【正文】 知》規(guī)定時限的到來，太原市所有的經(jīng)營性用地都必須到土地市場公開拿地，標志著房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的方式必須是“公開出讓”。 因此，特別重視和政府各個部門的協(xié)調(diào)關(guān)系對太原市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展具有一定的決定性意義。各項優(yōu)惠政策落實不到位造成普通商品住宅和經(jīng)濟適用住房開發(fā)成本大幅增加，進而轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。 　　政策落實不順：據(jù)袁綸華介紹，無論是歐美發(fā)達國家，還是國內(nèi)發(fā)達城市，住宅開發(fā)都是房地產(chǎn)業(yè)最重要的組成部分，衡量一個城市房地產(chǎn)發(fā)展狀況、人均住房面積及其發(fā)展速度是很重要的一個標志，各國政府在解決普通居民住宅方面都有各種優(yōu)惠政策。這些部門各自為政，各管一攤，缺乏強有力的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。房地產(chǎn)“梗阻”的主要原因是房地產(chǎn)管理的“三個不順”。今后每年都將不定期地舉辦這種論壇，為我省的房地產(chǎn)企業(yè)提供一個為省內(nèi)外、海內(nèi)外溝通、交流、引進資金及各種先進技術(shù)的平臺。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，為了提高山西房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，加強與省內(nèi)及國內(nèi)外先進企業(yè)的交流與合作，建立這樣一個平臺是可行的。 資金來源二：外地資金 建立融資平臺進行招商引資，同外地發(fā)展較好的房地產(chǎn)行業(yè)建立合作關(guān)系，了解外資銀行新的金融產(chǎn)品。 這么大的資金外流量，對于外省市是很好的資金來源，而對于我們的山西經(jīng)濟卻是不利的。一研究人士分析，按每個礦主年平均凈賺200萬元計算，如果每年有500個礦主攜款離開山西，每年就會直接帶走100億元的現(xiàn)金，這相當于山西省國民經(jīng)濟2000多個億的二十分之一。 資金來源一：本地資金 一位資深房地產(chǎn)業(yè)媒體人士透露，在京津滬等地區(qū)的中高檔地產(chǎn)小區(qū)，有很多靠開小煤窯發(fā)財?shù)纳轿魅碎_著高檔轎車前來購房，這些煤炭富商出手闊綽，動輒百萬元甚至幾百萬元的房子，對當?shù)赜绣X人來說也是難以企及的。但是，由于國情的不同、各地房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的不同，以及企業(yè)自身條件的限制，這些方式并不能真正應用到房產(chǎn)融資中。 省房產(chǎn)咨詢中心的專業(yè)人士指出，我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道比較狹窄，主要是依靠銀行貸款。由于我省房地產(chǎn)金融市場發(fā)展滯后，除銀行信貸外，沒有更多的金融工具，而房地產(chǎn)開發(fā)項目的全部流程都有離不開信貸資金的支持。 我省房地產(chǎn)商大多屬于二三線的中小企業(yè)，實力較弱，資金騰挪余地較小，因此對央行的政策反應比較強烈。 1～7月份，太原市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位共433227萬元，％。 據(jù)估算80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸，房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)都有與銀行有直接關(guān)系。對一些開發(fā)資金少、過分依賴銀行貸款的企業(yè)來說更是雪上加霜。今年4月，減少了金融機構(gòu)可貸資金，同時房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資金比例從20％提高到35％以上，以防房地產(chǎn)企業(yè)大量貸款有可能引發(fā)金融風險。文件規(guī)定，貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。 2004年一季度全省購置土地面積為45．51 平方米，同比增長16．7％，完成開發(fā)土地面積15．82 平方米，同比減少35．4％。購置土地面積比2002年凈增56．4萬平方米，同比增長17．8％，而完成開發(fā)土地面積比2002年減少37．73萬平方米，同比減少19．4％。2004年一季度新開工房屋建筑面積減少18．6個百分點，其中新開工經(jīng)濟適用住房面積為6．05萬平方米，同比減少69．9個百分點；房地產(chǎn)投資中經(jīng)濟適用住房0．61億元，同比減少38．1個百分點，經(jīng)濟適用住房空置面積為4．87萬平方米，同比減少40．7個百分點。 　　 經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模明顯下降。到6月底，全省商品房銷售價格為1797元/平方米，同比增長了27％，比同期全國高16個百分點，增幅位居全國第3位。據(jù)了解，目前開發(fā)商的項目資金中，自籌資金占到了近四成，貸款比例下降到了14％，％的平均水平低了近8個百分點。據(jù)省建設廳相關(guān)專家分析，今年3月份以來，針對房地產(chǎn)行業(yè)等行業(yè)存在的局部過熱的情況，國家出臺了一系列措施進行降溫，并對房地產(chǎn)開發(fā)項目（經(jīng)濟適用房除外）資本金提高了15個百分點，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款受到了限制，由此淘汰了行業(yè)內(nèi)一批資質(zhì)較低、開發(fā)實力弱的企業(yè)，同時，也使全省的房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標出現(xiàn)了合理的回落，這一現(xiàn)象表明，宏觀經(jīng)濟調(diào)控在房地產(chǎn)業(yè)的作用已經(jīng)顯現(xiàn)。增幅比去年同期回落了十幾個百分點。2003年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資3至12月份逐月增幅分別為80．4％、85．8％、63．1％、53．8％、50．8％、49．9％、48．0％、48．3％、49．7％、41．3％，增幅趨緩。 三、當前全省房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的突出問題 　 我省房地產(chǎn)投資勢頭趨緩 　　根據(jù)全省房地產(chǎn)市場分析暨中低價位住宅建設工作匯報會上了解到，在國家加大對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，目前全省房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯趨緩，增幅比去年同期回落19個百分點。對于目前還沒有形成品牌的本地開發(fā)商，知名房地產(chǎn)品牌的介入會吸引大部分消費者的眼球；其次，中小開發(fā)商將被擠得沒有市場空間。 　　外地房地產(chǎn)公司滲入太原房地產(chǎn)市場，最擔心的還是本地中小開發(fā)公司。 　　目前山西的政府也認為，外來開發(fā)商的介入將有助于提高太原房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭力，淘汰一批開發(fā)企業(yè)，對抑制房價上漲，制止開發(fā)商違規(guī)開發(fā)、欺詐銷售，提升產(chǎn)品檔次都有很大的促進作用。外地有實力公司的介入，可以有效地提高山西房地產(chǎn)行業(yè)的資金水平，提高競爭力。在經(jīng)過年檢的公司中，只有不到1/3的公司有項目運轉(zhuǎn)，1/3正在四處尋找項目，還有1/3處于休眠狀態(tài)；房地產(chǎn)企業(yè)年平均開發(fā)量不到1000萬元，山西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均注冊資本金不到800萬元，這對資金密集型的行業(yè)來說如同小孩做游戲，那么少的資本金只能在太原買三四畝地，更不用說搞開發(fā)了。如果太原有真正好的樓盤，完全可以吸引全省有錢人來太原置業(yè)，好房子不愁賣不出去。與此同時，太原有些樓盤銷售情況不好，還有許多空置房，這是為什么？許多專家認為原因還在開發(fā)商身上，產(chǎn)品太單一，商品房的個性沒有充分體現(xiàn)出來。山西擁有一大批有錢人，可這批人都到北京買房子去了。作為房地產(chǎn)廣告中效果最好的戶外廣告的發(fā)展和利用情況就可以看出太原市的房地產(chǎn)市場的競爭還不是很激烈。太原房地產(chǎn)目前還處于初級階段，市場沒有劃分，競爭不激烈，房子好賣，發(fā)展空間很大。房地產(chǎn)市場既要有滿足低收入階層的功能性產(chǎn)品，也要有滿足高收入階層的帶有體驗價值和文化品位的產(chǎn)品，這樣的房子絕不是簡單的水泥和鋼筋，也不是開發(fā)商種幾棵樹、植一塊草坪、造一處景觀。功能性產(chǎn)品經(jīng)過一段時間的發(fā)展后就應該細分市場，產(chǎn)品檔次有所提升，從功能產(chǎn)品向建筑產(chǎn)品過渡。一個城市的房地產(chǎn)，從房價上就可以看出它處在一個什么樣的產(chǎn)品狀態(tài)。 　　和全國比較發(fā)達的地區(qū)相比太原市的房地產(chǎn)市場還比較落后，從供應角度看，雖說這幾年太原市的房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，但沒有創(chuàng)新，房子好像是一個模子里刻出來似的，要蓋高層全是高層，要造水景全是水景，沒有一點兒個性。預計，一兩年之內(nèi)，外地開發(fā)商將一窩蜂涌進太原，本地開發(fā)商面臨生死考驗。有業(yè)內(nèi)人士稱，晉中只是他們