【正文】 消費(fèi)者對(duì)于不同區(qū)域所能接受的總價(jià)是不同的，因此即使某個(gè)總價(jià)區(qū)間上總體供不應(yīng)求，如果結(jié)合區(qū)域進(jìn)一步進(jìn)行交叉分析，就會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。下面以3500—5000元價(jià)位區(qū)間為例：圖2—5 3500—5000元/平米價(jià)位區(qū)間區(qū)域供需比例圖 盡管總體3500—5000元/平米價(jià)位段區(qū)間供稍小于求，但如果分區(qū)域考察就會(huì)發(fā)現(xiàn)在這個(gè)價(jià)位區(qū) 城 東 城 南 城 北 河 西350－ 500 350以 下 350500 500700 700以 上供 需 比間上城南和城北片區(qū)供應(yīng)大于需求的比例較大，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的不平衡現(xiàn)象。隨著供應(yīng)的增加，河西片區(qū)的供需矛盾突出狀況在2022年發(fā)生了一些變化，如圖。片區(qū)容量供需比：該片區(qū)內(nèi)總供給面積與在該片區(qū)內(nèi)總需求面積之比。盡管2022年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度在加大，但仍然無(wú)法滿足市場(chǎng)的需要，200，預(yù)計(jì)2022年拆遷量將達(dá)到4萬(wàn)戶。4. 經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房開發(fā)建設(shè)情況面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，普通老百姓的購(gòu)房壓力逐漸加大，對(duì)中低收入和拆遷無(wú)處安身的居民尤為如此。房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍般地出現(xiàn)，大有賽過(guò)超市、銀行之勢(shì)。但是2022年南京土地市場(chǎng)圈地運(yùn)動(dòng)異常熱乎，炒地成風(fēng)。2022全市批準(zhǔn)上市商品房面積為598萬(wàn)平方米（包括江寧、江北和六合），其中城中城地區(qū)為368萬(wàn)平方米，與2022年數(shù)據(jù)持平。消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的心理接受價(jià)位逐漸提高，一方面是因?yàn)橄M(fèi)者收入在增加，更主要的是消費(fèi)者在商品供不應(yīng)求的情況下被迫慢慢接受了目前商品房不斷上漲的價(jià)格，所以5000元/平米以上商品房的期望比例相應(yīng)有上升的趨勢(shì)，而對(duì)3500元/平米以下的期望比例趨于下降。房產(chǎn)從樓型角度看主要包括多層、小高層、高層和別墅。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心購(gòu)房會(huì)員俱樂部數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年各季度購(gòu)房者對(duì)區(qū)域的選擇比例及變化如圖1—4所示： 1020304050%%%%%%交 易 面 積 增 長(zhǎng) 率萬(wàn)平方米圖14 2022年各季度片區(qū)市場(chǎng)容量比較圖圖表顯示，購(gòu)房者的區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高，而且比較穩(wěn)定。歷年的商品房成交面積和增長(zhǎng)率如圖所示：圖13 1996年—2022年商品房成交面積和增長(zhǎng)率示意圖從南京商品房成交歷史紀(jì)錄可以看出，南京商品房需求近幾年來(lái)非常旺盛，增長(zhǎng)速度屢屢創(chuàng)造紀(jì)錄，表明近年高速發(fā)展的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)有著強(qiáng)勁的需求支撐。從物業(yè)分類情況來(lái)看，住宅仍然是一枝獨(dú)秀，但辦公樓和商鋪等銷售卻苦樂不均。2022年南京市居民有購(gòu)買商品房意向的戶數(shù)約8.7萬(wàn)戶左右，按照戶均購(gòu)房面積75平方米計(jì)算，2022年南京市存量房的市場(chǎng)容量為550萬(wàn)平方米。2022年這部分人群所占比例僅次于拆遷購(gòu)房需求的人群比例，總需求面積為170萬(wàn)平米。2. 投資者比例波動(dòng)較大較快投資需求是一種引致需求，并不是建立在居民自己實(shí)際需要基礎(chǔ)之上的，因此投資購(gòu)房需求受到其他購(gòu)房者的心理影響甚大。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析表明，2022年南京全年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房市場(chǎng)容量為850萬(wàn)平方米，存量房市場(chǎng)容量為550萬(wàn)平方米，2022年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘考s為1400萬(wàn)平方米。此外拆遷新法規(guī)的實(shí)施也使拆遷成本大幅上升。盡管2022年土地供應(yīng)達(dá)到658公頃，由于存在開發(fā)周期因此不會(huì)很快形成供給，而02年土地供給僅為173公頃，01年土地供給為27公頃，受到土地的約束使商品房供應(yīng)速度增長(zhǎng)較慢。具體來(lái)說(shuō)，可提供幾個(gè)層面的相關(guān)服務(wù)：數(shù)據(jù)庫(kù)基礎(chǔ)上的產(chǎn)品：區(qū)域市場(chǎng)總體特征監(jiān)測(cè)、數(shù)據(jù)定制，時(shí)間段內(nèi)分類項(xiàng)目營(yíng)銷監(jiān)測(cè)分析報(bào)告，個(gè)案分析報(bào)告；專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查：區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)環(huán)境專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，時(shí)間段區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷史、現(xiàn)狀、未來(lái)發(fā)展影響因素分析研究報(bào)告，營(yíng)銷環(huán)境及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究即市場(chǎng)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)，地區(qū)消費(fèi)環(huán)境及發(fā)展動(dòng)態(tài)分析、消費(fèi)者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品空缺及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告等。消費(fèi)者調(diào)查——通過(guò)對(duì)會(huì)員數(shù)據(jù)進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)，在了解購(gòu)房會(huì)員即準(zhǔn)購(gòu)房者的基本特征的基礎(chǔ)上，分析消費(fèi)者購(gòu)房需求、購(gòu)房行為特征及其變化趨勢(shì)。2. 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說(shuō)明 考慮到目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)各區(qū)域的開發(fā)狀態(tài)，本研究報(bào)告研究范圍為南京房地產(chǎn)市場(chǎng)七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。抉策地產(chǎn)研究中心三大市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)庫(kù)的運(yùn)行說(shuō)明：（1）購(gòu)房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)：抉策地產(chǎn)研究中心的會(huì)員俱樂部建立于2022年中，截至2022年底已經(jīng)擁有會(huì)員13585名，這些會(huì)員共同具有的最大特征就是他們均為近期有實(shí)際購(gòu)房需求的準(zhǔn)購(gòu)房者。供需關(guān)系是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研究報(bào)告作者：日期：目 錄目錄 ………………………………………………………………………………………………..1綜 述 ...........................................................................................................................................4一、 前言 ................................................................................................................................4二、研究方法簡(jiǎn)介 ........................................................................................................................51. 研究背景說(shuō)明 ........................................................................................................................52. 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說(shuō)明 ................................................................................................6三、延伸服務(wù) ................................................................................................................................7四、報(bào)告 ........................................................................................................................................8摘要 ................................................................................................................................................8房地產(chǎn)需求上升勢(shì)頭強(qiáng)勁 ..................................................................................................8第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析 ....................................................................................................................10一、2022年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析 ..................................................................................10（一） 2022年的商品房市場(chǎng)容量 ..........................................................................................101. 拆遷購(gòu)房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位 ..............................................................102. 投資者比例波動(dòng)較大較快 ..................................................................................................113. 結(jié)婚購(gòu)房比例比較穩(wěn)定 ......................................................................................................114. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 ..............................................................................115. 城市化進(jìn)程等購(gòu)房需求 ......................................................................................................11（二）存量商品房市場(chǎng)容量 ..................................................................................................12二、2022年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析 ..............................................................................121. 2022年商品房已實(shí)現(xiàn)需求狀況 ..........................................................................................122. 商品房交易量的 歷 年增長(zhǎng)情況 ..........................................................................................133. 2022年未實(shí)現(xiàn)需求狀況分析 ..............................................................................................13三、2022年需求結(jié)構(gòu)分析 ..........................................................................................................141. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況 ..................................................................................142. 樓型層次及季度比例變化分析 ..........................................................................................153. 商品房?jī)r(jià)格檔次及季度變化情況 ......................................................................................16第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 ..................................................................................................................17一、2022年市場(chǎng)供給總量 ..........................................................................................................171. 商品房開發(fā)持續(xù)增長(zhǎng) ..........................................................................................................172. 土地資源的供給狀況 ..........................................................................................................183. 2022年存量房供應(yīng)狀況 ......................................................................................................194. 經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房開發(fā)建設(shè)情況 ......................................................................19二、2022年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析 .....