【正文】 （六）購(gòu)房承受總價(jià)統(tǒng)計(jì) 總價(jià)上限5 2 . 5 2 . 5 2 . 519 9 . 5 9 . 5 1 1 . 916 8 . 0 8 . 0 1 9 . 924 1 1 . 9 1 1 . 9 3 1 . 834 1 6 . 9 1 6 . 9 4 8 . 833 1 6 . 4 1 6 . 4 6 5 . 237 1 8 . 4 1 8 . 4 8 3 . 629 1 4 . 4 1 4 . 4 9 8 . 04 2 . 0 2 . 0 1 0 0 . 0201 1 0 0 . 0 1 0 0 . 010 萬(wàn)以?xún)?nèi)1 1 — 1 3 萬(wàn)1 4 — 1 6 萬(wàn)1 7 — 1 9 萬(wàn)2 0 — 2 3 萬(wàn)2 4 — 2 7 萬(wàn)2 7 — 3 0 萬(wàn)3 0 — 3 5 萬(wàn)35 萬(wàn)以上T o t a lV a lidF r e q u e n cy P e r c e n t V a lid P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t —— 購(gòu)房總價(jià)方面， 23 萬(wàn)以下區(qū)間所占比例為 %，其中，選擇2023 萬(wàn)區(qū)間人數(shù)最多，達(dá)到 %。 （三）戶(hù)型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì) 戶(hù)型結(jié)構(gòu)102 5 0 . 7 5 0 . 7 5 0 . 763 3 1 . 3 3 1 . 3 8 2 . 113 6 . 5 6 . 5 8 8 . 623 1 1 . 4 1 1 . 4 1 0 0 . 0201 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0平層錯(cuò)層夾層躍層T o t a lV a lidF r e q u e n cy P e r c e n t V a lid P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t —— 超過(guò) 50%的被調(diào)查在戶(hù)型結(jié)構(gòu)方面還是比較偏向于平層結(jié)構(gòu)。 （二）訪問(wèn)樣本婚姻狀況統(tǒng)計(jì) 婚姻狀況41 2 0 . 4 2 6 . 3 2 6 . 374 3 6 . 8 4 7 . 4 7 3 . 741 2 0 . 4 2 6 . 3 1 0 0 . 0156 7 7 . 6 1 0 0 . 045 2 2 . 4201 1 0 0 . 0已婚未婚未知T ot a lV a l i dS y s t e mMi s s i n gT ot a lF r e q u e n cy P e r c e n t V a l i d P e r c e n tC u m u l a t i v eP e r c e n t —— 被訪者未婚姻 比例占 %，已婚與未知各占 %。 —— 樣本數(shù)量： 200個(gè) — — 樣本分布 結(jié)合本項(xiàng)目的輻射區(qū)域，將此次問(wèn)卷調(diào)查的重點(diǎn)區(qū)域劃定在南岸區(qū)域內(nèi)，將南岸區(qū)樣本量設(shè)定為 165 個(gè)，占總樣本比率為 %；考慮到調(diào)查 的普遍性要求，將項(xiàng)目可能輻射的主城其它區(qū)域樣本量設(shè)定為 35 個(gè)，占總樣本比率為 %。羅馬假日 “南坪中心 30萬(wàn)方純小戶(hù)型青年社區(qū)”，是重慶首個(gè)規(guī)模青年社區(qū)，提出“ 70年代生”這一口號(hào)，以小戶(hù)型產(chǎn)品為基礎(chǔ)，圍繞青年群體需求，打造有商業(yè)步行街、社區(qū)電影院、經(jīng)濟(jì)型酒店、室內(nèi)恒溫游泳池等社區(qū)配套，滿(mǎn)足青年人追逐時(shí)尚、有點(diǎn)新潮、耍點(diǎn)文化、喜歡懷舊、偏愛(ài)群居 等需求特征。 東原 點(diǎn)式圍合布局能提升項(xiàng)目空間的通透性，同時(shí)能通過(guò)建筑的點(diǎn)式分布，自然區(qū)分內(nèi)部的節(jié)點(diǎn)關(guān)系，對(duì)項(xiàng)目的整體品質(zhì)有較好的支持。（單間戶(hù)型供應(yīng)量相對(duì)較少，銷(xiāo)售情況也相對(duì)較好，但不能體現(xiàn)消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)產(chǎn)品的需求力度，三房戶(hù)型占據(jù)的總體比例相對(duì)較小，其銷(xiāo)售情況也不能反映消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)產(chǎn)品的需求傾向，但從云滿(mǎn)庭項(xiàng)目（三房戶(hù)型比例較大）三房產(chǎn)品銷(xiāo)售情況較差的情況可相對(duì)直觀的反映出市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)產(chǎn)品需求不足的趨勢(shì)。檀香山兩房 1823萬(wàn) 三房 2830萬(wàn) 結(jié)論 :本 項(xiàng)目 產(chǎn)品定位初衷是以經(jīng)濟(jì)適用性戶(hù)型為主，因 此在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上除了考慮在面積上合理控制 ,也要考慮與預(yù)期銷(xiāo)售單價(jià)所形成的總價(jià)是否對(duì)應(yīng)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品的主流總價(jià)區(qū)間，具備較強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)通過(guò)以上區(qū)域典型樓盤(pán)的總價(jià)區(qū)間相對(duì)集中也相對(duì)反映出買(mǎi)方市場(chǎng)的總價(jià)承接力區(qū)間。 —— 諾丁陽(yáng)光，作為青年社區(qū)產(chǎn)品定位，產(chǎn)品在舒適度與經(jīng)濟(jì)性的面積尺度上均好性較，并且又不失產(chǎn)品空間結(jié)構(gòu)的情趣性，如99 平米的躍層戶(hù)型加入了休閑陽(yáng)臺(tái)與主臥帶景觀 陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，以及 77 平米平層戶(hù)型的可變?cè)吼^。 E時(shí)代，南湖片區(qū)的又一規(guī)模純小戶(hù)型社區(qū)，與羅馬假日相比，其產(chǎn)品亮點(diǎn)比較突出，如 64平米左右的躍層兩房，不僅填補(bǔ)了片區(qū) 6065 平米兩房稀缺的市場(chǎng)空白，更是通過(guò)空間變化強(qiáng)化了產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)見(jiàn)正常情況下其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)肯定要超出羅馬假日。琴灣 功能房 東原 （ 2）戶(hù)型配比 典 型項(xiàng)目戶(hù)型配比： 金陽(yáng) ? 隨著南岸區(qū)的日趨成熟，區(qū)縣購(gòu)房客戶(hù)數(shù)量還會(huì)有所提升，如本案產(chǎn)品具有足夠高的性?xún)r(jià)比，應(yīng)該能夠有所斬獲。 結(jié)論： 區(qū)域市場(chǎng)總體上供大于需，在本案產(chǎn)品打造上，創(chuàng)新是關(guān)鍵，且性?xún)r(jià)比必須超越大多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，方可在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出。 七季城 ，位于學(xué)府大道，總建筑面積 80 萬(wàn)方，高層產(chǎn)品，預(yù)計(jì)將于 2020年推出。蘋(píng)果城 位于重慶工商大學(xué)旁，由 9棟點(diǎn)式高層組成，總建筑面積約 19萬(wàn)平米，長(zhǎng)產(chǎn)品線項(xiàng)目。羅馬假日 地 理 位 置 南岸區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)青龍路 36號(hào) 開(kāi)發(fā)商 重慶潤(rùn)邦 置業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 項(xiàng)目規(guī)劃 占 地 面 積 30萬(wàn)平方米 綠 化 率 31% 總建筑面積 150萬(wàn)方 容 積 率 4． 99 車(chē) 位 數(shù) 量 總戶(hù)數(shù) 2700 建筑形態(tài) 點(diǎn)式高層 園林綠化特色 歐洲園林風(fēng)情 項(xiàng) 目 配 套 小區(qū)內(nèi)部配套 :35000 平方米中庭花園 ,游泳池 ,健身跑道 ,羽毛球場(chǎng) ,籃球場(chǎng) ,垂釣水區(qū) ,燒烤區(qū) ,羅馬假日幼兒園 周邊配套 交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它 幼兒園 :南坪中學(xué)、專(zhuān)屬配套社區(qū)小學(xué)，專(zhuān)屬配套幼兒園。一期 工程起于南岸二塘交通大學(xué)止于江北龍頭寺，全長(zhǎng)約 21 公里。 2020 年 — 2020 年南岸區(qū)銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì) 2020 － 2020 年南岸區(qū)銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì) （ 萬(wàn)平米 ）0501001502002502020 年 2020 年 2020 年 02 05 年主城各區(qū)銷(xiāo)售面積比例16%6%9%3%12%21%6%10%6%2% 9%南岸區(qū)巴南區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)渝北區(qū)高新區(qū)渝中區(qū)北部高新區(qū)北部經(jīng)開(kāi)區(qū)沙坪壩區(qū) 南 南岸區(qū) 2020 年銷(xiāo)售面積突破 200 萬(wàn)方，同比增長(zhǎng) %，與主城各區(qū)橫向比較，南岸區(qū)在 2020 年占據(jù)主城總銷(xiāo)售面積的 16%，位列第二位，系列成交數(shù)據(jù)表明，南岸房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐步回暖，市場(chǎng)需求開(kāi)始逐步釋放。 2020 年 — 2020 年南岸區(qū)商品房銷(xiāo)售金額（單位：億元） 2020 － 2020 年南岸區(qū)商品房銷(xiāo)售金額 （ 億元 ）0102030405060702020 年 2020 年 2020 年 成交均價(jià)1000150020202500300035004000450050005500南岸區(qū) 1944 2224 2544 2917巴南區(qū) 1063 1366 1427 1792九龍坡區(qū) 1863 1991 2201 2527大渡口區(qū) 1468 1547 1848 2470江北區(qū) 2073 2156 2384 3072渝北區(qū) 1859 1662 2117 2249北部經(jīng)開(kāi)區(qū) 3890 3331 3472 4453北部高新區(qū) 699 5128 3372渝中區(qū) 2572 3063 3507 3534沙坪壩區(qū) 2024 2098 2321 31232020年 2020年 2020年 2020年2020 年主城各區(qū)的市場(chǎng)銷(xiāo)售份額比例15%3%6%3%6%10%16%10%12%8%11%南岸區(qū)巴南區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)沙坪壩區(qū)江北區(qū)渝北區(qū)高新區(qū)北部高新區(qū)北部經(jīng)開(kāi)區(qū)渝中區(qū) 2020 年南岸區(qū)商品房總銷(xiāo)售金額 億元，同比增長(zhǎng) %，占據(jù)主城市場(chǎng)總銷(xiāo)售金額的 15%，位列第二位，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng) 南北相爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)日趨激烈。目前部分節(jié)點(diǎn)工程已開(kāi)工建設(shè)，其中江北機(jī)場(chǎng)站、龍頭寺火車(chē)站、觀音橋站已完工，菜園壩大橋和嘉陵江節(jié)點(diǎn)正在施工。 ,綜合商場(chǎng) :麥德龍超市、 格調(diào)街區(qū)，電影院等，讓你擁有無(wú)限便利。一期推出 9 三棟共 748 戶(hù)，其中 9 號(hào)樓三梯十一戶(hù)，以 42 平米一房和 68 平米兩房為主； 8號(hào)樓兩梯六戶(hù)，以 92112平米三房為主， 66 平米兩房作為點(diǎn)綴。 佳仁四公里項(xiàng)目 ，總建筑面積約 4萬(wàn)方，小戶(hù)型產(chǎn)品。 消費(fèi)者 （ 1）典型項(xiàng)目成交客戶(hù)分析 金陽(yáng) ? 國(guó)家系列調(diào)控政策頒布后，投資客戶(hù)數(shù)量有較大萎縮，結(jié)合本案先天條件，建議將本案定位為 居住型社區(qū) 更為合理。羅馬假日 一房：兩房：三房 =34%： 55%： 11% 東原檀香山 一室一廳 兩室兩廳 一室一廳 兩室一廳 —— 羅馬假日兩房設(shè)置有陽(yáng)光房，完善了戶(hù)型使用功能，使其更具情趣，客戶(hù)接受度比較高。 結(jié)論： 無(wú)論是在滯銷(xiāo)項(xiàng)目還是在旺銷(xiāo)項(xiàng)目中，戶(hù)型面積控制好、設(shè)計(jì)合理、特點(diǎn)突出者，客戶(hù)接受度往往比較好，對(duì)本案而言，在其它優(yōu)勢(shì)并不突出的情況下， 除控制戶(hù)型面積外，戶(hù)型亮點(diǎn)的打造是下一步工作的重點(diǎn)。 躍層（夾層）產(chǎn)品分析 項(xiàng)目 一房 兩房 三房 客廳開(kāi)間 米 米 米 主臥開(kāi)間 米 米 米 次臥開(kāi)間 可變?cè)吼^ 總層高 米 米 米 衛(wèi)生間數(shù)量 1 12 2 陽(yáng)臺(tái)數(shù)量 2 23 3 陽(yáng)臺(tái)面積 6 812 1015 平層戶(hù)型 項(xiàng)目 一房 兩房 三房 客廳開(kāi)間 米 米 米 主臥 開(kāi)間 米 米 米 次臥開(kāi)間 總層高 米 米 米 衛(wèi)生間數(shù)量 1 1 2 陽(yáng)臺(tái)數(shù)量 2 23 23 陽(yáng)臺(tái)面積 6平米 812 平米 812 平米 結(jié)論： 橫向分析外區(qū)域小戶(hù)型樓盤(pán)的產(chǎn)品，從戶(hù)型結(jié)構(gòu)與空間變化上相對(duì)豐富，特別是在平層和小躍層上產(chǎn)品亮點(diǎn)較多，這對(duì)本項(xiàng)目在產(chǎn)品亮點(diǎn)打造有較強(qiáng)市場(chǎng)參考依據(jù) 。 推售數(shù)量 南岸區(qū)典型項(xiàng)目之間的推售數(shù)量差距較大，主要受項(xiàng)目規(guī)模、總價(jià)區(qū)間050000100000150000202000250000300000350000400000450000500000單間 一房 二房 三房南源居M I N I 公館羅馬假日天龍廣場(chǎng) 3 期山宅七棟云滿(mǎn)庭C東原 結(jié)論：本項(xiàng)目以小戶(hù)型的產(chǎn)品定位初衷與消費(fèi)市場(chǎng)的需求主流對(duì)應(yīng)，從當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況可以明顯體現(xiàn)。 結(jié)論：本項(xiàng)目占地規(guī)模較小，在滿(mǎn)足建筑體量前提下，做出項(xiàng)目的品質(zhì)感，在建筑規(guī)劃上應(yīng)充分注重建筑空間的運(yùn)用，市場(chǎng)典型項(xiàng)目的建筑規(guī)劃特征優(yōu)勢(shì)在一定程度上對(duì)本項(xiàng)目有較高的借鑒作用。檀香山 健身房、 游泳池、幼兒園、便利店 、兒童游樂(lè)場(chǎng)等。 東原南岸區(qū)樣本分布如下： 區(qū)域 南坪中心 銅元局 經(jīng)開(kāi)蘭湖區(qū) 南濱路 學(xué)府大道 合計(jì) 樣本數(shù)目 25 35 40 30 35 165 所占比例 % % % % % 100% 南岸各片區(qū)樣本分布如下： —— 南坪中心區(qū)（ 25 份）： ? 上海城： 10份（樓盤(pán)來(lái)訪客戶(hù)） ? 浪高會(huì)展： 7 份（樓盤(pán)來(lái)訪客戶(hù)） ? 區(qū)域隨機(jī)： 8 份 —— 銅元局（ 35 份）： ? 龍湖觀山水： 10份（樓盤(pán)來(lái)訪客戶(hù)） ? 融僑半島 （三）訪問(wèn)樣本年齡統(tǒng)計(jì) 年齡73 3 6 . 3 3 7 . 4 3 7 . 451 2 5 . 4 2 6 . 2 6 3 . 639 1 9 . 4 2 0 . 0 8 3 . 615 7 . 5 7 . 7 9 1 . 313 6 . 5 6 . 7 9 7 .