【正文】 根據(jù)以上兩個(gè)圖表可以看出，目前南京別墅市場上面積在 200— 400m2，總價(jià)在 50— 150 萬的中低檔別墅占大多數(shù)，總價(jià)在 500萬以上的高檔別墅在南京市場上的數(shù)量還比較少，相信隨著國家政策的調(diào)整，以后會(huì)有明顯的增加。 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 39 頁 南京別墅市場價(jià)格趨勢202020202020 202036008500400067730100020203000400050006000700080009000系列2 從圖上可以看出 2020 年的別墅價(jià)格還是比較高的，這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)南京的別墅數(shù)量較少，檔次都很高，所以整個(gè)市場的價(jià)格 就比較高。湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》 14 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山 房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》 38 頁 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 42 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項(xiàng)目市場分析報(bào)告》 103 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告》 31 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告》 54 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報(bào)告》 25頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場周報(bào)（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第 一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報(bào)》 167 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報(bào)告》 15 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2020 年福建2020 年南京的別墅價(jià)格有抬頭之勢，隨著國家停止供應(yīng)別墅用地的禁令發(fā)出后，別墅的檔次會(huì)有所提高，價(jià)格也會(huì)有所上升。 2020054002020 2300 180035000500010000150002020025000將軍路 城東北亞東 溧水 句容 六合 從各板塊的均價(jià)來看，城東北板塊即紫金山山片區(qū)是南京別墅市場的頂級(jí)別墅區(qū)，無論是物業(yè)本身還是周邊環(huán)境，都是首屈一指的。 3）類型 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)立別墅三足鼎立，其中聯(lián)排所占比重最大，大約 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 36 頁 有 50%，雙拼次之 25%，獨(dú)立 20%，還有一些其他類型，如水韻別墅推出了一種疊拼別墅，總共四層，一二兩層為一戶，三四兩層為一戶。 近來一些新建別墅在樣式上的選擇已具有了南京別墅未來發(fā)展方向的苗頭；從注重外表的豪華到注重內(nèi)容的實(shí)用，從空殼房到簡裝房再到精裝房，發(fā)展的曲線較為健康。金牛湖旅游度假區(qū) ， 該區(qū)為南京市風(fēng)景名勝區(qū)，是南京市 十五 規(guī)劃中重點(diǎn)旅游開發(fā)區(qū)之 一，總投資 3000 萬美元。近年來，已建和在建的有國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場、度假別墅、傣家竹樓群、歐式木屋、跑馬場、斗雞 場、野營度假村、水上逍遙區(qū)等幾十處旅游景步和娛樂設(shè)施 ，在售的項(xiàng)目有威尼斯水城等。還有一個(gè)就是二圣湖，這個(gè)地方正在招商引資之中，面積有 八千多畝，沒有污染，湖中間有一個(gè)獨(dú)立的島，旁邊有一個(gè)半島，在這里搞一個(gè)度假區(qū)可以說非常好。 5）句容板塊 句容有三個(gè)湖，一個(gè)是侖山湖，這個(gè)地方風(fēng)景優(yōu)美，有山有水， 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 32 頁 沒有任何污染。 1100 平方公里的溧水， 70％是坡度在 15 度左右連綿起伏的低山丘陵，簡直稱得上是天然的高爾夫球場地形。溧水 最具優(yōu)勢的資源有兩個(gè)。2020 年這里也開發(fā)了大量的公寓，使別墅形象大打折扣，別墅的目標(biāo)客戶沒有吸引到，反而使一些公寓熱銷起來，例如翠屏清 BOBO 公寓等遠(yuǎn)比這里的別墅熱銷。 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 30 頁 別墅市場的板塊分析 南京 2020 年的別墅市場可分為以下幾個(gè)板塊：將軍山板塊、城東北板塊、六合板塊、溧水板塊、江浦板塊。隨著道路和水電等基礎(chǔ)配套的改善，遠(yuǎn)郊別墅的瓶頸正在慢慢解除，郊區(qū)別 墅也開始受到人們的關(guān)注。同樣的總價(jià)在市區(qū)只能買到一般的公寓，而在郊區(qū)就能買到一棟別墅，隨著交通的便利，更多的人會(huì)因這種性價(jià)比到郊區(qū)購買別墅物業(yè)。 第二個(gè)表現(xiàn)就是由于收入的增加使人們的休閑方式發(fā)生著變化 過去人們?cè)谛蓍e娛樂時(shí)最先想到是請(qǐng)客吃飯，但隨著收入水平的增加請(qǐng)客吃飯已經(jīng)不能再引起人們的興趣。 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 27 頁 別墅市場火熱原因 1）人們生活方式的轉(zhuǎn)變 由于網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，企業(yè)的管理階層不必朝九晚五的去上班，通過網(wǎng)絡(luò)就可以看到企業(yè)人員的工作情況。 2020 年 6 月份 的南京下關(guān)寶善地塊以底價(jià)１８億元正式掛牌出讓，此塊地實(shí)際出讓面積為約４８．５萬平方米， 此地塊瀕臨長江，人文資源豐富，交通便捷， 這種上千畝的土地出讓在溧水、六合、句容等縣區(qū)也是屢見不鮮。此外，該地塊利于成片開發(fā)；極具升值潛力。無想山為溧水著名的風(fēng)景名勝區(qū)，四面環(huán)山，湖泊眾多，并且有高爾夫 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 25 頁 球場、直升機(jī)停機(jī)坪等高級(jí)配套設(shè)施， 5）圈地運(yùn)動(dòng)方興未艾 。 4）遠(yuǎn)郊度假別墅興起， 句容、溧水、六合、江浦等具有地方特色、風(fēng) 景優(yōu)美的地方都成了建造度假別墅的首選。 目前，權(quán)威部門的一 份分析資料表明，目前南京居民住房消費(fèi)形式已由原先的 “金字塔形 ”轉(zhuǎn)變?yōu)?“橄欖型 ”，即中高檔公寓與經(jīng)濟(jì)型別墅開始成為住房消費(fèi)的主要對(duì)象。這些原因都使得經(jīng)濟(jì)型別墅持續(xù)熱銷。 2）經(jīng)濟(jì)型別墅大量涌現(xiàn)。 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 23 頁 第二部分 南京別墅市場現(xiàn)狀分析 別墅市場的現(xiàn)狀表現(xiàn) 2020 年應(yīng)該稱的上是南京的“別墅年”，南京的別墅處于加速開發(fā)的擴(kuò)展期。 中國人家主入口 中國人家別墅外景 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 21 頁 中國人家園林一角 中國人家園林一角 3）聯(lián)排為主 此時(shí)的別墅不再以獨(dú)立別墅為主，而是受到 TOWNHOUSE 風(fēng)的影響，以聯(lián)排、雙拼為主，獨(dú)立別墅點(diǎn)綴之中。營造一處意境清幽雅致、林泉在側(cè)、庭榭相依的純中式園林別墅小區(qū)。 2） 做出自己的特色 此時(shí)的開發(fā)的別墅項(xiàng)目已經(jīng)在開始避免同質(zhì)化現(xiàn)象。 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 19 頁 第二個(gè)主要特征是針對(duì)南京人來說客源的區(qū)域性很明顯。別墅有自己的地下停車庫，一些智能化措施寬帶接入、有線電視、紅外監(jiān)控系統(tǒng)等都已配備，小區(qū)內(nèi)還配有超級(jí)市場、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等便民設(shè)施。拿中國人家為例，在歐陸式獨(dú)立別墅風(fēng)行的當(dāng)時(shí)，東恒公司推出了具有濃重江南風(fēng)格的中國人家式的聯(lián)排別墅，同時(shí)小區(qū)的 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 18 頁 景觀設(shè)計(jì)也具備濃重的江南風(fēng)情，小橋流水，假山亭榭，象走進(jìn)了榮國府。 聯(lián)排、雙拼為主，獨(dú)立別墅點(diǎn)綴其中。 三、 湯山板塊，走向沒落 湯山片區(qū)本來的定位應(yīng)該是高級(jí)休閑度假溫泉?jiǎng)e墅。板塊的變遷主要表現(xiàn)在： 一、 百家湖板塊，趨向飽和 由于這里 再無多少可供建造別墅的土地 ， 這個(gè)別墅圈漸漸向?qū)④娚揭粠U(kuò)容， 逐漸在 那里形成一個(gè)新的別墅居住區(qū)。他們分別來自德國 BASF、 BOSCH，荷蘭 PHILIPS，意大利 FIAT、 IVECO，法國CARREFOUR，美國 EASTMAN 等國外著名企業(yè)集團(tuán)和香港渣打銀行等港臺(tái)人士，均為中外方高級(jí)管理人員，商界驕子，社會(huì)名流。 格局形式：別墅為全歐式別墅，有 15 種戶型，戶型面積由 150m2到 500m2 不等。會(huì)所建筑面積 4200 平方米，共分三層。所以當(dāng)時(shí)的高級(jí)別墅銷量都很好。 2）政府和大型國企的領(lǐng)導(dǎo)干部，在改革開放以前這部分人和普通居民一樣住在公寓樓里，改革開放后南京的經(jīng)濟(jì)增長了，國企效益提高，這部分人有財(cái)力來改善自己的居住環(huán)境，所以這一部分人為改善居住環(huán)境，也成了這一時(shí)期別墅的客戶。 別墅的配套設(shè)施 別墅的周邊配套考慮的不是太周到，而且自身的配套也不是太完善，這個(gè)時(shí)期別墅一般和公寓混在一起開發(fā)，別墅區(qū)沒有自己的會(huì)所 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 12 頁 和各項(xiàng)娛樂健身設(shè)施，甚至沒有自己的車庫。帝豪花園就是當(dāng)時(shí)最優(yōu)秀 的一個(gè)項(xiàng)目，無論從規(guī)劃設(shè)計(jì)還是選材上都是最上乘的。 各片區(qū)別墅建筑面積列表（單位：萬平米）