【正文】 企業(yè)大搬遷的重點(diǎn)區(qū)域，李滄區(qū)按要求需要搬遷的企業(yè)達(dá)到50余家，職工總數(shù)為39000余人；此外還有區(qū)內(nèi)搬遷企業(yè)30余家，職工總數(shù)為3800余人。這13904畝地?fù)Q算成土地面積就是927萬平，若有一半來開發(fā)做地產(chǎn)，以2倍容積率，就可以貢獻(xiàn)上千萬的面積，所以已經(jīng)吸引了眾多大鱷前來。規(guī)劃用途有辦公、停車場、商業(yè)、旅游、文化中心、會議中心、酒店及配套的服務(wù)設(shè)施，共分出七塊用地，根據(jù)土地用途，該區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)一個(gè)超大規(guī)模綜合商業(yè)項(xiàng)目。四方歡樂濱海城項(xiàng)目位于青島膠州灣東海岸，南起航務(wù)二公司，北至李村河口，對應(yīng)海岸線2190米，占地2900多畝。 雙山保兒變身創(chuàng)意園 雙山保兒創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目位于四方區(qū)東部片區(qū)。初步規(guī)劃為創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)功能園區(qū)，包括國際運(yùn)動(dòng)公園、創(chuàng)意SOHO集群、中央政務(wù)公園、企業(yè)生態(tài)公園、5S汽車公園、濱水居住公園，形成運(yùn)動(dòng)中心、居住中心及兩大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶。海云庵民俗文化核心區(qū)是以海云庵為中心，東至人民路，西至四方機(jī)廠，北至杭州路、瑞昌路，南至嘉興路，周圍約65公頃區(qū)域。項(xiàng)目定位為以海云庵為核心，以糖球會為特色，以民俗文化為載體的青島市民俗文化商貿(mào)中心。發(fā)展方向?yàn)椴惋嫿哟?、商業(yè)休閑、高檔商住、商務(wù)辦公。分布有少量街道企業(yè)，多為一層廠房，拆遷難度較小。擁灣發(fā)展發(fā)展的重中之重就是四方區(qū)、李滄區(qū)。、房產(chǎn)市場整體遇冷 青島近300家房產(chǎn)商出局27日，青島市建委副主任、市房地產(chǎn)開發(fā)管理局丁偉局長在接受網(wǎng)談時(shí)表示，青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)由2003年2004年的900余家縮減到了目前的620家。 20032004年，也正是青島市房地產(chǎn)市場最為紅火的時(shí)期。2004年上半年，青島市市內(nèi)四區(qū)商品房交易總成交9990套，其中住宅成交9118套，%。特別是李滄區(qū)上升態(tài)勢明顯，%。2004年第四季度，%，漲幅在調(diào)查的全國35個(gè)大中城市中名列第一位。 但是，隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺和市場的逐步規(guī)范，一些小、散、差的企業(yè)逐漸被淘汰。例如，有的小房產(chǎn)商拿到項(xiàng)目以后沒有后續(xù)開發(fā)資金，就擅自轉(zhuǎn)讓給一些投資商建設(shè)、銷售，然而由于投資商沒有開發(fā)資質(zhì)，這就導(dǎo)致房屋開發(fā)主體混亂，以至于老百姓買了房子后連房產(chǎn)證也難以辦理。 對此，有業(yè)內(nèi)人士分析，今年房地產(chǎn)市場整體遇冷，加之金融危機(jī)影響，銷售不盡如人意，肯定還會有開發(fā)商最終在此次市場整合中“死”掉。由點(diǎn)及面，從青島向外擴(kuò)散到全國，目前多數(shù)的開發(fā)公司確實(shí)在經(jīng)受最為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。這次對于開發(fā)商的沖擊是巨大的，優(yōu)勝劣汰，有助于規(guī)范房地產(chǎn)市場。記者從市房產(chǎn)交易中心獲悉,11月3日上午,本市開始執(zhí)行調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收新政。專家表示,本市久已趨冷的樓市需要在救市組合政策的影響下逐漸回暖。降低1％的契稅，比起高額的總房款可能是微乎其微，但這只是政府的初步政策，相信只要政府加入，就能看出政府不想讓房地產(chǎn)垮掉，這無疑給開發(fā)商增強(qiáng)不少信心。但有一點(diǎn)要注意，新政的出臺并不是“救命稻草”，對于整個(gè)房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，并不是政府加入就會起到?jīng)Q定性作用，整體市場的回暖還需要多方的共同努力。青島市整體成交分析、總成交分析縱觀青島全市2008年住宅成交走勢，1月為整個(gè)2008年開了個(gè)好頭，單月成交住宅3775套，成交面積383608㎡。、市內(nèi)七區(qū)成交統(tǒng)計(jì)2008年全年青島市內(nèi)七區(qū)共成交住宅25445套，％；成交面積2643383㎡，％；由此可見，市內(nèi)七區(qū)是青島市住宅成交最為主要的區(qū)域。、成交面積構(gòu)成2008年全年成交當(dāng)中，在80—100㎡范圍內(nèi)成交套數(shù)以及成交面積均位列第一，成交套數(shù)16596套，％；成交面積為1489023㎡，％；可以明顯看小戶型成交具有一定優(yōu)勢。在120—150㎡范圍內(nèi)，共成交套數(shù)4718套，成交面積633866㎡，％％。150—180㎡范圍內(nèi)共成交住宅1269套，成交面積205003套；60㎡以下范圍內(nèi)成交住宅1065套，成交面積為53295㎡；180㎡以上范圍內(nèi)共成交住宅792套，成交面積191734㎡。第三位4000—5000元范圍內(nèi)，銷售套數(shù)為6690套，銷售面積為691405㎡，％％。在6000—8000元范圍內(nèi)，共成交套數(shù)5304套，成交面積為531845㎡，％％。在10000元以上范圍內(nèi)，成交套數(shù)以及成交面積分別為1677套和252036㎡，％％。2008年平均每月成交930套，㎡。、商品房成交分析2008年，青島市內(nèi)四區(qū)共成交商品房6245套，政策性住房共成交4919套，政策性住房成交占到了住宅總成交套數(shù)的44％.2008年隨著政策性住房供給的增加，政策性住房的成交也是一路高升，對商品房銷售帶來了巨大的沖擊。市北區(qū)由于其區(qū)域內(nèi)康佳景園、枕海山莊、海爾臻園等政策性住房的影響，對其區(qū)域整體銷售均價(jià)有一定的影響。李滄區(qū)向來是政策性住房的集中供給區(qū)域，除此之外還有綠城理想之城等較高價(jià)位商品房的銷售，整體銷售均價(jià)有一定的拉升。全年之中，4月是市南區(qū)全年成交最好的一年，共成交565套，成交面積為55536㎡；2月是全年成交最差的一年，成交69套，成交面積8399㎡。2008年，1月均價(jià)大幅度下調(diào)只有9632元。4月由于均價(jià)只有5600元的政策房海爾臻園熱銷，使市南區(qū)均價(jià)出現(xiàn)前所未有的下滑，只有8095元，創(chuàng)了新低。達(dá)到了10451元。7月政策房銷售火暴導(dǎo)致均價(jià)只有10508元。9月頤中高山僅6000多元的小戶型帶動(dòng)項(xiàng)目熱銷，價(jià)格大幅度回調(diào)至12116元，10月頤中高山熱銷勢頭減弱，仍居市南榜首，10月市南均價(jià)為13595元。12月市南政策房淡出，均價(jià)過萬的都市11瀛海帝景熱銷以及高端項(xiàng)目柏麗瀾庭走熱，拉升均價(jià)，12月市南區(qū)均價(jià)為16643元。全年之中，4月、6月成交的兩個(gè)高峰期，分別成交513套、488套，成交面積分別為49986㎡、538918㎡；8月是成交最差的一個(gè)月，成交套數(shù)為38套，成交面積為4310㎡。相比市南區(qū)，市北區(qū)銷售均價(jià)走勢相對平穩(wěn)，1月因?yàn)榱汲矫谰鞍l(fā)力帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域樓市價(jià)格上升到7953元的新高，2月四季景園熱銷又將均價(jià)拉回，下降為7338元，3月均價(jià)回升到7733元。5月錦源秀邸銷售已經(jīng)基本完畢，所以市北均價(jià)大幅度回升到8253元，創(chuàng)造了新高。7月均價(jià)回調(diào)到6222元。9月均價(jià)過9000的萬達(dá)39克拉開盤，使區(qū)域整體價(jià)格再次上揚(yáng)，達(dá)到8716元。均價(jià)五千左右政策房枕海山莊項(xiàng)目的熱銷，再度將市北區(qū)的均價(jià)拉至6668元。、四方區(qū)2008年，四方區(qū)住宅共成交2017套，㎡，㎡。成交方面，四方區(qū)是四區(qū)當(dāng)中成交套數(shù)以及面積最小的區(qū)域，平均單月成交169套，㎡。2月政策房瑞金家園發(fā)力，使平均價(jià)格再下降到5545元。4月由于均價(jià)只有4100元的鹽灘改造工程導(dǎo)致四方區(qū)均價(jià)只有5338元。6月海岸陽光熱銷，使價(jià)格稍上漲到5943元。9月受海岸陽光影響，均價(jià)回落5887元，10月金源小區(qū)二期、雁山水鄉(xiāng)苑二期項(xiàng)目熱銷對四方均價(jià)起較大拉升作用，而海岸陽光持續(xù)發(fā)力，外加北嶺山花園的沖擊，10月四方均價(jià)僅回升到5924元。12月四方區(qū)均價(jià)為6515元，11上月基本持平。值得一提的是，本區(qū)均價(jià)7000左右的萬科金色城品與均價(jià)5500左右的林語山畔、海岸陽光各有市場，雙方博弈，使得四方本月均價(jià)相對穩(wěn)定。李滄區(qū)由于其在四區(qū)住宅供給當(dāng)中供給量最大，同時(shí)也是市內(nèi)四區(qū)當(dāng)中最為重要的政策性住房供給區(qū)域，李滄區(qū)在成交套數(shù)以及面積上均為第一，且要明顯高于其他區(qū)域，平均單月成交381套，㎡。3月政策房減少使均價(jià)回調(diào)到4448元。5月金秋桂園等政策房的比例大幅度下降，使價(jià)格大幅上升，重新突破5000關(guān)口，達(dá)到5078元，幾乎與四方區(qū)差距不大了。7月價(jià)格比較便宜的新盤湖畔雅居熱銷使價(jià)格穩(wěn)定在5198元。9月政策房上市，整體價(jià)格再回落到5059元。11月政策房與上月持平，也僅為5套，其中信義人生（振華路60、66號商住樓工程）均價(jià)僅為891元。其它區(qū)域成交分析、嶗山區(qū)2008年，嶗山區(qū)住宅共成交6304套，總成交面積為710566㎡,㎡?？v觀嶗山區(qū)全年的住宅成交，1——7月成交量連續(xù)走低，到8月開始大幅上揚(yáng)，8月、9月、10月迎來銷售高峰，11月急劇下跌，但到最后12月又重新回升。、城陽區(qū)2008年，城陽區(qū)住宅共成交5090套，總成成交面積為586797㎡，㎡。、黃島區(qū)2008年，黃島區(qū)住宅共成交2887套，總成成交面積為268253㎡，㎡，成交呈明顯小戶型趨勢。四、2008年青島土地市場分析市內(nèi)四區(qū)土地出讓情況地區(qū)土地出讓總數(shù)（宗）土地出讓總面積（平方米）平均單宗土地面積（平方米）平均樓面地價(jià)（元／平方米）市內(nèi)四區(qū)46地區(qū)土地出讓總數(shù)（宗）土地出讓總面積（平方米）平均單宗土地面積（平方米）平均樓面地價(jià)（元／平方米）市南區(qū)87000市北區(qū)16四方區(qū)31908李滄區(qū)19土地性質(zhì)土地出讓總數(shù)（宗）土地出讓總面積（平方米）平均單宗土地面積（平方米）平均樓面地價(jià)住宅用地19商業(yè)用地8住宅、商業(yè)用地32250工業(yè)用地12（土地單價(jià)，元∕畝）其他用地4出讓土地方式招拍掛出讓地塊（宗）協(xié)議出讓用地（宗）其他方式出讓地塊（宗）29134市內(nèi)四區(qū)土地出讓分析、土地出讓區(qū)域分析成交區(qū)域分析2008年市內(nèi)四區(qū)土地出讓，李滄區(qū)共出讓土地19宗，占到總出讓宗數(shù)的41％，㎡，％，在總出讓面積上占據(jù)較大比重。2008年是政府加大“兩改”的一年，而李滄區(qū)更是“兩改”最為主要區(qū)域，單是下王埠、文昌閣、㎡。市南區(qū)全年出讓土地8宗，㎡。市南區(qū)、市北區(qū)土地出讓面積均在10萬㎡以下，全年土地出讓基本以李滄區(qū)以及市北區(qū)為主。而臺灣路6好地塊以14300元∕㎡的樓面價(jià)格成功出讓，更是成為青島新的“地王”。∕㎡，最后是四方區(qū)，由于全年出讓土地較少，全年成交樓面地價(jià)僅有1908元∕㎡。2008年市政府加大住宅類用地供給的一年，特別是李滄區(qū)的舊村改造，改造面積超過100萬㎡，占了住宅用地供給的大多數(shù)。商業(yè)用地共出讓8宗，㎡。成交性質(zhì)樓面地價(jià)分析從不同性質(zhì)成交樓面地價(jià)來看，∕㎡，∕㎡，住宅、商業(yè)用地為2250元∕㎡。土地出讓手段豐富，采用招拍掛方式出讓土地所占比重越來越大，其土地市場也在逐漸規(guī)范。成為本市今年最大的一次舊村公開招標(biāo)項(xiàng)目。、下王埠改造地塊地塊位置地塊指標(biāo)序號土地面積（㎡）土地用途容積率出讓年限（年）規(guī)劃建筑面積（㎡）11581．4商服403000商服4021600住宅1880002住宅70190300商服4050403住宅7095750商服4074404154259122住宅70288006303商服40199005住宅70149370商服402610保障性住房150006住宅70117810商服4097407住宅703077507539商服4015400小學(xué)17200、文昌閣舊村改造地塊位置地塊指標(biāo)序號土地面積（㎡）土地用途容積率出讓年限（年）規(guī)劃建筑面積（㎡）167056住宅70159454商業(yè)4018302商服40251503住宅459502476商服4051204住宅70118066商服403650595269住宅70209312商服4047326商業(yè)40238067保障性住房401238小學(xué)174009保障性住房19460商服40547010保障性住房16600商服403200、尤家下河改造地塊地塊指標(biāo)序號編號土地面積（㎡）土地用途容積率出讓年限（年）規(guī)劃建筑面積（㎡）1P11A住宅200002P11B852商業(yè)4011003P1246726住宅70715004P13住宅70399585P14a保障性住房70006P14b保障性住房182657P15商業(yè)4022808P16住宅70130009P179994普通商品房7033000921．2商業(yè)40304210P18住宅70730311P3商業(yè)40379012P5商業(yè)401891臺灣路6號地塊4月15日上午10時(shí)10分，臺灣路6號正式起拍，海信地產(chǎn)和青島金宏順之間開始了長達(dá)一個(gè)多小時(shí)的拉鋸戰(zhàn)，經(jīng)過近300個(gè)回合的競價(jià)，青島金宏順最終以樓面地價(jià)14300元／平米，總價(jià)507,392,600元把該地塊納