【正文】 所以其產(chǎn)品也都在往 “健康 ”去靠攏。主要表現(xiàn)在有越來越多的公司咨詢有關(guān)寫字樓租務(wù)事宜，尤其是一些新興公司和異地進(jìn)入武漢投資企業(yè)，業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，刺激了寫字樓市場(chǎng)的需求，同時(shí)，一些覓得先機(jī)的開發(fā)商積極醞釀推出寫字樓項(xiàng)目。 武漢寫字樓市場(chǎng)形勢(shì)小結(jié) l 真正的寫字樓的需求正在日益增長 l 目前寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量不大，甲級(jí)以上寫字樓的供應(yīng)幾乎空白。武漢寫字樓價(jià)格相對(duì)較低。月） 建設(shè)大道 “金融一條街 ” 7000 50 解放大道至武勝路沿線 5000 40 取水樓至江漢北路沿線 4000 30 沿江大道、江漢路步行街沿線 4200 30 中南路商圈 4250 30 漢陽鐘家村 3000 25 2020 年寫字樓地段 ——價(jià)格分布 分析： 從 2020 年到 2020 年，武漢市寫字樓比較集中的片區(qū)價(jià)格升降極為不平均，其中建設(shè)大道 3年內(nèi)下降 %、而江漢路地區(qū)卻稍微上升 1%、武廣地區(qū)也上升 1%、中南片區(qū)上升幅度達(dá) %。當(dāng)前，武漢市寫字樓除了瑞通廣場(chǎng)、建銀大廈等高端寫字樓月租金堅(jiān)挺在每平方米 80 元左右的價(jià)位，中檔寫字樓的月租金基本徘徊在每平方米 40 元上下，與去年同期比較而言，整體價(jià)格是微漲的。同時(shí)，目前推出的寫字樓與傳統(tǒng)意義上寫字樓有著明顯的差別： l 單體面積明顯減少，項(xiàng)目以較小規(guī)模入市； l 外立面偏向于居家型，走 “商住 ”邊緣路線； l 幾乎都沒有正式的大堂； l 幾乎都取消了中央空調(diào)的配備； l 物業(yè)管理費(fèi)用相對(duì)低； l 戶型向小面積發(fā)展。 市場(chǎng)供應(yīng)甲級(jí)寫字樓面積表 金融一條街商圈 武廣商圈 中南商圈 江漢路商圈 其他 在建項(xiàng)目 建筑面積 300， 000 300， 000 100， 000 120， 000 400， 000 100， 000 空置率 40% 30% 20% 25% 25% 100% 可供面積 120， 000 90， 000 50， 000 30， 000 100， 000 100， 000 總可供面積 500， 000 目前武漢市甲級(jí)寫字樓可供應(yīng)面積大約在 50 萬平方米左右，這些寫字樓雖然建筑年代稍微久遠(yuǎn)，但是相關(guān)配套、硬件條件等都屬于甲級(jí)寫字樓檔次，同時(shí)其租賃價(jià)格處于甲級(jí)寫字樓當(dāng)中的低檔價(jià)位。 究其原因，有關(guān)人士分析，商業(yè)區(qū)一般都是人流、物流最大的地方，而寫字樓希望處于人流、物流、信息流、資金流匯集地，又不受過度嘈雜的干擾。 從寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格來看，江北板塊價(jià)格高于江南板塊。從客戶特點(diǎn)看，江北寫字樓市場(chǎng)主要由大企業(yè)驅(qū)動(dòng)，而江南寫字樓市場(chǎng)則主要是由中小企業(yè)以及個(gè)人驅(qū)動(dòng)。江南商業(yè)區(qū)位于中南商場(chǎng)到亞貿(mào)廣場(chǎng)段，商務(wù)區(qū)則在江南商業(yè)區(qū)的兩端 ———洪山廣場(chǎng)之北至徐東大街，亞貿(mào)一帶到光谷地帶。這附近坐落有武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、泰合大廈、良友大廈等寫字樓。 l 高技術(shù)集成化和配套化不夠 l 建筑及設(shè)備在生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能等方 面鮮有實(shí)質(zhì)性的嘗試。 l 開發(fā)易成一窩蜂，缺乏針對(duì)具體項(xiàng)目的個(gè)性化和特色化策劃研究。業(yè)內(nèi)專家分析說，目前市場(chǎng)上更需要的是一種集環(huán)保、信息化、智能化為一體的高級(jí)寫字樓。我國寫 字樓市場(chǎng)大致經(jīng)歷了 1992 年開始的第一次建設(shè)高潮， 1997 年啟動(dòng)的第二次建設(shè)高潮和 2020 年以來的第三次建設(shè)高潮。北京近年房地產(chǎn)市場(chǎng)有不少虛熱，導(dǎo)致投資開發(fā)與有效需求、銷售價(jià)格 與消化能力的矛盾而產(chǎn)生泡沫，寫字樓市場(chǎng)價(jià)格下降便體現(xiàn)了市場(chǎng)杠桿調(diào)節(jié)的結(jié)果。權(quán)威報(bào)告顯示，自從亞洲金融風(fēng)暴之后，香港對(duì)寫字樓的需求越來越小，租金平均下降了 50%左右。 2020 年全年，北京寫字樓市場(chǎng)的租金報(bào)價(jià)及售價(jià)均下降了 %。自 2020 年底以來，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求就不斷擴(kuò)大，供不應(yīng)求的表現(xiàn)越趨明顯。商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)將瞄準(zhǔn) “社區(qū)服務(wù) ”。在郊區(qū)大盤的不斷涌現(xiàn)下，武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)始終在城市邊緣徘徊，無法在短時(shí)間內(nèi) “回歸城市中心 ”。 總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀不難看出：開發(fā)商和投資者對(duì)于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。 概念頻出，特色商業(yè)街異彩紛呈 目前，商業(yè)物業(yè)已一改過去住宅底商純粹的配套服務(wù)功能，開發(fā)商愈加注重突出商業(yè)部分 的概念和主題包裝。因此，近段時(shí)間以來，社區(qū) 商鋪項(xiàng)目遍布三鎮(zhèn)，市場(chǎng)反映強(qiáng)烈，一些開發(fā)商全面出擊商鋪市場(chǎng)，商鋪市場(chǎng)將繼續(xù)擴(kuò)大。以一個(gè)大型社區(qū)或數(shù)個(gè)大型社區(qū)為商圈，區(qū)內(nèi)人口為 5 萬至 10 萬人。目前，武漢市的眾多商業(yè)物業(yè)都在積極的促銷，各種優(yōu)惠的政策以及良好的投資氛圍，讓商鋪投資成為武漢房產(chǎn)投資的 “潛力股 ”。商鋪的暢銷，就是建立在這樣的高價(jià)之上； 回報(bào)可觀 據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，在商鋪投資者中， 50％是自己經(jīng)營， 35％ 40％用于出租，還有 10％左右是投機(jī)商。 武漢商鋪 2020 年發(fā)展熱度較之 2020 年，有過之而無不及，幾乎每一處住宅小區(qū)的銷售現(xiàn)場(chǎng)，都會(huì)出現(xiàn)買家搶購社區(qū)商鋪的熱鬧景象，而武漢三鎮(zhèn)各核心商務(wù)區(qū)內(nèi)，大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也蔚為 壯觀。 至于目前商鋪投資熱的原因，主要?dú)w于商鋪投資資本的多元化趨勢(shì)。 三資零售額發(fā)展迅速。 13 季度限額 以上批零貿(mào)易業(yè)完成 億元，增長 %；高出全市同行業(yè) 個(gè)百分點(diǎn)，占同行業(yè)比重同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。交通和通訊人均支出分別為 元和 元，同比增長 %和 %。 雜項(xiàng)商品和服務(wù)類人均支出 元，同比增長 %。 10 月份時(shí)值換季，商家促銷活動(dòng)花樣 不斷翻新，居民購買秋裝服飾熱情日益增長，衣著消費(fèi)穩(wěn)步上升，特別是針棉織物及男裝消費(fèi)增長較多，其中男裝人均消費(fèi) 元，同比增長 %，比女裝高出 個(gè)百分點(diǎn)。主要消費(fèi)類別的支出情況如下： 食品類人均支出 元，同比增長 %。 調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示，本月可支配收入的增長主要是工資性收入較快增長。 餐飲業(yè)快速增長。 按行業(yè)分組，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)完成 億元，增長 %，其中限額以上批零貿(mào)易業(yè)完成 億元，下降 %。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。 110月份全市新開工項(xiàng)目投資規(guī)模達(dá) 億元，增長 %，新開工項(xiàng)目 638個(gè)，增長 %。 輕軌一期、機(jī)場(chǎng)遷建、城市污水處理、道路交通、江灘改造、環(huán)境整治等建設(shè)投資的增強(qiáng)支持了基本建設(shè)投資增長。 今年上半年武漢市房屋銷售價(jià)格上漲 %，其中商品房價(jià)格上漲 2%，且逐季攀升，一季度價(jià) 格上漲 %，二季度上漲 %。 18 月，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá) 萬平方米，比去年同期增長 %，其中本年新開工面積 萬平方米，同比增長 %。寫字樓均價(jià) 元 /㎡，漲幅 %。 小戶型漸露頭角 市區(qū)中心地段 80 ㎡以下供不應(yīng)求， 100 ㎡戶型相對(duì)飽和， 120 ㎡有滯銷現(xiàn)象；住宅區(qū) 100～ 130㎡戶型供求兩旺；市郊風(fēng)景區(qū)住宅供需發(fā)展平衡。 商品房價(jià)格穩(wěn)中有升 市區(qū)中心地段中檔商品房均價(jià) 2700 元 /㎡，漲幅 %。住宅中的經(jīng)濟(jì)房面積 70 萬㎡，占總面積的 %；中高檔商品住房占總面積 63%。 武漢市房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍迅速壯大。 江城小區(qū)環(huán)境漸佳。 “九五 ”以來，武漢先后抓了國家試點(diǎn)小區(qū) ——常青花園、寶安花園的建設(shè)和國家小康示范小區(qū)——世紀(jì)家園、國家康居工程 ——綠景苑小區(qū)的建設(shè)。 從發(fā)展速度和趨勢(shì)看， 11 年來，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增加了約８倍，年均增長近２４％；而房地產(chǎn)開發(fā)投資增加了約 16 倍，年均增長近 32％ 。 1992 年－ 2020 年，武漢房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)的投資由 億元增加到 130 多億元，增加近16 倍，年均增長近 32％；施工面積由 200 多萬平方米發(fā)展到 1700 多萬平方米；竣工面積由100 多萬平方米增加到 600 多萬平方米，年均增長 ％。特別是 1998 年以來，市委、市政府堅(jiān)持把房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)作為重要產(chǎn)業(yè)來抓，采取了一系列政策、措施，如實(shí)行住房分配貨幣化，建立并完善住房公積金制度，放開住房二級(jí)市場(chǎng)，降低或取消交易稅費(fèi)，住宅用地全面實(shí)行公開掛牌交易和一費(fèi)制等等。 本調(diào)查結(jié)論經(jīng)反復(fù)斟酌、謹(jǐn)慎得出。社區(qū)商鋪之所以能在短短的一段時(shí)間里獲得如此迅猛的發(fā)展 ，除了房產(chǎn)市場(chǎng)全面向好這一主要因素之外，還與其特性有關(guān)。經(jīng)營者投入資金購鋪，卻不能在市場(chǎng)上找到利潤點(diǎn)，這樣下去不利于南昌整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。作為投資者，則一次性 獲取三年的高投資回報(bào)，大大降低了投資者的入市風(fēng)險(xiǎn)。如今，開發(fā)商都能根據(jù)各區(qū)域的地理位置與交通環(huán)境來對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營的品種進(jìn)行定位。 第二節(jié) 南昌市商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)狀深度分析 近段時(shí)間來，洪城商業(yè)地產(chǎn)投資熱一波接一波，奪人眼球，從先聲奪人的香江家居城開始，南昌人就被這產(chǎn)權(quán)式商鋪的概念攪得沸騰不已。如南昌萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)就采取這種模式，大連萬達(dá)開發(fā)物業(yè)，而引進(jìn)沃爾馬超市，實(shí)現(xiàn)共贏。 2．住宅裙樓 在多層、小高層或高層下建造的商業(yè)街房產(chǎn)，多開設(shè)為超市、商場(chǎng)、餐飲。如洪城大市場(chǎng)、萬壽宮商城、南昌建材大市場(chǎng)、圖書批銷中心等，主要從事商品批發(fā)業(yè)務(wù)，因此市場(chǎng)的周邊交通較發(fā)達(dá)。 ■ 超市 北京華聯(lián)、良友超市等多為中型零售商場(chǎng)，地處中心區(qū)，規(guī)模不大，商品種類多為日常消費(fèi)品，品種不齊全，尚未成為市民購物的主要場(chǎng)所。據(jù)南昌市總體規(guī)劃， 2020 年南昌主城區(qū)將由一 個(gè)中心城區(qū)、五個(gè)組團(tuán)城區(qū)組成，蓮塘鎮(zhèn)是五個(gè)組團(tuán)之一，定位為生產(chǎn)、生活綜合區(qū)，規(guī)劃人口 18 萬人，面積 22． 5 平方公里。還有的樓盤 位于灣里的太平。 八、城北板塊： 隨著錦和嘉園、江南都市花園，以及濱江地塊上的聆江花園、銀色星座、紅原星城等樓盤的推出，同時(shí)，城北區(qū)域眾多國有企業(yè)退城進(jìn)郊，城北板塊迅速崛起。如今，廬山花園、青春家園等幾個(gè)樓盤都已交了房。而最近傳來信息，城南的 8000 余畝土地已被來自各方的開發(fā)商 圈 走，如此龐大的開發(fā)量，讓人吃驚，城南板塊的強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭不容低估。但由于其中個(gè)盤后來發(fā)展形勢(shì)不明朗，如不盡快挽回，可能會(huì)對(duì)象湖板塊的樓盤形成較大的沖擊。該板塊是離市中心最近的一個(gè)板塊，東臨撫河，西眺贛江，雙水住宅的形態(tài)，讓開發(fā)商盯準(zhǔn)了這塊土地，前期的新豐花園、桃苑、福田花園、千禧城，近期的善居名門、怡濱花苑、中山佳苑、維多利亞華庭、豐源嘉會(huì)，還有即將推出的藍(lán)灣半島、撫河明珠等等，樓盤的開發(fā)沒有停止過。 二、紅谷灘板塊： 置業(yè)不再猶豫如果去年問購房置業(yè)者是否會(huì)選擇紅谷灘的樓盤，他們可能會(huì)有所猶豫，但隨著今年該板塊樓盤大范圍開發(fā)建設(shè)，南昌的購房者已認(rèn)可紅谷灘，去該區(qū)塊購房的人大量增加。南昌樓市目前已形成的板塊有京東板塊、市中心板塊、朝陽洲板塊、紅谷灘板塊、城北板塊、象湖板塊、城南板塊、青山湖板塊、新建、灣里板塊，這幾大板塊，特色各異，各有優(yōu)勢(shì)。 上海協(xié)和教育中心與該區(qū)正式簽署協(xié)議，準(zhǔn)備在該區(qū)開辦兩所現(xiàn)代化幼兒園，明年 9 月正式招生，力爭用三年的時(shí)間成為省級(jí)示范性幼兒園。 3．市政配套的建設(shè)有力地拉動(dòng)了紅谷灘新區(qū)的全面發(fā)展 投資 3 億元興建的紅谷大廈，兩座塔樓均為 27 層，高 99 米，為新區(qū)標(biāo)志性建筑之一。而隨著樓盤上市數(shù)量的增加 ，商品住宅的均價(jià)也逐漸趨于穩(wěn)定，第二季度各月份的均價(jià)分別為 2336 元／平方米、 2400 元／平方米和 2430 元／平方米，與全市商品住宅的均價(jià)基本同步。 從市場(chǎng)調(diào)查分析可知南昌目前樓盤價(jià)格分布情況如下： 多層： 1800—2300 元 /平方米左右 小高層： 2300—2800 元 /平方米左右 高層： 2600—3500 元 /平方米左右 房價(jià)是樓市中最敏感的神經(jīng)，稍有起伏就會(huì)引起波動(dòng)。 六、價(jià)格仍有上漲，但未來走向勢(shì)必向中檔收入者的購買力靠近 南昌樓價(jià)在近期內(nèi)仍有可能小幅上漲，有的區(qū)域樓價(jià)增長幅度還可能較大，如青山湖、艾溪湖、象湖等周邊地區(qū)，但令人高興的是，南昌樓市正在逐步進(jìn)入一個(gè)較為理性的時(shí)期，因?yàn)殚_發(fā)商知道，樓盤的素質(zhì)將是決定他們樓盤價(jià)格的根本。把房子買下，是一段時(shí)間的事，物業(yè)管理制是伴隨你生活中大半輩子的事。 景觀、物業(yè)一個(gè)不能少 景觀與物業(yè)，缺一不 可，否則就不能住得 爽心悅目 。 中 小戶型經(jīng)濟(jì)房受歡迎 南昌的中小戶型經(jīng)濟(jì)房處于斷檔階段，據(jù)分析，隨著購房者的日趨理性，兩年前選取購三房及以上戶型以示一步到位的消費(fèi)者在南昌正逐漸減少，取而代之的主流客戶所能及愿意承受的總房價(jià)約在 20 萬元左右。 五、南昌房地產(chǎn)不斷成熟，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品需求也漸趨理性、漸趨多元化 1．注重樓盤整體素質(zhì)與居住質(zhì)量是當(dāng) 前南昌房地產(chǎn)需求的重要趨向 隨著人類文明的進(jìn)步和社會(huì)發(fā)展，我國人民的居住條件也有很大改善。鴻順德國際商貿(mào)城的 470 間商鋪在半小時(shí)內(nèi)就 搶購一空，江西國際家居港一天售出 400 多套，盛世東方商貿(mào)城銷售現(xiàn)場(chǎng)火爆。如城南板塊，近期開發(fā)的大項(xiàng)目就有：南奧 1200 畝、福建正榮集團(tuán) 1100 畝、宏舜房產(chǎn) 1500 畝、上海綠地的海上憶墅 1200 畝、洪城大廈集團(tuán) 500 畝、澄碧湖 700 畝等近7000 畝的住宅；再如灣里區(qū)，下半年即將開發(fā)的項(xiàng)目有：灣里城建開發(fā)的維也納森林別墅（投資 8000 萬元）、香港天瑞的天瑞花園（占地 100 多畝 ）、博泰別墅（投資 1． 2 億，占地 800畝）、上海鏡遠(yuǎn)的富山花園（投資 4000 萬元）、太平洋實(shí)業(yè)的太平山