【正文】 消費者對于不同區(qū)域所能接受的總價是不同的，因此即使某個總價區(qū)間上總體供不應求，如果結(jié)合區(qū)域進一步進行交叉分析，就會發(fā)現(xiàn)市場的結(jié)構(gòu)性過剩。下面以3500—5000元價位區(qū)間為例：圖2—5 3500—5000元/平米價位區(qū)間區(qū)域供需比例圖 盡管總體3500—5000元/平米價位段區(qū)間供稍小于求，但如果分區(qū)域考察就會發(fā)現(xiàn)在這個價位區(qū) 城 東 城 南 城 北 河 西350－ 500 350以 下 350500 500700 700以 上供 需 比間上城南和城北片區(qū)供應大于需求的比例較大，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的不平衡現(xiàn)象。隨著供應的增加，河西片區(qū)的供需矛盾突出狀況在2022年發(fā)生了一些變化，如圖。片區(qū)容量供需比：該片區(qū)內(nèi)總供給面積與在該片區(qū)內(nèi)總需求面積之比。盡管2022年經(jīng)濟適用房建設力度在加大，但仍然無法滿足市場的需要，200，預計2022年拆遷量將達到4萬戶。4. 經(jīng)濟適用房和中低價商品房開發(fā)建設情況面對不斷上漲的房價，普通老百姓的購房壓力逐漸加大，對中低收入和拆遷無處安身的居民尤為如此。房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍般地出現(xiàn)，大有賽過超市、銀行之勢。但是2022年南京土地市場圈地運動異常熱乎，炒地成風。2022全市批準上市商品房面積為598萬平方米（包括江寧、江北和六合），其中城中城地區(qū)為368萬平方米，與2022年數(shù)據(jù)持平。消費者對房價的心理接受價位逐漸提高，一方面是因為消費者收入在增加，更主要的是消費者在商品供不應求的情況下被迫慢慢接受了目前商品房不斷上漲的價格，所以5000元/平米以上商品房的期望比例相應有上升的趨勢，而對3500元/平米以下的期望比例趨于下降。房產(chǎn)從樓型角度看主要包括多層、小高層、高層和別墅。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年各季度購房者對區(qū)域的選擇比例及變化如圖1—4所示： 1020304050%%%%%%交 易 面 積 增 長 率萬平方米圖14 2022年各季度片區(qū)市場容量比較圖圖表顯示，購房者的區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高，而且比較穩(wěn)定。歷年的商品房成交面積和增長率如圖所示：圖13 1996年—2022年商品房成交面積和增長率示意圖從南京商品房成交歷史紀錄可以看出，南京商品房需求近幾年來非常旺盛，增長速度屢屢創(chuàng)造紀錄，表明近年高速發(fā)展的南京房地產(chǎn)市場有著強勁的需求支撐。從物業(yè)分類情況來看，住宅仍然是一枝獨秀，但辦公樓和商鋪等銷售卻苦樂不均。2022年南京市居民有購買商品房意向的戶數(shù)約8.7萬戶左右，按照戶均購房面積75平方米計算，2022年南京市存量房的市場容量為550萬平方米。2022年這部分人群所占比例僅次于拆遷購房需求的人群比例，總需求面積為170萬平米。2. 投資者比例波動較大較快投資需求是一種引致需求，并不是建立在居民自己實際需要基礎之上的，因此投資購房需求受到其他購房者的心理影響甚大。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析表明，2022年南京全年房地產(chǎn)市場商品房市場容量為850萬平方米，存量房市場容量為550萬平方米，2022年南京市房地產(chǎn)市場總?cè)萘考s為1400萬平方米。此外拆遷新法規(guī)的實施也使拆遷成本大幅上升。盡管2022年土地供應達到658公頃，由于存在開發(fā)周期因此不會很快形成供給，而02年土地供給僅為173公頃，01年土地供給為27公頃，受到土地的約束使商品房供應速度增長較慢。具體來說，可提供幾個層面的相關服務：數(shù)據(jù)庫基礎上的產(chǎn)品：區(qū)域市場總體特征監(jiān)測、數(shù)據(jù)定制，時間段內(nèi)分類項目營銷監(jiān)測分析報告，個案分析報告；專項市場調(diào)查：區(qū)域經(jīng)濟、人口、地理、基礎設施、社會環(huán)境專項市場調(diào)查報告，時間段區(qū)域經(jīng)濟歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報告，營銷環(huán)境及市場機會研究即市場環(huán)境綜合評價，地區(qū)消費環(huán)境及發(fā)展動態(tài)分析、消費者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品空缺及市場機會研究報告等。消費者調(diào)查——通過對會員數(shù)據(jù)進行抽樣統(tǒng)計，在了解購房會員即準購房者的基本特征的基礎上，分析消費者購房需求、購房行為特征及其變化趨勢。2. 抉策地產(chǎn)研究指標體系說明 考慮到目前南京房地產(chǎn)市場各區(qū)域的開發(fā)狀態(tài)，本研究報告研究范圍為南京房地產(chǎn)市場七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。抉策地產(chǎn)研究中心三大市場研究數(shù)據(jù)庫的運行說明：（1）購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫：抉策地產(chǎn)研究中心的會員俱樂部建立于2022年中，截至2022年底已經(jīng)擁有會員13585名，這些會員共同具有的最大特征就是他們均為近期有實際購房需求的準購房者。供需關系是房地產(chǎn)市場的主導因素。房地產(chǎn)市場分析研究報告作者：日期：目 錄目錄 ………………………………………………………………………………………………..1綜 述 ...........................................................................................................................................4一、 前言 ................................................................................................................................4二、研究方法簡介 ........................................................................................................................51. 研究背景說明 ........................................................................................................................52. 抉策地產(chǎn)研究指標體系說明 ................................................................................................6三、延伸服務 ................................................................................................................................7四、報告 ........................................................................................................................................8摘要 ................................................................................................................................................8房地產(chǎn)需求上升勢頭強勁 ..................................................................................................8第一節(jié) 市場容量分析 ....................................................................................................................10一、2022年南京市房地產(chǎn)市場容量分析 ..................................................................................10（一） 2022年的商品房市場容量 ..........................................................................................101. 拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導地位 ..............................................................102. 投資者比例波動較大較快 ..................................................................................................113. 結(jié)婚購房比例比較穩(wěn)定 ......................................................................................................114. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 ..............................................................................115. 城市化進程等購房需求 ......................................................................................................11（二）存量商品房市場容量 ..................................................................................................12二、2022年南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析 ..............................................................................121. 2022年商品房已實現(xiàn)需求狀況 ..........................................................................................122. 商品房交易量的 歷 年增長情況 ..........................................................................................133. 2022年未實現(xiàn)需求狀況分析 ..............................................................................................13三、2022年需求結(jié)構(gòu)分析 ..........................................................................................................141. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況 ..................................................................................142. 樓型層次及季度比例變化分析 ..........................................................................................153. 商品房價格檔次及季度變化情況 ......................................................................................16第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 ..................................................................................................................17一、2022年市場供給總量 ..........................................................................................................171. 商品房開發(fā)持續(xù)增長 ..........................................................................................................172. 土地資源的供給狀況 ..........................................................................................................183. 2022年存量房供應狀況 ......................................................................................................194. 經(jīng)濟適用房和中低價商品房開發(fā)建設情況 ......................................................................19二、2022年房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)以及供需分析 .....