【正文】 根據(jù)基數(shù)算出 2020年長春市商品房價格和價格指數(shù)如下表： 表 8： 2020年 112月各類商品房價格及價格指數(shù)（單位：元 /平方米、點） 11月 12月 13月 14月 15月 16月 17月 18月 19月 110 月 111 月 112 月 均價 2492 2452 2581 2591 2762 2712 2590 2537 2578 2596 2606 2577 指數(shù) 973 958 1008 1012 1079 1059 1012 991 1007 1014 1018 1007 圖 9： 2020年 112月商品房價格指數(shù) 商品房價格 2192 2152 2381 2391 2896 28922020年長春市商品房價格指數(shù)9739581008 101210791059101299110071014 101810078509009501000105011001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12價格指數(shù)（說明：長春市商品房價格指數(shù)以2020年商品房平均價格為基數(shù)，基數(shù)指數(shù)1000點，價格2560元/平方米） 從圖中可以看出，商品房價格指數(shù) 13月平穩(wěn)， 45月指數(shù)持續(xù)上漲， 68月指數(shù)穩(wěn)中有降， 9 月份開始指數(shù)趨于穩(wěn)定。 另外，我市部分小戶型、精裝修房出現(xiàn)抬高了市場均價，特別是城中部分 4000元／平方米以上的住宅，精裝修使其成本增長 400一 600元／平方米。前幾年我市為了推動 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進房 地產(chǎn)市場活躍采取了很多政策措施，如控制土地供應(yīng)量、財政補貼稅率、 完善住房消費貸款、提高拆遷補償標準等等，這些政策有效地增加了住房的有效需求，拉動了房價上揚。前兩年，適逢銀行存款利率不 斷下調(diào)，股市 不景氣，居民投資渠道稀缺，而不斷活躍的房地產(chǎn)市場和上漲的房價自然成為居民優(yōu)先選擇的一個投資和投機渠道。由于房地產(chǎn)業(yè)高利潤、快速發(fā)展，客觀上拉動建材價格上漲。具體分析，主要有以下幾方面原因： 供求比例相對穩(wěn)定 2020年以來由于我市經(jīng)濟快速增長，居民可支配收入增加，城市建設(shè) 和舊城改造加速，住房消費信貸支持力度的加大等因素，增加了居民的購 房能力，居民對住房的需求增長較快，全市商品房供求比例基本穩(wěn)定，房價穩(wěn)中有漲。 商品住宅銷售價格分析 2020年全市含政策性的商品住宅成交均價為 2440元 /平方米，同比上漲 %。 按建筑結(jié)構(gòu)分析 2020年長春市房地產(chǎn)施工面積 ，其中：磚木結(jié)構(gòu)房屋施工面積 萬平方米，磚混結(jié)構(gòu)房屋施工面積 萬平方米，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋施工面積 ，鋼結(jié)構(gòu)房屋施工面積 米。 120150 平方米成交 4438 套，面積，金額 136475萬元。 表 5：商品住宅按照銷售價格劃分的銷售情況 價格 1000以下 10001500 15012020 20202500 25013000 30014000 40015000 5000以上 銷售套數(shù)（套） 400 3422 7369 3993 2855 3065 927 278 銷售面積（萬平方米） 成交金額（萬元） 3055 51054 125475 96063 92837 127476 55931 27379 商品住宅按房屋面積的銷售分析 商品住宅成交總量 22309套，按照單套面積劃分， 60平方米以下成交2382 套，面積 萬平方米，金額 28161 萬元。30014000成交 3065套，面積 ，金額 127476萬元。 10011500 成交 3422 套，面積 萬平方米，金額 51054萬元。三室銷售 7676套，面積 104萬平方米，成交金額 259282萬元?，F(xiàn)在購買商品房考慮較多的因素除了人們一直關(guān)注的價格、地段、戶型等因素外，還增加了物業(yè)管理、房屋質(zhì)量、公共配套、小區(qū)綠化、周邊教育環(huán)境、車庫等，不難看出購房者對客觀因素的重視也在于日俱增。 三是市區(qū)仍是購房者的首選。 二是中低檔住宅需求仍為消費的主體。在宏觀調(diào)控政策的積極影響下，長春市房產(chǎn)市場也表現(xiàn)出了與其他地方所不同的特征，尤其是購買商品住宅需求發(fā)生較大的不同。 2020 年的繳稅額是 1998 年的 倍，五年平均增速達 750l0；手續(xù)費收入是 1998年的 倍，五年平均增速達 %0 房地產(chǎn)市場需求分析 2020年長春市商品房需求實現(xiàn)總量 270萬平方米，其中新建設(shè)住宅市場需求 242 萬平方米（經(jīng)濟適用房實現(xiàn)需求 萬平方米）。 2020 長春 市二手房成交面積為 萬平方米，增量房成交面積為 270 萬平方米，存量房與增量房之比達到歷史最高的 : 1 。而存量房 2020年成交面積為 ，雖比上年下降 %，但從20202020 三年平均增幅達 %。 2020 年交易量達 萬平方米，交易額 30億元。到 2020年房改房上市，長春市二手房市場開始活躍，交易量達 萬平方米，交易額達 億元。 商品住宅空置面積按區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū) 萬平方米，寬城區(qū) ，朝陽區(qū) ，二道區(qū) ，綠園 萬平方米，凈月區(qū) 萬平方米，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū) ，汽貿(mào)區(qū) 。 商品住宅竣工面積按區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū) 22 萬平方米，寬城區(qū) ，朝陽區(qū) ，二道區(qū) ，綠園 萬平方米，凈月區(qū) ，高新技術(shù)開發(fā)區(qū) ，經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 萬平方米。 商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）供銷對比 1）、 2020 年商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）空置情況 2020 年商品住宅空置 面積 萬平方米 。 圖 2：各城區(qū)商品房空置面積 各城區(qū)商品房空置面積 南關(guān)區(qū)寬城區(qū)朝陽區(qū)二道區(qū)綠園區(qū)凈月區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)汽貿(mào)區(qū) 空置 面積中待銷（一年以內(nèi)空置） 120萬平方米，滯銷（空置 13年） 萬平方米，積壓（空置 3 年以上） 68 萬平方米。 銷售面積按照區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū) 萬平方米，寬城區(qū) 萬平方米，朝陽區(qū) ，二道區(qū) ，綠園區(qū) 方米，凈月區(qū) ，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) ，高新技術(shù)開發(fā)區(qū) ,汽貿(mào)區(qū) 萬平方米?？⒐っ娣e同比減少 71 萬平方米，減幅 %。 長春市人口密度為每平方公里 368人，市區(qū)中，南關(guān)區(qū)人口密度最高， 每平方公里 2388人，縣（市）人口密度較低，其中，農(nóng)安縣每平方公里為 206 人。我市是一個投資拉動型城市，引資的快速增長直接帶來投資的增長，不僅會擴容當(dāng)期經(jīng)濟的“大盤子”，對我市未來發(fā)展在“后勁”上意義更大。這次監(jiān)管檢查有力地促進了商業(yè)銀行加強對房地產(chǎn)貸款的管理?？磥?，商業(yè)銀行要管好房貸，必須有一整套的嚴密審查、監(jiān)控、預(yù)警等制度并對違規(guī)者予以嚴懲。因此， 建議國家財稅部門應(yīng)通過運用稅收杠桿，把過高的房地產(chǎn)利潤水平降下來。建議今后每年房地產(chǎn)信貸增長應(yīng)嚴格控制在 20%以內(nèi)，以防止吹大房地產(chǎn)泡沫。應(yīng)嚴格執(zhí)行建設(shè)部“制止房地產(chǎn)炒賣的五項措施”，堅決打擊炒賣地皮的投機商，吊銷其營業(yè)執(zhí)照；對有些地方政府為了非法獲得收入，竟成了抬高土地出讓價格的“操盤手”，則更應(yīng)予以嚴厲懲處。 影響房地產(chǎn)市場的其它因素 1）、政策因素 為了控制房貸增速過快，銀行對二手房貸款發(fā)放從嚴成為二手房政策趨緊的重要標志， 2 0 0 5 年 1 月 1 日起執(zhí)行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》更加重了銀行對房貸壞帳的擔(dān)憂，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險成為銀行的首要目標。 存量商品房市場情況 2020 年全市二手房成交 萬平方米，成交面積比 2020 年有所下降，降幅為 %。 表 1：棚戶區(qū)改造的進展情況 地塊 (塊 ) 占地面積 (萬平方米 ) 規(guī)劃總建筑面積 (萬平方米 ) 已確定建設(shè)單位的改造地塊 39 630 696 其中：開工建設(shè) 16 265 407 實施拆遷 9 90 117 已確定建設(shè)單位未拆遷 14 275 172 房地產(chǎn)市場金融情況 2020 年 111 月銀行房地產(chǎn)貸款余額 1097423 萬元，其中商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款 887416 萬元，政策性住房貸款 210007 萬元。其中建筑面積 3 萬平方米以上的有 69 塊，拆遷居民 103136 戶、工企單位 914 家；建筑面積 3 萬平方米以下 39 塊，拆遷居民 9084 戶、工企單位 74 家。 長春市已將未來 3 年作為棚戶區(qū)改造的攻堅年， 3 年內(nèi)長春市將拆遷改造 773 萬平方米棚戶區(qū)。土地出讓面積中一級土地 ，二級土地32萬平方米，三級土地 ，四級土地 ，五級土地 萬平方米，六級土地 萬平方米，七級土地 50 萬平方米，八級土地 54萬平方米。但這些政策客觀上也對發(fā)展落后長春市房地產(chǎn)的市場產(chǎn)生了一定抑制作用（土地供應(yīng)趨緊，融資渠道變窄，投資規(guī)模縮小，價格上 升空間受抑），延緩了長春市房地產(chǎn)市場正常發(fā)展的步伐。從全國來看，這些政策的出臺，是繼 2020年國家對固定資產(chǎn)投資過熱，部分城市房地產(chǎn)價格畸高發(fā)展宏觀調(diào)控的延續(xù)。 2020 年國家為了促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展相繼出臺了直接規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的政策規(guī)定 6 部，長春市出臺實施意見一部。 2020年 3月 16日，中國人民銀行宣布調(diào)高個人房屋貸款利率，并實行下限管理； 2020年 4月 27日，國務(wù)院提出了 8項加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控措施； 2020 年 5 月 9 日， 關(guān)于貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住 房價格工作意見的通知》的通知建住房電 [2020]33 號。 2020年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 （其中商品房投資 ，經(jīng)濟適用住房投資 ，拆遷安置房投資 ），比 2020年增加投資 億元，增幅 %。 房地產(chǎn)開發(fā)總體情 況 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積 萬平方米（其中商品房施工面積，經(jīng)濟適用住房施工面積 97萬平方米，拆遷安置房施工面積 ），房地產(chǎn)開發(fā)施工面積同比增加 ，增幅為6%。通過高效運作，有效地貫徹國家對住房建設(shè)的產(chǎn)業(yè)政策，實現(xiàn)開發(fā)規(guī)?；?、集約化，提高建造質(zhì)量，引導(dǎo)市場制定合理的房價，為市場提供更多的精品。 ③強化有關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)意識，杜絕回避責(zé)任的行為，采取積極措施解決拆遷過程中的各種問題。政府可以通過土地出讓和規(guī)劃來控制投資開發(fā)速度；采用科學(xué)的定價方法制定土地、建筑材料、社區(qū)配套服務(wù)等限價標準，使房價構(gòu)成更趨合理；通過制定不同的稅收等收費標準來控制房價；通過政策的約束、引導(dǎo)和經(jīng)濟杠桿的綜合作用，使土地供應(yīng)量、市場準入量、銷售量、消費者的需求釋放和消費質(zhì)量等相互協(xié)調(diào)、相互平衡。 (4)盤活存量房市場，適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以穩(wěn)定房價，避免房地產(chǎn)市場的“結(jié)構(gòu)”泡沫。 （ 2）加強土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管 理，合理控制地價。 （ 1）加強宏觀總量調(diào)控，制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃，發(fā)揮房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的實效作用。同時有關(guān)職能部門為了維護自身形象，不愿觸動“釘子戶”。因此，長春的房地產(chǎn)自有資金嚴重不足，而主要還是利用銀行貸款，一旦商品房滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)將陷入資不抵債境地，大量銀行貸款可能成為壞賬。 房地產(chǎn)商自有資金投入不足 從 2020 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)看， 2020 年房地產(chǎn)資本到位 億元，其中銀行貸款 億元、企業(yè)自籌 億元，其他資金 億元（其中定金及預(yù)付款 154億元）。由此可見，房價上漲幅度遠小 于 GDP 增幅和固定資產(chǎn)投資增幅，與城市經(jīng)濟協(xié)調(diào)性發(fā)展不太吻合。如此大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，不僅將圓棚戶區(qū)居民的住樓夢，也將在一定程度改變長春地產(chǎn)格局。 (7)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)采集和信息披露制度進一步完善 長春市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)經(jīng)過近兩年時間的建設(shè) ,已經(jīng)形成一整套科 學(xué)合理、功能完善的數(shù)據(jù)采集和信息披露制度，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房 地產(chǎn)信息系統(tǒng)的重要性有了深刻的認識并給予了積極的配合。 空置 面積中普通住宅空置 萬平方米、高檔公寓空置 萬平方米、別墅空置 萬平方米、 辦公寫字樓空置 萬平方米 、其他商業(yè)營業(yè)用房空置 萬平方米、車庫空置 萬平方米、經(jīng)濟適用住房空置 萬平方米。 （ 5）商品房空置總量基本合理，但結(jié)構(gòu)性空置仍很嚴重 2020年長春市商品房空置面積為 ，其中商品住宅空置 面積為 萬平方米。長春房地產(chǎn)行業(yè)組織“數(shù)字聯(lián)盟”的“ 2020數(shù)字房展”及各企業(yè)的宣傳造勢更造就長春房市供需兩旺的局面。加上龍嘉機場的投入使用，帶動長春東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，以吉林大路、東盛大街為中心的“東部板塊”逐步形成。 2020 年長春市房地產(chǎn)市場運行特點分析 (1)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)呈平緩態(tài)勢，規(guī)模開發(fā)成為主流 2020年我市房地產(chǎn)完成投資額 ，比 2020年增加 ，增幅 %。 目 錄 第一部分 2020年長春市房地產(chǎn)市場綜述 ...............