【正文】 族?？蛷d等公共空間的重視程度 , 也不容忽視；多為單身時尚新貴； ? 投資客（重點）： 多為職業(yè)投資客，他們或是私營業(yè)主，或是國家公務(wù)員、企業(yè)高管等，手里有部分閑錢；他們選擇購買本項目主要是看好地段升值潛力和周邊高尚住宅的租賃市場； ? 自買他住 （次重點） 外地企業(yè)作為在寧商務(wù)活動窗口 。這批人不論是知識面還是見識閱歷，都較深、較廣 。讓客戶在建筑風格上感覺到歸屬感、自豪感和榮譽感。在外墻色彩處理上，要拋棄歐陸風格的粉紅，咖啡紅的浮躁，采用清凈、平和的淺米色，少了一份城市的喧囂，多了一份居家的寧靜。多種的商業(yè)空間形式會給顧客帶來不同的感覺，不斷賦予新的刺激，豐 富了空間環(huán)境也延長了顧客的疲勞時間。 配套附屬設(shè)施 90 年代后的現(xiàn)代化商業(yè)的商業(yè)與傳統(tǒng)的商業(yè)很大的一個不同就體現(xiàn)在配套設(shè)施上。建議本案不僅在道路兩邊設(shè)計休閑長椅，在商場內(nèi)部的交通空間旁也設(shè)計長椅。因此，必須有超前的考慮。如果本案高檔娛樂、餐飲落成，也需要大量的車位配套。 小品雕塑：桌椅、路燈、地燈、公用電話、果皮箱等小品都是整個項目景觀的一部分，建議通過雕塑反映著整條街的文化氣息，如同點睛之筆。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 燈光夜景 燈光是晚間商業(yè)氣氛的最佳烘托者，因此建議本案在建筑設(shè)計中預(yù)先考慮好燈光夜景。如高竿射燈及埋于樹腳或建筑物下的投射燈，從下到上勾勒出樹木、小品及建筑物等的體量和色彩。 裝修標準 室內(nèi)裝修 酒店式公寓出售時的裝修，是由不裝修，過渡到簡裝，到如今的精裝。 公共部分裝修 公共部分裝修的好壞直接影響酒店式公寓的檔次。最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門的酒店管理公司進行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人的 “ 臨時住宅 ” 。 我國的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳 ， 之后在上海、北京等地均有發(fā)展。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務(wù)人士的青睞。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時，附屬設(shè)施還增加了銀行、會所、小超 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 市等其它項目。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之提升。 其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。而公寓式酒店卻沒有產(chǎn)權(quán)。 第二、 “ 住 ” 得舒服。必要時還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，無疑降低了投資的風險。 每年、每月，甚至每周的租務(wù)計劃都應(yīng)該有； 五看 ： 推廣 。 酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨４大風險 根據(jù)我們的市調(diào)分析 ，目前酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨四大風險： 一是隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細，導致投資客分流。 不少開發(fā)商急功近利，使得一些酒店式公寓的設(shè)計不盡如人意。 四是定價問題。 規(guī)避 我們 認為，首先是對地段的綜合考慮。酒店式公寓設(shè)計要充分體現(xiàn) 其經(jīng)濟實用性特征，房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分攤。 酒店公寓的功能設(shè)置和服務(wù) ? 房間設(shè)施： 雙頭煮食爐和基本餐具 (砂鍋、炒鍋、碗、筷、勺、盤、刀具 )/國際、國內(nèi)電話 / 特大行政寫字臺，配有適合個人計算機高速寬帶和雙電源接口 /可獨立控制的中央空調(diào) /提供浴室用品 /風筒 /迷你酒吧 /電視 /房間保險箱 /咖啡 /茶電熱水壺 /熨斗和燙板等。 B、行政酒廓 行政酒廊位于最高樓層，美酒 、美景，美不勝收，是時尚聚會之絕佳場所。 2. 細化功能區(qū)間隔，合理面積配備：小戶型不應(yīng)以犧牲居室功能而一味求小，而應(yīng)在細化功能區(qū)間隔，合理各區(qū)域的面積配備，以充分利用空間的基礎(chǔ)上，做到小而全、小而精，小的合理、便利，不影響使用。以全新的物業(yè)形態(tài)、建筑理念震撼市場。我司根據(jù) “保證整體概念實施、利潤最大提升，充分發(fā)揮土地價值” 的原則模擬了如下分期方式，供發(fā)展商參考： 共同策略： 共同啟動酒店式公寓與內(nèi)廊道小產(chǎn)權(quán)商鋪招商，實現(xiàn)資金的快速回籠。 影響整盤推出的關(guān)節(jié)點： 為保證整盤概念的完成性，以及分期銷售的連續(xù)性，在 2020 春季推出招商之前，有如下大的工作節(jié)點需要落實。 選擇銷售旺季公開，有利資金回籠。 4. 完成樣品屋的裝修及布置。 8. 做好該階段上門客戶的登記及預(yù)定統(tǒng)計。在此階段， 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 我們?nèi)σ愿?，力爭達到以下目標。 4. 實施樓層分層推出的控制?！瓣嚨亍敝敢讶〉玫氖袌龇蓊~，及市場接受度，能否取得本案的成功，關(guān)鍵在于該階段銷量是否能沖破房地產(chǎn)銷售的“生命線” —— 60%。 2. 擴大宣傳面，采取立體組合廣告攻勢。 6. 預(yù)測可能發(fā)生的受阻態(tài)勢，制定好應(yīng)對措施。 2. 強化宣傳本案的物業(yè)管理。 續(xù)銷階段 （執(zhí)行銷售的第十月 第十二月） 此時本案通過前幾個階段的銷售，已讓眾多目標客戶接受，在建筑工程上也漸漸進入“掀開面紗露真容“階段，此階段是產(chǎn)品接受市場考驗的重要階段，是不是物有所值，讓客戶進行鑒定。 3. 提出小區(qū)綠化景觀布置的建議。 7. 對已購房客戶進行親情慰問。 基本準則 1. 產(chǎn)品的價格與產(chǎn)品的使用價值相符合，物有所值。 價格執(zhí)行時間段 1. 第一階段，試銷階段 定價原則：價格暫不公開，試探市場反映。 4. 第四階段 持續(xù)期 定價原則：微利運作，盤 活余房。而開甲 殼 蟲的人就是喜歡這種別樣的陶醉感，被自己陶醉，被別人看的陶醉。 ? 以感性突破理性，以情感打動理智：不說產(chǎn)品，說文化，說格調(diào)，說品味，說故事，說“甲殼蟲”眼中的千面人生；不推產(chǎn)品，推獨一無二的價值感，推時尚感；變直接的以產(chǎn)品為中心的理性訴求為以自 由邦消費對象為中心的感性訴求。通過 LIFEMODEL 的體驗，深深打動目標受眾，以達成感性和理性的共鳴，并最終促動銷售。 甲殼蟲品牌傳播 內(nèi)涵（ slogan） 六星概念寓所拉風實驗秀場】的內(nèi)涵一經(jīng)定義，形式便成為一件必不可少的漂亮外衣。拉風實驗秀場】的海報：建議本案可以采用形式主義的招貼海報，張貼于目標受眾常出沒的場所，同時，可配合在高檔寫字樓、 1912 的各個酒吧、 COFFEE 吧、茶吧的洗手池上方的鏡面上，張貼甲殼蟲 loge ，并配以一些關(guān)切性的文字，讓項目更加的深入人心，時刻貼近目標受眾，以無時不在的關(guān)注打動他們。 3. 電梯廣告及主題海報 位置：中高檔寫字樓，娛樂酒店餐飲場所的電梯間 發(fā)布周期： 2020 年 7 月 1 日－ 2020 年 11 月底 內(nèi)容：跟隨項目進度隨時更換，起始內(nèi)容為“ 什么是甲殼蟲？！ ”的第一波次主題。 1. 營銷推廣組合 通過報紙廣告建立一條合理的產(chǎn)品線，創(chuàng)造有生命的產(chǎn)品，讓它會說話，它有著透徹的眼睛、美麗的心靈，以事實去打動消費者。湖濱碧海園項目可行性研究報告》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報告》 14 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報告 》 38 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運城項目一覽表》 3 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項目市場調(diào)研報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 54 頁 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報告》 25頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告》 23 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場周報（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國物業(yè)市場 指數(shù)》 24頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報告》 15 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《前線機構(gòu) 2020 年福建 3. 促銷活動：開盤促銷系列活動 由于經(jīng)過前兩個階段的操作項目成功已成定局，因此后續(xù)部分的傳播計劃將靈活執(zhí)行，以無招勝有招。 ：拉風假面舞會 /永遠的 beatles 1912 巡演 日期： 2020 年 9 月 8 日 地點： 1912 酒吧 內(nèi)容： party 的形式，盡顯項目的氣質(zhì) 目的 ：聯(lián)合 1912 酒吧，舉辦符合目標客群氣質(zhì)的系列活動，以投其所好，令人耳目一新。 第一階段（ 2020 年 7－ 9 月）蓄水造勢期 1. 戶外大牌： 位置：新街口 發(fā)布周期： 2020 年 7 月 1 日－ 2020 年 2 月底 內(nèi)容：跟隨項目進度隨時更換，起始內(nèi)容為“ 什么是甲殼蟲？！ ”的第一波次主題。拉風實驗秀場】，建議通過個性售樓處的打造，以實驗磁場形式吸引眼球，同時設(shè)計并打造類概念車的多套概念樣板間，盡顯項目品味、時尚、經(jīng)典的多重身份； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) B. 創(chuàng)意點 2—— 活動與項目網(wǎng)站良性互動：以各種形式的活動來提升項目的形象的同時，并傳達出項目的精神氣質(zhì)，如：拉風假面舞會、永遠的 the beatles 1912 巡演??，并搭建 和拉風博客等平臺，借助于網(wǎng)絡(luò)媒介的高關(guān)注度和高點擊率，搭建一個有信息高效傳播通路。 and必須采取靈活的媒體組合與公關(guān)營銷活動互動的創(chuàng)新方式，牢牢抓住消費者注意力，直接而準確地傳達樓盤信息、宣傳項目的形象及項目所宣言的生活方式。 ? 貼合目標客群接受心理的迂回戰(zhàn)術(shù)，不戰(zhàn)而屈人之兵：創(chuàng)造個性化、時尚感，造成市場緊張感；不直接提產(chǎn)品本身，只追求“甲殼蟲”的那種味道，產(chǎn)品不推，已讓目標人群折服。 核心 slogan 六星概念寓所定價執(zhí)行的每一個步驟中我們都要把握好方向。 2. 第二階段 公開期 定價原則：行情開盤緩慢上升，保證基本運轉(zhuǎn)資金的回籠。 3. 低開高走，小幅頻漲，穩(wěn)步上升。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 價格策略 房地產(chǎn)定價是否準確，在營銷過程中，將起到至關(guān)重要的作用。 5. 召集新老客戶對物管提出建議。因此我們要把握好以下幾點： 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 1. 提出建筑外立面的調(diào)整建議（可提早提出）。 4. 加強與成交客戶的聯(lián)誼活動，擴大口碑宣傳。 8. 實現(xiàn)該階段的銷售均價。 4. 建立本案在市場上的品牌效應(yīng)。因此，我們將力求在該階段采取以下措施及完成銷售目標。 6. 在適量的平面媒體并配合 SP 促銷活動之下，人員銷售全面展開（現(xiàn)場促銷、人員拜訪、電話追蹤、直接郵遞）。 2. 完成達到 第一階段的銷售均價（見價格策略）。 公開銷售階段（執(zhí)行的第一月 第三月） 公開銷售階段的策略運用得當，會通過各類宣傳途徑讓人們接觸、了解本案，引起目標客戶的注意。 6. 掌握公司既有客戶資料作先期預(yù)定。 2. 完成銷售人員案前培訓。 選擇這個時機主要是處于如下原因。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 推出時機 2020年春季推出整盤概念，帶動招商進行 根據(jù)現(xiàn)在的項目進展情況，我們認為在明年春季推出整盤概念，并以整盤 概念帶動招商進行，各方面工作才有充足的落