【正文】 修標準 □毛坯 □裝修 ：價格水平 元 /平方米 項目名稱 學府大道 69號山宅七棟 地 理 位 置 南岸區(qū)海棠溪七公里 開發(fā)商 重慶交院江南大學城置業(yè)有限公司 重慶天景置業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 深圳金地物業(yè)管理有限公司 項目規(guī)劃 占 地 面 積 綠 化 率 ％ 總建筑面積 容 積 率 車 位 數(shù) 量 625 總戶數(shù) 1461 建筑形態(tài) 多層 ,小高層 園林綠化特色 山景 項 目 配 套 商業(yè)街、 會所、幼兒園、游泳池等 周邊配套 交通、銀行、市場、醫(yī)院、學校、其它 中小學 :重慶巴蜀實驗學校；重慶交通學院等。 分析結論： （ 1） 南岸房地產(chǎn)市場發(fā)展加速趨勢明顯， 2020 年在茶園新區(qū)大規(guī)模開發(fā)的推動造勢與銅元局、經(jīng)開區(qū)、南濱路持續(xù)開發(fā)發(fā)展背景下，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場得到了市場的強烈關注。 備注：（ 菜園壩大橋工程由菜園壩大橋正橋、菜園壩立交、南岸蘇家壩立交、南城隧道、南城立交及海銅路改造工程組成， 全長 4公里， 主橋設六線行車道、雙線城市輕軌、雙側人行道，主橋設計基準年限為 100 年。檀香山 地 理 位 置 南岸區(qū) 南岸區(qū)白鶴路 108號 開發(fā)商 重慶迪馬實業(yè)股份有限公司 物業(yè)管理公司 嘉合美物業(yè)管理公司 項目規(guī)劃 占 地 面 積 32 畝 綠 化 率 35% 總建筑面積 12萬平方米 容 積 率 車 位 數(shù) 量 392 總戶數(shù) 1081 建筑形態(tài) 高層 園林綠化特色 東南亞風情 項 目 配 套 游泳池、幼兒園、便利店等 周邊配套 交通、銀行、市場、醫(yī)院、學校、其它 麥德龍、南坪中學、重慶市第六人民醫(yī)院 開售情況 當期開盤時間 06年 11 月 18日 □尚未開盤 目前工程進度 目前工程進度 樓盤交房時間 08年 06月 30日 預計開盤時間 銷 售 率 38% 預計開盤價格 價格水平 整 體 均 價 3300元 /平方米 推 出 套 數(shù) 582套左右 開 盤 價 格 3100元 /平方米 現(xiàn) 時 價 格 3350元 /平方米 最 低 價 格 3100元 /平方米 最 高 價 格 3380元 /平方米 戶型 戶 型 面積范圍 比例 銷售率 熱銷戶型面積 一 房 ㎡ 28% 45% 二 房 ～ ㎡ 55% 35% 7 67 三 房 76～ ㎡ 17% 40% 76 結構比例 平層 錯層 夾層 躍層 一 房 100% 0% 0% 0% 二 房 100% 0% 0% 0% 三 房 100% 0% 0% 0% 其它 裝修標準 □毛坯 （二） 待售項目介紹 云天物業(yè)錦繡前 程項目 位于南源居旁，項目總體量近 10 萬方，定位為純小戶型社區(qū)，主力戶型以兩房和三房為主；戶型結構方面，除普通平層外，還設置有大量的夾層產(chǎn)品，與東海長洲夾層產(chǎn)品基本一致，預計 2020 年正式推出。 —— 2020 年南岸商品房成交近 200 萬方，年成交增長率以 20%計（ 20202020 年度，南岸商品房成交增長率為 %），預計今年南坪商品房成交量約 240萬方。 —— 總體來看，戶型面積較小、戶型設計合理者一般銷售比較順暢，如檀香山的 76 平米三房， MINI 公館 56 平米的兩房等。檀香山假三房（ 76平米），功能齊全但非常經(jīng)濟，開盤銷售非常理想，而普通三房客戶接受度則要低得多。檀香山（ 1）單價分析 南岸區(qū)典型樓盤銷售均價集中在 3400 元 — 3500 元 /平米，從區(qū)域間的價格差距相對較小，但項目的品牌影響力對價格的支撐作用較大，如龍湖與融僑，銷售單 價超出市場主流價格區(qū)間 300— 400元/平米。檀香山 米白色與藍色 區(qū)域典型項目建筑規(guī)劃的共性特征比較明顯，特別是在建筑形態(tài)（高層建筑為主）、建筑風格（現(xiàn)代簡約風格為主）、平面布局（點 式圍合為主）三個方面，其共性原因由以下幾個方面形成： 土地成本提高，用地面積有限，所以必須在容積指標上通過高層建筑的體量來進行均衡彌補，合理的分 攤土地成本。 —— 對于周邊項目配套設施（融僑或 338 項目）與市政配套設施的利用，同樣是本案配套打造的關鍵，應予以高度重視。山宅七棟： 8份（樓盤來訪客戶） ? 區(qū)域隨機： 6 份 備注：區(qū)域隨機調(diào)查客戶主要包括：本區(qū)域居民、上班族、公務員、個體經(jīng)營者等潛在目標客戶類型。 （五）購房面積統(tǒng)計 購房面積14 7 . 0 7 . 0 7 . 014 7 . 0 7 . 0 1 3 . 920 1 0 . 0 1 0 . 0 2 3 . 935 1 7 . 4 1 7 . 4 4 1 . 324 1 1 . 9 1 1 . 9 5 3 . 217 8 . 5 8 . 5 6 1 . 721 1 0 . 4 1 0 . 4 7 2 . 118 9 . 0 9 . 0 8 1 . 138 1 8 . 9 1 8 . 9 1 0 0 . 0201 1 0 0 . 0 1 0 0 . 03 0 — 4 5 平方米4 5 — 5 5 平方米5 5 — 6 5 平方米6 5 — 7 0 平方米7 0 — 7 5 平方米7 5 — 8 0 平方米8 0 — 8 5 平方米8 5 — 9 0 平方米90 平方米以上T ot a lV a lidF r e q u e n cy P e r c e n t V a lid P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t —— 對于購房面積，由于面積區(qū)間最大， 90 ㎡以上戶型選擇最多，占到總量的 %。 —— 夾層和躍層戶型結構需求比例較小，分別占 %與 %，因南岸區(qū)夾層和躍層小戶型產(chǎn)品市場供應較少，所以消費認知度較小。風臨洲： 12 份（樓盤來訪客戶） ? 金陽騎龍： 8 份（樓盤來訪客戶） ? 區(qū)域隨機： 5 份 —— 經(jīng)開蘭湖區(qū)（ 40 份） ? 金陽與羅馬假日相比，受地塊規(guī)模限制，配套設施略顯不足。 建筑規(guī)劃 （ 1）建筑形態(tài) 項目名稱 建筑形態(tài) 樓層 南源居 高層 27F MINI公館 高層 29F 羅馬假日 高層 33F 天龍廣場 3期 高層 24F/34F 山宅七棟 小高層 11+1F 云滿庭 C 高層 33F 東原 此外，躍層或夾層產(chǎn)品價格明顯高于普通平層產(chǎn)品，如百康年 —— 美堤雅城 戶型分析 （ 1）戶型面積 云滿庭 B、 C、 D 分布區(qū)域：南坪 60%，九龍坡 10%、渝中 15%、區(qū)縣 15% 年齡特征：青年群體 15%，中年群體 65%，老年群體 20% 購買目的：自用 90%，投資 10% 根據(jù)項目 特征，大體上可將小戶型產(chǎn)品分為兩類：一類是品質(zhì)居家型產(chǎn)品，如云滿庭、競地 （三）調(diào)研分析結論 區(qū)域小戶型供需分析 —— 在售項目 項目名稱 羅馬假日 東原檀香山 南源居 美堤雅城銀行 :工商銀行。 重慶主城區(qū)商品房銷售均價對比分析（數(shù)據(jù)來源：重慶房管局） 單位：元 /平方米） 南岸區(qū)商品房成交均 價位居第五位，是主城房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，在“吃、住在南岸”的口號號召下，南岸區(qū)房價一路攀升；橫向比較，北部新區(qū)商品房成交均價在重慶市場可謂鶴立雞群，聚集的高品質(zhì)樓盤成為該區(qū)高價位的有力支撐，其次是渝中區(qū)、北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)。 輕軌三號線從巴南魚洞至環(huán)城北路（空港開發(fā)區(qū)），全長約 60公里，由南向北將巴南、南岸、渝中、江北、北部新區(qū)銜接起來。 融僑 —— 2020 年，南岸小戶型產(chǎn)品待消化量即超過 200萬方，而區(qū)域商品房年成交量僅維持在 240萬方左右，即使明年南坪區(qū)域市場行情 變好、成交量大幅提高，小戶型產(chǎn)品競爭激烈亦是不爭之事實。 結論：對本案而言，控制面積是基礎，通過合理的創(chuàng)新手段，打造戶型亮點才是關鍵。 —— 鑫茂源（見下表） （ 2）總價分析 南岸典型樓盤各戶型總價區(qū)間相對集中，與對應的產(chǎn)品定位分析，其各戶型的總 價區(qū)尖主要分為兩個層次： 注重舒適性戶型總價區(qū)間： 戶型 總價 一房 1416萬 兩房 2628萬 三房 32— 35萬 3843萬 經(jīng)濟適用性戶型總價區(qū)間 戶型 總價 單間 1013萬 一房 1214萬 當期推售套數(shù)3142903966006325105820100200300400500600700南源居 MI NI 公館 羅馬假日 天龍廣場 3 期 山宅七棟 云滿庭C 東原 現(xiàn)代簡約風格時尚感強，色彩搭配豐富，能形成較強的視覺沖擊力，同時能有效的控制建筑成本上的浪費。 項目主題 金陽 —— 其它區(qū)域樣本分布 區(qū)域 楊家坪 解放碑 合計 樣本數(shù)目 20 15 35 所占比例 57% 43% 100% 二、調(diào)查對象基本資料統(tǒng)計 （一）訪問有效樣本量統(tǒng)計 本次調(diào)查總有效樣本量為 201 個。 —— 從總體上看， 75 ㎡以下區(qū)間占總樣本量的 %，進一步印證了項目小戶型產(chǎn)品的市場定位。 —— 其中錯層在被調(diào)查者中選擇比例也占到一定比例，達到了 %。南岸區(qū)樣本分布如下： 區(qū)域 南坪中心 銅元局 經(jīng)開蘭湖區(qū) 南濱路 學府大道 合計 樣本數(shù)目 25 35 40 30 35 165 所占比例 % % % % % 100% 南岸各片區(qū)樣本分布如下： —— 南坪中心區(qū)（ 25 份）： ? 上海城： 10份（樓盤來訪客戶） ? 浪高會展： 7 份（樓盤來訪客戶） ? 區(qū)域隨機： 8 份 —— 銅元局（ 35 份）： ? 龍湖觀山水： 10份（樓盤來訪客戶） ? 融僑半島檀香山 健身房、 游泳池、幼兒園、便利店 、兒童游樂場等。 結論：本項目以小戶型的產(chǎn)品定位初衷與消費市場的需求主流對應，從當前區(qū)域市場同類項目銷售情況可以明顯體現(xiàn)。 躍層（夾層）產(chǎn)品分析 項目 一房 兩房 三房 客廳開間 米 米 米 主臥開間 米 米 米 次臥開間 可變院館 總層高 米 米 米 衛(wèi)生間數(shù)量 1 12 2 陽臺數(shù)量 2 23 3 陽臺面積 6 812 1015 平層戶型 項目 一房 兩房 三房 客廳開間 米 米 米 主臥 開間 米 米 米 次臥開間 總層高 米 米 米 衛(wèi)生間數(shù)量 1 1 2 陽臺數(shù)量 2 23 23 陽臺面積 6平米 812 平米 812 平米 結論： 橫向分析外區(qū)域小戶型樓盤的產(chǎn)品，從戶型結構與空間變化上相對豐富，特別是在平層和小躍層上產(chǎn)品亮點較多，這對本項目在產(chǎn)品亮點打造有較強市場參考依據(jù) 。檀香山 一室一廳 兩室兩廳 一室一廳 兩室一廳 —— 羅馬假日兩房設置有陽光房，完善了戶型使用功能，使其更具情趣，客戶接受度比較高。 ? 國家系列調(diào)控政策頒布后，投資客戶數(shù)量有較大萎縮，結合本案先天條件，建議將本案定位為 居住型社區(qū) 更為合理。 佳仁四公里項目 ，總建筑面積約 4萬方，小戶型產(chǎn)品。 ,綜合商場 :麥德龍超市、 格調(diào)街區(qū)，電影院等，讓你擁有無限便利。 2020 年 — 2020 年南岸區(qū)商品房銷售金額（單位：億元） 2020 － 2020 年南岸區(qū)商品房銷售金額 （ 億元 ）0102030405060702020 年 2020 年 2020 年 成交均價1000150020202500300035004000450050005500南岸區(qū) 1944 2224 2544 2917