【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）02020004000006000008000001000000南岸區(qū) 497888 604143 740527巴南區(qū) 116012 169458 237069九龍坡區(qū) 386180 488097 618881大渡口區(qū) 105293 80582 132589江北區(qū) 327664 456188 518218渝北區(qū) 346347 563113 1041542渝中區(qū) 292511 335438 412399沙坪壩區(qū) 346482 353221 373317北碚區(qū) 81736 114238 1316462020 2020 2020南岸區(qū)０３ ０５年開發(fā)投資金額（萬元）74052760414349788801000002020003000004000005000006000007000008000002020年 2020年 2020年第一部分：競爭市場調(diào)查分析 一、南岸區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 2020 年 —— 2020 年南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 南岸區(qū)與主城其他區(qū)域的投資對比 近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)和渝北區(qū)， 2020年的投資規(guī)模均大幅上揚，其中，南岸區(qū)近兩年的投資同比增長 23%，開發(fā)投資金額相對平穩(wěn)。 2020 年重慶主城各區(qū)域人均房地產(chǎn)開發(fā)投資額對比（單位：元 /人） 人均投資額（元/ 人）314651721312824111019098 84467009 688105000100001500020200250003000035000渝北區(qū) 南岸區(qū) 江北區(qū) 九龍坡區(qū) 巴南區(qū) 大渡口區(qū) 沙坪壩區(qū) 渝中區(qū) 從房地產(chǎn)人均投資額看， 2020 年渝北區(qū)的房地產(chǎn)人均投資額穩(wěn)居第一，其次是南岸區(qū)與江北區(qū)，同時相應(yīng)印證了目前重慶市房地產(chǎn)市場較為活躍的幾個區(qū)域，相對說明了南岸區(qū)房地產(chǎn)市場開始了新的一輪個人開發(fā)投資熱潮。 分析結(jié)論： （ 1） 南岸房地產(chǎn)市場發(fā)展加速趨勢明顯， 2020 年在茶園新區(qū)大規(guī)模開發(fā)的推動造勢與銅元局、經(jīng)開區(qū)、南濱路持續(xù)開發(fā)發(fā)展背景下，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場得到了市場的強烈關(guān)注。 輕軌三號線從巴南魚洞至環(huán)城北路（空港開發(fā)區(qū)），全長約 60公里，由南向北將巴南、南岸、渝中、江北、北部新區(qū)銜接起來。 ） 二、南岸區(qū)競爭市場調(diào)查 （一）在售典型個案調(diào)查 項目名稱 南源居 地 理 位 置 南岸區(qū)南四路中段 (海德大酒店旁 ) 開發(fā)商 重慶鼎昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 項目規(guī)劃 占 地 面 積 綠 化 率 30% 總建筑面積 10萬平方米 容 積 率 車 位 數(shù) 量 總戶數(shù) 1060套左右 建筑形態(tài) 高層 園林綠化特色 現(xiàn)代園林 項 目 配 套 幼兒園，緊臨南坪三號步行街，內(nèi)自造時尚步行街區(qū)。 開售情況 當期開盤時間 06 年 7月 □尚未開盤 目前工程進度 未封頂 目前工程進度 樓盤交房時間 08 年 12 月 預(yù)計開盤時間 銷 售 率 77% 預(yù)計開盤價格 價格水平 整 體 均 價 3900元 /平方米 推 出 套 數(shù) 290套左右 開 盤 價 格 3780元 /平方米 現(xiàn) 時 價 格 3900元 /平方米 最 低 價 格 3500元 /平方米 最 高 價 格 4060元 /平方米 戶型 戶 型 面積范圍 比例 銷售率 熱銷戶型面積 二 房 56～ 68㎡ 70% 79% 5 66 三 房 7 78㎡ 30% 70% 77 結(jié)構(gòu)比例 平層 錯層 夾層 躍層 二 房 100% 0% 0% 0% 三 房 100% 0% 0% 0% 其它 裝修標準 □毛坯 項目名稱 金陽現(xiàn)已開通的公交車有 36 37 80 46 37 35 365等 開售情況 當期開盤時間 06年 7月 29 日 □尚未開盤 目前工程進度 未封頂 目前工程進度 樓盤交房時間 07年 12月 30日 預(yù)計開盤時間 銷 售 率 25% 預(yù)計開盤價格 價格水平 整 體 均 價 3400元 /平方米 推 出 套 數(shù) 2212套 開 盤 價 格 3200元 /平方米 現(xiàn) 時 價 格 3450元 /平方米 最 低 價 格 2910元 /平方米 最 高 價 格 3650元 /平方米 戶型 戶 型 面積范圍 比例 銷售率 熱銷戶型面積 一 房 37～ 38㎡ 34% 24% 37 二 房 56～ 77㎡ 55% 30% 67 三 房 86㎡ 11% 8% 結(jié)構(gòu)比例 平層 錯層 夾層 躍層 一 房 100% 0% 0% 0% 二 房 100% 0% 0% 0% 三 房 100% 0% 0% 0% 其它 裝修標準 □毛坯 □裝修：價格水平 500 元 /平方米 項目名稱 天龍廣場 3期 地 理 位 置 南岸區(qū)南坪正街 1號天龍城市花園后 開發(fā)商 重慶天龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 天龍物業(yè)管理有限公司 項目規(guī)劃 占 地 面 積 綠 化 率 % 總建筑面積 約 14萬平方米 容 積 率 車 位 數(shù) 量 259 總戶數(shù) 2020多 建筑形態(tài) 高層 園林綠化特色 現(xiàn)代園林 項 目 配 套 幼兒園、衛(wèi)生保健所、會所、層頂花園 、老年活動中心、棋牌室、文娛室 周邊配套 交通、銀行、市場、醫(yī)院、學校、其它 好又多，人人樂超市，位于南坪大轉(zhuǎn)盤，各條公交線路一應(yīng)俱全 開售情況 當期開盤時間 06年 5月 22日 □尚未開盤 目前工程進度 未封頂 目前工程進度 樓盤交房時間 07年 12 月 31日 預(yù)計開盤時間 銷 售 率 % 預(yù)計開盤價格 價格水平 整 體 均 價 3500元 /平方米 推 出 套 數(shù) 600套左右 開 盤 價 格 3100元 /平方米 現(xiàn) 時 價 格 3500元 /平方米 最 低 價 格 2380元 /平方米 最 高 價 格 3600元 /平方米 戶型 戶 型 面積范圍 比例 銷售率 熱銷戶型面積 一 房 — ㎡ 80% 95% 二 房 ㎡ 10% 93% 三 房 結(jié)構(gòu)比例 平層 錯層 夾層 躍層 一 房 100% 0% 0% 0% 二 房 100% 0% 0% 0% 三 房 其它 裝修標準 □毛坯 □裝修 ：價格水平 元 /平方米 項目名稱 學府大道 69號山宅七棟 地 理 位 置 南岸區(qū)海棠溪七公里 開發(fā)商 重慶交院江南大學城置業(yè)有限公司 重慶天景置業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 深圳金地物業(yè)管理有限公司 項目規(guī)劃 占 地 面 積 綠 化 率 ％ 總建筑面積 容 積 率 車 位 數(shù) 量 625 總戶數(shù) 1461 建筑形態(tài) 多層 ,小高層 園林綠化特色 山景 項 目 配 套 商業(yè)街、 會所、幼兒園、游泳池等 周邊配套 交通、銀行、市場、醫(yī)院、學校、其它 中小學 :重慶巴蜀實驗學校；重慶交通學院等。 融僑龍灣 位于羅馬假日旁，定位為傳統(tǒng)中式風格，預(yù)計為長產(chǎn)品線定位，有部分小戶型產(chǎn)品推出，地塊容積率為 5，總體量約 30 萬方。藍山，由 10 棟高層組成，總占地面積約 5 萬平米，總建筑面積約 20 萬平米，其中，住宅建筑面積約 15 萬平米，定位為重慶首個勁酷精英生活領(lǐng)地，產(chǎn)品以中小戶型為主，戶型設(shè)計方面引入了躍層產(chǎn)品，且戶型面積比較合理，其中 64平米左右的躍層兩房是其主力戶型之一。琴灣 合計 體量（萬 m2） 30 12 10 9 61 —— 待售項目 項目名稱 E時代 蘋果城 云天項目 巨成龍灣 雄鷹項目 山水長天 合計 體量（ m2） 20萬 19萬 10 30萬 7萬 6萬 92萬 分析： —— 統(tǒng)計表明，目前片區(qū)在售及待售小戶型項目近 12 個，總體放量近200 萬方。 —— 2020 年，南岸小戶型產(chǎn)品待消化量即超過 200萬方，而區(qū)域商品房年成交量僅維持在 240萬方左右，即使明年南坪區(qū)域市場行情 變好、成交量大幅提高，小戶型產(chǎn)品競爭激烈亦是不爭之事實。檀香山 分布區(qū)域：南坪 70%，九龍坡、渝中 20% 年齡特征：青年群體 30%，中老年群體 60% 購買目的：自用 90%，投資 10% 備注：青年群體年齡階段為 2035 歲，中老群體年齡則在 35 歲以上 —— 區(qū)域分布方面，南坪客戶占絕對主力，主城其它區(qū)域中九龍坡和渝中區(qū)所占比例相對較大，區(qū)縣客戶所占比例亦比較高。 結(jié)論： ? 南北城市干道、菜園壩大橋?qū)⒂?2020 年 6月通車，南岸區(qū)（特別是銅元局）的對外輻射力將有所提升，可以肯定渝中、九龍坡、江北三區(qū)客戶比例會有所提升，這對本案非常有利。溯源閣等；一類緊湊經(jīng)濟型產(chǎn)品，如羅馬假日、南源居等。 結(jié)論：對本案而言，控制面積是基礎(chǔ)，通過合理的創(chuàng)新手段，打造戶型亮點才是關(guān)鍵。檀香山則未配置一房。羅馬假日 三室兩廳單衛(wèi) 美堤雅城琴灣小躍戶型，六米空高陽臺、院館設(shè)計，豐富了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，雖然部分空間還存在瑕疵，地段比較差，但由于亮六米挑空 六米挑空 空中院館 可變空間 層高 鑫茂源 —— 鑫茂源 SOHO 景觀陽臺 雪梨澳鄉(xiāng) 入戶花園 躍層戶型： 57平米 平層戶型： 36平米 躍層戶型： 99 平米 入戶花園 諾丁陽光 入戶花園 休閑陽臺 平層戶型： 77 平米 —— 瑪雅上層 借鑒 了雪梨澳鄉(xiāng)的空中洋 房設(shè)計手法，通過建筑內(nèi)部的挑空，使產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)變化空間較大，如一房擁有花園大露臺，小躍層戶型層高 米，戶型面積控制緊湊在 48平米左右，實用性較強。面積尺度控制較好，但躍層產(chǎn)品的層高較低，空間感相對較差。拿鐵城平層單價 3500 元 /平米，躍 層價格 3700 元 /平米，雪梨澳鄉(xiāng)、東海長洲同樣如此，因此，適當配置躍層產(chǎn)品不僅能豐富本案產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，還可獲取超額利潤。（見下表） （ 2）總價分析 南岸典型樓盤各戶型總價區(qū)間相對集中，與對應(yīng)的產(chǎn)品定位分析，其各戶型的總 價區(qū)尖主要分為兩個層次： 注重舒適性戶型總價區(qū)間： 戶型 總價 一房 1416萬 兩房 2628萬 三房 32— 35萬 3843萬 經(jīng)濟適用性戶型總價區(qū)間 戶型 總價 單間 1013萬 一房 1214萬 當期推售套數(shù)3142903966006325105820100200300400500600700南源居 MI NI 公館 羅馬假日 天龍廣場 3 期 山宅七棟 云滿庭C 東原 銷售情況 （ 1） 區(qū)域典型項目銷售情況 從市場典型銷售情況看，以小戶型產(chǎn)品為主的項目整體銷售情況相對較好，主要取決于小戶型低總價、低首付、低月供、經(jīng)濟