耒陽房地產(chǎn)市場研究報(bào)告-wenkub.com
2024-11-27 20:07 本頁面
【正文】 小結(jié)： ? 市場產(chǎn)品形態(tài)不 多，多層占據(jù)主流開發(fā)產(chǎn)品地位； ? 受市場購買力有限和市場容量較小等的限制，別墅產(chǎn)品與純住宅形式的高層物業(yè)開發(fā)的潛在風(fēng)險(xiǎn)較大； ? 小高層、高層產(chǎn)品將成為未來開發(fā)的趨勢，市場對小高層和高層產(chǎn)品的接受度在迅速提高； ? 市場上多數(shù)樓盤產(chǎn)品創(chuàng)新不足，僅有少數(shù)高端樓盤或大盤項(xiàng)目產(chǎn)品具有一定的創(chuàng)新； ? 普通住宅多以三房、四房為主；主力戶型面積在 120 ㎡以上。 2） 高層 銷售價(jià)格分析 關(guān)鍵詞：銷售價(jià)格較高 從銷售價(jià)格來看， 高層均價(jià)大都在 1650元 /㎡以上，最高均價(jià)達(dá) 2100元 /㎡左右， 遠(yuǎn)高于市場多層均價(jià)。 3）消費(fèi)者分析 關(guān)鍵詞：市場接受度較高 由于受當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)居住習(xí)慣與居住成本的影響，大部分客戶仍首選多 層住宅；但由于在以往多層住宅 水電配套相當(dāng)不完善（缺乏水資源），消費(fèi)者對于多層房屋的自備井比較看重 。 尤其在建筑風(fēng)格、施工工藝、戶型設(shè)計(jì)上質(zhì)量不高。 目前市場尚無純別墅樓盤開發(fā)。 另一方面在市場起步伊始 ，無論何種業(yè)態(tài)的產(chǎn)品普遍房價(jià)相對非常便宜。 正浩鑫匯 一建綜合樓 國貿(mào)新城 新大陸國際 中順廣場 荷塘月色 五環(huán)新城 華府豪庭 龍城世家 紫荊府 康弘花園 怡景園 金橋 .普羅旺斯 新世紀(jì) 價(jià)格發(fā)展： 06 年 耒陽 市商品住房的均價(jià)僅僅為 600 多元 ，而 08 年銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了 千元以上，兩 年多時(shí)間增長了一倍。相比之下，水東江發(fā)展普遍落后于其他區(qū)域，而且之間差距明顯。 各板塊價(jià)格對比分析 板塊 價(jià)格綜述 中心 板塊 1900元 /㎡ 市政 板塊 1800元 /㎡ 廣場 板塊 1800元 /㎡ 水東江板塊 700元 /㎡ 分析： 整體而言，中心板塊樓盤價(jià)格相對較高，地處商業(yè)中心，生活配套設(shè)施齊全，流動(dòng)人口密集，交通便利，出行方便。 經(jīng)調(diào)研該板塊現(xiàn)在售樓盤均價(jià)為 1800元 /㎡為多層房、復(fù)式樓，電梯房只有兩家。 經(jīng)調(diào)研中心板塊在售樓盤均為電梯房，均價(jià)為 1900元 /㎡ . 中心板塊地理優(yōu)勢明顯，各項(xiàng)生活配套設(shè)施完善，有較高的投資價(jià)值及升值空間但空氣質(zhì)量較差，噪音污染較嚴(yán)重。 ? 二手房市場剛剛起步，隨著一手房市場的發(fā)展，二手房市場有望更加活躍。雖耒陽城市向北發(fā)展大趨勢的帶動(dòng)下，但對于城北房價(jià)并沒有明顯促動(dòng)作用。 點(diǎn)評： 增加了營銷推廣的難度，需要建立一支高水平、擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)。 三級市場處于起步階段，尚未形成規(guī)模，未對二級市場構(gòu)成影響 由于耒陽房地產(chǎn)市場起步晚，因此，在 2021年前二手房交易并不活躍；但隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的啟動(dòng)，具有一定購買能力的消費(fèi)者為改善居住環(huán)境選擇 購買高品質(zhì)的住宅，并將以前所住的住宅投入二手房市場，從而一定程度上帶動(dòng)了二手房市場的起步發(fā)展。預(yù)計(jì)，前三年未開發(fā)土地將在近幾年相繼動(dòng)工，這將進(jìn)一步加劇市場的競爭。 銷售價(jià)格 據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示， 2021年耒陽市商品房銷售價(jià)格如下： 銷售價(jià)格表一： 2021年耒陽市商品住宅銷售均價(jià)： 商品住宅銷售均價(jià) 1029元 /平方米 各類產(chǎn)品均價(jià) 多層住宅 /平方米 高層住宅 /平方米 別墅 /平方米 商業(yè)用房銷售均價(jià) /平米 （數(shù)據(jù)來源： 耒陽 市房管局） 從上表中可以看出，耒陽房價(jià)整體處于很低的 階段 銷售價(jià)格表二： 近三年耒陽商品房住宅價(jià)格對比分析 年度 住宅銷售均價(jià) 漲幅 2021 年 617 元 /平 米（ 約） —— 2021 年 809元 /平米 （約） % 2021 年（ 9 月底） 1029元 /平米 % （數(shù)據(jù)來源： 耒陽房管局 ） 從上表可看出，近三年，耒陽城區(qū)商品房住宅價(jià)格上漲幅度達(dá)近 40% ，價(jià)格出現(xiàn)井噴式增長，其原因有三：一是由于土地成本與建筑成本的增加導(dǎo)致價(jià)格的上漲；二是隨著農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，引起的人口增長；三是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場起步較晚，市場的有效需求在近兩年得到爆發(fā)。 據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至 09年第一季度止，耒陽在建在售項(xiàng)目達(dá)到 35個(gè)，計(jì)劃銷售總額達(dá)到 13億元。 一、房地產(chǎn)市場整體發(fā)展 由于耒陽目前私建房屋出售量極大，而因?yàn)樗浇ǚ课莼疚唇?jīng)過正常合法渠道，故以下數(shù)據(jù)不能完全 100%反應(yīng)本地市場實(shí)際情況。 城市規(guī)劃小結(jié)： 耒陽 市城市整體規(guī)劃（ 2021— 2020）資料表明，耒陽城市總體將向北發(fā)展，向東尚不明確，而著重向北發(fā)展的同時(shí)加大了傳統(tǒng)市中心的市政配套以及路網(wǎng)改造，而本項(xiàng)目位于五一商圈較邊緣位置，坐落五一路與蔡倫路兩大干道交匯處。 以西湖路與城北路交匯處的海瓊百貨、新世紀(jì)商城等中大型百貨超市業(yè)、大型家居賣場以及眾多的中小型經(jīng)濟(jì)酒店為代表的次商業(yè)中心。 3）城市發(fā)展方向 關(guān)鍵詞：北拓、東移 ? 北拓： 即城市往北方向發(fā)展，目前已經(jīng)有市政府、財(cái)政局、檢察院等國家機(jī)關(guān)搬遷到這一區(qū)域 ，用于連接國道與高速。 從居民實(shí)際生活水平來看， 07年耒陽的人均可支配收入為 7499元，遠(yuǎn)未突破萬元關(guān)；同時(shí)居民的人均消費(fèi)支出達(dá)到了 5985元，占據(jù)了人均可支配收入的 77%左右。 【小結(jié)】 ? 耒陽歷史悠久，是歷史上非常重要的戰(zhàn)略要地及交通干線；城市各類資源優(yōu)良，自然景觀和人文 景觀資源豐富。黃市竹海漫山遍野，綿延數(shù)十里，蔚為壯觀；東湖湯泉聞名遐邇，水溫常年為 ℃，內(nèi)含 30余種有益于人體健康的礦物質(zhì)，水質(zhì)優(yōu)良，可浴可飲。市境面積 2656 平方公里，轄 21 鄉(xiāng)、 10鎮(zhèn)、3 個(gè)街道辦事處，人口 萬；城市規(guī)劃區(qū)面積 54 平方公里，建成區(qū)面積 平方公里。 2021 年，耒陽市成功創(chuàng)建為湖南省文明城市。 四、調(diào)查結(jié)果的可信度分析 資料通過耒陽市房管局等相關(guān)職能部門、地方網(wǎng)站提供，準(zhǔn)確率 85%； 樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)深訪，是由公司調(diào)查人員對相關(guān)樓盤進(jìn)行了實(shí)地訪問，并在網(wǎng)站上對數(shù)據(jù)進(jìn)行了核實(shí)，準(zhǔn)確率 85%以上； 以上調(diào)查數(shù)據(jù)在調(diào)研
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