【正文】 城市輕軌、朝天門港口、九龍破港口二期工程、江北機(jī)場(chǎng)停機(jī)坪二期工程，將使全市形成快捷方便的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 ④目前《非成套公有住房出售管理辦法》和《關(guān)于調(diào)整重慶市城鎮(zhèn)公有住房租金的決定》已正式實(shí)施，使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)大幅 度地上調(diào)，這必將有效促進(jìn)個(gè)人購(gòu)房比例上升，促使存量房與商品房市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮。 ②《重慶市商品房預(yù)售登記管理暫行規(guī)定》的出臺(tái)，進(jìn)一步加強(qiáng)了商品房預(yù)售的管理，較大幅度地提高了預(yù)售門檻，明確了“已交付全部土地出讓金”和“ 10 萬(wàn)平方米以上的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)完成小區(qū)道路、環(huán)境工程，房屋主體上升至地上兩層以上（地下層除外 ）； 10 萬(wàn)平方米以內(nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，多層房屋應(yīng)主 體結(jié)構(gòu)封頂，高層建筑主體工程應(yīng)完成規(guī)劃建筑面積的三分之一以上”的預(yù)售條件要求，嚴(yán)禁諸如“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“定購(gòu)”等變相預(yù)售行為。 ②啟 動(dòng)了整治發(fā)展環(huán)境的“十個(gè)一批”工程，即廢止一批地方性政策和規(guī)定，停止一批許可、審批項(xiàng)目，取消一批行政事業(yè)性收費(fèi)，破除一批政府主管部門所辦的中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范一批報(bào)刊的征訂，整治一批重點(diǎn)窗口行業(yè)，評(píng)價(jià)一批市政府職能部門，出臺(tái)一批對(duì)外開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠政策，表彰一批促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的人和事?？梢哉J(rèn)為，重慶住宅建設(shè)還將快速發(fā)展幾十年，住宅建 設(shè)和住房消費(fèi)的時(shí)間跨度和市場(chǎng)容量都有著極其廣闊的發(fā)展前景。根據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái) 10 年，按 6‰的人口平均自然增長(zhǎng)率和%的城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)率估計(jì)，到 2020 年末，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 3281 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口將為 1509 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 46%。其中，基本建設(shè)和房地產(chǎn)投資仍是投資構(gòu)成的主體， 2020 年 1— 6 月全市基本建設(shè)完成投資 億元，比上年同期增長(zhǎng)%；更新改造完成投資 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 ，增長(zhǎng) %；其他投資 億元，增長(zhǎng) %。收入增長(zhǎng)導(dǎo)致儲(chǔ)蓄及消費(fèi)出現(xiàn)同步增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度明顯加快，許多企業(yè)實(shí)現(xiàn)了扭虧，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6200 元，比上年增長(zhǎng) 5%。 （ 1） “ 九五”期間，經(jīng)濟(jì)取得較快發(fā)展，總量不斷提高，質(zhì)量和效益也不斷改善。 總體而言，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高與住房制度改革的深化，居民住房消費(fèi)觀念的根本轉(zhuǎn)變及購(gòu)房積極性的持續(xù)高漲，以及國(guó)家為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)而完善的個(gè)人住房消費(fèi)政策的實(shí)施，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅業(yè)將再次面臨著較好的發(fā)展時(shí)機(jī)。 1998 年，隨著房改深化和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，部分地區(qū)商品房銷售開(kāi)始出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)比上年增長(zhǎng) %。根據(jù)世界銀行提供的數(shù)學(xué)模型測(cè)算，我國(guó)住宅建設(shè)每投入 100 元的住房資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè) 170220 元的需求；每銷售 100 元的住宅產(chǎn)品，便可帶動(dòng) 130150 元的其他產(chǎn)品的銷售。 由于我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，目前還只是處于工業(yè)化中期階段，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)的國(guó)際化進(jìn)程，還是城鎮(zhèn)化水平，都還處在一個(gè)較低水準(zhǔn)狀態(tài)。 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長(zhǎng) %，占固定資產(chǎn)投資 %。地塊面積 93546 平方米，預(yù)計(jì)規(guī)劃建筑面積 20— 30 萬(wàn)平方米。 “ 大宅門目前，該項(xiàng)目正在前期論證階段。其中，商品 住宅開(kāi)發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長(zhǎng) %。因此，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長(zhǎng)和城市化水平的持續(xù)提高，房地產(chǎn)業(yè)還將得到更為廣泛的發(fā)展，其后勁十分充足。全國(guó)城鄉(xiāng)住宅建設(shè)每年可消耗 14%的鋼材、 20%的木材、 47%的水泥以及 40%的玻璃。進(jìn)入 2020 年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)普遍看好，當(dāng)年商品房銷售額突破 3570 億元，與上年同比增長(zhǎng) %；個(gè)人購(gòu)買商品住宅 億平方米，成為市場(chǎng)交易的 主流；商品房每平方米平均售價(jià) 2105 元，較上年上漲 %。 （二）重慶市房地產(chǎn)總體投資環(huán)境分析 1．國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 1997 年 3月 14 日，重慶成為中國(guó)第四個(gè)直轄市。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。全年社會(huì)商品零售總額達(dá) 億元，比上年同期增長(zhǎng) %， （ 3） 2020 年 1— 6月社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng) 全市 2020 年 1— 6 月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)在 2020 年出現(xiàn)“重要轉(zhuǎn)機(jī)”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步好 轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步改善。截止 6 月底，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 億元，比年初增加 億元，比上年同期多增 億元。在固定資產(chǎn)投資中，重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展順利，完成投資 億元，進(jìn)一步改善了全市的基礎(chǔ)設(shè)施。 ②城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)給我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)巨大的商機(jī)，使住房建設(shè)與住房消費(fèi)具有廣 闊的發(fā)展空間。 3．政府行政管理水平提高，房地產(chǎn)投資環(huán)境得到改善 為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，重慶市政府大力整治投資環(huán)境，不斷提高行政管理水平，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的軟環(huán)境得到了較大改善?！笆畟€(gè)一批”工程的實(shí)施，有效地提高了政府辦事效率，制止了亂收費(fèi)亂攤派的不合法行為，為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供了規(guī)范的政府監(jiān)督環(huán)境。預(yù)售門檻的提高，使開(kāi)發(fā)商的資金壓力變大，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，過(guò)去那種依賴預(yù)售樓款回籠資金進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式變得比較困難。 ⑤《商品住宅性能認(rèn)定辦法》開(kāi)始實(shí)施，該辦法從住宅產(chǎn)品的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能以及新技術(shù)的應(yīng)用等方面確認(rèn)商品住宅的性能等級(jí)，為住宅產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)及優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的認(rèn)定提供科學(xué)依據(jù)。 ②全市供水管網(wǎng)發(fā)達(dá)，總長(zhǎng) 4500 多公里，建有 50 多個(gè)自來(lái)水廠，日供水能力達(dá)到 300 多萬(wàn)噸，自來(lái)水供水普及率達(dá)到 %，并建成了一座年處理能力達(dá) 50 萬(wàn)噸的污水處理廠。 （三） 地塊所在區(qū)域環(huán)境分析 本次研究的地塊位居原重慶針織總廠所在地，介于陳家坪至石坪橋之間，地處九龍坡區(qū)與高新技術(shù)區(qū)的交接地帶。其行政區(qū)域?yàn)?23平方公里，包括占地 10平方公里的二郎科技新城和占地2 平方公里的石橋鋪高科技開(kāi)發(fā)園。 ③該區(qū)受產(chǎn)業(yè)布局影響，人口構(gòu)成主要包括兩大類型，一是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)人口，二是高新產(chǎn)業(yè)人口。 ④該區(qū)交通方便，設(shè)有陳家坪長(zhǎng)途汽車站，是成渝高速公路的起點(diǎn)站，區(qū)內(nèi)道路通達(dá)，線路縱橫，公交快捷。 ⑥該區(qū)政策寬松，為吸引更多外來(lái)企業(yè)投資，在稅費(fèi)、貸款、土地出讓、拆遷安置、以及酬金獎(jiǎng)勵(lì)等方面出臺(tái)了較多優(yōu)惠政策，使該區(qū)房地產(chǎn)投資具有相對(duì)寬松的政策 環(huán)境。全區(qū) 2020年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年同比增長(zhǎng)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值 12189 元，居民人均收入 8042元。區(qū)內(nèi)道路縱橫通達(dá)，已形成水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。就優(yōu)勢(shì)而言，其人口眾多、社區(qū)成熟、設(shè)施完善、市政配套、道路通達(dá)、交通便捷；就劣勢(shì)而言，區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對(duì)低下，人均收入普遍偏低，下崗失業(yè)者較多，市場(chǎng)購(gòu)買力受限。 2．交通動(dòng)線 地塊西北角現(xiàn)有一街區(qū)公路與陳家坪至石坪橋的主公路直接相連，規(guī)劃中的陳庹路從該地塊東南角直通而過(guò)，其距陳家坪長(zhǎng)途汽車站和成渝高速公路入口處不足 1公里，道路相對(duì)暢通，交通比較方便，公交便捷，線路眾多， 40 23 42 3 22 39 224等公交線路從旁穿過(guò)。 地塊現(xiàn)狀景觀主要為單一的綠化景觀，地上綠樹(shù)成蔭，蒼翠欲滴；地塊東南較規(guī)劃有 300多畝的水景公園，未來(lái)景觀豐富，環(huán)境優(yōu)越。 5．動(dòng)遷安置狀況 本地塊地上建筑均屬于工業(yè)生產(chǎn)用房，產(chǎn)權(quán)主體單一，均為土地方中國(guó)海外集團(tuán)重慶公司所有，根據(jù)合作協(xié)議，土地方以土地參與聯(lián)建，投資方除應(yīng)按約定支付有關(guān)安置費(fèi)用外，對(duì)地上建筑物的拆除可不予補(bǔ)償。 該地塊現(xiàn)為國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，其用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)將按現(xiàn)行土地使用政策規(guī)定補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金，且出讓年限一般為 50 年。根據(jù)快車道的規(guī)定，將限制本項(xiàng)目在地塊東北角及東南角開(kāi)設(shè)小區(qū)交通出入口。 3．機(jī)遇 ①附近“二郎科技城”的啟動(dòng)，已帶動(dòng)該地地產(chǎn)大幅度增值，使該地房地產(chǎn)投資具有一定潛力； ②陳庹公路的建成，正在改善該地交通環(huán)境，使附近居住生活條件得到進(jìn)一步完善，將有效吸引更多的人群前來(lái)置業(yè)。因而，該地塊除了最適宜于住宅開(kāi)發(fā)外，也可適宜于工業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 2．本地塊開(kāi)發(fā)為住宅小區(qū)的輻射距離及輻射片區(qū)分析 受地形、交通及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響，本地塊開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)項(xiàng)目，其主要引力距離按時(shí)間估算不超過(guò)半個(gè)多小時(shí)的公交運(yùn)行路程，即是不超過(guò) 10 公里左右，且項(xiàng)目引力隨距離增加而逐漸衰減。 本項(xiàng)目的引力片區(qū)，實(shí)際上橫跨了高新技術(shù)區(qū)和九龍坡區(qū)。 重慶市主城區(qū)各年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)情況 投資額 （億元） 施工面積 （萬(wàn)平米） 竣工面積 （萬(wàn)平米） 銷售面積 （萬(wàn)平米） 空置面積 （萬(wàn)平米） 1996 1997 1998 1999 2020 重慶市主城區(qū)各年商品住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)情況 投資額 （億元） 施工面積 （萬(wàn)平米） 竣工面積 （萬(wàn)平米） 銷售面積 （萬(wàn)平米） 空置面積 （萬(wàn)平米） 1996 1997 1998 1999 2020 從以上各年房地產(chǎn)及商品住宅的開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)情況不難看出，近年來(lái)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)蓬勃發(fā)展時(shí)期，其中， 1998 年和 2020 年是房地產(chǎn)迅猛增長(zhǎng)年，尤其是進(jìn)入 2020 年以來(lái)，重慶主城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是投資額與施工面積，還是竣工 面積及銷售面積，均出現(xiàn)超過(guò) 30%的同比增幅；主城區(qū)商品大渡口 住宅的投資額、施工面積、竣工面積以及銷售面積也呈現(xiàn)高于 30%的同比增幅。 ②住宅投資持續(xù)上升，住宅建設(shè)成為市場(chǎng)主體 2020 年上半年完成住宅建設(shè)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的 60%。除渝中區(qū)外，各區(qū)差異不大，開(kāi)發(fā)重心逐漸由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴(kuò)展。 ⑤新盤上市速度放緩，區(qū)域分布不平衡 2020 年上半年，受預(yù)售條件從嚴(yán)的影響，新盤上市數(shù)量比去年同期減少，且 區(qū)域分布極不平衡（見(jiàn)下表） 區(qū)域 渝中區(qū) 江北區(qū) 沙坪壩區(qū) 渝北區(qū) 南岸區(qū) 九龍坡區(qū) 合計(jì) 新盤個(gè)數(shù)（個(gè)） 7 7 5 4 3 2 28 在新推樓盤中，小區(qū)占 %（ 16個(gè)），單體占 %（ 12 個(gè)），且絕大多數(shù)為高層項(xiàng)目，框架結(jié)構(gòu)。 ③房屋成交數(shù)量 2020 年 2季度，高新區(qū)商品房成交 586 套，成交 面積 平方米，成交金額 萬(wàn)元。但與整個(gè)重慶主城區(qū)房?jī)r(jià)相比，高新區(qū)房?jī)r(jià)還有一定上升空間。因此在該區(qū)投資開(kāi)發(fā)較高品質(zhì)的大型住區(qū)，其競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)特別激烈，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。其中預(yù)售成交 1539 套，成交面積 平方米，成交金額 萬(wàn)元；現(xiàn)房成交 861 套，成交面積 平方米，成交金額 萬(wàn)元。 3．各類物業(yè)市場(chǎng)交易比較 （ 1） 2020 年第 2 季度主城各區(qū)各類物業(yè)成交面積及金額比較 住宅 非住宅 面積（萬(wàn)平米） 交易額（億元） 面積（ 萬(wàn)平米） 交易額（億元） 渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū) 高新區(qū) 渝北區(qū) （ 2） 2020 年第 2季度主城各區(qū)各類物業(yè)成交價(jià)格比較 住宅（元 /平米） 非住宅（元 /平米） 渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū) 高新區(qū) 渝北區(qū) （二）項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)研究 1．項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位 考慮到項(xiàng)目所在地的區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平、地塊開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條件、區(qū)域 市場(chǎng)差異等因子的影響，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位應(yīng)為： 項(xiàng)目檔次：大型中檔住宅小區(qū)，“中偏高品質(zhì)，中偏低價(jià)位” 總價(jià)控制：主力總價(jià)每套 10— 20萬(wàn)元 客群對(duì)象：主要集中在家庭月收入 2500 元以上的客戶群體 2．項(xiàng)目目標(biāo)客群分析 ( 1 )目標(biāo)客戶的構(gòu)成及其分布 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目引力片區(qū)城鎮(zhèn)居民的抽樣調(diào)查，家庭月收入達(dá)到 2500 元以上的目標(biāo)客戶包括以下四類： ① 項(xiàng)目周圍（陳家坪至石坪橋沿線）的企事業(yè)部分中高層管理人員 項(xiàng)目引力片區(qū)內(nèi)分布著重慶市近 1/4 的 國(guó)有大型工業(yè)企業(yè)，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，這些企業(yè)曾為重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出過(guò)重大貢獻(xiàn)，其從業(yè)員工在企業(yè)景氣時(shí)大都有不同程度的積蓄。月薪較高，消費(fèi)超前，喜歡追求高品質(zhì)的生活方式，屬于享受型群體。這部分客群大多是從小本生意起家的，為了繼續(xù)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，一般不會(huì)將全部資金都花在購(gòu)房置業(yè)上，因而，高檔豪宅目前對(duì)他們而言尚缺乏引力，但對(duì)于環(huán)境好、戶型合理、面積適中、交通方便、總價(jià)合理的中型戶型有著濃厚興趣。項(xiàng)目對(duì)這部分客源的吸引力主要取決于交通便捷程度、樓盤品質(zhì)豐度、樓價(jià)高低限制、以及品牌推廣程度等因子。因而，本片區(qū)需升級(jí)換代、改善居住條件的潛在客群相對(duì)較多。 月入 1000— 2020 元的客群所占比例最高，主要包括國(guó)有企事業(yè)中低層管理人員家庭、 IT 業(yè)中部分未婚一般從業(yè)人員、部分已婚小兩口。因此，這種人口規(guī)模家 庭所需戶型將是本片