【正文】 。 房地產(chǎn)管理上的“三個不順” 　　近年來，山西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與市場需求不相吻合。 　　管理體制不順：據(jù)介紹，目前山西省涉及到房地產(chǎn)管理的部門有計(jì)劃、房地產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、土地等部門。 　　管理程序不順：由于管理體制的不順導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)管理程序不順，沒有形成計(jì)劃、規(guī)劃、土地供應(yīng)、開發(fā)的有序管理過程。 　　為促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決中低收入家庭住房問題，國家、省里出臺了一系列經(jīng)濟(jì)適用住宅開發(fā)的配套優(yōu)惠政策，但許多政策在各地執(zhí)行時往往執(zhí)行不下去或執(zhí)行時變味。政策落實(shí)不順挫傷了開發(fā)商的積極性，導(dǎo)致山西省普通住宅價格增長過快，開發(fā)速度緩慢。 首先是地價可能上升。其次，國家有關(guān)房屋拆遷一系列政策和實(shí)施規(guī)程的相繼出臺，對慣于通過土地劃撥或強(qiáng)行拆遷獲得低成本土地的房地產(chǎn)企業(yè)來講無疑是“釜底抽薪”。下半年國土資源部仍將保持對土地市場整頓的高壓態(tài)勢，牢牢把緊土地供應(yīng)關(guān)口。 清欠力度加大、用工工資提高、原材料價格的上漲使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)加重。上半年鋼材、水泥、玻璃等建材價格上漲，公路限制超載，提高用工工資標(biāo)準(zhǔn)使成本增加，將會造成開發(fā)企業(yè)的新一輪“洗牌”。 1～7月份，％，這樣會抑制居民的住房消費(fèi)，加之信貸收緊，以投資為目的的購房需求受到限制，將影響開發(fā)企業(yè)的收入及利潤增長，進(jìn)而影響開發(fā)企業(yè)運(yùn)營資金的周轉(zhuǎn)。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《山西省城市房屋拆遷條例》中均規(guī)定拆遷補(bǔ)償安置資金必須?？顚Ｓ?，全部用于拆遷補(bǔ)償安置，不得挪做他用，并要求縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門對拆遷補(bǔ)償安置資金的使用加強(qiáng)監(jiān)管。 　　 國家對土地政策進(jìn)行調(diào)整。我省去年宣布暫停經(jīng)濟(jì)適用住房供地，致使開發(fā)商很難取得增量土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。溫家寶總理在今年4月9日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上指出“要進(jìn)一步采取有力措施，有效遏制投資過快增長勢頭，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，防止經(jīng)濟(jì)大起大落。 　　 金融調(diào)控和信貸管理加強(qiáng)。貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目。提高了企業(yè)貸款門檻。 　　 清理農(nóng)民工工資和工程拖欠款。原來那種僅靠銀行貸一點(diǎn)，施工單位墊一點(diǎn)， 自己籌一點(diǎn)，便可進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)的這種方式已經(jīng)行不通了。 　　另外，我省經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，底子薄，房地產(chǎn)業(yè)市場不夠活躍，人們的住房消費(fèi)觀念相對落后等因素，也是造成房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減緩的重要原因。 　　以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境 　　 總量增長， 需求轉(zhuǎn)型，生產(chǎn)方式變革和政策完善，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入持續(xù)健康發(fā)展的快車道，2004年要按照省委和省政，府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的總體部署，堅(jiān)持在發(fā)展中推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在結(jié)構(gòu)調(diào)整中保持持續(xù)健康發(fā)展。要根據(jù)市場需求情況，加快中低價位、中小戶型住宅建設(shè)，建立和完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。二是要堅(jiān)決貫徹《山西省城市房地產(chǎn)交易管，理?xiàng)l例》，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷(預(yù))售市場監(jiān)管。四是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行動態(tài)管理，堅(jiān)決打擊開發(fā)經(jīng)營中出現(xiàn)的違法違規(guī)開發(fā)、合同欺詐、面積缺斤短兩、虛，假廣告等行為。六是堅(jiān)持以德治業(yè)，建設(shè)誠信行業(yè)。 　　 以培育新型產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，加快物業(yè)管理業(yè)的規(guī)范發(fā)展 　　 要把物業(yè)管理作為新型產(chǎn)業(yè)加以培育， 以“擴(kuò)面提質(zhì)”為中心，全面提高物業(yè)管理質(zhì)量和水平。二是積極推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售’和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，從體制上解決建管不分的弊端。四是以創(chuàng)示范項(xiàng)目為手段，提升服務(wù)品質(zhì)。 在以上采取的政策同時，政府會進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)空；加快預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測；進(jìn)一步調(diào)動居民住房消費(fèi)積極性，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；加快研究防范投機(jī)性購房的政策措施，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這些政策為促進(jìn)我省的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步中的支柱作用，創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。 　　 房地產(chǎn)法制建設(shè)不斷完善 　　 2002年12月2日省九屆人大常委會第32次會議審議通過了《山西省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，結(jié)束了我省房地產(chǎn)行業(yè)長期沒有地方性法規(guī)的歷史?！渡轿魇∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》已列 2004年地方性法規(guī)的立法計(jì)劃，4月13日已經(jīng)省人民政府常務(wù)會議審查通過，即將報送省人大常委會依法履行 立法程序。 　　城鎮(zhèn)居民的可支配收入在不斷增加 　　2003年，我省城鎮(zhèn)居民可支配收入為7005元，同比增長12．4％，城鎮(zhèn)居民可支配收入的快速增加，預(yù)示著我省人民生活水平的不斷改善，人們將擁有更多的資金來投入到改善住房條件上。 　　 宏觀政策影響 　　當(dāng)前，規(guī)范城市房屋拆遷行為、清理拖欠工程款、整頓土地市場等重大舉措的推進(jìn)，總體上也有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。全面清理拖欠工程款，有利于維護(hù)社會信用秩序，形成誠實(shí)守信的社會氛圍；有利于建筑企業(yè)公平競爭，改進(jìn)管理，提高效率，從而降低房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的社會平均成本；更利于保護(hù)廣大建筑施工企業(yè)員工的利益，使進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的收入預(yù)期穩(wěn)定化，從而提高其消費(fèi)(包括住房消費(fèi))能力。 (二)存在的不利因素 　　 ①經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后 　　 2003年GDP總量為2445．6億元，僅占同期全國總量11．67萬億元的2．09％，我省的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱。城鎮(zhèn)居民可支配收入排在全國倒數(shù)第6位。 　　 ③消費(fèi)觀念亟待轉(zhuǎn)變 　　 受“無債一身輕”的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的影響，居民的消費(fèi)方式仍是“量入為出，略有節(jié)余”，購物總是攢足了錢再買。 　　 (三)市場供求預(yù)測及價格分析 　　 房地產(chǎn)供求預(yù)測 　　 從商品房物業(yè)結(jié)構(gòu)看，2003年竣工面積中，住宅仍然是主導(dǎo)產(chǎn)品，占75．56％，辦公樓占5．91％，商業(yè)營業(yè)用房約占16．82％，其它用房占1．65％。從住宅供應(yīng)需求來看，要達(dá)到“十五”末全省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積25平方米的：目標(biāo)，每年全省需建成城鎮(zhèn)住宅1000萬平方米，人均每年增加1平方米。供應(yīng)總量大體平衡。 　　 目前，居民住房消費(fèi)的升級換代需求、外來人員購房總體上呈加速增長趨勢。未采幾年，城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷的任務(wù)依然較重，拆遷帶采的需求仍將是住房市場需求的重要來源之一。因此，預(yù)計(jì)總體上2004下半年住房需求總量仍將保持增長。第一，土地作為不可再生資源已經(jīng)日益稀缺。 　　 拆遷規(guī)模預(yù)測 　　 與《山西省城市房屋拆遷條例》相配套的《山西省城市房屋拆遷評估辦法》和《山西省城市房屋拆遷搬遷補(bǔ)助、臨時安置補(bǔ)助和經(jīng)營性用房停產(chǎn)，停業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》即將由省人民政府頒布實(shí)施。 從以上情況分析，近兩年來，太原市房地產(chǎn)開發(fā)大幅增長，商品住房的供應(yīng)會在今年下半年和明年有較大增加，但是隨著新增供地和城市房屋拆遷量的減少，以及銀行房貸的收緊，新開工的商品住房增幅會有明顯回落。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前太原市人均GDP為15206元、恩格爾系數(shù)為32．2％、人均住房建筑面積為22平方米，這3項(xiàng)指標(biāo)同房地產(chǎn)快速發(fā)展的要求相吻合。到2005年商品房需求量約為130至160萬平方米，加之二手房供應(yīng)的增長，供需將大體平衡。隨著外地大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，太原市的房地產(chǎn)的競爭會越來越激烈，品牌競爭、資本競爭將是太原市房地產(chǎn)市場競爭的主題