【正文】 因果預(yù)測(cè)法 （ 1）回歸分析法；（ 2）相關(guān)分析法 （ 6）對(duì)專(zhuān)家的意見(jiàn)進(jìn)行綜合處理。 （ 2）向所有專(zhuān)家提出所要預(yù)測(cè)的問(wèn)題及有關(guān)要求，并附上 有關(guān)這個(gè)問(wèn)題的所有背景材料，同時(shí)請(qǐng)專(zhuān)家提出還需要什么 材料。也可以把各位專(zhuān)家的意見(jiàn)加以整理，或請(qǐng) 身份更高的其他專(zhuān)家加緊評(píng)論，然后把這些意見(jiàn)再分送給各位 專(zhuān)家，以便他們參考后修改自己的意見(jiàn)。這一過(guò)程重復(fù)進(jìn)行，直到每一個(gè)專(zhuān)家不再改變自己的意見(jiàn)為止。這個(gè)平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測(cè)值。其基本原理是：根據(jù)過(guò)去各期的實(shí)際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢(shì)，并假定今后按該趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展，從而測(cè)定今后各期的數(shù)據(jù)。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 值得注意的是，每一趨勢(shì)直線方程都必須注明原點(diǎn)的時(shí)間和計(jì)量單位，這一點(diǎn)和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是有區(qū)別的。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 （ 5）季節(jié)指數(shù)法 季節(jié)性預(yù)測(cè)比較簡(jiǎn)單的方法是計(jì)算各個(gè)季度的不同銷(xiāo)售指數(shù)。 第 2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當(dāng)季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 （ 1）回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來(lái)分析“因變量”的變化方向和程度。它主要是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。 建議 —— 做 /放棄 /推遲 /改進(jìn)以后可以做。 市場(chǎng)環(huán)境與場(chǎng)地分析（市場(chǎng)區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場(chǎng)地描述，場(chǎng)地周?chē)煌ōh(huán)境及可及性分析，場(chǎng)地周?chē)恋乩们闆r和競(jìng)爭(zhēng)情況）。 （ 1）市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)； （ 2）預(yù)估市場(chǎng)吸納計(jì)劃（相應(yīng)時(shí)間周期內(nèi)的需求）。 分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析未來(lái)相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。 （ 1）目標(biāo)使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、消費(fèi)模式）、地理分布、需求的區(qū)位分布及流動(dòng)性； （ 2）了解每一細(xì)分市場(chǎng)下使用者的愿望和需要； （ 3）按各細(xì)分市場(chǎng)結(jié)果，分析對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目功能和特點(diǎn)的需求狀況，指出擬建項(xiàng)目應(yīng)具備的特色。 （ 1）在一定時(shí)間內(nèi)以某一價(jià)格出售或出租的面積或單元數(shù)量； （ 2）有利于增加市場(chǎng)占有率的建議。 :19:4803:19Mar2314Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 3月 上午 3時(shí) 19分 :19March 14, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 03:19:4803:19:4803:193/14/2023 3:19:48 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 14日星期二 上午 3時(shí) 19分 48秒 03:19: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 , March 14, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 14日星期二 3時(shí) 19分 48秒 03:19:4814 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 14日星期二 上午 3時(shí) 19分 48秒 03:19: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :19:4803:19Mar2314Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 14日星期二 3時(shí) 19分 48秒 03:19:4814 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 03:19:4803:19:4803:19Tuesday, March 14, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 上午 3時(shí) 19分 48秒 上午 3時(shí) 19分 03:19: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 :19:4803:19:48March 14, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 , March 14, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 （ 1）估計(jì)項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率； （ 2）在充分考慮擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的條件下，進(jìn)一步確認(rèn)其市場(chǎng)占有率； （ 3）簡(jiǎn)述主要的市場(chǎng)特征。 （ 1）描述已建成或正在建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目（價(jià)格、數(shù)量、建造年代、空置、競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)）； （ 2）描述計(jì)劃建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目。 （ 1）相關(guān)房地產(chǎn)類(lèi)型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開(kāi)工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等； （ 2）估計(jì)短期的新增供給數(shù)量。 （ 1）就業(yè)分析； （ 2）人口和家庭分析； （ 3）收入分析。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)概況（可與國(guó)家進(jìn)行對(duì)比分析）。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 其計(jì)算公式是： y a bx??iiy b xa y b xn? ? ?? ? ?22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ?第六節(jié) 市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱： 一、摘要 市場(chǎng)分析的目的。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 其計(jì)算公式如下： y a bx??式中： y：預(yù)測(cè)值； x：自變量 ； a、 b：回歸系數(shù) 其中： iiy b xan? ? ??22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ? 這一方程與趨勢(shì)預(yù)測(cè)中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢(shì)預(yù)測(cè)中以 x代表年份，而在回歸分析法中則以 x代表“自變量”。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 因果預(yù)測(cè)法 因果預(yù)測(cè)法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學(xué)函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷(xiāo)售水平比全期總銷(xiāo)售水平高低的程度。 它實(shí)際上是一種特殊的加權(quán)移動(dòng)平均法。 在這里，我們只介紹直線趨勢(shì)方程。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為： 1 1 ( 1 )1 ()t t t t nx x x xn? ? ? ?? ? ? ?加權(quán)移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為： 1 ( 1 )1( 1 )( 1 ) 2 1t t t ntnx n x xnn? ? ??? ? ? ??? ? ? ? ? 從公式可見(jiàn)，不論簡(jiǎn)單式還是加權(quán)式，只能預(yù)測(cè)下一期數(shù)值。 其計(jì)算公式如下： 1 2 3 1ninixx x x xxnn?? ? ? ?? ? ??預(yù) 測(cè) 值x式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)的預(yù)測(cè)值； n：代表資料數(shù)； xn：代表第期的實(shí)際銷(xiāo)售數(shù)（ =1， 2， 3， …… ）。逐輪收集意見(jiàn)并為專(zhuān)家反饋信息是 德?tīng)柗品ǖ闹饕h(huán)節(jié)。 （ 3）各個(gè)專(zhuān)家根據(jù)他們所收到的材料，提出自己的預(yù)測(cè)意見(jiàn)， 并說(shuō)明自己是怎樣利用這些材料并提出預(yù)測(cè)值的。按照課題所需知識(shí)范圍，確定專(zhuān)家。 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法 市場(chǎng)調(diào)查的方法主要包括以下幾種： 普查法 抽樣調(diào)查法（簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣、分層抽樣、分群抽樣；配額抽樣、任意抽樣、判斷抽樣） 直接調(diào)查法（訪談?wù){(diào)查或深度訪談?wù){(diào)查、電話調(diào)查、郵函調(diào)查、留置問(wèn)卷調(diào)查） 間接調(diào)查法（觀察法、實(shí)驗(yàn)法） 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 二