【正文】 一 房 ㎡ 5% 100% 二 房 70～ 74㎡ 33% 86% 三 房 91～ 146㎡ 55% 80% 躍 層 141～ 173㎡ 7% 78% 結(jié)構(gòu)比例 平層 錯(cuò)層 夾層 躍層 一 房 100% 0% 0% 0% 二 房 100% 0% 0% 0% 三 房 89% 0% 0% 11% 其它 裝修標(biāo)準(zhǔn) □毛坯 項(xiàng)目名稱 云滿庭 C 地 理 位 置 南岸區(qū)明佳路 33號(hào) 開發(fā)商 融僑錦江 (重慶 )房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 重慶融僑錦江物業(yè)有限公司 項(xiàng)目規(guī)劃 占 地 面 積 綠 化 率 % 總建筑面積 容 積 率 車 位 數(shù) 量 585 總戶數(shù) 1384戶左右 建筑形態(tài) 點(diǎn)式高層、板式小高層 園林綠化特色 現(xiàn)代園林 項(xiàng) 目 配 套 小區(qū)內(nèi)部配套 :情景泳池、高爾夫推桿場地、 ,綜合商 場 周邊配套 交通、銀行、市場、醫(yī)院、學(xué)校、其它 沃爾瑪南坪店 ,其他 :南岸商業(yè)街、會(huì)展中心 交通問題：輕軌 3號(hào)線。蘋果城 位于重慶工商大學(xué)旁，由 9棟點(diǎn)式高層組成，總建筑面積約 19萬平米，長產(chǎn)品線項(xiàng)目。 雄鷹項(xiàng)目 （ 1）項(xiàng)目地址：南岸經(jīng)開區(qū)銅元局 （ 2）總占地面積： 13537 平米 （ 3）總建筑面積： 平米 （ 4）建筑密度： % （ 5）綠地面積： 平米 （ 6）建筑形態(tài)： 2棟超高層（ 41+1F） （ 7）總戶數(shù)： 858 戶 （ 8）戶型面積與配比 編號(hào) 戶型 面積 戶數(shù) 層數(shù)A1 四房三廳三衛(wèi)雙陽臺(tái) 1 5 7 . 6 1 1 1 + 1A2 四房三廳三衛(wèi)雙陽臺(tái) 1 3 5 . 9 1 1 + 1A3 四房三廳三衛(wèi)雙陽臺(tái) 1 3 9 . 2 8 1 1 + 1B1 三房三廳雙衛(wèi)一陽臺(tái) 1 0 0 . 2 6 1 1 + 1B2 三房三廳雙衛(wèi)一陽臺(tái) 9 8 . 8 8 1 1 + 1B3 三房三廳雙衛(wèi)一陽臺(tái) 1 0 1 . 2 2 2 1 + 1編號(hào) 戶型 面積 戶數(shù) 層數(shù)A1 兩房兩廳一衛(wèi)雙陽臺(tái) 76. 23 1 40A2 兩房兩廳一衛(wèi)雙陽臺(tái) 71. 01 1 40A3 兩房兩廳一衛(wèi)雙陽臺(tái) 73. 67 1 40A4 兩房兩廳一衛(wèi)雙陽臺(tái) 70. 26 1 41A5 兩房兩廳一衛(wèi)一陽臺(tái) 58. 95 1 40B1 一房兩廳一衛(wèi)一陽臺(tái) 49. 52 1 40B2 一房兩廳一衛(wèi)一陽臺(tái) 48. 83 1 40B3 一房兩廳一衛(wèi)一陽臺(tái) 50. 07 2 40B4 一房一廳一衛(wèi)一陽臺(tái) 45. 09 1 41B1 三房三廳雙衛(wèi)一陽臺(tái) 1 0 0 . 2 6 1 1 + 1B2 三房三廳雙衛(wèi)一陽臺(tái) 9 8 . 8 8 1 1 + 1B3 三房三廳雙衛(wèi)一陽臺(tái) 1 0 1 . 2 2 2 1 + 1A1 四房三廳三衛(wèi)雙陽臺(tái) 1 5 7 . 6 1 1 1 + 1A2 四房三廳三衛(wèi)雙陽臺(tái) 1 3 5 . 9 1 1 + 1A6 四房三廳三衛(wèi)雙陽臺(tái) 1 3 6 . 5 6 1 1 + 1 （ 9）單層平面 編號(hào) 戶型 面積 戶數(shù) 層數(shù)A1 兩房兩廳一衛(wèi)雙陽臺(tái) 76 . 23 1 40A2 兩房兩廳一衛(wèi)雙陽臺(tái) 71 . 01 1 40A4 兩房兩廳一衛(wèi)雙陽臺(tái) 70 . 26 1 41A6 兩房兩廳一衛(wèi)雙陽臺(tái) 72 . 3 1 40A7 兩房兩廳一衛(wèi)一陽臺(tái) 66 . 74 1 41B1 一房兩廳一衛(wèi)一陽臺(tái) 49 . 52 1 40B2 一房兩廳一衛(wèi)一陽臺(tái) 48 . 83 1 40B3 一房兩廳一衛(wèi)一陽臺(tái) 50 . 07 2 40B4 一房兩廳一衛(wèi)一陽臺(tái) 45 . 09 1 41C1 單間配套 36 . 45 1 39 鑫茂源 七季城 ，位于學(xué)府大道，總建筑面積 80 萬方，高層產(chǎn)品，預(yù)計(jì)將于 2020年推出。在售項(xiàng) 目中，羅馬假日已售近 萬方，東原檀香山已售近 2萬方，南源居、琴灣等已售近 10 萬方，片區(qū)待去化量近 190萬方。 結(jié)論： 區(qū)域市場總體上供大于需，在本案產(chǎn)品打造上，創(chuàng)新是關(guān)鍵，且性價(jià)比必須超越大多數(shù)競爭對手，方可在市場競爭中勝出。 —— 年齡分布方面，根據(jù)項(xiàng)目自身定位有所差異，如羅馬假日以青年群體為主，云滿庭、東 原 ? 隨著南岸區(qū)的日趨成熟，區(qū)縣購房客戶數(shù)量還會(huì)有所提升，如本案產(chǎn)品具有足夠高的性價(jià)比，應(yīng)該能夠有所斬獲。 戶型面積區(qū)間對照表： 一房套內(nèi)面積（ m2） 兩房套內(nèi)面積（ m2） 三房套內(nèi)面積（ m2） 典型項(xiàng)目 品質(zhì)居家型 4550 7278 95以上 云滿庭 緊湊經(jīng)濟(jì)型 3642 5668 7595 羅馬假日 —— 對上述兩類產(chǎn)品的市場接受度，不能簡單用“好”和“壞”進(jìn)行評判，檀香山舒適兩房接受度低，云滿庭舒適兩房銷售卻比較理想；羅馬假日緊湊一房銷售不太理想，檀香山一房開盤銷售卻比較理想…… —— 戶型面積相近，接受程度較高者多為設(shè)計(jì)合理、亮點(diǎn)突出的產(chǎn)品，如檀香山 76平米三房，由于增加了一個(gè)輔助功能空間，接受程度非常高。 （ 2）戶型配比 典 型項(xiàng)目戶型配比： 金陽 —— 結(jié)合本案地塊特征，三房和單間配套戶型的配置應(yīng)謹(jǐn)慎考慮。琴灣 功能房 東原 E時(shí)代 點(diǎn)比較突出，亦取得 了不錯(cuò)的銷售業(yè)績。 E時(shí)代，南湖片區(qū)的又一規(guī)模純小戶型社區(qū)，與羅馬假日相比，其產(chǎn)品亮點(diǎn)比較突出，如 64平米左右的躍層兩房，不僅填補(bǔ)了片區(qū) 6065 平米兩房稀缺的市場空白，更是通過空間變化強(qiáng)化了產(chǎn)品優(yōu)勢，可以預(yù)見正常情況下其銷售業(yè)績肯定要超出羅馬假日。 —— 雪梨澳鄉(xiāng) 產(chǎn)品 亮點(diǎn)引用了大面積的入戶花園手法，使產(chǎn)品的附加功能與附加值有較高的提升。 —— 諾丁陽光，作為青年社區(qū)產(chǎn)品定位，產(chǎn)品在舒適度與經(jīng)濟(jì)性的面積尺度上均好性較，并且又不失產(chǎn)品空間結(jié)構(gòu)的情趣性，如99 平米的躍層戶型加入了休閑陽臺(tái)與主臥帶景觀 陽臺(tái)的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，以及 77 平米平層戶型的可變院館。 項(xiàng)目 雪梨澳鄉(xiāng) 東海長洲 百康年檀香山兩房 1823萬 三房 2830萬 結(jié)論 :本 項(xiàng)目 產(chǎn)品定位初衷是以經(jīng)濟(jì)適用性戶型為主，因 此在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上除了考慮在面積上合理控制 ,也要考慮與預(yù)期銷售單價(jià)所形成的總價(jià)是否對應(yīng)市場同類產(chǎn)品的主流總價(jià)區(qū)間，具備較強(qiáng)的價(jià)格競爭優(yōu)勢，同時(shí)通過以上區(qū)域典型樓盤的總價(jià)區(qū)間相對集中也相對反映出買方市場的總價(jià)承接力區(qū)間。（羅馬假日推售數(shù)量較大，從銷售率上不能直接反映銷售情況， 東原（單間戶型供應(yīng)量相對較少，銷售情況也相對較好，但不能體現(xiàn)消費(fèi)市場對該類產(chǎn)品的需求力度，三房戶型占據(jù)的總體比例相對較小，其銷售情況也不能反映消費(fèi)市場對該類產(chǎn)品的需求傾向，但從云滿庭項(xiàng)目（三房戶型比例較大）三房產(chǎn)品銷售情況較差的情況可相對直觀的反映出市場對該類產(chǎn)品需求不足的趨勢。檀香山 現(xiàn)代簡約 （ 3）建筑形態(tài) 項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài) 南源居 點(diǎn)式 MINI公館 點(diǎn)式 羅馬假日 點(diǎn)式 天龍廣場 3期 點(diǎn)式 山宅七棟 板式 云滿庭 C 點(diǎn)式 /板式 東原 點(diǎn)式圍合布局能提升項(xiàng)目空間的通透性，同時(shí)能通過建筑的點(diǎn)式分布，自然區(qū)分內(nèi)部的節(jié)點(diǎn)關(guān)系，對項(xiàng)目的整體品質(zhì)有較好的支持。 —— 羅馬假日，結(jié)合項(xiàng)目古羅馬建筑風(fēng)格，景觀打造以羅馬主題風(fēng)情園林為主題，但在銷售現(xiàn)場表現(xiàn)不夠充分；同時(shí)，青年群體對羅馬主題風(fēng)情的接受程度可能是該項(xiàng)目在前期定位中未準(zhǔn)確把握的重要因素。 東原檀香山則主要以生活配套設(shè)施為主，主要滿足業(yè)主的基本生活需求，無特定的社區(qū)配套。羅馬假日 “南坪中心 30萬方純小戶型青年社區(qū)”，是重慶首個(gè)規(guī)模青年社區(qū)，提出“ 70年代生”這一口號(hào)，以小戶型產(chǎn)品為基礎(chǔ)，圍繞青年群體需求，打造有商業(yè)步行街、社區(qū)電影院、經(jīng)濟(jì)型酒店、室內(nèi)恒溫游泳池等社區(qū)配套，滿足青年人追逐時(shí)尚、有點(diǎn)新潮、耍點(diǎn)文化、喜歡懷舊、偏愛群居 等需求特征。 E時(shí)代 “青年酷生活特區(qū)”，通過 E 時(shí)代表征酷一代青年群體，項(xiàng)目以多變的小戶型產(chǎn)品為基礎(chǔ)，通過酷生活主題景觀和社區(qū)配套，對青年酷生活進(jìn)行產(chǎn)品闡釋，吸引酷一代青年群體。 —— 樣本數(shù)量： 200個(gè) — — 樣本分布 結(jié)合本項(xiàng)目的輻射區(qū)域，將此次問卷調(diào)查的重點(diǎn)區(qū)域劃定在南岸區(qū)域內(nèi)，將南岸區(qū)樣本量設(shè)定為 165 個(gè)，占總樣本比率為 %；考慮到調(diào)查 的普遍性要求，將項(xiàng)目可能輻射的主城其它區(qū)域樣本量設(shè)定為 35 個(gè)，占總樣本比率為 %。檀香山： 7 份（樓盤來訪客戶） ? 區(qū)域隨機(jī)： 4 份 —— 南濱路（ 30 份）： ? 陽光匯： 10份（樓盤來訪客戶） ? 藍(lán)濱城： 8份（樓盤來訪客戶） ? 陽光 100： 6份（樓盤來訪客戶） ? 區(qū)域隨機(jī)： 6 份 —— 學(xué)府大道（ 35份）： ? 融僑 （二）訪問樣本婚姻狀況統(tǒng)計(jì) 婚姻狀況41 2 0 . 4 2 6 . 3 2 6 . 374 3 6 . 8 4 7 . 4 7 3 . 741 2 0 . 4 2 6 . 3 1 0 0 . 0156 7 7 . 6 1 0 0 . 045 2 2 . 4201 1 0 0 . 0已婚未婚未知T ot a lV a l i dS y s t e mMi s s i n gT ot a lF r e q u e n cy P e r c e n t V a l i d P e r c e n tC u m u l a t i v eP e r c e n t —— 被訪者未婚姻 比例占 %，已婚與未知各占 %。 三、調(diào)查內(nèi)容統(tǒng)計(jì)分析 （一）調(diào)查對象在南岸購房選擇區(qū)域統(tǒng)計(jì) 選房區(qū)域71 3 5 . 3 3 5 . 9 3 5 . 936 1 7 . 9 1 8 . 2 5 4 . 035 1 7 . 4 1 7 . 7 7 1 . 718 9 . 0 9 . 1 8 0 . 828 1 3 . 9 1 4 . 1 9 4 . 910 5 . 0 5 . 1 1 0 0 . 0198 9 8 . 5 1 0 0 . 03 1 . 5201 1 0 0 . 0南坪中心銅元局南濱路南湖學(xué)府大道彈子石T ot a lV a li dS y s t e mMis s in gT ot a lF r e q u e n cy P e r c e n t V a li d P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t —— 在對調(diào)查樣本中，最受購房者青睞的是南坪中心區(qū)域，占到調(diào)查樣本總量的 %； —— 其次是銅元局片區(qū)和南濱路，分別占到 %和 %。 （三）戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì) 戶型結(jié)構(gòu)102 5 0 . 7 5 0 . 7 5 0 . 763 3 1 . 3 3 1 . 3 8 2 . 113 6 . 5 6 . 5 8 8 . 623 1 1 . 4 1 1 . 4 1 0 0 . 0201 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0平層錯(cuò)層夾層躍層T o t a lV a lidF r e q u e n cy P e r c e n t V a lid P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t —— 超過 50%的被調(diào)查在戶型結(jié)構(gòu)方面還是比較偏向于平層結(jié)構(gòu)。 —— 其中選擇單價(jià)在 33003400 之間的占到了接近 50%的比例。 （六）購房承受總價(jià)統(tǒng)計(jì) 總價(jià)上限5 2 . 5 2 . 5 2 . 519 9 . 5 9 . 5 1 1 . 916 8 . 0 8 . 0 1 9 . 924 1 1 . 9 1 1 . 9 3 1 . 834 1 6 . 9 1 6 . 9 4 8 . 833 1 6 . 4 1 6 . 4 6 5 . 237 1 8 . 4 1 8 . 4 8 3 . 629 1 4 . 4 1 4 . 4 9 8 . 04 2 . 0 2 . 0 1 0 0 . 0201 1 0 0 . 0 1 0 0 . 010 萬以內(nèi)1 1 — 1 3 萬1 4 — 1 6 萬1 7 — 1 9 萬2 0 — 2 3 萬2 4 — 2 7 萬2 7 — 3 0 萬3 0 — 3 5 萬35 萬以上T o t a lV a lidF r e q u e n cy P e r c e n t V a lid P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t —— 購房總價(jià)方面， 23 萬以下區(qū)間所占比例為 %，其中，選擇2023 萬區(qū)間人數(shù)最多，達(dá)