【正文】 能的發(fā)展，各種市政配套和生活服務設施會越來越完備，住宅的功能已經出現單純化趨勢，家庭將 成為完全的私密空間，戶型面積也將隨之合理回歸。隨著社會的發(fā)展，消費者已經開始逐步意識到：將來活動空間與住宅會有一個功能細分的過程。另外，從經濟的角度看，有沒有必要花錢將購買來的諾大的一塊住房面積空置或閑置在那里，別的尚且不論，僅就每個月要繳交一筆按面積計價的物業(yè)管理費用就不劃算了。 觀念先進的青年消費者將買 房作為一種理財方式。沒有點壓力，每月也不見得能存下錢來，最大的可能是“泡”吧“泡”掉了或是吃喝玩樂用掉了。 市場需求結構發(fā)生變化 1) 個人購買和市場化逐步形成 市場化的形成過程和計劃經濟時代是不一樣的，計劃經濟時代是按照平均的標準，比如處級干部、科級干部需要多少，而市場需求是真正的消費者所需要的面積?？孔约旱膶嵙碣彿康?，不像以往福利分房者那樣面積大小由單位包攬。 2) 家庭人口結構發(fā)生變化 我國經過多年的計劃生育政策，家庭人口數量不斷減少，已由多子女家庭向少子女或是無子女家庭靠攏，目前城市戶均人口已下降至 34人。 216。由于技術的發(fā)展，在住宅建設的過程中，功能的齊全是非常重要的，包括社區(qū)的功能、配套的功能，和住宅居住環(huán)境的功能。如今的小戶型雖然戶型小，但是功能很齊全、設備很完善，滿足了生活的需要。 第二章：小戶型的暢銷原因分析 “小戶型究竟好在哪兒？是什么原因讓客戶認可并接受這些小戶型呢？” 分析起來，除了小戶型的低總價外，還有包括位置、交通、投資回報率、戶型等多因素的綜合原因。 小戶型的購買群體是非常注重生活品質、居住質量的一個群體。而精品小戶型雖然單價不低，但由于通過小面積很好地控制了總價，成為買家的過渡選擇。 位置好，交通方便，距離公共汽車站、地鐵站和城市輕軌站近 (步行時間在 10 分鐘之內 )的小戶型項目比較受歡迎。 投資回報率高。對于投資型客戶來說，最關心的就是投資回報率。對于自住型客戶來說，小戶型只是一個過渡性產品。 戶型宜商宜住。宜商小戶型項目周邊商業(yè)氛圍濃厚，戶型總面積適中，有效降低了總價，另外起居室較大，可以自由方便地安排辦公區(qū)。 “衣、食、住、行”以住為先！隨著福利分房的取消，絕大多數的單位都無法解決職工的住房問題，對于剛踏上工作崗位的大學畢業(yè)生來說，解決住的問題，是邁進社會的第一道難題。住房對于他們而言，已不僅僅是解決住的問題，而是一種心理上的“安慰”。 第二類：單身白領和年輕夫婦。他們不僅沒有趕上福利分房的末班車，而且缺乏足夠的積蓄購買商品房，然而他們卻是最具獨立意識和個性化的消費群體。 另外，在當今社會里，由于種種原因出現了大量結婚但不想早生孩子的“丁克家庭”，這些年輕夫婦，收入穩(wěn)定，觀念新穎，為了避免與父母之間因生活習慣的差異造成摩擦，多選擇單獨居住，因為沒有負擔，因此在戶型選擇上，多傾向于新穎、時尚的小戶型。 這部分人 30 出頭，事業(yè)初成，是公司金領或私營企業(yè)主。 第四類：以投資為目的的投資客。房產周期長，盈利空間大。同時，隨著銀行降息，國家為鼓勵老百姓買房置業(yè)，采取了退所得稅和降低契稅、繳納稅率等一系列措施。 綜上所述：小戶型的主力買家主要集中于 2030 歲的青年消費者，其中又以 25 歲左右的消費者為主；屬于事業(yè)型，一般都具有大專以上文化程度；生活觀念、消費觀念新穎；追求時尚與個性。一套住房，在心理層面等同于自尊、獨立、安全感；在現實層面則等同于投資意向、經濟收益，而無論從那種角度，房子都成了這些新女性生活中最堅挺的基礎。小戶型作為樓盤的主力戶型正式推出。但畢竟小戶型亮出了自己的風采。大手筆的小戶型開發(fā)給年輕一代帶來了更多選擇住宅的機會。對他們來講，郊區(qū)的藍天碧水遠不如家門口的酒吧、商廈更有吸引力。以 “交大數碼村 ”為代表的第三代小戶型是 20xx 年最大的小戶型項目，占地50 多畝，社區(qū)住戶 500 余戶，其綠化率達 到 40％，戶型設計和居住功能也日趨完善，一室一廳的戶型帶有洗衣機位，小戶型這種底端住宅產品不再僅僅是一種過渡產品，迎來了成熟的開花期。HOME、時代 100、彩世界、新時空、曼哈頓、藍色加勒比等時尚小戶型逐漸被成熟的消費者所喜愛。 隨著 20xx 年 4 月 19 日 25 日的春季房交會上小戶型項目的熱賣，進一步證實了小 戶型在成都市場的發(fā)展?jié)摿Α? 第一章、成都市小戶型樓盤現狀分析 經初步統計，成都市現有的最新小戶型項目已達 34 個，其中有 15 個 樓盤屬于形象展示性樓盤（未正式開盤的樓盤），有 19 個是已開盤的小戶型樓盤。總建筑面積達 萬平方米。從中可以得出成都小戶型項目的定價比較低，對于較年輕的客戶來說，這是一個重要的購買因素，這也是成都小戶型呈現火爆跡象的一個重要因素。 市中心因其獨特的地理環(huán)境，交通條件 優(yōu)越，商業(yè)配套完善，靠近城市中心商貿區(qū)，迎合了年輕人狂熱購物的需求；生活配套齊備，周圍如茶樓、酒吧、咖啡館、快餐店、干洗店等林立，滿足年輕人輕松、快捷而“懶惰”的生活方式。時代 100、科華之星、曼哈頓、藍色加勒比、彩世界、武城 城西也由于富 有人文氣息等客觀環(huán)境及高新西區(qū)等年輕群體的出現帶來了小戶型的崛起。吾家等項目的成型。 第二章、成都小戶型的需求狀況 調查分析 最近對成都市的小戶型潛在消費者的抽樣調查顯示，他們對小戶型的需求狀況為： 第一節(jié)、戶型面積需求 50 平方米以上面積的房子最受歡迎。雖然被調查者中的大部分處于單身、獨居或未婚狀態(tài)，但他們仍然提出希望能滿足兩個人的居住要求，其中選擇 60 平方米以上房子的還要多一些。 第二節(jié)、戶型功能需求 房間功能必須趨向于齊全，小戶型不能因為面積小而缺少一些功能，衛(wèi)生間、廚房、陽臺被 80％的被調查者全選中，只有個別的調 查者認為沒有廚房可以接受，可以在集體食堂和小飯店就餐。 第三節(jié)、裝修需求 精裝修是首選。另外，在付過首付款后，裝修也可以計入總價享受按揭，省去一次裝修的總付款資金壓力。被調查者對生活配套的要求，首先選擇的是商場，占到總數的 90％多，其次是醫(yī)院及其他配套，這與選擇小戶型人群的年輕化和本次問卷的對象的年 齡段有關。被調查者認為，自己的左鄰右舍應該是住家戶，而不是辦公和住家的雜和。 第五節(jié)、物管需求 調查顯示小戶型購買者物管服務要求較高，對日常服務追求清潔、時 效。如果有固定的一筆錢用來買房，他們也許不再單純追求較大面積，而會選擇一個面積較小但品質很高的住宅。有近一半的被調查者有 24 小時送餐服務、進房打掃衛(wèi)生、代購物品服務、定時喚醒服務的要求。 第三章、成都市小戶型典型項目介紹 曼哈頓 開 發(fā) 商：成都鑫達房地產開發(fā)有限公司 環(huán)境設計：空之間設計事務所投 資 商：成都博瑞房地產開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：總府物業(yè)管理公司設計單位：新西蘭綠石建筑與環(huán)境設計事務所 現場地址：人民南路四段華能大廈旁 總建面積（萬 M2） 項目構成 配套 起價 均價 戶型區(qū)間 1 棟 14 層高 層 7100 M2 會所 3200 元 / M2 3500 元 / M2 30~90M2 其它費用 天然氣配套費 光纖入網費 一戶一表 物管費 維修基金 5500 元 /戶 120 元 /戶 400 元 /戶 元 /平方米 總房款的 % 小區(qū)配套