【正文】 更強(qiáng)，因此建議盡量不設(shè)置單間配套戶型；本案規(guī)模不大，景觀用地非常有限，因此建議盡量少做三房，套數(shù)比控制在 8%以下最佳。 —— 此外，社區(qū)定位對(duì)產(chǎn)品的接受度影響比較大，如羅馬假日的青年社區(qū)定位，成交客戶多為青年群體，而融僑半島綜合性社區(qū)的定位，則對(duì)居家型客戶吸引力比較大。檀香山以中年群體為主。 —— 如考慮南濱路、南坪中心、彈子石等板塊項(xiàng)目小戶型放量，可以肯定在南坪小戶型產(chǎn)品待消化量超過 200 萬方。 E 時(shí)代 位于南岸四公里立交旁，緊鄰競(jìng)地目前風(fēng)臨洲已開通的公交線路為： 36 80 839 開售情況 當(dāng)期開盤時(shí)間 06 年 11月 15日 □尚未開盤 目前工程進(jìn)度 主體上升 目前工程進(jìn)度 樓盤交房時(shí)間 07年 9 月 30 日 預(yù)計(jì)開盤時(shí)間 銷 售 率 % 預(yù)計(jì)開盤價(jià)格 價(jià)格水平 整 體 均 價(jià) 3500元 /平方米 推 出 套 數(shù) 510套左右 開 盤 價(jià) 格 3450元 /平方米 現(xiàn) 時(shí) 價(jià) 格 3500元 /平方米 最 低 價(jià) 格 3150元 /平方米 最 高 價(jià) 格 3700元 /平方米 戶型 戶 型 面積范圍 比例 銷售率 熱銷戶型面積 二 房 ～ 75㎡ 48% 60% 三 房 107～ 127㎡ 52% 40% 結(jié)構(gòu)比例 平層 錯(cuò)層 夾層 躍層 二 房 100% 0% 0% 0% 三 房 100% 0% 0% 0% 其它 裝修標(biāo)準(zhǔn) □毛坯 □裝修：價(jià)格 水平 元 /平方米 項(xiàng)目名稱 東原觀山水 （ 2） 2020 年 6 月菜園壩大橋的建設(shè)通車將打破南岸與渝中區(qū)的交 通瓶頸，大大縮短南岸區(qū)對(duì)外交通的車程距離，同時(shí)輕軌 3 號(hào)線一期工程的將在 07年年底開工，將在一定程度上提升南岸區(qū)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外輻射力，因此 2020年將成為南岸房地產(chǎn)市場(chǎng)的回歸年 。 南方東銀置地羅廠灣項(xiàng)目 市場(chǎng)研究報(bào)告 前 言 本項(xiàng)目位于南岸銅元局板塊，根據(jù)項(xiàng)目小戶型樓盤市場(chǎng)定位的指導(dǎo)思路，本案的市場(chǎng)研究，重點(diǎn)圍繞本項(xiàng)目初步定位是否符合區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)的分析論證，主要通過下幾個(gè)層面進(jìn)行分析闡述： 通過對(duì)近兩年南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)分析，判斷未來兩年區(qū)域發(fā)展的整體走勢(shì)； 通過對(duì)南岸區(qū)小戶型市場(chǎng)在售典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的深入調(diào)查，分析當(dāng)前區(qū)域小戶型市場(chǎng)的特點(diǎn)； 通過對(duì)南岸區(qū)待售項(xiàng)目調(diào)查，判斷 2020 年區(qū)域小戶型市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境； 通過外區(qū)域小戶型個(gè)案的產(chǎn)品研究，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品 研發(fā)提供市場(chǎng)依據(jù)； 通過針對(duì)性的消費(fèi)者問卷調(diào)查，分析消費(fèi)者市場(chǎng)的主流需求特征，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā)提供消費(fèi)需求依據(jù)。初步預(yù)計(jì) 2020 年南岸房地產(chǎn)市場(chǎng)放量將突破350 萬平米。 周邊配套 交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它 中小學(xué) :珊瑚實(shí)驗(yàn)小學(xué)、輔仁路小學(xué)、 110中學(xué)、南坪中學(xué)、重慶工商大學(xué)、教育學(xué)院 ,綜合商場(chǎng) :新世紀(jì)、重百、華聯(lián)、好又多、人人樂、麥德龍、百盛 ,醫(yī)院 :區(qū)人民醫(yī)院 ,其他 :海德酒店、汽車交易市場(chǎng)、宏聲酒店、餐飲一條街、南坪 3號(hào)步行街 開售情況 當(dāng)期開盤時(shí)間 06 年 8月 19 日 □尚未開盤 目前工程進(jìn)度 主體未封頂 目前工程進(jìn)度 樓盤交房時(shí)間 07年 12 月 31 日 預(yù)計(jì)開盤時(shí)間 銷 售 率 65% 預(yù)計(jì)開盤價(jià)格 價(jià)格水平 整 體 均 價(jià) 3600元 /平方米 推 出 套 數(shù) 902套左右 開 盤 價(jià) 格 3300元 /平方米 現(xiàn) 時(shí) 價(jià) 格 3800元 /平方米 最 低 價(jià) 格 3100元 /平方米 最 高 價(jià) 格 3900元 /平方米 戶型 戶 型 面積范圍 比例 銷售率 熱銷戶型面積 單間配套 ～ ㎡ 49% 60% 、 一 房 ～ 45㎡ 30% 50% 二 房 ～ 74㎡ 14% 44% 、 三 房 ㎡ 7% 84% 結(jié)構(gòu)比例 平層 錯(cuò)層 夾層 躍層 一 房 100% 0% 0% 0% 二 房 100% 0% 0% 0% 三 房 100% 0% 0% 0% 其它 裝修 標(biāo)準(zhǔn) □毛坯 項(xiàng)目名稱 龍湖 開售情況 當(dāng)期開盤時(shí)間 05年 10 月 26日 □尚未開盤 目前工程進(jìn)度 外立面裝修 目前工程進(jìn)度 樓盤交房時(shí)間 07年 3 月 日 預(yù)計(jì)開盤時(shí)間 銷 售 率 85% 預(yù)計(jì)開盤價(jià)格 價(jià)格水平 整 體 均 價(jià) 3400元 /平方米 推 出 套 數(shù) 600套左右 開 盤 價(jià) 格 3280元 /平方米 現(xiàn) 時(shí) 價(jià) 格 3400元 /平方 米 最 低 價(jià) 格 3280元 /平方米 最 高 價(jià) 格 3800元 /平方米 戶型 戶 型 面積范圍 比例 銷售率 熱銷戶型面積 一 房 ㎡ 5% 100% 二 房 70～ 74㎡ 33% 86% 三 房 91～ 146㎡ 55% 80% 躍 層 141～ 173㎡ 7% 78% 結(jié)構(gòu)比例 平層 錯(cuò)層 夾層 躍層 一 房 100% 0% 0% 0% 二 房 100% 0% 0% 0% 三 房 89% 0% 0% 11% 其它 裝修標(biāo)準(zhǔn) □毛坯 項(xiàng)目名稱 云滿庭 C 地 理 位 置 南岸區(qū)明佳路 33號(hào) 開發(fā)商 融僑錦江 (重慶 )房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 重慶融僑錦江物業(yè)有限公司 項(xiàng)目規(guī)劃 占 地 面 積 綠 化 率 % 總建筑面積 容 積 率 車 位 數(shù) 量 585 總戶數(shù) 1384戶左右 建筑形態(tài) 點(diǎn)式高層、板式小高層 園林綠化特色 現(xiàn)代園林 項(xiàng) 目 配 套 小區(qū)內(nèi)部配套 :情景泳池、高爾夫推桿場(chǎng)地、 ,綜合商 場(chǎng) 周邊配套 交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它 沃爾瑪南坪店 ,其他 :南岸商業(yè)街、會(huì)展中心 交通問題：輕軌 3號(hào)線。 雄鷹項(xiàng)目 （ 1）項(xiàng)目地址：南岸經(jīng)開區(qū)銅元局 （ 2）總占地面積： 13537 平米 （ 3）總建筑面積： 平米 （ 4）建筑密度： % （ 5）綠地面積： 平米 （ 6）建筑形態(tài)： 2棟超高層（ 41+1F） （ 7）總戶數(shù)： 858 戶 （ 8）戶型面積與配比 編號(hào) 戶型 面積 戶數(shù) 層數(shù)A1 四房三廳三衛(wèi)雙陽臺(tái) 1 5 7 . 6 1 1 1 + 1A2 四房三廳三衛(wèi)雙陽臺(tái) 1 3 5 . 9 1 1 + 1A3 四房三廳三衛(wèi)雙陽臺(tái) 1 3 9 . 2 8 1 1 + 1B1 三房三廳雙衛(wèi)一陽臺(tái) 1 0 0 . 2 6 1 1 + 1B2 三房三廳雙衛(wèi)一陽臺(tái) 9 8 . 8 8 1 1 + 1B3 三房三廳雙衛(wèi)一陽臺(tái) 1 0 1 . 2 2 2 1 + 1編號(hào) 戶型 面積 戶數(shù) 層數(shù)A1 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)雙陽臺(tái) 76. 23 1 40A2 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)雙陽臺(tái) 71. 01 1 40A3 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)雙陽臺(tái) 73. 67 1 40A4 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)雙陽臺(tái) 70. 26 1 41A5 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)一陽臺(tái) 58. 95 1 40B1 一房?jī)蓮d一衛(wèi)一陽臺(tái) 49. 52 1 40B2 一房?jī)蓮d一衛(wèi)一陽臺(tái) 48. 83 1 40B3 一房?jī)蓮d一衛(wèi)一陽臺(tái) 50. 07 2 40B4 一房一廳一衛(wèi)一陽臺(tái) 45. 09 1 41B1 三房三廳雙衛(wèi)一陽臺(tái) 1 0 0 . 2 6 1 1 + 1B2 三房三廳雙衛(wèi)一陽臺(tái) 9 8 . 8 8 1 1 + 1B3 三房三廳雙衛(wèi)一陽臺(tái) 1 0 1 . 2 2 2 1 + 1A1 四房三廳三衛(wèi)雙陽臺(tái) 1 5 7 . 6 1 1 1 + 1A2 四房三廳三衛(wèi)雙陽臺(tái) 1 3 5 . 9 1 1 + 1A6 四房三廳三衛(wèi)雙陽臺(tái) 1 3 6 . 5 6 1 1 + 1 （ 9）單層平面 編號(hào) 戶型 面積 戶數(shù) 層數(shù)A1 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)雙陽臺(tái) 76 . 23 1 40A2 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)雙陽臺(tái) 71 . 01 1 40A4 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)雙陽臺(tái) 70 . 26 1 41A6 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)雙陽臺(tái) 72 . 3 1 40A7 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)一陽臺(tái) 66 . 74 1 41B1 一房?jī)蓮d一衛(wèi)一陽臺(tái) 49 . 52 1 40B2 一房?jī)蓮d一衛(wèi)一陽臺(tái) 48 . 83 1 40B3 一房?jī)蓮d一衛(wèi)一陽臺(tái) 50 . 07 2 40B4 一房?jī)蓮d一衛(wèi)一陽臺(tái) 45 . 09 1 41C1 單間配套 36 . 45 1 39 鑫茂源在售項(xiàng) 目中，羅馬假日已售近 萬方，東原檀香山已售近 2萬方，南源居、琴灣等已售近 10 萬方，片區(qū)待去化量近 190萬方。 —— 年齡分布方面，根據(jù)項(xiàng)目自身定位有所差異，如羅馬假日以青年群體為主，云滿庭、東 原 戶型面積區(qū)間對(duì)照表： 一房套內(nèi)面積（ m2） 兩房套內(nèi)面積（ m2） 三房套內(nèi)面積（ m2） 典型項(xiàng)目 品質(zhì)居家型 4550 7278 95以上 云滿庭 緊湊經(jīng)濟(jì)型 3642 5668 7595 羅馬假日 —— 對(duì)上述兩類產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度，不能簡(jiǎn)單用“好”和“壞”進(jìn)行評(píng)判，檀香山舒適兩房接受度低，云滿庭舒適兩房銷售卻比較理想；羅馬假日緊湊一房銷售不太理想，檀香山一房開盤銷售卻比較理想…… —— 戶型面積相近，接受程度較高者多為設(shè)計(jì)合理、亮點(diǎn)突出的產(chǎn)品，如檀香山 76平米三房，由于增加了一個(gè)輔助功能空間，接受程度非常高。 —— 結(jié)合本案地塊特征，三房和單間配套戶型的配置應(yīng)謹(jǐn)慎考慮。 E時(shí)代 點(diǎn)比較突出，亦取得 了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。 —— 雪梨澳鄉(xiāng) 產(chǎn)品 亮點(diǎn)引用了大面積的入戶花園手法，使產(chǎn)品的附加功能與附加值有較高的提升。 項(xiàng)目 雪梨澳鄉(xiāng) 東海長洲 百康年（羅馬假日推售數(shù)量較大，從銷售率上不能直接反映銷售情況， 東原檀香山 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 （ 3）建筑形態(tài) 項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài) 南源居 點(diǎn)式 MINI公館 點(diǎn)式 羅馬假日 點(diǎn)式 天龍廣場(chǎng) 3期 點(diǎn)式 山宅七棟 板式 云滿庭 C 點(diǎn)式 /板式 東原 —— 羅馬假日，結(jié)合項(xiàng)目古羅馬建筑風(fēng)格，景觀打造以羅馬主題風(fēng)情園林為主題，但在銷售現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)不夠充分；同時(shí)，青年群體對(duì)羅馬主題風(fēng)情的接受程度可能是該項(xiàng)目在前期定位中未準(zhǔn)確把握的重要因素。檀香山則主要以生活配套設(shè)施為主，主要滿足業(yè)主的基本生活需求，無特定的社區(qū)配套。 E時(shí)代 “青年酷生活特區(qū)”，通過 E 時(shí)代表征酷一代青年群體，項(xiàng)目以多變的小戶型產(chǎn)品為基礎(chǔ)，通過酷生活主題景觀和社區(qū)配套，對(duì)青年酷生活進(jìn)行產(chǎn)品闡釋，吸引酷一代青年群體。檀香山： 7 份（樓盤來訪客戶） ? 區(qū)域隨機(jī)： 4 份 —— 南濱路（ 30 份）： ? 陽光匯： 10份（樓盤來訪客戶） ? 藍(lán)濱城： 8份（樓盤來訪客戶） ? 陽光 100： 6份（樓盤來訪客戶） ? 區(qū)域隨機(jī)： 6 份 —— 學(xué)府大道（ 35份）： ? 融僑 三、調(diào)查內(nèi)容統(tǒng)計(jì)分析 （一）調(diào)查對(duì)象在南岸購房選擇區(qū)域統(tǒng)計(jì) 選房區(qū)域71 3 5 . 3 3 5 . 9 3 5 . 936 1 7 . 9 1 8 . 2 5 4 . 035 1 7 . 4 1 7 . 7 7 1 . 718 9 . 0 9 . 1 8 0 . 828 1 3 . 9 1 4 . 1 9 4 . 910 5 . 0 5 . 1 1 0 0 . 0198 9 8 . 5 1 0 0 . 03 1 . 5201 1 0 0 . 0南坪中心銅元局南濱路南湖學(xué)府大道彈子石T ot a lV a li dS y s t e mMis s in gT ot a lF r e q u e n cy P e r c e n t V a li d P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t —— 在對(duì)調(diào)查樣本中，最受購房者青睞的是南坪中心區(qū)域，占到調(diào)查樣本總量的 %； —— 其次是銅元局片區(qū)和南濱路，分別占到 %和 %。 —— 其中選擇單價(jià)在 33003400 之間的占到了接近 50%