【正文】 購(gòu)房、改善居住購(gòu)房、投資購(gòu)房以及城市化進(jìn)程等方面所帶來(lái)的購(gòu)房需求。對(duì)市場(chǎng)容量統(tǒng)計(jì)的方法主要從準(zhǔn)購(gòu)房者角度得出有實(shí)際購(gòu)買(mǎi)意愿的需求量。成本的上升不僅影響了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，也促使商品房?jī)r(jià)格的上漲。片區(qū)結(jié)構(gòu)中，河西地區(qū)的供需差距較大，而江寧、江北片區(qū)卻供過(guò)于求。存量房市場(chǎng)供需均飛速增長(zhǎng)，%,交易面積為430萬(wàn)平方米，均超過(guò)商品房。在需求構(gòu)成中，拆遷購(gòu)%，居民拆遷購(gòu)房需求具有剛性，始終是需求上升的基礎(chǔ)；投資需求增加快，是需求上升的主要?jiǎng)恿?，?022年底投資需求比例達(dá)到24%，全年的比例為17%，這部分人的需求極不為穩(wěn)定，是影響供求關(guān)系波動(dòng)以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的因素。深度市場(chǎng)調(diào)研：項(xiàng)目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場(chǎng)細(xì)分方案，定價(jià)策略、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略建議，投資效益財(cái)務(wù)分析、融資策劃，項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)解決方案。我中心可為開(kāi)發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門(mén)提供各類(lèi)型、層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究延伸服務(wù)。生活指數(shù)——抉策地產(chǎn)研究中心區(qū)域及典型樓盤(pán)生活指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)，就影響商品房生活便利程度的因素進(jìn)行指標(biāo)量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤(pán)的生活便利程度，并結(jié)合商品房?jī)r(jià)格研究樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比。以抉策購(gòu)房俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，根據(jù)購(gòu)房動(dòng)機(jī)等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)容量，在該基礎(chǔ)上，分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘考胺旨径热萘?、各區(qū)域市場(chǎng)容量、價(jià)格層次市場(chǎng)容量、樓型市場(chǎng)容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢(shì)。研究報(bào)告的指標(biāo)體系包括市場(chǎng)容量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測(cè)六大部分。每家數(shù)據(jù)收集項(xiàng)目近100項(xiàng)。所有的會(huì)員資料都經(jīng)過(guò)我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪(fǎng)校驗(yàn)確保其真實(shí)性，并提供一系列的服務(wù)吸引會(huì)員及時(shí)更新會(huì)員資料。對(duì)于這樣一個(gè)高成長(zhǎng)中的初級(jí)市場(chǎng)，政府應(yīng)該在逐漸規(guī)范的同時(shí)關(guān)懷和扶持，創(chuàng)造公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，使它能夠健康的成長(zhǎng)，18號(hào)文正是體現(xiàn)了國(guó)家的這種精神。了解市場(chǎng)供求關(guān)系及其變化趨勢(shì)，深入研究微觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、消費(fèi)者需求特征、消費(fèi)行為特征、消費(fèi)心理的變化是極具意義的，市場(chǎng)調(diào)查的意義在于揭示市場(chǎng)真實(shí)表現(xiàn)，分析市場(chǎng)發(fā)展變化的原因，通過(guò)科學(xué)的研究模型研究市場(chǎng)的歷史和現(xiàn)在，對(duì)影響未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)因素進(jìn)行分析，提出促進(jìn)市場(chǎng)及企業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)與建議。抉策地產(chǎn)研究中心本著四年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、經(jīng)紀(jì)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，縱觀2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡，重申自己的觀點(diǎn)：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是過(guò)剩經(jīng)濟(jì)，商品的短缺永遠(yuǎn)只是暫時(shí)的，商品過(guò)剩是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究報(bào)告作者：日期：目 錄目錄 ………………………………………………………………………………………………..1綜 述 ...........................................................................................................................................4一、 前言 ................................................................................................................................4二、研究方法簡(jiǎn)介 ........................................................................................................................51. 研究背景說(shuō)明 ........................................................................................................................52. 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說(shuō)明 ................................................................................................6三、延伸服務(wù) ................................................................................................................................7四、報(bào)告 ........................................................................................................................................8摘要 ................................................................................................................................................8房地產(chǎn)需求上升勢(shì)頭強(qiáng)勁 ..................................................................................................8第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析 ....................................................................................................................10一、2022年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析 ..................................................................................10（一） 2022年的商品房市場(chǎng)容量 ..........................................................................................101. 拆遷購(gòu)房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位 ..............................................................102. 投資者比例波動(dòng)較大較快 ..................................................................................................113. 結(jié)婚購(gòu)房比例比較穩(wěn)定 ......................................................................................................114. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 ..............................................................................115. 城市化進(jìn)程等購(gòu)房需求 ......................................................................................................11（二）存量商品房市場(chǎng)容量 ..................................................................................................12二、2022年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析 ..............................................................................121. 2022年商品房已實(shí)現(xiàn)需求狀況 ..........................................................................................122. 商品房交易量的 歷 年增長(zhǎng)情況 ..........................................................................................133. 2022年未實(shí)現(xiàn)需求狀況分析 ..............................................................................................13三、2022年需求結(jié)構(gòu)分析 ..........................................................................................................141. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況 ..................................................................................142. 樓型層次及季度比例變化分析 ..........................................................................................153. 商品房?jī)r(jià)格檔次及季度變化情況 ......................................................................................16第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 ..................................................................................................................17一、2022年市場(chǎng)供給總量 ..........................................................................................................171. 商品房開(kāi)發(fā)持續(xù)增長(zhǎng) ..........................................................................................................172. 土地資源的供給狀況 ..........................................................................................................183. 2022年存量房供應(yīng)狀況 ......................................................................................................194. 經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)情況 ......................................................................19二、2022年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析 ..............................................................................201. 2022年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供需分析 ..........................................................................202. 各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析 ..........................................................................................................203. 價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)分析 ......................................................................................................224. 樓型供需結(jié)構(gòu)分析 ..............................................................................................................235. 商品房總價(jià)與區(qū)域供需交叉分析 ......................................................................................23三、2022年南京市商品房供給總量分析 ..................................................................................241. 商品房 ..................................................................................................................................242. 經(jīng)濟(jì)適用房 .............................................................