【正文】 在 小區(qū)的道路紅線附近，沿小區(qū)外圍設置主動式紅外探測器，必要地段設兩對或多對紅外探測器，實現(xiàn)小區(qū)周邊的防越系統(tǒng)，出入口設防寵物型的紅外 /微波雙鑒探測器，在 24： 00至次日 6： 00之間打開，可提示值班人員有無人員出入，減少安防值班人員疲勞程度；在小區(qū)公共區(qū)域設帶云臺的球型攝像機，美觀的同時又可實現(xiàn)對小區(qū)的實時電視監(jiān)視確保住戶安全。 第七章 組織機構(gòu)與小區(qū)物業(yè)管理 第一節(jié) 公司組織機構(gòu) 青海明瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按現(xiàn)代化管理組建管理機構(gòu)，實行董事會下的總經(jīng)理負責制，總經(jīng)理下設副總經(jīng)理 2 人，分管經(jīng)營業(yè)務和行政事務，經(jīng)營業(yè)務副總經(jīng)理下設工程部、開發(fā)部，行政事務副總經(jīng) 理下設辦公室、財務部。 材料價格參考《青海省西寧地區(qū)工程建筑材料及預算價格》，主要建筑材料省定額站發(fā)布的 2020 年第 4 季度指導價格調(diào)整。 評價基礎與參數(shù) （ 1） 項目計算期依據(jù)房屋市場及所處地段確定為 3 年，包括項目建設期 1 年； （ 2） 項目基準內(nèi)部收效益率選用 6%標準進行評價； （ 3） 項目基準投資回收期選用 5 年標準進行評價； （ 4） 商品房及商業(yè)服務用房出售價格參考當?shù)叵嗤愋头课莸默F(xiàn)行價格。 住宅建筑面積 66136 ㎡ ,售價按 1140 元 /㎡，建成后第一年預售收入 萬元，第二年預售收入 萬元。 不確定性分析 1）盈虧平衡分析 （ 1）銷售面積盈虧平衡點 銷售面積盈虧平衡點 =總成本 /[平均銷售單價（ 1營業(yè)稅率） ] =25000/[*(%)]= 平方米 占計劃銷量 99694 平方米的 % （ 2）銷售價格盈虧平衡點 銷售價格盈虧平衡點 =總成本 /[銷售量（ 1營業(yè)稅率） ] =25000/[99694*(%)] = 元 /平方米 為計劃平均銷售 價 元 /平方米的 %。經(jīng)濟效益分析表明：項目主要財務指標較好，在財務上是可行的。南平延平區(qū)房地產(chǎn)市場進入可行研判》 54頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《北大縱橫開發(fā)區(qū)運營模式研究報告》 95 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年天津綠色能源產(chǎn)業(yè)基地項目可行性研究報告》 101頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《遠洋地產(chǎn) 2020年 12月低碳技術(shù)與綠色建筑》 178頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原 2020年 8月 13日 — 8月 19 日新房市場周報》 1頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020年 7月無錫房地產(chǎn)市場月報》 15頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020年 7月杭州房地產(chǎn)市場月報》 10頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020年 7月北京房地產(chǎn)市場月報》 42頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020年 6月國家調(diào)控政策對市場的影響》 8 頁 研究報告 2020 年 09 月更 新 《世聯(lián) 2020年 6月北京房地產(chǎn)市場月報》 43頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020年 2季度中國物業(yè)市場指數(shù)簡介》 24頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《瑞銀不動產(chǎn) 2020年鄭州鄭東新區(qū)市場簡報》 34頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《恒達 2020年 15月蘇州房地產(chǎn)運行狀況》 13頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《合富輝煌 2020年 6月天津房地產(chǎn)市場月報》 25頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《光岳地產(chǎn) 2020年北京之春房展會考察報告》 33頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《東北證券 2020年 8月 24日房地產(chǎn)行業(yè)近期政策回顧及展望》 6頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《成全機構(gòu) 2020年 8月 16日 8 月 22日中國房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)》 28頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020年 7月 19日－ 2020 年 7 月 25日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 75 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》 39 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年唐山住宅市場動態(tài)分析》 46 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年鄭州房地產(chǎn)市場運行分析及下半年展望》 9頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 20。 該項目建設用地位于長江路以東、匯通大廈以北、省地稅局以南（省二建茶卡鹽場辦事處用地），項目選址及建設符合西寧市城市總 體規(guī)劃的要求。 （ 2）還款資金來源：償還建設期借款本息的資金來源于售房收入和自有資金 。 經(jīng)營收入與稅金 1） 經(jīng)營收入 （ 1） 售房計劃 項目建設期 2 年， 建設期第二年售房率為 40%，第三年售房率為 60% （ 2） 經(jīng)營收入 本項目產(chǎn)品為商場、住宅，同時出售。 資金使用計劃 項目總投資 億元，分二年使用， 在建設期第一年使用 萬元，第二年使用 萬元，詳見投資使用計劃與資金籌措表。 定額采用：土建工程參考《青海省一建筑安裝工程預算定額》 1999 年版，并參考本地區(qū)類似工程投資情況估算。 物業(yè)管理系統(tǒng) 現(xiàn)代化的住宅區(qū)應達到更舒適的居住標準，本系統(tǒng)中通過傳感器，現(xiàn)場控制器，協(xié)議 /接口轉(zhuǎn)換器，上位管理機，實現(xiàn)室外景觀照明、水池、機電設備等的遠程集中監(jiān)控，小區(qū)物業(yè)中心為本系統(tǒng)中心。 樓宇對講系統(tǒng) 本系統(tǒng)由住戶對講分機、隔離器對講主機、電磁鎖 /電控鎖、聯(lián)網(wǎng)主機、不間斷電源、管理操作臺等設備構(gòu)成。 ，再用電話電纜、 RBV銅芯線引入用戶。 （ 6）消防聯(lián)動控制系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)設消防聯(lián)動控制系統(tǒng)，由設于消火栓內(nèi)的報警按鈕手動控制設于屋頂水箱間內(nèi)的屋頂增壓泵等消防設備對火災發(fā)生處進行消防滅火處理。 功率因數(shù)在低壓側(cè)集中補償，補后功率因數(shù)大于 。 室外消防用水量 : 10 l/s 每棟樓屋頂設 10 m3消防水箱，采用裝配式鍍鋅鋼板水箱。 生活給水系統(tǒng)豎向分三個區(qū)，一～四層商場為低區(qū)，五～十五層為中區(qū)。 C 住宅客廳 臥室： 20℃， 住宅衛(wèi)生間： 23℃， 廚房： 14℃。四層以上采用 混合砂漿砌筑、 MU10 燒結(jié)承重多孔磚。 （二）、本工程設計中依據(jù)的主要規(guī)范、規(guī)程和標準： (1)建筑工程抗震設防分類標準 (GB 502232020) (2)建筑結(jié)構(gòu)可靠度設計統(tǒng)一標準 (GB 500682020) (3)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 (GB 500092020)（ 2020年版） (4)混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范 (GB 500102020) (5)建筑抗震設計規(guī)范 (GB 500112020) (6)高 層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 (JGJ 32020) (9)濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范 (GB 500252020) (10)建筑地基處理技術(shù)規(guī)范 (JGJ 792020) (11)建筑地基基礎設計規(guī)范 (GB 500072020) (12)建筑樁基技術(shù)規(guī)范 (JGJ 9494) (13)建筑邊坡工程技術(shù)規(guī)范 (GB 503302020) (14)鋼筋焊接及驗收規(guī)程 (JGJ 182020) (15)工業(yè)建筑防腐蝕設計規(guī)范 (GB 5004695) (16)人民防空地下室設計規(guī)范 (GB 500382020) (17)地下工程防水技術(shù)規(guī)范 (GB 501082020) 建設方提出的符合有關法規(guī)、標準與結(jié)構(gòu)有關的書面要求 （三）、建筑專業(yè)及水、暖、電等專業(yè)提供的有關資料。 小區(qū)內(nèi)各建筑物均滿足《防 火規(guī)范》中關于防火分區(qū)和防煙分區(qū)的要求。 公建部分 層高為 一層 米 ，二層 ，三層和四層 ，住宅層高為 米，地下車庫層高 米。結(jié)合小區(qū)商業(yè)鋪面設置房產(chǎn)維修、物業(yè)管理、文化活動站、居委會、警務、郵電、銀行等服務功能。一軸線為 4 米的小區(qū)車行道 ；兩組團結(jié)合組團中心綠地，景觀綠地均勻分布，給居民生活提供了便利；五核心分別為五棟高層住宅樓。 小區(qū)道路采用混凝土整體路面。結(jié)合小區(qū)公共中心布置活動中心，這樣既活躍了空間景觀，又符合居民行為規(guī)律，服務半徑合理。小區(qū)臨街中部設人行入口，進入原 有市政防空洞。居于其間能感受到濃厚的文化氣息與藝術(shù)特征。 劃分規(guī)模適宜的組團單元，既有利于環(huán)境建設的不同層級需求，又便于市場化的開發(fā)建設。 規(guī)劃設計指導思想： 尊重自然、保護生態(tài)。該項目建設地點位于市區(qū)主要景觀區(qū)，城市規(guī)劃該地段樓層為高層建筑，交通條件便利，是人口和商業(yè)網(wǎng)點較密集的地段。 3）采暖 擬建小區(qū)現(xiàn)無集中供熱系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)各住宅樓采用分戶供熱采暖方式進行采暖。建筑垃圾則應予以清除；卵石層（ 2）、土夾石（ 22）中密，可按 1: 放坡 。 3）土的物理力學性質(zhì)評價 其中（ 2）卵石：重型動力觸探修正后擊數(shù) — 擊 ,平均 擊 ,中密 ,力學性能較好 . (3)第三系強風化泥巖 :堅硬 — 可塑狀 .孔隙比 e 為 ,平均 ，壓縮系數(shù) ,平均 ，屬中等中壓縮性土層。 2）地層構(gòu)成 經(jīng)鉆孔揭露，場地地層由人工填土、第四系沖積物及第三系泥巖組成，自上而下分述如下： （ 1）雜填土：灰褐、棕褐色。項目建成后的供水、供電可就近接入，且經(jīng)主管部門經(jīng)同意，外部建設條件比較優(yōu)越。 伴隨城市規(guī)劃調(diào)整和建設步伐 加快，土地供應將有效增加，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了充足空間，今后幾年，在城市總體規(guī)劃擴大的同時，隨著市區(qū)中心地區(qū)危舊房改造力度的加大、市區(qū)中心地區(qū)工業(yè)用地的調(diào)整、市區(qū)邊緣居住用地和市郊城鎮(zhèn)居住用地的擴大等，未來幾年西寧市將保持高速的發(fā)展趨勢。 2020 年以來全國的房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了強勁增長勢頭， 110月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)建設完成投資 5800多億元，同比增長 %，其原因有三：（ 1）城市人口增加；（ 2）城鎮(zhèn)化速度增加；（ 3）不斷改善住房條件和逐步向舒適型過度的需求。 第六節(jié) 可研報告內(nèi)容摘要 可行性研究報告結(jié)論 擬建的明瑞金都住宅小區(qū)位于西寧市長江路北段，地處土地規(guī)劃部門規(guī)劃的景觀區(qū)地帶。本項目的實施可以安排 1000 人就業(yè)，帶動相關產(chǎn)業(yè)增加收入 億元。 此外，隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，人民收入增加，生活越來越好，要求寬敞的住宅和優(yōu)越的住房環(huán)境，因此新一輪的房地產(chǎn)業(yè)和住宅建設再度升溫。 公司宗 旨：以“求真、務實、創(chuàng)新、進取”的經(jīng)營理念，不斷提高開發(fā)設計水平，竭誠為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務，力爭將最完美的產(chǎn)品奉獻給社會。公司自成立以來，始終把產(chǎn)品質(zhì)量放在首位，經(jīng)過全體員工的不懈努力，創(chuàng)造了良好的社會信譽。 西寧市長江路是西寧市的主要街區(qū)之一，過去由于城市建設投入不足，街區(qū)的房屋多為危舊房，景觀顯的陳舊和單調(diào)，與省會城市的發(fā)展要求相差較遠，需要通過新建或改建來改造舊城區(qū)，使之與現(xiàn)代化中心城市發(fā)展相適應。 增加就業(yè)崗位據(jù)測算，每完成 10000 平方米施工面積需要從業(yè)人員 167 人；此外，建筑業(yè)每生產(chǎn) 1 億元產(chǎn)品，需要直接消耗 億元的工業(yè)產(chǎn)品，還可帶動 億元的商品銷售，可提供更多的就業(yè)崗位。 小區(qū)的通訊、供電、 供水、節(jié)能、消防及環(huán)保等配套設施按有關規(guī)范和要求建設。 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)和住宅大規(guī)模建設頭二十年，使城鎮(zhèn)居民中大部分 無房戶和缺房戶的住房得到解決，也使一部分人的居住條件得到了較大改善。 第二節(jié) 西寧市房地產(chǎn)市場狀況 改革開放以來，西寧市房地產(chǎn)業(yè)建設得到長足的發(fā)展，到目前已初見成效，特別是 1998 年以來形成房地產(chǎn)開發(fā)高潮，表現(xiàn)在商品房市場供需兩旺。 此地段為市區(qū)景觀規(guī)劃用地，該項目選址符合西寧市總體建設規(guī)劃，項目用地已經(jīng)西寧市土地規(guī)劃部門批準。原始地貌已受一般破壞，南高北低。 (4)第三系中風化泥巖 N:棕紅、青灰色，組織結(jié)構(gòu)部分破壞，風化裂隙較發(fā)育，節(jié)理面見有次生礦物，巖石質(zhì)量指標 7585%（較好），該層控制厚度 ，頂面埋深 ，巖體基本質(zhì)量等級分類為 V，屬巨厚層。 (2)地土基坑開挖穩(wěn)定性評價 場地上部雜填土（ 1）結(jié)構(gòu)疏松，可按高寬比 1: 放坡。 2）供電 小區(qū)用電源自城市 10kv 電網(wǎng)引入，根據(jù)各建筑物分設箱式變壓器，按供配電規(guī)范供電。 第四章 建設規(guī)模 第一節(jié) 建設規(guī)模的確定 該項目建設規(guī)模的確定是以市場需求和長江路這一特殊位置綜合考慮的，明瑞金都宅小區(qū)作為商業(yè)、住宅為一體的綜合性小區(qū)，其特點是客流量多，商品銷量大，輻射面廣，其建設規(guī)模應與現(xiàn)代化城市相適應。規(guī)劃總建筑面積 99694 平方米，其中建筑占用面積 5500 平方米。 整體結(jié)構(gòu)清晰，空間層次豐富，景觀構(gòu)架完整、親切。通過不同交流空間，以及各類型空間的組合、氛圍營造，使人產(chǎn)生認同感、親切感。 規(guī)劃總體布局 本小區(qū)道路系統(tǒng)充分考慮人性化設計，做到商業(yè)和住宅完全分離，從豎向上造成空間的多樣化，有車在樓中行的奇特景色。在步行入口處安排綜合便民服務設施。 道路寬度：