【正文】 94 2 . 0 2 . 1 1 0 0 . 0195 9 7 . 0 1 0 0 . 06 3 . 0201 1 0 0 . 02 0 — 2 5 歲2 6 — 3 0 歲3 1 — 3 5 歲3 6 — 4 0 歲4 1 — 5 0 歲5 1 — 6 0 歲T ot a lV a li dS y s t e mMis s in gT ot a lF r e q u e n cy P e r c e n t V a li d P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t —— 被訪者年齡在 2035 歲占總比例的 % （四）調查對象職業(yè)統(tǒng)計 客戶職業(yè)29 1 4 . 4 1 5 . 0 1 5 . 012 6 . 0 6 . 2 2 1 . 226 1 2 . 9 1 3 . 5 3 4 . 718 9 . 0 9 . 3 4 4 . 09 4 . 5 4 . 7 4 8 . 751 2 5 . 4 2 6 . 4 7 5 . 110 5 . 0 5 . 2 8 0 . 338 1 8 . 9 1 9 . 7 1 0 0 . 0193 9 6 . 0 1 0 0 . 08 4 . 0201 1 0 0 . 0國企、私企職員教師商業(yè)經(jīng)營者公司管理者公務員自由職業(yè)者其它8T o t a lV a li dS y s t e mMis s in gT o t a lF r e q u e n c y P e r c e n t V a li d P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t —— 被訪者職業(yè)分布比例為自由職業(yè)者 %、國企、私企職員占 15%、商業(yè)經(jīng)營者占 %。 —— 其中錯層在被調查者中選擇比例也占到一定比例，達到了 %。 —— 被選擇最多的總價區(qū)間為 2730 萬，所占比例為 %，原因是其它總價區(qū)間樣本分布比較平均。 —— 從總體上看， 75 ㎡以下區(qū)間占總樣本量的 %，進一步印證了項目小戶型產(chǎn)品的市場定位。 —— 對于一室和一室一廳小戶型需求也占到了接近 14%的比例，這也是 目前市場上不能忽視的一股 力量。 —— 其它區(qū)域樣本分布 區(qū)域 楊家坪 解放碑 合計 樣本數(shù)目 20 15 35 所占比例 57% 43% 100% 二、調查對象基本資料統(tǒng)計 （一）訪問有效樣本量統(tǒng)計 本次調查總有效樣本量為 201 個。 第二部分 客戶需求調查 一、調查背景 —— 調查地點：區(qū)域典型小戶型樓盤銷售中心與異地展場 . —— 調查方法： 攔截式問卷調查，一方面對客戶調查的針對性與有效性比較強，另一方面通過競爭樓盤客戶問卷調查的需求結果，能有效判斷與指導項目的產(chǎn)品設計更貼近市場需求。 項目主題 金陽羅馬假日 風情商業(yè)步行街、經(jīng)濟型酒 店、社區(qū)電影院 、幼兒園、小學、 35000 m2中庭 、 游泳池 、 健身跑 道 、 羽毛球場 、籃球 場 等，針對項目的目標客戶人群，在產(chǎn)品規(guī)劃上全方位地考慮了其實際的功能需求。 現(xiàn)代簡約風格時尚感強，色彩搭配豐富，能形成較強的視覺沖擊力，同時能有效的控制建筑成本上的浪費。檀香山 區(qū)域典型項目各戶型銷售情況看，一房與兩房戶型的總體銷售情況較好，說明消費市場對一房與兩房的需求相對旺盛，市場 挖掘空間較大。（見下表） （ 2）總價分析 南岸典型樓盤各戶型總價區(qū)間相對集中，與對應的產(chǎn)品定位分析，其各戶型的總 價區(qū)尖主要分為兩個層次： 注重舒適性戶型總價區(qū)間： 戶型 總價 一房 1416萬 兩房 2628萬 三房 32— 35萬 3843萬 經(jīng)濟適用性戶型總價區(qū)間 戶型 總價 單間 1013萬 一房 1214萬 當期推售套數(shù)3142903966006325105820100200300400500600700南源居 MI NI 公館 羅馬假日 天龍廣場 3 期 山宅七棟 云滿庭C 東原面積尺度控制較好，但躍層產(chǎn)品的層高較低，空間感相對較差。 —— 鑫茂源羅馬假日 三室兩廳單衛(wèi) 美堤雅城 結論：對本案而言，控制面積是基礎，通過合理的創(chuàng)新手段，打造戶型亮點才是關鍵。 結論： ? 南北城市干道、菜園壩大橋將于 2020 年 6月通車，南岸區(qū)（特別是銅元局）的對外輻射力將有所提升，可以肯定渝中、九龍坡、江北三區(qū)客戶比例會有所提升，這對本案非常有利。 —— 2020 年，南岸小戶型產(chǎn)品待消化量即超過 200萬方，而區(qū)域商品房年成交量僅維持在 240萬方左右，即使明年南坪區(qū)域市場行情 變好、成交量大幅提高，小戶型產(chǎn)品競爭激烈亦是不爭之事實。藍山，由 10 棟高層組成，總占地面積約 5 萬平米，總建筑面積約 20 萬平米，其中，住宅建筑面積約 15 萬平米，定位為重慶首個勁酷精英生活領地，產(chǎn)品以中小戶型為主，戶型設計方面引入了躍層產(chǎn)品，且戶型面積比較合理，其中 64平米左右的躍層兩房是其主力戶型之一。 融僑 開售情況 當期開盤時間 06 年 7月 □尚未開盤 目前工程進度 未封頂 目前工程進度 樓盤交房時間 08 年 12 月 預計開盤時間 銷 售 率 77% 預計開盤價格 價格水平 整 體 均 價 3900元 /平方米 推 出 套 數(shù) 290套左右 開 盤 價 格 3780元 /平方米 現(xiàn) 時 價 格 3900元 /平方米 最 低 價 格 3500元 /平方米 最 高 價 格 4060元 /平方米 戶型 戶 型 面積范圍 比例 銷售率 熱銷戶型面積 二 房 56～ 68㎡ 70% 79% 5 66 三 房 7 78㎡ 30% 70% 77 結構比例 平層 錯層 夾層 躍層 二 房 100% 0% 0% 0% 三 房 100% 0% 0% 0% 其它 裝修標準 □毛坯 項目名稱 金陽 輕軌三號線從巴南魚洞至環(huán)城北路（空港開發(fā)區(qū)），全長約 60公里，由南向北將巴南、南岸、渝中、江北、北部新區(qū)銜接起來。 2020 年重慶主城各區(qū)域人均房地產(chǎn)開發(fā)投資額對比（單位：元 /人） 人均投資額（元/ 人）314651721312824111019098 84467009 688105000100001500020200250003000035000渝北區(qū) 南岸區(qū) 江北區(qū) 九龍坡區(qū) 巴南區(qū) 大渡口區(qū) 沙坪壩區(qū) 渝中區(qū) 從房地產(chǎn)人均投資額看， 2020 年渝北區(qū)的房地產(chǎn)人均投資額穩(wěn)居第一，其次是南岸區(qū)與江北區(qū)，同時相應印證了目前重慶市房地產(chǎn)市場較為活躍的幾個區(qū)域，相對說明了南岸區(qū)房地產(chǎn)市場開始了新的一輪個人開發(fā)投資熱潮。 重慶主城區(qū)商品房銷售均價對比分析（數(shù)據(jù)來源：重慶房管局） 單位：元 /平方米） 南岸區(qū)商品房成交均 價位居第五位，是主城房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，在“吃、住在南岸”的口號號召下，南岸區(qū)房價一路攀升；橫向比較，北部新區(qū)商品房成交均價在重慶市場可謂鶴立雞群，聚集的高品質樓盤成為該區(qū)高價位的有力支撐，其次是渝中區(qū)、北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)。輕軌三號線將與路網(wǎng)中的軌道交通一號線、二號線、環(huán)線、六號線相交換乘，并與市內長途汽車站、公交樞紐、鐵路客站以及江北機場組成大型綜合換乘樞紐。銀行 :工商銀行。 戶型類型 套內面積（ ㎡ ） 總套數(shù) 所占比例 舒適三房 110118 88 % 緊湊三房 90102 220 % 舒適二房 80 62 % 緊湊二房 5268 334 % 一房一廳 41 202 % 巨成 （三）調研分析結論 區(qū)域小戶型供需分析 —— 在售項目 項目名稱 羅馬假日 東原檀香山 南源居 美堤雅城羅馬假日 分布區(qū)域：南坪 55%，九龍坡 12%，渝中 13%，江北 9% 年齡特征：青年群體 68%，中老年群體 32% 購買目的：自用 80%，投資 20% 東原 戶型分析 （ 1）戶型面積 云滿庭 B、 C、 D 分布區(qū)域：南坪 60%，九龍坡 10%、渝中 15%、區(qū)縣 15% 年齡特征：青年群體 15%，中年群體 65%，老年群體 20% 購買目的：自用 90%，投資 10% 根據(jù)項目 特征，大體上可將小戶型產(chǎn)品分為兩類：一類是品質居家型產(chǎn)品，如云滿庭、競地檀香山 南源居 一房：兩房：三房 =28%： 55%： 17% 單間：一房：兩房：三房 =49%： 30%： 14%： 7% —— 典型項目中，大部分項目以兩房為主，所占比例最高達 55%；一房次之，所占比例最高達 47%；三房和單間配套受項目定位影響，所占比例差異較大，如南源居、雄鷹項目三房所占比例未超過 10%，而羅馬假日、東原 —— 美堤雅城 （ 4）外區(qū)域小戶型結構及亮點分析 一室一廳平層戶型 平米 瑪雅上層 花園露臺 一室一廳躍層戶型： 平米 景觀陽臺 金科 此外，躍層或夾層產(chǎn)品價格明顯高于普通平層產(chǎn)品，如百康年檀香山 開發(fā)速度與推廣成本影響，但總體來看各項目當期推售的套數(shù)區(qū)間在 300600 套之間（除羅馬假日一期推出 16號樓約 1900 套，當前加推 7號樓 396 套），對本項目的后期推售數(shù)量只作市場參考。 建筑規(guī)劃 （ 1）建筑形態(tài) 項目名稱 建筑形態(tài) 樓層 南源居 高層 27F MINI公館 高層 29F 羅馬假日 高層 33F 天龍廣場 3期 高層 24F/34F 山宅七棟 小高層 11+1F 云滿庭 C 高層 33F 東原 園林景觀 —— 東原與羅馬假日相比，受地塊規(guī)模限制，配套設施略顯不足。檀香山 “東南亞風情特區(qū)”，充分利用項目周邊配套，打造出兼顧經(jīng)濟和舒適的戶型，通過東南亞景觀風情的打造，提升項目居住價值，將目標客戶瞄準為有一定經(jīng)濟實力、偏愛舒適生活的城市白領群體，與羅馬假日針對青年群體的純小戶型定位有所區(qū)隔。風臨洲： 12 份（樓盤來訪客戶） ? 金陽騎龍： 8 份（樓盤來訪客戶） ? 區(qū)域隨機： 5 份 —— 經(jīng)開蘭湖區(qū)（ 40 份） ? 金陽 （五）調查對象居住居屬統(tǒng)計 居住區(qū)屬54 2 6 . 9 6 3 . 5 6 3 . 56 3 . 0 7 . 1 7 0 . 61 .5 1 . 2 7 1 . 84 2 . 0 4 . 7 7 6 . 510 5 . 0 1 1 . 8 8 8 . 24 2 . 0 4 . 7 9 2 . 93 1 . 5 3 . 5 9 6 . 53 1 . 5 3 . 5 1 0 0 . 085 4 2 . 3 1 0 0 . 0116 5 7 . 7201 1 0 0 . 0南岸區(qū)渝中區(qū)巴南區(qū)九龍坡區(qū)江北區(qū)沙坪壩區(qū)大渡口區(qū)周邊郊縣T ot a lV a li dS y s t e mMis s in gT ot a lF r e q u e n cy P e r c e n t V a li d P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t —— 被訪者在南岸居住的占總比例的 %。 —— 夾層和躍層戶型結構需求比例較小，分別占 %與 %，因南岸區(qū)夾層和躍層小戶型產(chǎn)品市場供應較少，所以消費認知度較小。 （七）交房標 準統(tǒng)計 交房標準145 7 2 . 1 7 2 . 9 7 2 . 914 7 . 0 7 . 0 7 9 . 920 1 0 . 0 1 0 . 1 8 9 . 920 1 0 . 0 1 0 . 1 1 0 0 . 0199 9 9 . 0 1 0 0 . 02 1 . 0201 1 0 0 . 0毛坯廚衛(wèi)裝修菜單式裝修精裝修T ot a lV a li dS y s