【正文】 因果預(yù)測法 （ 1）回歸分析法；（ 2）相關(guān)分析法 （ 6）對專家的意見進行綜合處理。 （ 2）向所有專家提出所要預(yù)測的問題及有關(guān)要求，并附上 有關(guān)這個問題的所有背景材料，同時請專家提出還需要什么 材料。也可以把各位專家的意見加以整理，或請 身份更高的其他專家加緊評論，然后把這些意見再分送給各位 專家，以便他們參考后修改自己的意見。這一過程重復(fù)進行，直到每一個專家不再改變自己的意見為止。這個平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測值。其基本原理是：根據(jù)過去各期的實際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 值得注意的是，每一趨勢直線方程都必須注明原點的時間和計量單位，這一點和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是有區(qū)別的。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 （ 5）季節(jié)指數(shù)法 季節(jié)性預(yù)測比較簡單的方法是計算各個季度的不同銷售指數(shù)。 第 2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當(dāng)季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 （ 1）回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來分析“因變量”的變化方向和程度。它主要是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來進行預(yù)測。 建議 —— 做 /放棄 /推遲 /改進以后可以做。 市場環(huán)境與場地分析（市場區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場地描述，場地周圍交通環(huán)境及可及性分析，場地周圍土地利用情況和競爭情況）。 （ 1）市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢； （ 2）預(yù)估市場吸納計劃（相應(yīng)時間周期內(nèi)的需求）。 分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。 （ 1）目標(biāo)使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、消費模式）、地理分布、需求的區(qū)位分布及流動性； （ 2）了解每一細分市場下使用者的愿望和需要； （ 3）按各細分市場結(jié)果，分析對競爭項目功能和特點的需求狀況，指出擬建項目應(yīng)具備的特色。 （ 1）在一定時間內(nèi)以某一價格出售或出租的面積或單元數(shù)量； （ 2）有利于增加市場占有率的建議。 :19:4803:19Mar2314Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 3月 上午 3時 19分 :19March 14, 2023 1行動出成果，工作出財富。 03:19:4803:19:4803:193/14/2023 3:19:48 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 14日星期二 上午 3時 19分 48秒 03:19: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 , March 14, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 14日星期二 3時 19分 48秒 03:19:4814 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 14日星期二 上午 3時 19分 48秒 03:19: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :19:4803:19Mar2314Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 14日星期二 3時 19分 48秒 03:19:4814 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 03:19:4803:19:4803:19Tuesday, March 14, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 上午 3時 19分 48秒 上午 3時 19分 03:19: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 :19:4803:19:48March 14, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , March 14, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 （ 1）估計項目的市場占有率； （ 2）在充分考慮擬開發(fā)項目優(yōu)勢的條件下，進一步確認(rèn)其市場占有率； （ 3）簡述主要的市場特征。 （ 1）描述已建成或正在建設(shè)中的競爭性項目（價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點）； （ 2）描述計劃建設(shè)中的競爭性項目。 （ 1）相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等； （ 2）估計短期的新增供給數(shù)量。 （ 1）就業(yè)分析； （ 2）人口和家庭分析； （ 3）收入分析。 地區(qū)經(jīng)濟概況（可與國家進行對比分析）。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 其計算公式是： y a bx??iiy b xa y b xn? ? ?? ? ?22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ?第六節(jié) 市場分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱： 一、摘要 市場分析的目的。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 其計算公式如下： y a bx??式中： y：預(yù)測值； x：自變量 ； a、 b：回歸系數(shù) 其中： iiy b xan? ? ??22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ? 這一方程與趨勢預(yù)測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預(yù)測中以 x代表年份，而在回歸分析法中則以 x代表“自變量”。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 因果預(yù)測法 因果預(yù)測法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學(xué)函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型來進行預(yù)測。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷售水平比全期總銷售水平高低的程度。 它實際上是一種特殊的加權(quán)移動平均法。 在這里，我們只介紹直線趨勢方程。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類與方法 簡單移動平均法的計算公式為： 1 1 ( 1 )1 ()t t t t nx x x xn? ? ? ?? ? ? ?加權(quán)移動平均法的計算公式為： 1 ( 1 )1( 1 )( 1 ) 2 1t t t ntnx n x xnn? ? ??? ? ? ??? ? ? ? ? 從公式可見，不論簡單式還是加權(quán)式，只能預(yù)測下一期數(shù)值。 其計算公式如下： 1 2 3 1ninixx x x xxnn?? ? ? ?? ? ??預(yù) 測 值x式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進行預(yù)測時的預(yù)測值； n：代表資料數(shù)； xn：代表第期的實際銷售數(shù)（ =1， 2， 3， …… ）。逐輪收集意見并為專家反饋信息是 德爾菲法的主要環(huán)節(jié)。 （ 3）各個專家根據(jù)他們所收到的材料，提出自己的預(yù)測意見， 并說明自己是怎樣利用這些材料并提出預(yù)測值的。按照課題所需知識范圍，確定專家。 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查方法 市場調(diào)查的方法主要包括以下幾種： 普查法 抽樣調(diào)查法（簡單隨機抽樣、分層抽樣、分群抽樣；配額抽樣、任意抽樣、判斷抽樣） 直接調(diào)查法（訪談?wù){(diào)查或深度訪談?wù){(diào)查、電話調(diào)查、郵函調(diào)查、留置問卷調(diào)查） 間接調(diào)查法（觀察法、實驗法） 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 二