【正文】 購房、改善居住購房、投資購房以及城市化進程等方面所帶來的購房需求。對市場容量統(tǒng)計的方法主要從準(zhǔn)購房者角度得出有實際購買意愿的需求量。成本的上升不僅影響了開發(fā)商的利潤，也促使商品房價格的上漲。片區(qū)結(jié)構(gòu)中，河西地區(qū)的供需差距較大，而江寧、江北片區(qū)卻供過于求。存量房市場供需均飛速增長，%,交易面積為430萬平方米，均超過商品房。在需求構(gòu)成中，拆遷購%，居民拆遷購房需求具有剛性，始終是需求上升的基礎(chǔ)；投資需求增加快，是需求上升的主要動力，至2022年底投資需求比例達到24%，全年的比例為17%，這部分人的需求極不為穩(wěn)定，是影響供求關(guān)系波動以及整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的因素。深度市場調(diào)研：項目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場細分方案，定價策略、營銷戰(zhàn)略建議，投資效益財務(wù)分析、融資策劃，項目全程營銷解決方案。我中心可為開發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門提供各類型、層面的房地產(chǎn)市場調(diào)查研究延伸服務(wù)。生活指數(shù)——抉策地產(chǎn)研究中心區(qū)域及典型樓盤生活指數(shù)評價系統(tǒng)，就影響商品房生活便利程度的因素進行指標(biāo)量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤的生活便利程度，并結(jié)合商品房價格研究樓盤的性價比。以抉策購房俱樂部會員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，根據(jù)購房動機等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場的市場容量，在該基礎(chǔ)上，分析南京房地產(chǎn)市場總?cè)萘考胺旨径热萘俊⒏鲄^(qū)域市場容量、價格層次市場容量、樓型市場容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢。研究報告的指標(biāo)體系包括市場容量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價格指數(shù)、消費者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測六大部分。每家數(shù)據(jù)收集項目近100項。所有的會員資料都經(jīng)過我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗確保其真實性，并提供一系列的服務(wù)吸引會員及時更新會員資料。對于這樣一個高成長中的初級市場，政府應(yīng)該在逐漸規(guī)范的同時關(guān)懷和扶持，創(chuàng)造公平、公正的市場環(huán)境，使它能夠健康的成長，18號文正是體現(xiàn)了國家的這種精神。了解市場供求關(guān)系及其變化趨勢，深入研究微觀經(jīng)濟走勢、消費者需求特征、消費行為特征、消費心理的變化是極具意義的，市場調(diào)查的意義在于揭示市場真實表現(xiàn)，分析市場發(fā)展變化的原因，通過科學(xué)的研究模型研究市場的歷史和現(xiàn)在，對影響未來市場發(fā)展的相關(guān)因素進行分析，提出促進市場及企業(yè)健康發(fā)展的意見與建議。抉策地產(chǎn)研究中心本著四年房地產(chǎn)市場研究、經(jīng)紀(jì)服務(wù)的經(jīng)驗，縱觀2022年房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡，重申自己的觀點：市場經(jīng)濟是過剩經(jīng)濟，商品的短缺永遠只是暫時的，商品過剩是市場經(jīng)濟的常態(tài)。房地產(chǎn)市場分析研究報告作者：日期：目 錄目錄 ………………………………………………………………………………………………..1綜 述 ...........................................................................................................................................4一、 前言 ................................................................................................................................4二、研究方法簡介 ........................................................................................................................51. 研究背景說明 ........................................................................................................................52. 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明 ................................................................................................6三、延伸服務(wù) ................................................................................................................................7四、報告 ........................................................................................................................................8摘要 ................................................................................................................................................8房地產(chǎn)需求上升勢頭強勁 ..................................................................................................8第一節(jié) 市場容量分析 ....................................................................................................................10一、2022年南京市房地產(chǎn)市場容量分析 ..................................................................................10（一） 2022年的商品房市場容量 ..........................................................................................101. 拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位 ..............................................................102. 投資者比例波動較大較快 ..................................................................................................113. 結(jié)婚購房比例比較穩(wěn)定 ......................................................................................................114. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 ..............................................................................115. 城市化進程等購房需求 ......................................................................................................11（二）存量商品房市場容量 ..................................................................................................12二、2022年南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析 ..............................................................................121. 2022年商品房已實現(xiàn)需求狀況 ..........................................................................................122. 商品房交易量的 歷 年增長情況 ..........................................................................................133. 2022年未實現(xiàn)需求狀況分析 ..............................................................................................13三、2022年需求結(jié)構(gòu)分析 ..........................................................................................................141. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況 ..................................................................................142. 樓型層次及季度比例變化分析 ..........................................................................................153. 商品房價格檔次及季度變化情況 ......................................................................................16第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 ..................................................................................................................17一、2022年市場供給總量 ..........................................................................................................171. 商品房開發(fā)持續(xù)增長 ..........................................................................................................172. 土地資源的供給狀況 ..........................................................................................................183. 2022年存量房供應(yīng)狀況 ......................................................................................................194. 經(jīng)濟適用房和中低價商品房開發(fā)建設(shè)情況 ......................................................................19二、2022年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析 ..............................................................................201. 2022年南京市房地產(chǎn)市場總體供需分析 ..........................................................................202. 各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析 ..........................................................................................................203. 價格層次供需結(jié)構(gòu)分析 ......................................................................................................224. 樓型供需結(jié)構(gòu)分析 ..............................................................................................................235. 商品房總價與區(qū)域供需交叉分析 ......................................................................................23三、2022年南京市商品房供給總量分析 ..................................................................................241. 商品房 ..................................................................................................................................242. 經(jīng)濟適用房 .............................................................