【正文】 房 其它 裝修標(biāo)準(zhǔn) □毛坯 □裝修 ：價(jià)格水平 元 /平方米 項(xiàng)目名稱 學(xué)府大道 69號(hào)山宅七棟 地 理 位 置 南岸區(qū)海棠溪七公里 開(kāi)發(fā)商 重慶交院江南大學(xué)城置業(yè)有限公司 重慶天景置業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 深圳金地物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目規(guī)劃 占 地 面 積 綠 化 率 ％ 總建筑面積 容 積 率 車 位 數(shù) 量 625 總戶數(shù) 1461 建筑形態(tài) 多層 ,小高層 園林綠化特色 山景 項(xiàng) 目 配 套 商業(yè)街、 會(huì)所、幼兒園、游泳池等 周邊配套 交通、銀行、市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、其它 中小學(xué) :重慶巴蜀實(shí)驗(yàn)學(xué)校；重慶交通學(xué)院等。龍灣 位于羅馬假日旁，定位為傳統(tǒng)中式風(fēng)格，預(yù)計(jì)為長(zhǎng)產(chǎn)品線定位，有部分小戶型產(chǎn)品推出，地塊容積率為 5，總體量約 30 萬(wàn)方。琴灣 合計(jì) 體量（萬(wàn) m2） 30 12 10 9 61 —— 待售項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 E時(shí)代 蘋果城 云天項(xiàng)目 巨成龍灣 雄鷹項(xiàng)目 山水長(zhǎng)天 合計(jì) 體量（ m2） 20萬(wàn) 19萬(wàn) 10 30萬(wàn) 7萬(wàn) 6萬(wàn) 92萬(wàn) 分析： —— 統(tǒng)計(jì)表明，目前片區(qū)在售及待售小戶型項(xiàng)目近 12 個(gè)，總體放量近200 萬(wàn)方。檀香山 分布區(qū)域：南坪 70%，九龍坡、渝中 20% 年齡特征：青年群體 30%，中老年群體 60% 購(gòu)買目的：自用 90%，投資 10% 備注：青年群體年齡階段為 2035 歲，中老群體年齡則在 35 歲以上 —— 區(qū)域分布方面，南坪客戶占絕對(duì)主力，主城其它區(qū)域中九龍坡和渝中區(qū)所占比例相對(duì)較大，區(qū)縣客戶所占比例亦比較高。溯源閣等；一類緊湊經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，如羅馬假日、南源居等。檀香山則未配置一房。琴灣小躍戶型，六米空高陽(yáng)臺(tái)、院館設(shè)計(jì)，豐富了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，雖然部分空間還存在瑕疵，地段比較差，但由于亮六米挑空 六米挑空 空中院館 可變空間 層高 鑫茂源 SOHO 景觀陽(yáng)臺(tái) 雪梨澳鄉(xiāng) 入戶花園 躍層戶型： 57平米 平層戶型： 36平米 躍層戶型： 99 平米 入戶花園 諾丁陽(yáng)光 入戶花園 休閑陽(yáng)臺(tái) 平層戶型： 77 平米 —— 瑪雅上層 借鑒 了雪梨澳鄉(xiāng)的空中洋 房設(shè)計(jì)手法，通過(guò)建筑內(nèi)部的挑空，使產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)變化空間較大，如一房擁有花園大露臺(tái)，小躍層戶型層高 米，戶型面積控制緊湊在 48平米左右，實(shí)用性較強(qiáng)。拿鐵城平層單價(jià) 3500 元 /平米，躍 層價(jià)格 3700 元 /平米，雪梨澳鄉(xiāng)、東海長(zhǎng)洲同樣如此，因此，適當(dāng)配置躍層產(chǎn)品不僅能豐富本案產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，還可獲取超額利潤(rùn)。 銷售情況 （ 1） 區(qū)域典型項(xiàng)目銷售情況 從市場(chǎng)典型銷售情況看，以小戶型產(chǎn)品為主的項(xiàng)目整體銷售情況相對(duì)較好，主要取決于小戶型低總價(jià)、低首付、低月供、經(jīng)濟(jì)實(shí)用的低門檻優(yōu)勢(shì)，目標(biāo)客戶群相對(duì)廣泛，使其在銷售中較經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品相對(duì)順暢。檀香山 高層 31F、 33F （ 2）建筑風(fēng)格 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 南源居 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 MINI公館 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 羅馬假日 歐式 天龍廣場(chǎng) 3期 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 山宅七棟 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 云滿庭 C 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 東原檀香山，景觀打造以東南亞風(fēng)情為主題，在銷售現(xiàn)場(chǎng)和樣板房中均有所體現(xiàn)，一定程度上提升 了項(xiàng)目品質(zhì)感。 —— 社區(qū)配套打造與市政配套成熟度有關(guān)，在南湖片區(qū)市政配套成熟度不高的前提下，羅馬假日以小戶型定位為基礎(chǔ)，以青年群體的客觀需求為出發(fā)點(diǎn)，打造出了相當(dāng)完備的社區(qū)配套，如康 體健身類的籃球場(chǎng)、游泳池等，如情趣類的社區(qū)電影院等，還有風(fēng)情商業(yè)步行街等均是青年群體所偏好的；而東原 鑫茂源羅馬假日： 20份（樓盤來(lái)訪客戶） ? 鑫茂源 E 時(shí)代： 9 份（樓盤來(lái)訪客戶） ? 東原 （六）訪問(wèn)對(duì)象家庭收入統(tǒng)計(jì) 家庭收入61 3 0 . 3 3 3 . 0 3 3 . 051 2 5 . 4 2 7 . 6 6 0 . 540 1 9 . 9 2 1 . 6 8 2 . 220 1 0 . 0 1 0 . 8 9 3 . 08 4 . 0 4 . 3 9 7 . 35 2 . 5 2 . 7 1 0 0 . 0185 9 2 . 0 1 0 0 . 016 8 . 0201 1 0 0 . 02 0 0 0 — 3 0 0 0 元3 0 0 1 — 4 0 0 0 元4 0 0 1 — 5 0 0 0 元5 0 0 1 — 7 0 0 1 元7 0 0 1 — 1 0 0 0 0 元10000 元以上T ot a lV a li dS y s t e mMis s in gT ot a lF r e q u e n cy P e r c e n t V a li d P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t —— 被訪者家庭月收入在 20203000 元的占 33%，其次是 3001— 4000元（ %）， 4001— 5000 元（ %） 依次遞減。 （四）購(gòu)房單價(jià)統(tǒng)計(jì) 單價(jià)預(yù)算97 4 8 . 3 4 8 . 3 4 8 . 353 2 6 . 4 2 6 . 4 7 4 . 632 1 5 . 9 1 5 . 9 9 0 . 510 5 . 0 5 . 0 9 5 . 56 3 . 0 3 . 0 9 8 . 53 1 . 5 1 . 5 1 0 0 . 0201 1 0 0 . 0 1 0 0 . 03 3 0 0 — — 3 4 0 0 元3 4 0 0 — — 3 5 0 0 元3 6 0 0 — — 3 7 0 0 元3 7 0 0 — — 3 8 0 0 元3 8 0 0 — — 3 9 0 0 元3 9 0 0 — — 4 0 0 0 元T ot a lV a li dF r e q u e n c y P e r c e n t V a li d P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t —— 90%的調(diào)查對(duì)象選擇購(gòu)買單價(jià)在 3700 元 /㎡以下的房源。 （八）小區(qū)配套統(tǒng)計(jì) 配套 1128 6 3 . 7 6 3 . 7 6 3 . 717 8 . 5 8 . 5 7 2 . 123 1 1 . 4 1 1 . 4 8 3 . 68 4 . 0 4 . 0 8 7 . 68 4 . 0 4 . 0 9 1 . 53 1 . 5 1 . 5 9 3 . 010 5 . 0 5 . 0 9 8 . 02 1 . 0 1 . 0 9 9 . 01 .5 .5 9 9 . 51 .5 .5 1 0 0 . 0201 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0公交車站會(huì)所菜市智能化安防幼兒園中小學(xué)校超市游泳池康樂(lè)設(shè)施羽毛球場(chǎng)T ot a lV a li dF r e q u e n c y P e r c e n t V a li d P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t 配套 223 1 1 . 4 1 1 . 8 1 1 . 851 2 5 . 4 2 6 . 2 3 7 . 917 8 . 5 8 . 7 4 6 . 717 8 . 5 8 . 7 5 5 . 418 9 . 0 9 . 2 6 4 . 650 2 4 . 9 2 5 . 6 9 0 . 316 8 . 0 8 . 2 9 8 . 51 .5 .5 9 9 . 01 .5 .5 9 9 . 51 .5 .5 1 0 0 . 0195 9 7 . 0 1 0 0 . 06 3 . 0201 1 0 0 . 0會(huì)所菜市智能化安防幼兒園中小學(xué)校超市游泳池康樂(lè)設(shè)施羽毛球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)T ot a lV a lidS y s t e mMis s in gT ot a lF r e q u e n cy P e r c e n t V a lid P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t 配套 36 3 . 0 3 . 1 3 . 16 3 . 0 3 . 1 6 . 314 7 . 0 7 . 3 1 3 . 517 8 . 5 8 . 9 2 2 . 456 2 7 . 9 2 9 . 2 5 1 . 620 1 0 . 0 1 0 . 4 6 2 . 037 1 8 . 4 1 9 . 3 8 1 . 316 8 . 0 8 . 3 8 9 . 65 2 . 5 2 . 6 9 2 . 215 7 . 5 7 . 8 1 0 0 . 0192 9 5 . 5 1 0 0 . 09 4 . 5201 1 0 0 . 0菜市智能化安防幼兒園中小學(xué)校超市游泳池康樂(lè)設(shè)施羽毛球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)籃球場(chǎng)T o t a lV a lidS y s t e mMis s in gT o t a lF r e q u e n cy P e r c e n t。 —— 針對(duì)接受調(diào)查者心理因素，此次調(diào)查結(jié)果 可能偏低。 （二）購(gòu)買房型統(tǒng)計(jì) 購(gòu)房房型5 2 . 5 2 . 5 2 . 523 1 1 . 4 1 1 . 4 1 3 . 981 4 0 . 3 4 0 . 3 5 4 . 238 1 8 . 9 1 8 . 9 7 3 . 135 1 7 . 4 1 7 . 4 9 0 . 519 9 . 5 9 . 5 1 0 0 . 0201 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0一室戶一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳T ot a lV a l i dF r e q u e n cy P e r c e n t V a l i d P e r c e n tC u m u l a t i v eP e r c e n t —— 調(diào)查者選擇最多的戶型為兩室一廳，占總調(diào)查樣本量的 %，其次是兩室兩廳，占 %。蘋果城： 11 份（樓盤來(lái)訪客戶） ? 山水長(zhǎng)天： 10 份（樓盤來(lái)訪客戶） ? 學(xué)府大道 69號(hào)整體來(lái)看，酷生活方式能夠引起部分青年群體的共鳴，加之其特色 —— 項(xiàng)目主題定位決定了產(chǎn)品定 位和目標(biāo)客戶定位，反過(guò)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的戶型、景觀、配套等均應(yīng)支撐項(xiàng)目主題，典型項(xiàng)目均做到了這一點(diǎn)。 —— 對(duì)本案而言，在明確小戶型產(chǎn)品定位的前提下，通過(guò)目標(biāo)客戶細(xì)分，結(jié)合項(xiàng)目主題打造出目標(biāo)群體所偏愛(ài)的配套設(shè)施，是提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素之一。 —— 本案景觀打造方面，一定要緊扣目標(biāo)客戶需求偏好，打造具有時(shí)代氣息、時(shí)尚質(zhì)感的景觀園林，提升目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同度。檀香山 點(diǎn)式 （ 4）建筑立面色彩 項(xiàng)目名稱 建筑立面色彩 南源居 橙色與米白色 MINI公館 米白色 羅馬假日 咖啡色 天龍廣場(chǎng) 3期 米白色 山宅七棟 咖啡色與米白色 云滿庭 C 米白色 東原檀香山 于 11 月開(kāi)盤，從推出數(shù)量與銷售情況看，市場(chǎng)反映較好 ） （ 2）區(qū)域典型項(xiàng)目各戶型銷售情況 典型項(xiàng)目當(dāng)期銷售情況65%77%25%%85%54%38%0%20%40%60%80%100%南源居 MI NI 公館 羅馬假日 天龍廣場(chǎng) 3 期 山宅七棟 云滿庭C 東原拿鐵城 諾丁陽(yáng)光 平層價(jià)格 3400 3100 3400 3800 （總體均價(jià)） 躍層價(jià)格 3800 4300(夾層 ) 3900 價(jià)格差 400 1200 500 200 價(jià)格分析 銷售均價(jià)（元／平米／套內(nèi)）380039003450350034003500335030003100320033003400350036003700380039004000南源居 MI NI 公館 羅馬假日 天龍廣場(chǎng) 3 期 山宅七棟 云滿庭C 東原 —— 金科 —— 東原考慮到本案居住屬性