【正文】 族?？蛷d等公共空間的重視程度 , 也不容忽視；多為單身時(shí)尚新貴； ? 投資客（重點(diǎn)）： 多為職業(yè)投資客，他們或是私營(yíng)業(yè)主，或是國(guó)家公務(wù)員、企業(yè)高管等，手里有部分閑錢(qián)；他們選擇購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目主要是看好地段升值潛力和周邊高尚住宅的租賃市場(chǎng)； ? 自買(mǎi)他住 （次重點(diǎn)） 外地企業(yè)作為在寧商務(wù)活動(dòng)窗口 。這批人不論是知識(shí)面還是見(jiàn)識(shí)閱歷，都較深、較廣 。讓客戶(hù)在建筑風(fēng)格上感覺(jué)到歸屬感、自豪感和榮譽(yù)感。在外墻色彩處理上，要拋棄歐陸風(fēng)格的粉紅，咖啡紅的浮躁，采用清凈、平和的淺米色，少了一份城市的喧囂，多了一份居家的寧?kù)o。多種的商業(yè)空間形式會(huì)給顧客帶來(lái)不同的感覺(jué)，不斷賦予新的刺激，豐 富了空間環(huán)境也延長(zhǎng)了顧客的疲勞時(shí)間。 配套附屬設(shè)施 90 年代后的現(xiàn)代化商業(yè)的商業(yè)與傳統(tǒng)的商業(yè)很大的一個(gè)不同就體現(xiàn)在配套設(shè)施上。建議本案不僅在道路兩邊設(shè)計(jì)休閑長(zhǎng)椅，在商場(chǎng)內(nèi)部的交通空間旁也設(shè)計(jì)長(zhǎng)椅。因此，必須有超前的考慮。如果本案高檔娛樂(lè)、餐飲落成，也需要大量的車(chē)位配套。 小品雕塑：桌椅、路燈、地?zé)?、公用電?huà)、果皮箱等小品都是整個(gè)項(xiàng)目景觀的一部分，建議通過(guò)雕塑反映著整條街的文化氣息，如同點(diǎn)睛之筆。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 燈光夜景 燈光是晚間商業(yè)氣氛的最佳烘托者，因此建議本案在建筑設(shè)計(jì)中預(yù)先考慮好燈光夜景。如高竿射燈及埋于樹(shù)腳或建筑物下的投射燈，從下到上勾勒出樹(shù)木、小品及建筑物等的體量和色彩。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)裝修 酒店式公寓出售時(shí)的裝修，是由不裝修，過(guò)渡到簡(jiǎn)裝，到如今的精裝。 公共部分裝修 公共部分裝修的好壞直接影響酒店式公寓的檔次。最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專(zhuān)門(mén)的酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的 “ 臨時(shí)住宅 ” 。 我國(guó)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳 ， 之后在上海、北京等地均有發(fā)展。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受投資人士以及在我國(guó)工作的外籍商務(wù)人士的青睞。對(duì)于不同戶(hù)型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶(hù)的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 市等其它項(xiàng)目。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也隨之提升。 其二，它配有全套的家具電器，同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶?zhuān)業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。而公寓式酒店卻沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。 第二、 “ 住 ” 得舒服。必要時(shí)還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，無(wú)疑降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。 每年、每月，甚至每周的租務(wù)計(jì)劃都應(yīng)該有； 五看 ： 推廣 。 酒店式公寓的開(kāi)發(fā)和投資主要面臨４大風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)我們的市調(diào)分析 ，目前酒店式公寓的開(kāi)發(fā)和投資主要面臨四大風(fēng)險(xiǎn)： 一是隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細(xì)，導(dǎo)致投資客分流。 不少開(kāi)發(fā)商急功近利，使得一些酒店式公寓的設(shè)計(jì)不盡如人意。 四是定價(jià)問(wèn)題。 規(guī)避 我們 認(rèn)為，首先是對(duì)地段的綜合考慮。酒店式公寓設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn) 其經(jīng)濟(jì)實(shí)用性特征，房型布局要緊湊而靈活，減少戶(hù)內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分?jǐn)偂? 酒店公寓的功能設(shè)置和服務(wù) ? 房間設(shè)施： 雙頭煮食爐和基本餐具 (砂鍋、炒鍋、碗、筷、勺、盤(pán)、刀具 )/國(guó)際、國(guó)內(nèi)電話(huà) / 特大行政寫(xiě)字臺(tái)，配有適合個(gè)人計(jì)算機(jī)高速寬帶和雙電源接口 /可獨(dú)立控制的中央空調(diào) /提供浴室用品 /風(fēng)筒 /迷你酒吧 /電視 /房間保險(xiǎn)箱 /咖啡 /茶電熱水壺 /熨斗和燙板等。 B、行政酒廓 行政酒廊位于最高樓層，美酒 、美景，美不勝收，是時(shí)尚聚會(huì)之絕佳場(chǎng)所。 2. 細(xì)化功能區(qū)間隔，合理面積配備：小戶(hù)型不應(yīng)以犧牲居室功能而一味求小，而應(yīng)在細(xì)化功能區(qū)間隔，合理各區(qū)域的面積配備，以充分利用空間的基礎(chǔ)上，做到小而全、小而精，小的合理、便利，不影響使用。以全新的物業(yè)形態(tài)、建筑理念震撼市場(chǎng)。我司根據(jù) “保證整體概念實(shí)施、利潤(rùn)最大提升，充分發(fā)揮土地價(jià)值” 的原則模擬了如下分期方式，供發(fā)展商參考： 共同策略： 共同啟動(dòng)酒店式公寓與內(nèi)廊道小產(chǎn)權(quán)商鋪招商，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。 影響整盤(pán)推出的關(guān)節(jié)點(diǎn)： 為保證整盤(pán)概念的完成性，以及分期銷(xiāo)售的連續(xù)性，在 2020 春季推出招商之前，有如下大的工作節(jié)點(diǎn)需要落實(shí)。 選擇銷(xiāo)售旺季公開(kāi)，有利資金回籠。 4. 完成樣品屋的裝修及布置。 8. 做好該階段上門(mén)客戶(hù)的登記及預(yù)定統(tǒng)計(jì)。在此階段， 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 我們?nèi)σ愿?，力?zhēng)達(dá)到以下目標(biāo)。 4. 實(shí)施樓層分層推出的控制?！瓣嚨亍敝敢讶〉玫氖袌?chǎng)份額，及市場(chǎng)接受度，能否取得本案的成功，關(guān)鍵在于該階段銷(xiāo)量是否能沖破房地產(chǎn)銷(xiāo)售的“生命線(xiàn)” —— 60%。 2. 擴(kuò)大宣傳面，采取立體組合廣告攻勢(shì)。 6. 預(yù)測(cè)可能發(fā)生的受阻態(tài)勢(shì)，制定好應(yīng)對(duì)措施。 2. 強(qiáng)化宣傳本案的物業(yè)管理。 續(xù)銷(xiāo)階段 （執(zhí)行銷(xiāo)售的第十月 第十二月） 此時(shí)本案通過(guò)前幾個(gè)階段的銷(xiāo)售，已讓眾多目標(biāo)客戶(hù)接受，在建筑工程上也漸漸進(jìn)入“掀開(kāi)面紗露真容“階段，此階段是產(chǎn)品接受市場(chǎng)考驗(yàn)的重要階段，是不是物有所值，讓客戶(hù)進(jìn)行鑒定。 3. 提出小區(qū)綠化景觀布置的建議。 7. 對(duì)已購(gòu)房客戶(hù)進(jìn)行親情慰問(wèn)。 基本準(zhǔn)則 1. 產(chǎn)品的價(jià)格與產(chǎn)品的使用價(jià)值相符合，物有所值。 價(jià)格執(zhí)行時(shí)間段 1. 第一階段，試銷(xiāo)階段 定價(jià)原則：價(jià)格暫不公開(kāi)，試探市場(chǎng)反映。 4. 第四階段 持續(xù)期 定價(jià)原則：微利運(yùn)作，盤(pán) 活余房。而開(kāi)甲 殼 蟲(chóng)的人就是喜歡這種別樣的陶醉感，被自己陶醉，被別人看的陶醉。 ? 以感性突破理性，以情感打動(dòng)理智：不說(shuō)產(chǎn)品，說(shuō)文化，說(shuō)格調(diào)，說(shuō)品味，說(shuō)故事，說(shuō)“甲殼蟲(chóng)”眼中的千面人生；不推產(chǎn)品，推獨(dú)一無(wú)二的價(jià)值感，推時(shí)尚感；變直接的以產(chǎn)品為中心的理性訴求為以自 由邦消費(fèi)對(duì)象為中心的感性訴求。通過(guò) LIFEMODEL 的體驗(yàn)，深深打動(dòng)目標(biāo)受眾，以達(dá)成感性和理性的共鳴，并最終促動(dòng)銷(xiāo)售。 甲殼蟲(chóng)品牌傳播 內(nèi)涵（ slogan） 六星概念寓所拉風(fēng)實(shí)驗(yàn)秀場(chǎng)】的內(nèi)涵一經(jīng)定義，形式便成為一件必不可少的漂亮外衣。拉風(fēng)實(shí)驗(yàn)秀場(chǎng)】的海報(bào)：建議本案可以采用形式主義的招貼海報(bào)，張貼于目標(biāo)受眾常出沒(méi)的場(chǎng)所，同時(shí)，可配合在高檔寫(xiě)字樓、 1912 的各個(gè)酒吧、 COFFEE 吧、茶吧的洗手池上方的鏡面上，張貼甲殼蟲(chóng) loge ，并配以一些關(guān)切性的文字，讓項(xiàng)目更加的深入人心，時(shí)刻貼近目標(biāo)受眾，以無(wú)時(shí)不在的關(guān)注打動(dòng)他們。 3. 電梯廣告及主題海報(bào) 位置：中高檔寫(xiě)字樓，娛樂(lè)酒店餐飲場(chǎng)所的電梯間 發(fā)布周期： 2020 年 7 月 1 日－ 2020 年 11 月底 內(nèi)容：跟隨項(xiàng)目進(jìn)度隨時(shí)更換，起始內(nèi)容為“ 什么是甲殼蟲(chóng)？！ ”的第一波次主題。 1. 營(yíng)銷(xiāo)推廣組合 通過(guò)報(bào)紙廣告建立一條合理的產(chǎn)品線(xiàn)，創(chuàng)造有生命的產(chǎn)品，讓它會(huì)說(shuō)話(huà)，它有著透徹的眼睛、美麗的心靈，以事實(shí)去打動(dòng)消費(fèi)者。湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 14 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場(chǎng)透視》 20 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 》 38 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告》 103 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽(yáng)易景國(guó)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 31 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 54 頁(yè) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場(chǎng)分析報(bào)告》 25頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場(chǎng)周報(bào)（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國(guó)物業(yè)市場(chǎng) 指數(shù)》 24頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤(rùn)城市場(chǎng)周報(bào)》 167 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告》 15 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中航國(guó)際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《前線(xiàn)機(jī)構(gòu) 2020 年福建 3. 促銷(xiāo)活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)系列活動(dòng) 由于經(jīng)過(guò)前兩個(gè)階段的操作項(xiàng)目成功已成定局，因此后續(xù)部分的傳播計(jì)劃將靈活執(zhí)行，以無(wú)招勝有招。 ：拉風(fēng)假面舞會(huì) /永遠(yuǎn)的 beatles 1912 巡演 日期： 2020 年 9 月 8 日 地點(diǎn)： 1912 酒吧 內(nèi)容： party 的形式，盡顯項(xiàng)目的氣質(zhì) 目的 ：聯(lián)合 1912 酒吧，舉辦符合目標(biāo)客群氣質(zhì)的系列活動(dòng)，以投其所好，令人耳目一新。 第一階段（ 2020 年 7－ 9 月）蓄水造勢(shì)期 1. 戶(hù)外大牌： 位置：新街口 發(fā)布周期： 2020 年 7 月 1 日－ 2020 年 2 月底 內(nèi)容：跟隨項(xiàng)目進(jìn)度隨時(shí)更換，起始內(nèi)容為“ 什么是甲殼蟲(chóng)？！ ”的第一波次主題。拉風(fēng)實(shí)驗(yàn)秀場(chǎng)】，建議通過(guò)個(gè)性售樓處的打造，以實(shí)驗(yàn)磁場(chǎng)形式吸引眼球，同時(shí)設(shè)計(jì)并打造類(lèi)概念車(chē)的多套概念樣板間，盡顯項(xiàng)目品味、時(shí)尚、經(jīng)典的多重身份； 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) B. 創(chuàng)意點(diǎn) 2—— 活動(dòng)與項(xiàng)目網(wǎng)站良性互動(dòng)：以各種形式的活動(dòng)來(lái)提升項(xiàng)目的形象的同時(shí)，并傳達(dá)出項(xiàng)目的精神氣質(zhì)，如：拉風(fēng)假面舞會(huì)、永遠(yuǎn)的 the beatles 1912 巡演??，并搭建 和拉風(fēng)博客等平臺(tái)，借助于網(wǎng)絡(luò)媒介的高關(guān)注度和高點(diǎn)擊率，搭建一個(gè)有信息高效傳播通路。 and必須采取靈活的媒體組合與公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)互動(dòng)的創(chuàng)新方式，牢牢抓住消費(fèi)者注意力，直接而準(zhǔn)確地傳達(dá)樓盤(pán)信息、宣傳項(xiàng)目的形象及項(xiàng)目所宣言的生活方式。 ? 貼合目標(biāo)客群接受心理的迂回戰(zhàn)術(shù)，不戰(zhàn)而屈人之兵：創(chuàng)造個(gè)性化、時(shí)尚感，造成市場(chǎng)緊張感；不直接提產(chǎn)品本身，只追求“甲殼蟲(chóng)”的那種味道，產(chǎn)品不推，已讓目標(biāo)人群折服。 核心 slogan 六星概念寓所定價(jià)執(zhí)行的每一個(gè)步驟中我們都要把握好方向。 2. 第二階段 公開(kāi)期 定價(jià)原則：行情開(kāi)盤(pán)緩慢上升，保證基本運(yùn)轉(zhuǎn)資金的回籠。 3. 低開(kāi)高走，小幅頻漲，穩(wěn)步上升。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 價(jià)格策略 房地產(chǎn)定價(jià)是否準(zhǔn)確，在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，將起到至關(guān)重要的作用。 5. 召集新老客戶(hù)對(duì)物管提出建議。因此我們要把握好以下幾點(diǎn)： 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 1. 提出建筑外立面的調(diào)整建議（可提早提出）。 4. 加強(qiáng)與成交客戶(hù)的聯(lián)誼活動(dòng)，擴(kuò)大口碑宣傳。 8. 實(shí)現(xiàn)該階段的銷(xiāo)售均價(jià)。 4. 建立本案在市場(chǎng)上的品牌效應(yīng)。因此，我們將力求在該階段采取以下措施及完成銷(xiāo)售目標(biāo)。 6. 在適量的平面媒體并配合 SP 促銷(xiāo)活動(dòng)之下，人員銷(xiāo)售全面展開(kāi)（現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)、人員拜訪(fǎng)、電話(huà)追蹤、直接郵遞）。 2. 完成達(dá)到 第一階段的銷(xiāo)售均價(jià)（見(jiàn)價(jià)格策略）。 公開(kāi)銷(xiāo)售階段（執(zhí)行的第一月 第三月） 公開(kāi)銷(xiāo)售階段的策略運(yùn)用得當(dāng)，會(huì)通過(guò)各類(lèi)宣傳途徑讓人們接觸、了解本案，引起目標(biāo)客戶(hù)的注意。 6. 掌握公司既有客戶(hù)資料作先期預(yù)定。 2. 完成銷(xiāo)售人員案前培訓(xùn)。 選擇這個(gè)時(shí)機(jī)主要是處于如下原因。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 推出時(shí)機(jī) 2020年春季推出整盤(pán)概念，帶動(dòng)招商進(jìn)行 根據(jù)現(xiàn)在的項(xiàng)目進(jìn)展情況，我們認(rèn)為在明年春季推出整盤(pán)概念，并以整盤(pán) 概念帶動(dòng)招商進(jìn)行，各方面工作才有充足的落