論述：2022年南京商品房市場非常旺盛，商品房銷售面積創(chuàng)出歷年最高記錄。2022年南京市完成產(chǎn)權登記的商品房交易3萬余件，交易金額近130億元，交易面積超過400萬平方米。2022年經(jīng)濟適用房基本上供不應求， ，要滿足拆遷居民的需求還需加大經(jīng)濟適用房的建設。從物業(yè)分類情況來看，住宅仍然是一枝獨秀，但辦公樓和商鋪等銷售卻苦樂不均。從南京住宅的漲幅來看，無論什么地段都沒超過商鋪。和商鋪的旺銷相反，辦公樓的需求相對低迷，2022年全市辦公樓開發(fā)投資，大約是住宅投資的一成，%。當前國內消費品消費仍然低迷，經(jīng)濟增長主要受投資拉動所致，導致國內辦公樓需求不足，因此才會有開發(fā)商把原來作為辦公樓用途的用地開發(fā)為商住兩用樓，酒店式公寓等形式，迎合不斷上漲的商品住宅的需求。歷年的商品房成交面積和增長率如圖所示：圖13 1996年—2022年商品房成交面積和增長率示意圖從南京商品房成交歷史紀錄可以看出，南京商品房需求近幾年來非常旺盛，增長速度屢屢創(chuàng)造紀錄，表明近年高速發(fā)展的南京房地產(chǎn)市場有著強勁的需求支撐。由于老城改造城市建設等因素的強勁拉動，南京房地產(chǎn)市場在未來1—2年內仍具有較大的市場發(fā)展前景。除了由于總體上供應不足以外，房地產(chǎn)產(chǎn)品結構也存在著不平衡狀況。三、2022年需求結構分析1. 各片區(qū)的結構比例及季度變化情況房地產(chǎn)是一種特殊的商品，由于地理位置的不同，造成每個商品房都有其獨特性和不可替代性，從而導致了不同區(qū)域商品房的不同需求。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年各季度購房者對區(qū)域的選擇比例及變化如圖1—4所示： 1020304050%%%%%%交 易 面 積 增 長 率萬平方米圖14 2022年各季度片區(qū)市場容量比較圖圖表顯示，購房者的區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高，而且比較穩(wěn)定。隨著金馬驪城、奧體新城等超級大盤的開發(fā)上市，2022年河西地區(qū)吸引了30%左右的總需求，表明河西片區(qū)房地產(chǎn)市場需求非常旺盛。城北地區(qū)在河西大規(guī)模開發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關注，市場需求份額有所提高。其它各片區(qū)的需求比例變化甚微，需求結構穩(wěn)定。房產(chǎn)從樓型角度看主要包括多層、小高層、高層和別墅。高層、小高層的得房率較低、電梯問題、習慣心理等使多層的選擇比例超過了一半。由于高層、小高層的供給比例較高，購房者的選擇余地不大，在供不應求的情況下，購房者較能夠容忍對樓型不滿意度，因此小高層、高層的需求比例有一定的提高。3. 商品房價格檔次及季度變化情況價格是商品需求實現(xiàn)的主要制約因素，商品房的需求對房價非常敏感。消費者對房價的心理接受價位逐漸提高，一方面是因為消費者收入在增加，更主要的是消費者在商品供不應求的情況下被迫慢慢接受了目前商品房不斷上漲的價格，所以5000元/平米以上商品房的期望比例相應有上升的趨勢，而對3500元/平米以下的期望比例趨于下降。本部分主要分析了2003年南京市房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品供給情況，并結合市場容量結構，對商品房的供給狀況進行多角度深入分析，以探尋目前存在的結構性矛盾和供應缺口。一、2022年市場供給總量1. 商品房開發(fā)持續(xù)增長 房地產(chǎn)開發(fā)投資作為南京固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著主導角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，使開發(fā)投資年年上升，而且出現(xiàn)加速趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，2022年住宅投，%；，%；，%。2022全市批準上市商品房面積為598萬平方米（包括江寧、江北和六合），其中城中城地區(qū)為368萬平方米，與2022年數(shù)據(jù)持平。從這個角度看，南京房地產(chǎn)的投資并不能說是過熱。圖2—1 歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積增長率示意圖從上圖可以看出，南京房地產(chǎn)投資屢屢創(chuàng)造高潮，特別是從1999年以來，投資增速不斷上升。開發(fā)投資從99年以來增長速度不斷上升，高于同期的竣工增長速度，表明2004年的商品房供給將會有大的增速。但是2022年南京土地市場圈地運動異常熱乎，炒地成風。市區(qū)已經(jīng)基本沒有空置土地可供出讓開發(fā)，而通過轉手交易得到的地塊價格漲幅較大。然而土地供應量增長的速度跟不上房地產(chǎn)開發(fā)建設需求增長的速度，土地的供應不足導致目前土地市場的火爆。2022年經(jīng)營性項目土地出讓面積出現(xiàn)前所未有的增長，采用招標、拍，其中市區(qū)（不含江寧、浦口和六合）轉讓面積62幅，幾乎是前三年轉讓土地的三倍。房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍般地出現(xiàn)，大有賽過超市、銀行之勢。2022年存量房交易全面超過商品房，2022年全市存，%%，交易面積達到429萬平方米，存量房交易各項指標均有大幅增長。到了2022年底，存量房供需形勢發(fā)生逆轉，整個存量房市場供大于求。隨著存量房的供應不斷增加，存量房的供需逐漸走向平衡。4. 經(jīng)濟適用房和中低價商品房開發(fā)建設情況面對不斷上漲的房價，普通老百姓的購房壓力逐漸加大，對中低收入和拆遷無處安身的居民尤為如此。因為關系到社會穩(wěn)定，普通老百姓的住房問題成為政府必須要解決的問題。希望房價下跌來滿足中低收入居民的需求在短時間內不太可能，因為房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅波動是各方面都不愿意看到的情景。面向被拆遷困難戶和低收入家庭的經(jīng)濟適用房建設速度在2022年驟然加快，2022年全市僅僅開工建設20萬平方米經(jīng)濟適用房，安置了12900戶低收入家庭。盡管2022年經(jīng)濟適用房建設力度在加大，但仍然無法滿足市場的需要，200，預計2022年拆遷量將達到4萬戶。二、2022年房地產(chǎn)供應結構以及供需分析1. 2022年南京市房地產(chǎn)市場總體供需分析2022年商品房的市場容量為850平方米，存量房的市場容量為550萬平方米左右，本常規(guī)研究報告僅研究商品房的供需狀況。盡管2022年全年南京房地產(chǎn)市場總量上供不應求，但是仍然存在著結構性矛盾。隨著二級市場的高速發(fā)展以及各種鼓勵政策出臺，存量房交易快速上升，同時市政府加大經(jīng)濟適用房和中低價商品房的建設力度，以及2022年土地的放量上市將有效緩解以往土地資源制約房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，2022商品房供給量將比2022年的供給量大幅增加，使總體供不應求的房地產(chǎn)市場狀況得到改變。片區(qū)容量供需比：該片區(qū)內總供給面積與在該片區(qū)內總需求面積之比。2022年盡管全年供需基本平衡，但是在區(qū)域供需結構不平衡狀況最突出的表現(xiàn)在各片區(qū)的供求不平衡現(xiàn)象上，通過比較各片區(qū)供需狀況，市場各方能夠準確地把握不同片區(qū)市場狀況，避免造成資源的浪費。圖22 2022年各片區(qū)供需結構比例圖抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年各片區(qū)房地產(chǎn)市場中，產(chǎn)品供需基本平衡的片區(qū)為城中區(qū)。而供需差距比較大的片區(qū)為江寧和河西片區(qū)。隨著供應的增加，河西片區(qū)的供需矛盾突出狀況在2022年發(fā)生了一些變化，如圖。3. 價格層次供需結構分析毫無疑問，無論消費者還是開發(fā)商都對市場價格非常敏感，商品房價格層次的供需結構同樣存在結構性矛盾，這里所引用的價格層次容量供需比是該價位檔次內總供給面積與該價位檔次內總需求面積之比。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫及購房會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計如下：圖24 價格層次供需結構圖（單位：元/平米）抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,中低檔價位區(qū)間商品房供不應求，3500元以下/平米價位段區(qū)間商品房供給僅能滿足需求的58%；5000元以上/平米價位段區(qū)間為供給過剩區(qū)，供給份額大大超過需求份額。但是這個價位上卻有超過15%的消費者意向選擇在寧南和仙林購房。下面以3500—5000元價位區(qū)間為例：圖2—5 3500—5000元/平米價位區(qū)間區(qū)域供需比例圖 盡管總體3500—5000元/平米價位段區(qū)間供稍小于求，但如果分區(qū)域考察就會發(fā)現(xiàn)在這個價位區(qū) 城 東 城 南 城 北 河 西350－ 500 350以 下 350500 500700 700以 上供 需 比間上城南和城北片區(qū)供應大于需求的比例較大，出現(xiàn)結構性過剩的不平衡現(xiàn)象。這里所引用的樓型容量供需比是該樓型總供給面積與該樓型總需求面積之比。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫及購房會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計如下：圖2—6 樓型供需結構圖可以看出，多層的樓型需求非常旺盛，供給僅能滿足需求的62%，預示多層樓型的價格將要繼續(xù)堅挺；在高層區(qū)域中，表現(xiàn)為市場供給過剩，這部分樓盤的銷售壓力將會比較大；別墅區(qū)供給稍微過剩；小高層區(qū)域供需基本達到均衡。因此高層、小高層樓型的市場供給較多，特別是在城中一些地價很高的區(qū)域，這與消費者的消費習慣心理有些差距，導致供需不平衡。消費者對于不同區(qū)域所能接受的總價是不同的，因此即使某個總價區(qū)間上總體供不應求，如果結合區(qū)域進一步進行交叉分析，就會發(fā)現(xiàn)市場的結構性過剩。三、2022年南京市商品房供給總量分析1. 商品房2022年南京房地產(chǎn)施工面積為1255萬平方米，比2022年增長38%，而竣工面。2022年，南京市存量房、商品房的交易量相當，并且存量房交易量上升速度超過商品房的趨勢，其它城市如北京上海的房地產(chǎn)市場中存量房交易量都已經(jīng)或有趨勢超過商品房，因