耒陽房地產(chǎn)市場研究報(bào)告-在線瀏覽
2025-02-03 20:07本頁面
【正文】 耒陽市城市整體規(guī)劃 規(guī)劃要點(diǎn) 1）城市定位 關(guān)鍵詞： 資源 、 歷史 、 交通 根據(jù)耒陽市城市整體規(guī)劃（ 2021— 2020年）資料顯示，未來耒陽市將按照“工業(yè)立市、商貿(mào)活市、旅游旺市”思路加快城市建設(shè)速度，在城市職能上將建設(shè)成為“打造百姓宜居家園 ”。 3）城市發(fā)展方向 關(guān)鍵詞：北拓、東移 ? 北拓： 即城市往北方向發(fā)展，目前已經(jīng)有市政府、財(cái)政局、檢察院等國家機(jī)關(guān)搬遷到這一區(qū)域 ，用于連接國道與高速。 ? 東移： 朝水東江方向發(fā)展，有效增加城市人口。 以西湖路與城北路交匯處的海瓊百貨、新世紀(jì)商城等中大型百貨超市業(yè)、大型家居賣場以及眾多的中小型經(jīng)濟(jì)酒店為代表的次商業(yè)中心。 5）城市交通規(guī)劃 關(guān)鍵詞：兩縱兩橫、一環(huán)一水 ? 兩縱： 蔡倫路、金華路 ? 兩橫： 五一路、城北路 ? 一環(huán)： 107國道連接德泰隆 大道成為繞城環(huán)線 ? 一水：耒水河道 解讀城市整體規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的影響 1）房地產(chǎn)發(fā)展前景較好 在耒陽城市整體規(guī)劃文件中，已經(jīng)明確未來發(fā)展方向，建設(shè)宜居城市的目標(biāo)對(duì)于耒陽的生態(tài)建設(shè)及市政配套建設(shè)必定加強(qiáng)，為城市人居提供了有利條件城市發(fā)展帶來的廣闊的發(fā)展空間。 城市規(guī)劃小結(jié)： 耒陽 市城市整體規(guī)劃（ 2021— 2020）資料表明，耒陽城市總體將向北發(fā)展，向東尚不明確，而著重向北發(fā)展的同時(shí)加大了傳統(tǒng)市中心的市政配套以及路網(wǎng)改造，而本項(xiàng)目位于五一商圈較邊緣位置，坐落五一路與蔡倫路兩大干道交匯處。 但不容忽視的是，由于耒陽 城市 工業(yè) 經(jīng)濟(jì) 、商業(yè)經(jīng)濟(jì) 基礎(chǔ) 非常 薄弱，缺少支柱產(chǎn)業(yè)支撐，其整體經(jīng)濟(jì)仍處 于較低水平，因此居民的購買力比較 有限，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成了價(jià)格上的局限。 一、房地產(chǎn)市場整體發(fā)展 由于耒陽目前私建房屋出售量極大，而因?yàn)樗浇ǚ课莼疚唇?jīng)過正常合法渠道，故以下數(shù)據(jù)不能完全 100%反應(yīng)本地市場實(shí)際情況。 （數(shù)據(jù)來源：耒陽房地局，單位：億元） 耒陽房地產(chǎn)市場真正發(fā)展是從 2021年開始， 06年、 07至 08 年年耒陽房地產(chǎn)市場 進(jìn)入一個(gè)高速增長階段， 08年一年房地產(chǎn)完成銷售總額超過 06 年和 07年兩年銷售總額之和。 據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至 09年第一季度止，耒陽在建在售項(xiàng)目達(dá)到 35個(gè)，計(jì)劃銷售總額達(dá)到 13億元。通過上圖顯示進(jìn)入 2021年耒陽房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)進(jìn)入一個(gè)井噴階段。 銷售價(jià)格 據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示， 2021年耒陽市商品房銷售價(jià)格如下： 銷售價(jià)格表一： 2021年耒陽市商品住宅銷售均價(jià)： 商品住宅銷售均價(jià) 1029元 /平方米 各類產(chǎn)品均價(jià) 多層住宅 /平方米 高層住宅 /平方米 別墅 /平方米 商業(yè)用房銷售均價(jià) /平米 （數(shù)據(jù)來源： 耒陽 市房管局） 從上表中可以看出，耒陽房價(jià)整體處于很低的 階段 銷售價(jià)格表二： 近三年耒陽商品房住宅價(jià)格對(duì)比分析 年度 住宅銷售均價(jià) 漲幅 2021 年 617 元 /平 米（ 約） —— 2021 年 809元 /平米 （約） % 2021 年（ 9 月底） 1029元 /平米 % （數(shù)據(jù)來源： 耒陽房管局 ） 從上表可看出，近三年，耒陽城區(qū)商品房住宅價(jià)格上漲幅度達(dá)近 40% ，價(jià)格出現(xiàn)井噴式增長，其原因有三：一是由于土地成本與建筑成本的增加導(dǎo)致價(jià)格的上漲；二是隨著農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，引起的人口增長；三是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場起步較晚，市場的有效需求在近兩年得到爆發(fā)。 06年新批土地多數(shù)規(guī)模都在 20畝以內(nèi)。預(yù)計(jì)，前三年未開發(fā)土地將在近幾年相繼動(dòng)工，這將進(jìn)一步加劇市場的競爭。 據(jù) 2021年一季度資料顯示，城區(qū)房地產(chǎn)商品房在建項(xiàng)目總建規(guī)模達(dá) 46 .83萬平方米，報(bào)建項(xiàng)目約 ， 市場競爭將異常激烈。 三級(jí)市場處于起步階段，尚未形成規(guī)模，未對(duì)二級(jí)市場構(gòu)成影響 由于耒陽房地產(chǎn)市場起步晚，因此，在 2021年前二手房交易并不活躍；但隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的啟動(dòng)，具有一定購買能力的消費(fèi)者為改善居住環(huán)境選擇 購買高品質(zhì)的住宅，并將以前所住的住宅投入二手房市場，從而一定程度上帶動(dòng)了二手房市場的起步發(fā)展。 政策影響 2021年政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所出臺(tái)的政策，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、金融、土地、交易等各個(gè)方面，政府已從宏觀調(diào)控發(fā)展到微調(diào)，從整體來看，政府的目的在于抑制房價(jià)過快增長，調(diào)整市場住房結(jié)構(gòu)，并防止炒地與炒房行為； 2021年后尤其進(jìn)入 2021年初，全國房地產(chǎn)進(jìn)入又一輪的銷售火熱階段 ， 反觀耒陽房地產(chǎn)市場，由于市場起步較晚，中低檔樓盤占有比例較大，且整體房價(jià)不高，因此，政府宏觀調(diào)控政策與國內(nèi)一、二線城市房地產(chǎn)銷售情況并未對(duì)當(dāng)?shù)厥袌鲈斐蛇^多影響。 點(diǎn)評(píng)： 增加了營銷推廣的難度，需要建立一支高水平、擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)。一系列的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 表明， 耒陽 市房地產(chǎn)市場真正開始發(fā)展是從 06 年開始， 07 年步入飛速發(fā)展階段，各項(xiàng)數(shù)據(jù)增幅較大，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工、竣工面積等主要指標(biāo)都在以 60%以上增長。雖耒陽城市向北發(fā)展大趨勢(shì)的帶動(dòng)下，但對(duì)于城北房價(jià)并沒有明顯促動(dòng)作用。雖然當(dāng)?shù)亻_發(fā)商規(guī)模實(shí)力薄弱，但由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活躍，且由于 近年 的采礦業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了相當(dāng)一批先富人群，因此整體發(fā)展水平提高很快，在產(chǎn)品形態(tài)上涵蓋了目前市場上的多數(shù)產(chǎn)品類型，已經(jīng)出現(xiàn)高端的別墅住宅產(chǎn)品。 ? 二手房市場剛剛起步，隨著一手房市場的發(fā)展，二手房市場有望更加活躍。 二、房地產(chǎn)板塊發(fā)展分析 （一）房地產(chǎn)板塊劃分 根據(jù)耒陽城市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)以及消費(fèi)者對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度等因素，耒陽房地產(chǎn)可分為 四大板塊，即中心板塊、市政新區(qū)板塊、 發(fā)明家廣場板塊、 水東江板塊，如下圖所示： （二）各板塊發(fā)展分析 中心板塊 1）區(qū)域范圍 東起沿江路，西至金華路 ； 南起五一路，北至城北路； 2）代表樓盤 國貿(mào)新城、中順時(shí)代廣場、新大陸國際、一建綜合樓 3）環(huán)境、價(jià)格、綜述 中心板塊，交通便捷，生活、休閑、娛樂等配套設(shè)施齊全
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