【正文】 南方東銀置地羅廠灣項目 市場研究報告 前 言 本項目位于南岸銅元局板塊，根據(jù)項目小戶型樓盤市場定位的指導思路，本案的市場研究，重點圍繞本項目初步定位是否符合區(qū)域市場發(fā)展與競爭的分析論證，主要通過下幾個層面進行分析闡述： 通過對近兩年南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)分析，判斷未來兩年區(qū)域發(fā)展的整體走勢； 通過對南岸區(qū)小戶型市場在售典型競爭個案的深入調(diào)查，分析當前區(qū)域小戶型市場的特點； 通過對南岸區(qū)待售項目調(diào)查，判斷 2020 年區(qū)域小戶型市場的競爭環(huán)境； 通過外區(qū)域小戶型個案的產(chǎn)品研究，為本項目的產(chǎn)品 研發(fā)提供市場依據(jù)； 通過針對性的消費者問卷調(diào)查，分析消費者市場的主流需求特征，為本項目的產(chǎn)品研發(fā)提供消費需求依據(jù)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）02020004000006000008000001000000南岸區(qū) 497888 604143 740527巴南區(qū) 116012 169458 237069九龍坡區(qū) 386180 488097 618881大渡口區(qū) 105293 80582 132589江北區(qū) 327664 456188 518218渝北區(qū) 346347 563113 1041542渝中區(qū) 292511 335438 412399沙坪壩區(qū) 346482 353221 373317北碚區(qū) 81736 114238 1316462020 2020 2020南岸區(qū)０３ ０５年開發(fā)投資金額（萬元）74052760414349788801000002020003000004000005000006000007000008000002020年 2020年 2020年第一部分：競爭市場調(diào)查分析 一、南岸區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 2020 年 —— 2020 年南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 南岸區(qū)與主城其他區(qū)域的投資對比 近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)和渝北區(qū)， 2020年的投資規(guī)模均大幅上揚，其中，南岸區(qū)近兩年的投資同比增長 23%，開發(fā)投資金額相對平穩(wěn)。 2020 年重慶主城各區(qū)域人均房地產(chǎn)開發(fā)投資額對比（單位：元 /人） 人均投資額（元/ 人）314651721312824111019098 84467009 688105000100001500020200250003000035000渝北區(qū) 南岸區(qū) 江北區(qū) 九龍坡區(qū) 巴南區(qū) 大渡口區(qū) 沙坪壩區(qū) 渝中區(qū) 從房地產(chǎn)人均投資額看， 2020 年渝北區(qū)的房地產(chǎn)人均投資額穩(wěn)居第一，其次是南岸區(qū)與江北區(qū)，同時相應印證了目前重慶市房地產(chǎn)市場較為活躍的幾個區(qū)域，相對說明了南岸區(qū)房地產(chǎn)市場開始了新的一輪個人開發(fā)投資熱潮。 2020 年 — 2020 年南岸區(qū)銷售面積統(tǒng)計 2020 － 2020 年南岸區(qū)銷售面積統(tǒng)計 （ 萬平米 ）0501001502002502020 年 2020 年 2020 年 02 05 年主城各區(qū)銷售面積比例16%6%9%3%12%21%6%10%6%2% 9%南岸區(qū)巴南區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)渝北區(qū)高新區(qū)渝中區(qū)北部高新區(qū)北部經(jīng)開區(qū)沙坪壩區(qū) 南 南岸區(qū) 2020 年銷售面積突破 200 萬方，同比增長 %，與主城各區(qū)橫向比較，南岸區(qū)在 2020 年占據(jù)主城總銷售面積的 16%，位列第二位，系列成交數(shù)據(jù)表明，南岸房地產(chǎn)市場開始逐步回暖，市場需求開始逐步釋放。 2020 年 — 2020 年南岸區(qū)商品房銷售金額（單位：億元） 2020 － 2020 年南岸區(qū)商品房銷售金額 （ 億元 ）0102030405060702020 年 2020 年 2020 年 成交均價1000150020202500300035004000450050005500南岸區(qū) 1944 2224 2544 2917巴南區(qū) 1063 1366 1427 1792九龍坡區(qū) 1863 1991 2201 2527大渡口區(qū) 1468 1547 1848 2470江北區(qū) 2073 2156 2384 3072渝北區(qū) 1859 1662 2117 2249北部經(jīng)開區(qū) 3890 3331 3472 4453北部高新區(qū) 699 5128 3372渝中區(qū) 2572 3063 3507 3534沙坪壩區(qū) 2024 2098 2321 31232020年 2020年 2020年 2020年2020 年主城各區(qū)的市場銷售份額比例15%3%6%3%6%10%16%10%12%8%11%南岸區(qū)巴南區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)沙坪壩區(qū)江北區(qū)渝北區(qū)高新區(qū)北部高新區(qū)北部經(jīng)開區(qū)渝中區(qū) 2020 年南岸區(qū)商品房總銷售金額 億元，同比增長 %，占據(jù)主城市場總銷售金額的 15%，位列第二位，重慶房地產(chǎn)市場 南北相爭競爭趨勢日趨激烈。 重慶主城區(qū)商品房銷售均價對比分析（數(shù)據(jù)來源：重慶房管局） 單位：元 /平方米） 南岸區(qū)商品房成交均 價位居第五位，是主城房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，在“吃、住在南岸”的口號號召下，南岸區(qū)房價一路攀升；橫向比較，北部新區(qū)商品房成交均價在重慶市場可謂鶴立雞群，聚集的高品質(zhì)樓盤成為該區(qū)高價位的有力支撐，其次是渝中區(qū)、北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)。 分析結論： （ 1） 南岸房地產(chǎn)市場發(fā)展加速趨勢明顯， 2020 年在茶園新區(qū)大規(guī)模開發(fā)的推動造勢與銅元局、經(jīng)開區(qū)、南濱路持續(xù)開發(fā)發(fā)展背景下，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場得到了市場的強烈關注。初步預計 2020 年南岸房地產(chǎn)市場放量將突破350 萬平米。 （ 2） 2020 年 6 月菜園壩大橋的建設通車將打破南岸與渝中區(qū)的交 通瓶頸，大大縮短南岸區(qū)對外交通的車程距離，同時輕軌 3 號線一期工程的將在 07年年底開工，將在一定程度上提升南岸區(qū)的區(qū)域競爭力，擴大區(qū)域房地產(chǎn)市場對外輻射力，因此 2020年將成為南岸房地產(chǎn)市場的回歸年 。 備注：（ 菜園壩大橋工程由菜園壩大橋正橋、菜園壩立交、南岸蘇家壩立交、南城隧道、南城立交及海銅路改造工程組成， 全長 4公里， 主橋設六線行車道、雙線城市輕軌、雙側人行道，主橋設計基準年限為 100 年。 輕軌三號線從巴南魚洞至環(huán)城北路（空港開發(fā)區(qū)），全長約 60公里，由南向北將巴南、南岸、渝中、江北、北部新區(qū)銜接起來。一期 工程起于南岸二塘交通大學止于江北龍頭寺，全長約 21 公里。目前部分節(jié)點工程已開工建設，其中江北機場站、龍頭寺火車站、觀音橋站已完工，菜園壩大橋和嘉陵江節(jié)點正在施工。輕軌三號線將與路網(wǎng)中的軌道交通一號線、二號線、環(huán)線、六號線相交換乘，并與市內(nèi)長途汽車站、公交樞紐、鐵路客站以及江北機場組成大型綜合換乘樞紐。 ） 二、南岸區(qū)競爭市場調(diào)查 （一）在售典型個案調(diào)查 項目名稱 南源居 地 理 位 置 南岸區(qū)南四路中段 (海德大酒店旁 ) 開發(fā)商 重慶鼎昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 項目規(guī)劃 占 地 面 積 綠 化 率 30% 總建筑面積 10萬平方米 容 積 率 車 位 數(shù) 量 總戶數(shù) 1060套左右 建筑形態(tài) 高層 園林綠化特色 現(xiàn)代園林 項 目 配 套 幼兒園，緊臨南坪三號步行街，內(nèi)自造時尚步行街區(qū)。 周邊配套 交通、銀行、市場、醫(yī)院、學校、其它 中小學 :珊瑚實驗小學、輔仁路小學、 110中學、南坪中學、重慶工商大學、教育學院 ,綜合商場 :新世紀、重百、華聯(lián)、好又多、人人樂、麥德龍、百盛 ,醫(yī)院 :區(qū)人民醫(yī)院 ,其他 :海德酒店、汽車交易市場、宏聲酒店、餐飲一條街、南坪 3號步行街 開售情況 當期開盤時間 06 年 8月 19 日 □尚未開盤 目前工程進度 主體未封頂 目前工程進度 樓盤交房時間 07年 12 月 31 日 預計開盤時間 銷 售 率 65% 預計開盤價格 價格水平 整 體 均 價 3600元 /平方米 推 出 套 數(shù) 902套左右 開 盤 價 格 3300元 /平方米 現(xiàn) 時 價 格 3800元 /平方米 最 低 價 格 3100元 /平方米 最 高 價 格 3900元 /平方米 戶型 戶 型 面積范圍 比例 銷售率 熱銷戶型面積 單間配套 ～ ㎡ 49% 60% 、 一 房 ～ 45㎡ 30% 50% 二 房 ～ 74㎡ 14% 44% 、 三 房 ㎡ 7% 84% 結構比例 平層 錯層 夾層 躍層 一 房 100% 0% 0% 0% 二 房 100% 0% 0% 0% 三 房 100% 0% 0% 0% 其它 裝修 標準 □毛坯 項目名稱 龍湖觀山水 MINI公館 地 理 位 置 南岸區(qū)鵝公巖大橋南橋頭 開發(fā)商 龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理公司 龍湖物業(yè)管理公司 項目規(guī)劃 占 地 面 積 130畝 綠 化 率 60% 總建筑面積 35萬方 容 積 率 車 位 數(shù) 量 總戶數(shù) 800 建筑形態(tài) 高層 園林綠化特色 現(xiàn)代園林 項 目 配 套 小區(qū)內(nèi)部配套 :室內(nèi)恒溫游泳池 星級會所 周邊配套 交通、銀行、市場、 醫(yī)院、學校、其它 觀山水項目總占地 130畝，位于鵝公巖大橋南橋頭至高點，該地塊像一個半島伸入江中，長江在這里呈 V字型，幾面均可看江。 開售情況 當期開盤時間 06 年 7月 □尚未開盤 目前工程進度 未封頂 目前工程進度 樓盤交房時間 08 年 12 月 預計開盤時間 銷 售 率 77% 預計開盤價格 價格水平 整 體 均 價 3900元 /平方米 推 出 套 數(shù) 290套左右 開 盤 價 格 3780元 /平方米 現(xiàn) 時 價 格 3900元 /平方米 最 低 價 格 3500元 /平方米 最 高 價 格 4060元 /平方米 戶型 戶 型 面積范圍 比例 銷售率 熱銷戶型面積 二 房 56～ 68㎡ 70% 79% 5 66 三 房 7 78㎡ 30% 70% 77 結構比例 平層 錯層 夾層 躍層 二 房 100% 0% 0% 0% 三 房 100% 0% 0% 0% 其它 裝修標準 □毛坯 項目名稱 金陽羅馬假日 地 理 位 置 南岸區(qū)經(jīng)開區(qū)青龍路 36號 開發(fā)商 重慶潤邦 置業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 項目規(guī)劃 占 地 面 積 30萬平方米 綠 化 率 31% 總建筑面積 150萬方 容 積 率 4． 99 車 位 數(shù) 量 總戶數(shù) 2700 建筑形態(tài) 點式高層 園林綠化特色 歐洲園林風情 項 目 配 套 小區(qū)內(nèi)部配套 :35000 平方米中庭花園 ,游泳池 ,健身跑道 ,羽毛球場 ,籃球場 ,垂釣水區(qū) ,燒烤區(qū) ,羅馬假日幼兒園 周邊配套 交通、銀行、市場、醫(yī)院、學校、其它 幼兒園 :南坪中學、專屬配套社區(qū)小學，專屬配套幼兒園。 ,綜合商場 :麥德龍超市、 格調(diào)街區(qū)，電影院等，讓你擁有無限便利。銀行 :工商銀行?，F(xiàn)已開通的公交車有 36 37 80 46 37 35 365等 開售情況 當期開盤時間 06年 7月 29 日 □尚未開盤 目前工程進度 未封頂 目前工程進度 樓盤交房時間 07年 12月 30日 預計開盤時間 銷 售 率 25% 預計開盤價格 價格水平 整 體 均 價 3400元 /平方米 推 出 套 數(shù) 2212套 開 盤 價 格 3200元