【正文】 原市一般購房者的經濟實力，可購買的住宅面積為70平方米，而市場主力房型為100至120平方米。商品房銷售價格漲幅較高。造成房價上漲的原因主要有：一是土地價格過高，在太原市商品住房成本構成中，土地價格占21．4％；二是拆遷成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，擴大了市場需求量；四是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導致住房價格的上漲；五是經濟適用房在住房供應中所占的比例小，平抑商品房價格作用相對薄弱。微觀因素是：太原市近兩年來拆遷難度逐步增大，一方面由于目前中、小戶型、低價位的普通商品房和經濟適用房供應量不足，致使貨幣安置居民在拿到貨幣補償款后在市場上難以買到合適的住房，影響了群眾配合拆遷的積極性，另一方面小部分被拆遷人脫離拆遷政策提出不合理的補償要求，漫天要價，個別開發(fā)商采取偷拆和擅自強拆等違法行為，激化了矛盾。 因此加大中低價位商品房和經濟適用房的建設力度，確定合理的房價，把工薪階層作為房地產市場購買的主力人群，這對房地產開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展是很有利的。一個城市的房地產，從房價上就可以看出它處在一個什么樣的產品狀態(tài)。作為房地產廣告中效果最好的戶外廣告的發(fā)展和利用情況就可以看出太原市的房地產市場的競爭還不是很激烈。在經過年檢的公司中，只有不到1/3的公司有項目運轉，1/3正在四處尋找項目，還有1/3處于休眠狀態(tài)；房地產企業(yè)年平均開發(fā)量不到1000萬元，山西房地產開發(fā)企業(yè)平均注冊資本金不到800萬元，這對資金密集型的行業(yè)來說如同小孩做游戲，那么少的資本金只能在太原買三四畝地，更不用說搞開發(fā)了。對于目前還沒有形成品牌的本地開發(fā)商，知名房地產品牌的介入會吸引大部分消費者的眼球；其次，中小開發(fā)商將被擠得沒有市場空間。據省建設廳相關專家分析，今年3月份以來，針對房地產行業(yè)等行業(yè)存在的局部過熱的情況，國家出臺了一系列措施進行降溫，并對房地產開發(fā)項目（經濟適用房除外）資本金提高了15個百分點，使房地產開發(fā)企業(yè)貸款受到了限制，由此淘汰了行業(yè)內一批資質較低、開發(fā)實力弱的企業(yè)，同時，也使全省的房地產開發(fā)投資等指標出現了合理的回落，這一現象表明，宏觀經濟調控在房地產業(yè)的作用已經顯現。2004年一季度新開工房屋建筑面積減少18．6個百分點，其中新開工經濟適用住房面積為6．05萬平方米，同比減少69．9個百分點；房地產投資中經濟適用住房0．61億元，同比減少38．1個百分點，經濟適用住房空置面積為4．87萬平方米，同比減少40．7個百分點。今年4月，減少了金融機構可貸資金，同時房地產開發(fā)固定資產投資項目資金比例從20％提高到35％以上，以防房地產企業(yè)大量貸款有可能引發(fā)金融風險。 我省房地產商大多屬于二三線的中小企業(yè)，實力較弱，資金騰挪余地較小，因此對央行的政策反應比較強烈。 資金來源一：本地資金 一位資深房地產業(yè)媒體人士透露，在京津滬等地區(qū)的中高檔地產小區(qū)，有很多靠開小煤窯發(fā)財的山西人開著高檔轎車前來購房，這些煤炭富商出手闊綽，動輒百萬元甚至幾百萬元的房子，對當地有錢人來說也是難以企及的。大多數業(yè)內人士認為，為了提高山西房地產企業(yè)的融資能力，加強與省內及國內外先進企業(yè)的交流與合作，建立這樣一個平臺是可行的。 　　政策落實不順：據袁綸華介紹，無論是歐美發(fā)達國家，還是國內發(fā)達城市，住宅開發(fā)都是房地產業(yè)最重要的組成部分，衡量一個城市房地產發(fā)展狀況、人均住房面積及其發(fā)展速度是很重要的一個標志，各國政府在解決普通居民住宅方面都有各種優(yōu)惠政策。另外，太原市還有半年的農用地禁止轉建設用地審批的“冷凍期”，也限制了土地供應。 四、原因分析 　　 城市房屋拆遷行為規(guī)范，成本增加，1日城改造步伐減緩?！狈康禺a開發(fā)投資也受此影響，投資額遞減。房地產開發(fā)商拖欠工程款也是清欠工作的主要部分。 　　 以整頓和規(guī)范市場秩序為手段，營造良好房地產市場環(huán)境 　　一是要建立以銷售價格、建設標準、小區(qū)環(huán)境為主要內容的經濟適用住房建設項目法人招標投標制度，擇優(yōu)選擇房地產開發(fā)企業(yè)。一是以增量物業(yè)管理帶動存量物業(yè)管理，促進存量物業(yè)與增量物業(yè)共同發(fā)展，提高物業(yè)管理覆蓋率。 　　 山西省十屆人大二次會議《政府工作報告》中提出：“加強經濟適用住房建設，增加中低價位商品房的供應，建立廉租住房制度”、“新建中低價位、中小戶型住房450萬平方米，緩解中低收入家庭的住房困難”，指明了全省房地產工作方向和要求，為房地產的持續(xù)健康發(fā)展，創(chuàng)造了良好的機遇。規(guī)范房屋拆遷行為，有利于保護拆遷當事人和相關人的合法權益，形成公平透明、競爭有序的房地產開發(fā)市場環(huán)境。多數人購房采用家庭積蓄資金和不足部分向親友借款的方式，貸款消費、貸款購房的新型消費理念尚未形成。受租賃市場日趨活躍的影響，投資，哇需求 (購房后用于出租)有所增力口。隨著拆遷行為的不斷規(guī)范，拆遷規(guī)模2004年比2003年會呈下降趨勢，預計拆遷戶數13072戶。30 / 30。因此，全年商品住房銷售量會維持在20％至30％的增幅，到2005年供給總量約為130至140萬平方米。但隨著拆遷程序的規(guī)范化、補償水平的合理化，拆遷的進度會有所減緩，成本可能會有所力口大，帶來的住房需求有可能縮減，特別是今年將較為明顯。商品房的供應結構基本合理。清理整頓土地市場秩序，有利于發(fā)揮市場機制在土地資源配置中的作用，促進建設用地的合理利用，從源頭上規(guī)范房地產市場秩序。2003年9月27日省第十屆人大常委會第6次會議審議通過了《山西省城市房屋拆遷條例》。三是大力推行物業(yè)管理項目招投標， 引入公平競爭、優(yōu)勝劣汰的機制，提高物業(yè)管理服務整體水平。三是要本著優(yōu)化環(huán)境，搞活流通的原則，整頓中介服務機構資質，規(guī)范中介服務。這樣減少了開發(fā)商資金來源渠道，降低了開發(fā)商的開發(fā)投資能力。央行121號文件調整了住房信貸政策，規(guī)定房地產開發(fā)貸款的對象應為具備房地產開發(fā)資質，信用等級較高，沒有拖欠工程款的房地產開發(fā)企業(yè)。這種制度的建立規(guī)范了拆遷行為， 由此增加了房地產開發(fā)企業(yè)的資金一次性投入量，致使開發(fā)商不愿開發(fā)涉及拆遷的建設項目舊城改造步伐減緩。這些政策極可能使地價繼續(xù)走高，從而加大房地產開發(fā)的成本。各項優(yōu)惠政策落實不到位造成普通商品住宅和經濟適用住房開發(fā)成本大幅增加，進而轉嫁到購房者頭上。今后每年都將不定期地舉辦這種論壇，為我省的房地產企業(yè)提供一個為省內外、海內外溝通、交流、引進資金及各種先進技術的平臺。一研究人士分析，按每個礦主年平均凈賺200萬元計算，如果每年有500個礦主攜款離開山西，每年就會直接帶走100億元的現金，這相當于山西省國民經濟2000多個億的二十分之一。由于我省房地產金融市場發(fā)展滯后，除銀行信貸外，沒有更多的金融工具，而房地產開發(fā)項目的全部流程都有離不開信貸資金的支持。對一些開發(fā)資金少、過分依賴銀行貸款的企業(yè)來說更是雪上加霜。購置土地面積比2002年凈增56．4萬平方米，同比增長17．8％，而完成開發(fā)土地面積比2002年減少37．73萬平方米，同比減少19．4％。據了解，目前開發(fā)商的項目資金中，自籌資金占到了近四成，貸款比例下降到了14％，％的平均水平低了近8個百分點。 三、當前全省房地產市